V roce 2012 se Warren Buffett objevil na CNBC’s Squawk Box s hostitelkou Becky Quick.
Warren Buffett řekl Quickovi, že pokud by to bylo praktické, koupil by pár stovek tisíc rodinných domů. Je to velmi atraktivní třída aktiv.
Nemovitosti jsou samy o sobě atraktivní třídou aktiv, částečně proto, že nezažily stejný masivní nárůst jako ostatní aktiva. Akcie zaznamenaly ohromný růst, s CAPE poměr (Cyklicky upravený poměr PE) nad 30. Dluhopisy vypadají méně atraktivní v prostředí s rostoucí úrokovou sazbou a zplošťováním výnosové křivky.
Nemovitosti jsou atraktivní. Stále je to atraktivní.
To, co považuji za méně atraktivní, je mechanika investování do nemovitostí. Pokud Warren Buffett shledal nepraktickým koupit několik set tisíc rodinných domů, připadá mi příliš velká bolest hlavy koupit si jednu investiční nemovitost. Nechci být pronajímatelem. Také nechci utopit velkou částku peněz jeden vlastnictví.
Chci diverzifikaci. Chci nemovitost. Nechci to zařadit do masivního REIT a nechci být pronajímatelem.
Naštěstí existují crowdfundované platformy pro investice do nemovitostí a mění způsob, jakým lidé investují do nemovitostí. Existují dokonce i možnosti pro lidi
Zde je 8 důvodů (a jedno upozornění!), Proč změní způsob, jakým lidé investují do nemovitostí:
Obsah
- REIT jsou příliš velké, příliš obecné
- Diverzifikujte malé částky investic napříč projekty
- Mnoho možností pro neakreditované investory
- Žádná praktická práce, telefonáty, bolesti hlavy
- Platformy vybírají obchody s nemovitostmi
- Využijte geografickou arbitráž
- Krátkodobé investiční období, opce
- Nízká / rozumná struktura poplatků
- Upozornění: Nejsou dokonalí
REIT jsou příliš velké, příliš obecné
REIT, zkratka pro trust do investic do nemovitostí, je společnost, která vlastní a někdy provozuje nemovitosti vytvářející příjmy. Může to být cokoli, od kancelářských parků po nemocnice, nákupní centra až po skladovací prostory a vše mezi tím. Jsou populární, protože se dostanete do kontaktu s nemovitostmi a zároveň můžete kupovat a prodávat akcie těchto společností na veřejném trhu. REIT, jako každá jiná společnost, může vyplácet dividendy, což je skvělé aktivum produkující příjem.
Kdokoli může investovat do důvěryhodnosti investice do nemovitostí a Vanguard's REIT ETF (VNQ) nemá minimum s poměrem nákladů pouhých 0,12%.
Pokud tyto možnosti existují, proč by někdo zvažoval crowdfundingové realitní projekty?
Když investujete do REIT, získáte vše, do čeho investují. Nemůžeš si vybírat. Fond REIT investuje do jiných REIT. Nejlepší podíly VNQ jsou ve společnostech, které byste pravděpodobně poznali pouze tehdy, kdybyste se podívali na seznamy komerčních nemovitostí nebo znali názvy holdingových společností v obchoďácích. Prvních 10 jsou Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. a Welltower Inc.
S crowdfundingovými realitními stránkami máte možnosti. Můžete investovat do jednotlivých nemovitostí, například s RealtyMogul, nebo si můžete vybrat velmi úzce zaměřené eREITy, jako s Fundrise. Veřejně obchodované REIT jsou obrovské a mají obrovské geografické stopy, takže nemůžete najít neefektivity a využít je.
REIT jsou spolehlivou strategií pro investice do nemovitostí, ale ztrácíte výhodu své flexibility a rychlosti. Crowdfunding investice do nemovitostí vám dává příležitost investovat do nemovitostí, s nimiž se větší REIT prostě nezabývají, protože jsou příliš malé. Tyto malé projekty mohou být špatné, pokud máte miliony na nasazení, ale mohou nabídnout vyšší návratnost těm, kteří mají jen několik tisíc.
Diverzifikujte malé částky investic napříč projekty
Když už mluvíme o těch, kteří mají jen pár tisíc, to je vše, co potřebujete.
Pokud chcete převrátit dům, musíte přijít na peníze na koupi domu a zaplacení rekonstrukce. I kdybys byl koupit dům žít, takže máte nárok na běžnou hypotéku na bydlení, stále musíte přijít s prostředky na zálohu plus rekonstrukci. Každá investice bude relativně velká. Několik tisíc dolarů se ve většině oblastí nesníží.
Crowdfunded real estate vám umožní investovat až tisíc dolarů do různých projektů. Můžete diverzifikovat své riziko napříč dlužníkem, typy aktiv, geografickou polohou a typem projektu. Ať už chcete maloobchodní pronájem NNN (triple net) nebo investici jedné rodiny, najdete ji na crowdfundovaných realitních platformách.
Mnoho možností pro neakreditované investory
Pokud jste akreditovaný investor s čistým jměním 1 mm nebo jste za posledních několik let vydělali šest čísel, máte k dispozici celý vesmír. Můžete investovat do jakékoli crowdfundingové realitní platformy a vybrat si své nemovitosti.
Pokud nejste akreditovaný investor, možnosti jsou omezeny na „eREITy“. Ty jsou podobné velkým REITům, které jsme zmínili dříve, kromě toho, že jsou obvykle více zaměřené.
Fundrise je jedním z vůdců je neakreditovaný prostor pro investování do nemovitostí a za 1 000 $ můžete investovat do jejich eREITů. Mají pět eREIT s přísnějším přístupem-existují eREIT pro růst a příjmy plus tři regionálně zaměřené eREIT.
Mají také „ePlany“ s minimem 500 $. Vyberete si, zda chcete příjem nebo zhodnocení, vaši míru rizika, a oni vás vloží do fondu, který najde nemovitosti, které splňují vaše potřeby. Obvykle se jedná o rezidenční nemovitosti a směs dluhových a akciových obchodů.
Žádná praktická práce, telefonáty, bolesti hlavy
Pokud převrátíte dům, musíte udělat práci nebo dohlížet na renovace.
Pokud jste pronajímatel, musíte si najmout správce nemovitosti nebo se starat o hledání, fakturaci, shromažďování a potenciální vystěhování nájemníků.
Když investujete do crowdfundingových nemovitostí, po ukončení investice nebudete dělat žádnou práci. Stále máte veškerou počáteční práci analyzovat investici a zjistit, zda je to dobrá jedle pro váš celkový plán. Poté, co jsou prostředky převedeny, je spravováno stejně jako REIT.
Jen sbíráte šeky a čtete korespondenci; žádné 2 AM telefonáty o unikajícím ohřívači vody.
Platformy vybírají obchody s nemovitostmi
Pokud jde o předběžný výzkum, crowdfundingové platformy dělají obrovské množství due diligence a kurátorství dohod. Mnoho projektů, které dostanou, se nikdy nedostanou k investorům. Důvodem je obrovská poptávka po kapitálu, ale jen velmi málo partnerů hodných jednání. Mnoho platforem předfinancuje obchody, aby usnadnilo uzavření, a když jsou tyto obchody za miliony, budou pouze předběžně financovat obchody, o kterých vědí, že získají investice.
Je to hodně podobné syndikační obchody kromě toho, že máte profesionály provádějící prověřování. Pokud jste schopni, mohli byste to udělat sami, ale většina lidí (včetně mě) NE.
Platformy nejsou dokonalé, ale když platforma upravuje nabídky, zajišťuje, že vám chybí ty opravdu špatné. Pravděpodobně nevidíte ani hraniční nabídky. Neztrácejte čas a stojí to za peníze.
Mohou také provádět mnoho průzkumů gruntové práce ohledně nemovitosti, místní oblasti, partnera a všech dalších podrobností, které byste chtěli vědět o dohodě. To vám může ušetřit obrovské množství času, i když jste věděli, kam se v první řadě podívat!
Například v RealtyShares došlo k nadřízenému dluhovému obchodu na franšízovém místě ve středozápadním státě. Informace, které shromáždili na milionové bankovce na 12 měsíců, byly rozsáhlé. Zahrnovalo všechny podrobnosti o nemovitosti (pokud chcete, mohli byste navštívit volný pozemek), místním trhu (hustota zalidnění, domácnost příjem, odhady DOT denního provozu, sousední maloobchodníci), management (podrobnosti o dlužníkovi a historie), plus údaje o prodeji z franšízy sám. Nevěděl jsem to, ale vybudování tohoto franšízového obchodu trvá jen 125 dní!
(Jako příklad používám RealtyShares, protože jsem prostřednictvím nich investoval do nemovitosti, a tak znám jejich platformu, ale od té doby se vypnuly)
Využijte geografickou arbitráž
Když jsem byl mladší, investoval jsem do nemovitosti v Kansas City, MO, zatímco jsem žil v Marylandu, protože nemovitost byla levnější v Missouri. Nemovitosti v Howard County, MD byly příliš drahé. Nemovitosti v Kansas City byly mnohem levnější, částečně kvůli mnohem nižším životním nákladům.
S crowdfundingovými realitními platformami můžete investovat kdekoli. Na nemovitost na obou pobřežích je kladen větší důraz, ale uprostřed země stále najdete spoustu příležitostí.
Můžete investovat do projektů Manhatten, kde jsou životní náklady astronomické, nebo můžete investovat do Alabamy, často uváděné jako jeden z nejdostupnějších států pro život. Získáte příjem v jedné ceně obytné oblasti a zároveň investujete do jiné, nižší náklady na obytnou plochu, takže vaše dolary půjdou ještě dál.
Krátkodobé investiční období, opce
A konečně, tyto investice jsou obvykle velmi krátké. Akciové obchody jsou obvykle 5-7 let, zatímco dluhové obchody jsou 12-36 měsíců.
V době psaní tohoto článku existuje šest dostupných investic na RealtyShares - 3 akcie, 3 dluhy. Cílové držení akciových obchodů je 7 let, 5 let a 5 let. Splatnost dluhových obchodů je 24 měsíců, 12 měsíců a 12 měsíců.
Pokud jdete se společností, která nabízí eREITy, může být vaše doba držení tak krátká, jak chcete. Někdy existují pravidla pro zpětný odkup / proplacení akcií, protože nemovitost je určena na delší dobu držení. Například, Fundrise umožňuje uplatnit akcie, ale nechává vás 60 dní čekat. RealtyMogul povoluje i čtvrtletní odkupy.
Nízká / rozumná struktura poplatků
Poplatky za používání mnoha platforem se obvykle účtují spíše dlužníkovi než investorovi. I když to lze předat způsobem, který je podobný poplatkům za transakce realitních kanceláří, můžete vždy analyzovat návratnost investic u nezávislých investic.
Například nemovitost na RealtyShares může nabídnout návratnost 9,50% za 12 měsíců. RealtyShares nasbírá 10,50% od dlužníka, vezme 1% pro sebe a 9,50% předá vám. Finanční údaje dlužníka mohou naznačovat, že nemovitost může podporovat výplatu 10,50% a „poplatek“, který RealtyShares sbírá, se zdá být 9,5% z každé platby, ale pokud má pro vás smysl investovat do této poznámky za 9,50%, pak nezáleží na tom, jaká ostatní čísla jsou. (RealtyShares také vybírá počáteční poplatek za půjčku)
Alternativně mohou některé platformy eREIT účtovat ekvivalent poměru nákladů. Nejsem si vědom žádné platformy, která by za připojení účtovala poplatek (a pokud ano, nikdy bych se k němu nepřipojil). Fundrise účtuje roční poplatek 0,85% a RealtyMogul si účtuje roční poplatek 1,00%, ale ty jsou u aktiv ve správě v REIT.
Upozornění: Nejsou dokonalí
Tyto platformy řeší spoustu problémů, které mám s přímým investováním do nemovitostí... ale nejsou dokonalé. Investování s sebou nese riziko a nemovitost s sebou nese velké riziko. Platformy vytvářejí obchody, ale stále musíte zkontrolovat dlužníka a majetek. Bude těžké navštívit nemovitosti, pokud nejste poblíž (pak se vzdáváte geografické arbitráže), takže se spoléháte na velkou část jejich výzkumu tvrdých čísel.
Žádná praktická práce znamená, že veškeré odborné znalosti, které v této oblasti máte, jsou zbytečné. Neexistuje žádný způsob, jak převést vlastní kapitál na skutečný. Jste naprosto pasivní.
Jsou to nelikvidní investice. Nemůžete prodat tyto bankovky ani svůj vlastní kapitál. Pokud se rozhodnete pro fond, můžete je vyplatit podle jejich plánu. Nedostatek likvidity znamená, že byste s nimi neměli zacházet jako s krátkodobá investice. Sakra, za své peníze nemůžete dostat ani pokutu.
Konečně jsou noví. Když začalo půjčování peer to peer jako Prosper a Lending Club, všichni je milovali. Pak tam byly výchozí hodnoty. Různá další úskalí. Realita sama o sobě není nová, takže šance, že jakékoli problémy, se kterými se potýkáme, budou relativně nové, ale tyto platformy ano. Někteří udělali stovky milionů v obchodech. Ostatní ne - stejně tak vaše due diligence na platformě stejně jako při jakékoli investici.
Platformy samy nesou riziko, protože jsou startupy a startupy mohou selhat. Realtyshares nedávno zavřel protože nemohli zajistit venture financování na podporu růstu. Všechny mé investice tam prozatím stále platí, jsou zajištěny podkladovými nemovitostmi, ale teď čekám, kdo bude po přechodu spravovat tato aktiva.
Toto riziko můžete zmírnit spoluprací s platformou, která není podpořena financováním rizikového kapitálu. EquityMultiple je příkladem platformy, za kterou stojí Mission Capital, národní společnost působící na kapitálovém trhu s nemovitostmi. Aby uspěli, nepotřebují platformu co nejrychleji rozšířit a opustit. Oni to prostě vidí jako další kanál pro generování investičního kapitálu, a přestože by chtěli růst, ne potřeba aby rychle rostl.
Nenapadá mě ale lepší způsob, jak se dostat k investování do nemovitostí. Můžeš?