Oblíbenost reverzních hypoték v posledních několika letech roste díky kombinaci faktorů. Kromě rostoucí hodnoty nemovitostí a vyšších životních nákladů si miliony seniorů s pevným příjmem přejí zůstat ve svých domovech.
Desítky věřitelů se účastní reverzních hypotečních programů, které jsou často inzerovány v televizi, rádiu a online. Co je to ale reverzní hypotéka, jak funguje reverzní hypotéka a je reverzní hypotéka pro vás to pravé?
Obsah
- Co je to reverzní hypotéka a jak funguje?
- Požadavky na dlužníka
- Požadavky na nemovitost
- Věkové požadavky
- Distribuce výtěžku
- Výhody zpětné hypotéky
- Reverzní hypotéky eliminují vaši měsíční splátku jistiny a úroku
- Reverzní hypotéky mohou poskytnout peníze navíc nebo dodatečný příjem
- Neexistují žádné daňové důsledky pro reverzní výběry vlastního kapitálu hypotéky
- Může to být nejlepší způsob, jak zůstat ve svém domě
- Pokud hodnota klesne, neztratíte svůj domov
- Nevýhody obrácené hypotéky
- Snížení vašeho domácího kapitálu
- Výše úvěru je omezena vaším domácím kapitálem
- Reverzní hypotéky mají vysoké závěrečné náklady
- Stále musíte platit daně z nemovitosti, pojistné opravy a údržbu
- Reverzní hypotéky mají věkový požadavek
- Měli byste si vzít reverzní hypotéku?
Co je to reverzní hypotéka a jak funguje?
Reverzní hypotéka je speciální program nabízený prostřednictvím Federal Housing Administration (FHA). Technický termín pro reverzní hypotéku je Hypotéky s převodem vlastního kapitálu nebo zkráceně HECM. Jsou navrženy tak, aby pomohly starším majitelům domů získat přístup k majetku v jejich domech, aniž by museli vytvářet odpovídající měsíční platby.
Pojem „reverzní“ se vztahuje k samotné platbě. Namísto měsíčních plateb za půjčku může dlužník dostávat měsíční platby od věřitele. To umožňuje starším majitelům domů přístup k vlastnímu kapitálu ve svých domovech, aniž by museli brát tradiční hypotéku a její podmínky splácení.
Požadavky na dlužníka
Abyste měli nárok na reverzní hypotéku, musíte splnit určité velmi specifické požadavky programu:
Musí vám být alespoň 62 let.
Domov, kterým bude reverzní hypotéka zajištěna, bude jako vaše hlavní bydliště obýván vlastníkem.
V domácnosti musíte mít značný kapitál; čím více vlastního kapitálu máte, tím více hotovosti budete mít přístup.
Nemůžete být v prodlení s žádnými dluhy vůči federální vládě.
Jakmile si vezmete půjčku, musíte být plně schopni spravovat platby za daň z nemovitosti, pojištění, služby a opravy a údržbu.
Budete se muset zúčastnit informačního setkání pro spotřebitele od poradce schváleného FHA.
Požadavky na nemovitost
Nemovitost musí být samostatný rodinný dům pro 1 až 4 rodiny nebo kondominium schválené FHA nebo vyrobený dům. Maximální výše úvěru stanovuje a aktualizuje Federální agentura pro financování bydlení (FHFA). Pro rok 2021 se maximum může pohybovat mezi 548 250 a 822 375 dolary. Přesná částka bude záviset na kraji, ve kterém se dům nachází, a také na počtu obytných jednotek, které zahrnuje.
Ale přesně to, kolik si můžete půjčit, bude také záviset na kombinaci vlastního kapitálu, který máte ve svém domě, a vašeho věku v době podání žádosti.
Vaše vlastní jmění je určeno odhadní hodnotou domu po odečtení případného stávajícího dluhu vůči němu.
Věkové požadavky
FHA nezveřejňuje konkrétní procenta vlastního kapitálu související s věkem pro částky půjček. Ale čím jste starší, tím vyšší je procento vlastního kapitálu, ke kterému máte přístup z domova. Například můžete mít přístup k 50 % vlastního kapitálu ve svém domě ve věku 62 let a až 80 % může být k dispozici, pokud je vám 80 nebo více.
Distribuce výtěžku
Po schválení reverzní hypotéky budete mít možnost zřídit si úvěrovou linku, ke které budete mít přístup podle potřeby, nebo přijímat měsíční pravidelné měsíční platby.
Měsíční platby mohou být buď po určitou dobu, nebo ve stejných měsíčních platbách. Alespoň jeden dlužník musí nadále žít v domě jako hlavní bydliště.
Výhody zpětné hypotéky
Reverzní hypotéky eliminují vaši měsíční splátku jistiny a úroku
Opět se jedná o základní koncept reverzní hypotéky. Namísto měsíčních plateb věřiteli dostává dlužník měsíční platby (nebo přístup k úvěrové lince proti domovu) po určitou dobu.
Stále budete odpovědní za úhradu dalších nákladů souvisejících s údržbou a údržbou vašeho domova. Nebudete však ručit za splácení měsíční jistiny a úroků věřiteli, jako byste to udělali při klasickém refinancování.
Pokud máte v současné době splátky jistiny a úroků ze své stávající první hypotéky, postupujte obráceně hypotéka může tuto platbu zrušit, pokud částka zpětné hypotéky přesáhne zůstatek vaší aktuální hypotéka.
Reverzní hypotéky mohou poskytnout peníze navíc nebo dodatečný příjem
Jedním z hlavních důvodů, proč si starší majitelé domů vybírají reverzní hypotéky, je přístup k vlastnímu kapitálu v nemovitosti. Klasické refinancování hypotéky má nevýhodu ve vytvoření nové a vyšší měsíční splátky. To nebude případ reverzní hypotéky.
K výnosům z půjčky můžete přistupovat prostřednictvím kapitálové úvěrové linky a mít finanční prostředky připravené a dostupné, kdykoli je budete potřebovat.
Případně si můžete vybrat, zda si výtěžek vezmete ve formě měsíčních plateb. Tímto způsobem vytvoříte další zdroj příjmů z vašeho domova.
Tento dodatečný tok příjmů často umožňuje seniorům pokračovat v bydlení ve svých domovech, i když měsíční příjem plně nepokryje životní náklady.
Neexistují žádné daňové důsledky pro reverzní výběry vlastního kapitálu hypotéky
Hotovost z reverzní hypotéky se může stát zdrojem příjmů osvobozených od daně. Vzhledem k tomu, že výnosy z půjčky jsou zálohou vlastního kapitálu, nejsou považovány za příjem, a proto nepodléhají dani.
To je na rozdíl od jiných strategií pro generování příjmů nebo přístup k hotovosti. Pokud například prodáváte akcie držené na zdanitelném účtu, budete muset zaplatit daň z jakýchkoli kapitálových zisků.
Podobně, pokud odeberete distribuce z penzijního plánu chráněného daní, mohou být tyto distribuce zdanitelné jako běžný příjem. Výběr vysoké částky by vás dokonce mohl dostat do vyššího daňového pásma.
Reverzní hypotéka poskytuje stejnou hotovost, aniž by byl výnos snížen o daně.
Může to být nejlepší způsob, jak zůstat ve svém domě
Pokud máte pevný příjem jako mnoho seniorů, nemusí to držet krok s životními náklady. Dodatečný příjem z reverzní hypotéky vám umožní zůstat ve svém domě, a to i s pevným příjmem.
Pokud hodnota klesne, neztratíte svůj domov
S reverzní hypotékou nehrozí ztráta domu, pokud hodnota nemovitosti klesne pod zůstatek hypotéky. V domě můžete nadále bydlet po zbytek svého života.
Věřitel vás také nemůže nutit k předčasnému splacení půjčky.
Může být dokonce možné refinancovat stávající reverzní hypotéku. Pokud se hodnota nemovitosti podstatně zvýší, budete mít přístup k vyššímu procentu vlastního kapitálu v domě.
Další scénáře, kdy byste mohli mít nárok na refinancování reverzní hypotéky: došlo k výraznému poklesu úrokových sazeb; došlo ke zvýšení maximální povolené výše hypotéky; chcete převést hypotéku s nastavitelnou sazbou na pevnou sazbu, nebo; pokud potřebujete změnit dlužníka na půjčce.
Nevýhody obrácené hypotéky
Snížení vašeho domácího kapitálu
Reverzní hypotéka vám poskytuje přístup k vlastnímu kapitálu ve vašem domě, podobně jako tradiční refinancování hypotéky. Nevýhodou je, že v budoucnu budete mít méně vlastního kapitálu, pokud jej budete potřebovat pro jiné účely.
Řekněme například, že se později rozhodnete přestěhovat do jiného domova. Snížené množství vlastního kapitálu znamená méně možností přestěhovat se do nového domova nebo na jiné místo.
Výše úvěru je omezena vaším domácím kapitálem
Vlastní kapitál, který máte ve svém domě, je významným faktorem při určování, kolik si můžete půjčit. Nedostatečný kapitál bude znamenat buď méně výnosů, nebo dokonce odmítnutí půjčky.
Řekněme například, že je vám 62 let, váš dům má hodnotu 400 000 USD a vaše současná hypotéka je 250 000 USD. Při maximální výši úvěru 200 000 $ nebudete moci dokončit refinancování. V této situaci zůstatek vaší současné hypotéky překračuje maximální povolenou výši zpětné hypotéky ve věku 62 let.
V následujícím příkladu může být výnos z reverzní hypotéky nedostatečný, i když se můžete kvalifikovat.
Řekněme, že dlužíte 150 000 USD za svůj dům ve výši 400 000 USD. Můžete si půjčit 50 % nebo 200 000 $. Čistý výnos však bude pouze 50 000 USD (200 000 USD mínus 150 000 USD na splacení stávající hypotéky).
V závislosti na účelu reverzní hypotéky nemusí být 50 000 USD dostačující.
Reverzní hypotéky mají vysoké závěrečné náklady
Kdykoli si vezmete novou první hypotéku na svůj dům, vzniknou vám náklady na uzavření. Tyto náklady na uzavření sníží výnosy, které získáte z nové půjčky. Ale kvůli jedinečné povaze reverzních hypoték jsou tyto náklady na uzavření vyšší než u tradičních refinancování.
Závěrečné náklady u klasického refinancování hypotéky se pohybují mezi 2 % a 3 % z výše úvěru. Náklady na uzavření zpětné hypotéky snadno překročí 4 %, počínaje prémií za pojištění hypotéky FHA nebo MIP. MIP je poplatek, který zaplatíte FHA za poskytnutí pojištění věřiteli za poskytnutí půjčky.
Budete muset zaplatit poplatek předem ve výši 2 % z nové výše hypotéky. Kromě toho je zde také roční minimální cena ve výši 0,50 % nesplaceného zůstatku úvěru. Pokud je výše vaší půjčky 200 000 USD, bude roční pojistné 1 000 USD (200 000 USD X 0,50 %). V tomto scénáři se k nákladům na půjčku přidá asi 83 USD měsíčně, čímž se sníží váš měsíční příjem z půjčky.
Existuje také počáteční poplatek. Věřitelé si mohou účtovat vyšší z 2 500 USD nebo 2 % z prvních 200 000 USD z hodnoty domu plus 1 % z hodnoty nad 200 000 USD. To znamená, že věřitel si může účtovat až 4 000 USD (2 %) z částky půjčky 200 000 USD.
Stranám zapojeným do poskytování úvěru se platí další poplatky. Patří mezi ně poplatky za vlastnictví, hodnocení, nahrávání a průzkumy, abychom jmenovali alespoň některé.
Stále musíte platit daně z nemovitosti, pojistné opravy a údržbu
I když u reverzní hypotéky nejsou žádné měsíční splátky, stále musíte pokrýt další náklady na vlastnictví domu. To zahrnuje daně z nemovitosti, pojištění majitele domu, služby a náklady na opravu a údržbu nemovitosti.
I když máte reverzní hypotéku, je možné přijít o dům kvůli neplacení daně z nemovitosti.
Reverzní hypotéky mají věkový požadavek
Reverzní hypotéky jsou k dispozici pouze oprávněným majitelům domů ve věku 62 let nebo vyšším. Pokud jste ještě nedosáhli tohoto věku, zpětná hypotéka nepřichází v úvahu.
I když splňujete podmínky, částka, kterou si můžete půjčit, bude vycházet z vašeho věku v době podání žádosti. Čím mladší jste, tím nižší procento vlastního kapitálu si budete moci půjčit proti domu.
Z tohoto důvodu reverzní hypotéky obvykle fungují nejlépe pro dlužníky ve věku 70 nebo 80 let. V tomto věku máte přístup k většímu kapitálu, takže je pravděpodobnější, že půjčka splní vaše finanční potřeby.
Měli byste si vzít reverzní hypotéku?
Reverzní hypotéka je komplikovaná mnoha ustanoveními, se kterými je třeba se před podáním žádosti seznámit.
Měli byste začít tím, že zhodnotíte, co očekáváte, že pro vás reverzní hypotéka udělá. Půjde především o přístup k hotovosti u vás doma, nebo o neustálý tok příjmů? V každém případě máte dostatek vlastního kapitálu v domácnosti, abyste tuto potřebu uspokojili?
Musíte také zvážit dlouhodobé důsledky. Můžete se například chtít v budoucnu přestěhovat, třeba abyste bydleli blíže svým dětem. V takovém případě může reverzní hypotéka snížit vlastní kapitál domu natolik, že tento krok nebude praktický.
Než si vezmete reverzní hypotéku, ujistěte se, že víte o všem, co s tím souvisí. A jakmile budete, měli byste vážně zvážit diskusi o návrhu s právníkem, CPA nebo finančním plánovačem. Vzhledem k tomu, že se zabývají reverzními hypotékami, mohou vám být schopni poradit nejlepší postup.