Obávaný PMI. Soukromé pojištění hypotéky. Můžeme se všichni shodnout, že to smrdí?
Pamatuji si, když jsem zvažoval koupi svého prvního domu - po nějakém počátečním průzkumu s mým vrstevníci blogů o osobních financích - ukázalo se, že musím udělat vše, co je v mých silách vyhněte se PMI.
Poté, co jsem se uvolnil a ušetřil 20%, jsem to dokázal uskutečnit. Ale jsem v Texasu. Tam, kde jsou platy vysoké a hodnoty nemovitostí nízké (tedy alespoň byly zpět, když jsem kupoval).
Pro lidi na opravdu drahých realitních trzích (San Francisco / New York) může být vyhýbání se PMI obtížné. Je také bolestivé, aby se někdo vzdal tolika peněz předem (když to bylo možné investovat nebo použít různými způsoby). Nechte to na Silicon Valley, aby přišlo s novým, kreativním řešením tohoto problému.
Dnes se podívám na společnost s názvem Unisono která tuto výzvu přijímá. Podívejme se na to, co vytvořili, spolu s klady a zápory.
Co je Unison?
Dříve známý jako FirstREX, se sídlem v San Francisku Unisono má za cíl pomoci více lidem dovolit si koupit dům. Spíše než aby vám poskytli půjčku, investují společně s vámi ve vašem domě spárováním až poloviny vaší zálohy.
Unison tomu říká program „investice do vlastnictví domu“. Peníze Unison nejsou dluh a neplatíte úroky Unison. Místo toho společnost obdrží podíl na budoucí změně ceny domu, zatímco majitel domu si ponechá veškerý kapitál, který si vybuduje, svými měsíčními platbami. Kliknutím odhalíte více o Unison…ukázat
Pokud například Unison a majitel domu investují polovinu zálohy, Unison obvykle obdrží 35% jakéhokoli zhodnocení nebo znehodnocení ceny domu v době jeho prodeje, zatímco majitel domu si ponechává 65%.
Podle Unisona neúčtují žádné poplatky kromě transakčního poplatku ve výši 3,9% své investice. Peníze dostanou zpět jen tehdy, když prodáte svůj dům - a obvykle vydělávají jen tehdy, když vy také vyděláte. Pokud prodáváte se ztrátou, podílejí se na ztrátě.
Přestože mají ze zákona právo na procento z vašeho zisku při prodeji, po dobu pobytu v domácnosti Unison nevlastní žádnou jeho část. Vy jako majitel domu tedy máte stále úplnou kontrolu nad všemi aspekty domu. Pokud předěláváte jakoukoli část domu a domov stoupá na hodnotě, Unison si také na žádnou jeho část nedělá nárok. Berou pouze změnu hodnoty připsanou k cenovému zhodnocení.
Možná si říkáte - co se stane, když můj domov ztratí hodnotu? Unison uvádí, že se také bude podílet na vaší ztrátě. Podobně jako u opční smlouvy, program Unison HomeBuyer výměnou za počáteční kapitál, který poskytuje část vaší zálohy, znamená, že sdílíte horní i dolní stranu.
Nový! Unison má nyní řešení pro současné majitele domů s názvem Unison HomeOwner. Podívejte se na naši úplnou recenzi.
Výhody Unison
Nyní, když víte trochu o problému, který Unisono se snaží vyřešit, nastíním některá pozitiva, která vidím.
1. Můžete se vyhnout PMI.
V úvodu jsem zmínil PMI, ale pokud si nepamatujete, PMI znamená soukromé pojištění hypotéky. Mnoho programů půjčování vyžaduje PMI, pokud je záloha nižší než 20% jako pojistka proti riziku, že půjčku nesplácíte.
PMI se počítá jako část částky vaší půjčky, takže čím vyšší částka půjčky máte, tím více zaplatíte. Ročně to obvykle stojí kolem 1% z částky vaší půjčky, což by se mohlo rozpadnout až na tisíce dolarů ročně. Možnost vzdát se placení těchto poplatků může potenciálně znamenat obrovskou úsporu nákladů.
2. Můžete snížit své měsíční splátky hypotéky.
Obvykle akontace a měsíční splátky hypotéky mít inverzní vztah - obecně platí, že čím více odložíte, tím nižší jsou měsíční platby. Použitím finančních prostředků poskytnutých společností Unison na pomoc se zálohou snižujete své platby každý měsíc.
To může výrazně zvýšit dostupnost domu pro ty, kteří se obávají vydělat dost peněz na pokrytí měsíčních plateb.
3. Část svých peněz můžete zadržet.
Někteří lidé mají dostatek hotovosti na plnou zálohu ve výši 20%, ale nechtějí utratit všechny peníze do domu. Místo toho mohou tyto peníze raději použít k jiným investicím nebo k pokrytí jiných výdajů, například na vzdělání dítěte. Díky partnerství se společností Unison může kupující domů v této situaci získat mnoho výhod 20% zálohy při zachování hotovosti pro jiný účel.
4. Unison propaguje zodpovědné prostředí pro nákup domů.
Unison pohlíží na kupující domů, se kterými pracuje, nejen jako na zákazníky, ale jako partnery. Podle článek v LA Times„Potenciální zákazníci nejen hovoří se zástupcem Unison, ale také si dělají kvíz, aby se ujistili, že plně porozuměli tomu, jak program funguje, a to ještě před podpisem smlouvy.
Realitní průmysl je notoricky složitý, takže skutečnost, že Unison skočí přes další obruče do Zajistit, aby potenciální kupující rozuměli tomu, k čemu se přihlašují, je obrovský krok doprava směr.
Nevýhody Unisona
Zatímco Unisono dnes může vyřešit bolestivý problém pro mnoho potenciálních kupců domů, stále je třeba si na některé věci dát pozor, než se zaregistrujete.
1. Pokud hodnota vašeho domova výrazně stoupne, můžete zaplatit více než u PMI.
Protože se Unison podílí na zhodnocení vašeho domova, výběr programu Unison HomeBuyer by mohl znamenat, že z dlouhodobého hlediska zaplatíte více, než byste jinak zaplatili.
Po celou dobu však budete těžit z nižší měsíční platby. A pamatujte, Unison sdílí také negativní stránky, takže pokud váš domov nezvyšuje hodnotu, nebo pokud ano Snížením hodnoty budete s Unisonem pravděpodobně mnohem lépe, než kdybyste použili dluh financování.
2. Pokud prodáte svůj dům v prvních 3 letech, Unison s vámi nebude sdílet žádné ztráty.
Unison sdílí ztráty s majitelem domu pouze v případě, že je dům prodán nejméně 3 roky po koupi. Důvodem je, že financování zálohy společnosti není myšleno jako krátkodobé financování domova. To může být nevýhodou pro někoho, kdo má v úmyslu zůstat v domácnosti na krátkou dobu, ale pro kohokoli, kdo očekává, že bude doma déle než 3 roky, by to mělo být jedno.
Jak tedy Unison vydělává peníze?
Jednoduchý. Vydělávají peníze, když váš dům časem ocení hodnotu - a sdílejí s vámi toto ocenění, jak je popsáno výše.
Účtují si také transakční poplatek ve výši 3,9% z investované částky. Na základě sazeb nákladů na uzavření ve vaší oblasti by to mohlo replikovat „náklady na zavření“. U Unisonu tyto peníze s největší pravděpodobností pomohou pokrýt provozní náklady na zpracování vaší žádosti a investice, zatímco riskují, že se váš domov časem zhodnotí.
Unison nepotřebuje ke zvýšení hodnoty každý domov. Místo toho společnost a její investoři hledají diverzifikovanou expozici vůči Americký trh s rezidenčními nemovitostmi jako celek. Toho dosáhnou investováním do mnoha různých domů v celé zemi, což vyvažuje volatilitu vlastní hodnotě jednoho domova a snižuje riziko, které na sebe berou. Jinými slovy, je to způsob, jakým se investoři mohou vystavit zhodnocení cen domů, aniž by museli kupovat celý dům.
V některých případech, kdy domov výrazně ocení, by Unison mohl vydělat více peněz, než by tradiční věřitel vybral na úrocích a poplatcích za financování. Ale samozřejmě to závisí na prodeji nebo ocenění domu za vyšší hodnotu, než je původní kupní cena.
Další úvahy
Unison můžete koupit po 3 letech. V Průvodci programem Unison HomeBuyer se uvádí, že vám společnost umožňuje vykoupit investici Unison, jakmile budete vlastnit nemovitost po dobu minimálně 3 let. Nemusíte prodat dům aby k tomu došlo - bylo by to známé jako „zvláštní ukončení“ a nezávislý domácí odhadce by přišel ohodnotit domov pro jeho aktuální tržní hodnota.
Výplata odkupu společnosti Unison by se rovnala částce původní investice Unisonu plus případnému zisku, který by Unison vydělal, kdybyste dům prodali za odhadovanou hodnotu. Minimální platba společnosti Unison při odkupu je její původní investicí - jinými slovy, zatímco Unison se podílí na ztrátách, když prodáváte svůj dům, s odkupem se Unison nepodílí na ztrátách.
Unison může také poskytnout polovinu 25% zálohy, ale poté požádá o 43,75% změny hodnoty. Unison je ochoten dát trochu víc peněz výměnou za trochu větší návratnost na konci.
Dům je 100% váš. To znamená, že jste stále 100% na háku pro údržbu, opravy a cokoli dalšího, co se objeví během procesu vlastnictví domu. V rámci smlouvy jste zodpovědní za udržování domu v dobrém stavu.
Nejsou to peníze zdarma. Může se zdát, že dostáváte něco za nic - zvláště na začátku. A přestože nebudete platit žádné průběžné poplatky, dlužíte Unisonovi značnou část peněz, pokud hodnota vašeho domova stoupne.
Koupě domu? Vyhněte se PMI a mějte své peníze u @MyUnison.
Kliknutím tweetujteAlternativní řešení
The program, který Unison spustil je jedinečný. Alternativní řešení se tedy v tomto případě mohou zdát tradičnější. Níže uvedu několik z nich:
- Vložte méně než 20% dolů a zaplaťte PMI. Přestože je placení PMI bolestné, pokud vám půjčka umožní odejít poté, co dosáhnete 78% LTV, nejste s ní po celou dobu trvání půjčky uvízli. Pokud ve většině případů použijete zálohu ve výši 10%, zaplatíte PMI přibližně 7 let.
- Kupte méně domů nebo počkejte na nákup, dokud nebudete mít 20%. Je možné udělat mnoho kompromisů. Kupte si například dům v sousedství, které je trochu dále od města, ale má všechna vylepšení, která hledáte. Nebo s nákupem počkejte déle, dokud neuložíte 20%.
- Požádejte o pomoc rodinu. Mnoho věřitelů umožňuje rodině, aby vám dala dárek peníze za zálohu pokud je napsán dárkový dopis, ve kterém je uvedeno, že se jedná o dar, a nikoli o půjčku.
Pro koho je Unison?
Podle mého názoru je Unison pro finančně odpovědného majitele domů, který byl na cestě ušetřit 20% zálohu, dokud nezjistili, že existuje rychlejší způsob, jak se dostat do domu, který chtěli.
Kdyby Unison nepřišel, dosáhli by 20% hranice za další rok nebo dva. Plánují v dohledné budoucnosti žít v domácnosti a neberou investici zálohy Unison jako dočasné řešení nebo jako způsob nákupu více domova, než si mohou dovolit. Spíše se na to dívají jako na způsob, jak si dovolit dům, který vyhovuje jejich potřebám, aniž by se museli příliš zadlužovat nebo vyšší měsíční platby.
Co bude dál?
Co si myslíte o tomto novém programu od Unison? Dovolte mi, abych vás slyšel v níže uvedených komentářích.
Pokud se chcete o Unisonu dozvědět více, navštivte www.unison.com.
Čti dál:
Mýtické výhody koupě domu a případ k pronájmu
Získejte hotovost za vlastní kapitál - s Unison HomeOwner nejsou vyžadovány žádné měsíční platby [recenze]
Nejlepší průvodce nákupem domu
052: Ovládněte své peníze (a svůj boční ruch) pomocí PT
Philip Taylor, alias „PT“, je CPA, blogger, podcaster, manžel a otec tří dětí. PT je také zakladatelem a generálním ředitelem konference a veletrhu v odvětví osobních financí, FinCon.
V roce 2007 vytvořil Part-Time Money®, aby se podělil o své rady týkající se peněz, aby se zodpovídal (zatímco splácení dluhu přes 75 000 USD) a setkat se s ostatními, kteří vášnivě směřují k financím nezávislost.