Často se říká, že nemovitosti jsou jednou z nejspolehlivějších cest k bohatství.
Poté přišla krize hypotečních hypoték, bublina na trhu s bydlením vyskočila a historická data ukazují, že od roku 1890 do roku 1990 po úpravě o inflaci rostly ceny domů pouze o 0,2% ročně.
Fuj. Necítí se ani spolehlivý, ani cesta k bohatství!
To je řečeno, nemovitosti by měly hrát roli ve vašem investičním portfoliu. Choulostivá část týkající se nemovitostí je, že mnoho z nás nemá investiční aktiva ani čas investovat do nemovitostí.
Není to jako indexový fond, kde si můžete koupit jakýkoli indexový fond S&P 500 a do značné míry vyhrát. Mezi a nebude významný rozdíl Indexový fond Vanguard a indexový fond Fidelity.
Totéž nelze říci o nemovitostech. Nemůžete si koupit žádný starý dům. Díky tomu jsou nemovitosti tak ošidné. Pokud se rozhodnete pronajmout si ho a převrátit, budete muset naučit se úplně novou sadu dovedností.
Není to samo o sobě obtížné, ale bude to vyžadovat váš čas. A lekce mohou být drahé!
Před několika lety jsem se připojil k velmi malé skupině investující do nemovitostí (3 lidé), která fušovala do rodinných domů v regionu Kansas City. Všechno to byly ~ 1 000 čtverečních stop, 2 ložnice, 2,5 koupelnové jednotky, které byly pronajaty za přibližně 600–750 $ měsíčně. První rok byl dobrý, získali jsme několik domů, ale poté se tato oblast stala příliš populární a nemohli jsme získat domy za cenu, se kterou jsme se cítili dobře. Zrovna nedávno jsme měli telefonát, kde jsme se rozhodli, že protože věci stagnují, rozprodáme aktiva a půjdeme dál. Pravděpodobně ukážeme návratnost asi 0,2% nad inflaci. 🙂
To je místo, kde crowdfunding nemovitostí mohl hrát roli.
Obsah
- Co je crowdfunding nemovitostí?
- Jak to funguje?
- Jaké jsou nejlepší crowdfundingové realitní stránky?
- Fundrise
- RealtyMogul
- Jedná se o kapitálovou investici nebo dluh?
- Měli byste to udělat?
Co je crowdfunding nemovitostí?
Crowdfunding je místo, kde získáte spoustu lidí, kteří trochu (relativně) investují do jednoho projektu - přemýšlejte o Kickstarteru. Dav financuje projekt. Crowdfunding.
Prosper a Lending Club se často nazývají peer to peer lending, ale ve skutečnosti jsou crowdfundingem osobní půjčky. Mnoho lidí každý trochu investuje do osobních půjček a získá návratnost.
Crowdfunding nemovitostí je jednoduše jeho verzí, kromě toho, že nefinancujete osobní půjčku, ale financujete realitní projekt. Realitní projekty, zejména ty menší, jsou notoricky těžké (a pomalé!) Financovat tradičním způsobem, a tak přirozeně vzniklo online tržiště, které tuto mezeru vyplní.
Investoři, kteří hledají vyšší výnos, mohou diverzifikovat své riziko investováním malých částek do různých projektů. Místo toho, abych dal desítky tisíc do domů v Kansas City, můžu dát pár stovek do Kansas City, komerčních nemovitostí v San Francisku, nákupního centra v Buffalu atd. Různé trhy, různé typy projektů a všechny malé částky a doufejme, že velmi slabě korelovaly.
Jak to funguje?
Otevřete si účet na platformě crowdfundingu, prozkoumáte a vyberete projekt, do kterého chcete investovat, a poté investujete! Tyto kroky jsou snadno vypsatelné, ale hůře proveditelné.
Nejprve musíte investovat do individuálních projektů akreditovaný investor. To znamená, že potřebujete a čisté jmění nejméně milion dolarů, s výjimkou primárního bydliště nebo příjmů nejméně 200 000 $ každý rok za poslední dva roky (300 000 $, pokud jste ženatí) plus očekávání, že si to letos vyděláte.
Když investujete do projektu, často s minimální investicí 5 000 $ na projekt, stáváte se omezeným partnerem investice.
Pokud nejste akreditovaným investorem, stále existují způsoby, jak investovat do crowdfundovaných nemovitostí. Jsou strukturovány jako fond, podobně jako investiční fondy do nemovitostí, které již můžete koupit na veřejných trzích. Koupíte akcie fondu a fond investuje. Nevykonáváte individuální investice do jednotlivých projektů, čímž odstraníte požadavek akreditovaného investora.
Jaké jsou nejlepší crowdfundingové realitní stránky?
Ponoříme se do hloubky nejlepší crowdfundingové realitní stránky zde, ale moje dvě oblíbené jsou Fundrise a RealtyMogul:
Investujete do „eREIT“ na rozdíl od jednoho projektu (již nevytvářejí obchody). EREIT investuje do realitních projektů, ať už dluhových nebo akciových, takže nemusíte být akreditovaným investorem. Je to jako investovat do jakéhokoli REIT, kromě toho, že v tomto případě kupujete eREIT přímo od Fundrise, takže přeskočíte mnoho poplatků (pouze 1% roční poplatek za správu aktiv). Minimum je jen 1 000 $. Máme také a recenze Fundrise.
Další informace o Fundrise
(Platí pro akreditované i neakreditované investory)
Můžete si vybrat z různých typů investic (rezidenční, komerční, smíšené, maloobchodní atd.) Nebo můžete jít s MogulREIT, kde investují za vás. Investiční poplatky se budou lišit podle dohody. Můžete si přečíst naše hlubší recenze RealtyMOgul a vytvořte si vlastní názor.
Další informace o RealtyMogul
(Toto platí pouze pro akreditované i neakreditované investory)
Jedná se o kapitálovou investici nebo dluh?
Zde je další důležitý bod ke kontrole… (mnohokrát děkuji Liz, která není spojena s žádnými crowdfundingovými společnostmi v oblasti nemovitostí), když investujete, musíte plně porozumět pozici, do které jste investovali.
Například některé investice jsou do akcií, preferovaných kapitálových a mezipatrových pozic. Některé jsou seniorní dluhy. Umístění je důležité, když dojde k výchozímu nastavení, což se stane, když se tyto podniky zvětší a začnete mluvit o miliardách měnících se rukou.
Neznám všechny uvedené, ale Fundrise a RealtyShares [který již nefunguje], Myslím, že ti uniklo pár důležitých rozdílů mezi těmi a PeerStreet. Tito dva nabízejí akcie, preferované akcie a mezipatra spolu s „nějakým“ nadřízeným dluhem.
PeerStreet nabízí pouze pozice vyššího dluhu. Navíc to je to, co také odděluje PeerStreet od Lending Club a Prosper, protože jde o kolateralizovaný dluh místo nezajištěného spotřebitelského dluhu.
Investice do exotičtějších investic se může zdát vzrušující a sexy, ale podle mého názoru jsou spravedlivé „Dát“ realitním developerům vlastní kapitál, aby jejich transakce fungovala, což funguje, dokud jsou ceny vzrůstající.
Cítím se mnohem pohodlněji v bezpečné, sdílené první dluhové listině listiny důvěry.
Proč na tom záleží?
Jen si myslím, že mnoho lidí neví, do čeho jdou, když investují do preferovaných akciových nebo mezipatrových pozic. Zní to důležitě, ale je to mnohem riskantnější a méně likvidní než indexový fond Vanguard. Přemýšlejte o tom takto - získáte horní limit za to, že přijmete velmi vysokou úroveň rizika. V indexovém fondu máte neomezenou výhodu pro diverzifikované riziko. Omezený výnos vzhůru nohama v jedné z těchto pozic RealtyShares podle mého názoru NEodpovídá riziku.
Jako každou investici si udělejte domácí úkol!
Pokud potřebujete pomoc, můj přítel Robert z The College Investor to má epický průvodce crowdfundingem nemovitostí to vysvětluje dost podrobností o jemných rozdílech mezi každou z těchto platforem, o tom, jak provádět řádnou due diligence a další.
Měli byste to udělat?
Nikdo nedokáže předpovídat budoucnost, a když se na úspěch a neúspěch díváme z hlediska výnosů, nic není jisté.
Pokud se chcete dostat k realitám a chcete se učit, kupte si The Ultimate Beginner’s Guide to Real Estate Investing a přidej se Větší kapsy.
Pokud se chcete dostat do nemovitostí a chcete nejbezpečnější sázku - jděte s REIT. Vanguard má indexový fond (VGSLX), která investuje do nemovitostí. Nízký poměr nákladů na 0,12%, minimálně 3 000 $ a funguje dobře. Investuje do velkých nudných realitních společností, jako je Simon Property Group (vlastní nákupní centra) a Public Storage (vlastní skladovací zařízení).
Pokud chcete něco, co je více vzrušující, dává vám více akce a aktivity a je mnohem zajímavější o tom mluvit - jděte do crowdfundovaného investování do nemovitostí.
Před lety, když se rozmáhalo šíření půjček typu peer to peer, jsem se nemohl zúčastnit, protože obyvatelé Marylandu nesměli financovat půjčky. Tentokrát mohu, takže se možná trochu poperu, abych viděl, jak to je.
Skočili jste na tento typ investování do nemovitostí?