Recenze DiversyFund: Investice do vícerodinných nemovitostí

Pokud jde o nemovitosti, staré přísloví je „umístění, umístění, umístění“.

S nástupem platforem pro investice do nemovitostí je nyní snazší diverzifikovat vaše portfolio geograficky.

Co je trochu těžší, je diverzifikovat to podle třídy aktiv. S veřejně obchodovanými REIT často získáte značnou alokaci komerčního majetku-nákupní střediska, skladovací zařízení, lékařské parky atd. American Tower (NYSE: AMT), jedna z největších REIT, je soustředěna na komerčních místech (věže mobilních telefonů). Prologis (NYSE: PLD) vlastní logistická zařízení, která usnadňují globální dodavatelský řetězec.

Co kdybyste chtěli jít na druhý konec? Obytný?

To je místo, kde firma jako DiversyFund přichází v. Identifikovali nedostatečný výklenek - vícegenerační nemovitost.

Obsah

1. Kdo je DiversyFund?
2. Jak DiversyFund funguje?
1. Co je preferovaný výnos?
2. Jak prodat své akcie
3. Poplatky za rozmanitý fond
4. DiversyFond Taxes
5. Rizika DiversyFund
1. Investiční cyklus s přidanou hodnotou
2. Místní riziko trhu s nemovitostmi
3. Nelikvidní investiční období
4. Nedostatek diverzifikace
insta stories
6. DiversyFund vs. Fundrise
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Kdo by měl investovat s DiversyFund?
9. Je pro vás DiversyFund?
1. Vysoké investiční poplatky
2. Preferovaný návrat
10. DiversyFund Klady a zápory
1. Klady
2. Nevýhody
11. souhrn

Kdo je DiversyFund?

Společnost DiversyFund byla založena v roce 2016 Craigem Ceciliem a Alanem Lewisem, dvěma zkušenými investory do nemovitostí profesionálů a začal nabízet důvěru v investování do nemovitostí poté, co byl v listopadu kvalifikován SEC roku 2018.

Nabízejí jeden fond, jejich Growth REIT, a investuje do vícerodinných nemovitostí (bytových domů) o velikosti nejméně sto jednotek po celých Spojených státech. Jejich cílem je dosáhnout vnitřní míry návratnosti 10%-20% s cyklem přidané hodnoty přibližně pět let.

Strategie není nová. Osobně jsem investoval do soukromého REIT, který investuje do bytových komplexů se stejnou strategií. Jak končí leasingy, provozovatel je renovuje a novým nájemcům účtuje vyšší nájemné. Jak se komplex obrací, nemovitost je vylepšována, nájemné se zvyšuje a hodnota investice roste.

Jsou také vertikálně integrované, což znamená, že dělají vše interně. To vstoupí do hry později, když budeme mluvit o poplatcích.

Jak DiversyFund funguje?

DiversyFund je docela přímočarý - máte jednu možnost (Growth REIT). Žádné možnosti, jen jeden fond, docela jednoduché.

DiversyFund má minimální účet 500 $ a nemusíte být akreditovaný investor investovat, protože budete investovat do fondu, a nikoli do jednotlivé nemovitosti.

Investovat můžete jako jednotlivec, společník, entita nebo prostřednictvím trustu. Jako jednotlivec musíte být starší 18 let, mít číslo sociálního zabezpečení, legální adresu bydliště v USA a být občanem USA, mít trvalý pobyt nebo mít platné americké vízum. Docela standardní věci.

Vaše návratnost vychází z doby, kdy jsou nemovitosti prodány, což podle jejich odhadů bude blízko konce roku 2023. Když nemovitosti prodají, dostanete zpět svoji hlavní investici plus 7% preferovaný výnos. Tento výnos je vyplacen dříve, než společnost cokoli vydělá. Zbývající zisky (pokud existují) jsou vypláceny podle plánu. Investoři získají 65% zisku, dokud nedosáhnou 12% roční návratnosti, poté se zbývající zisky rozdělí 50/50 mezi investory a společnost.

Co je preferovaný výnos?

Upřednostňovaný výnos se týká pořadí, ve kterém jsou peníze distribuovány investorům.

Růst DiversyFund Growth REIT nabízí preferovaný výnos 7% investovaného kapitálu z provozního peněžního toku. Což znamená, že první vyplacené peníze jsou pro investory, dokud nedosáhnou 7% návratnosti.

Poté mohou investoři shromáždit 65% zbývajících peněžních toků poté, co sponzor REIT shromáždí příspěvek na dobíjení. Investoři mohou získat roční výnos až 12%.

Zatímco během špatného investičního roku není zaručen preferovaný výnos, investoři si mohou vypočítat své dlouhodobé investiční příjmy.

Další informace o DiversyFund

Jak prodat své akcie

Jeden rozdíl mezi crowdfunded REIT a veřejně obchodovatelným REIT, který obchoduje na akciovém trhu, je likvidita. Investoři mohou obchodovat s veřejnými REITy nákupem dnes a prodejem zítra bez pokut.

Uplatnění vašich akcií DiversyFund však může trvat několik let. Většina investorů bude muset počkat, až se správce fondu REIT rozhodne fond zavřít a akcie zlikvidovat. Předpokládané datum likvidace je na konci roku 2023.

Je také možné, že investoři svůj podíl prodají předčasně, ale prodej není zaručen. Investoři musí informovat správce fondu o své touze prodat akcie. Správce fondu má první právo odmítnutí. Investoři mohou být také schopni převést akcie na jiného investora.

Pokud trh s více rodinami nemovitostí klesá nebo mnoho investorů chce prodat, DiversyFund může odmítnout zpětný odkup jakýchkoli akcií. Vzhledem k otevřenému investičnímu horizontu je rozumné investovat pouze hotovost, kterou nepotřebujete, až po několika letech.

Poplatky za rozmanitý fond

DiversyFund říká, že vám neúčtuje poplatky, což je pravda, ale ne úplný obrázek. Od fondu neúčtují poplatek za správu.

Kdykoli máte zapojeno více subjektů, poplatky se vyměřují v různých fázích. U nemovitostí máte různé subjekty, jako je fond, vývojář a sponzor. Jak byste očekávali, každý musí být zaplacen, aby mohli být developerovi, správci nemovitosti atd. Účtovány poplatky. Protože je DiversyFund vertikálně integrovaný, platí fond v jistém smyslu „sám“.

Fond nemusí investorům účtovat poplatek za správu fondu, ale platí se za něj měsíční/roční i transakční poplatky. Nepřímo tedy existují poplatky (vždy existují poplatky).

Pokud zkontrolujete soubor Růstový kruhový REIT, uvidíte, že část pro poplatky je poměrně rozsáhlá. Zahrnuje poplatek za správu aktiv a také značný poplatek pro vývojáře. Každý měsíc je malé procento vybráno na správu plateb.

Tyto druhy poplatků jsou běžné. Otázkou je, zda jim věříte, že jsou příliš vysoké (nebo nízké) - že se musíte rozhodnout sami.

DiversyFond Taxes

Protože jste investováni do fondu, dostanete na konci roku formulář 1099-DIV. Pokud a kdy likvidují REIT, stále získáte 1099, ale bude to považováno za kapitálové zisky.

To zdůrazňuje jednu výhodu fondů vs. individuální vlastnictví. Když jsem koupil zlomkový podíl nemovitosti prostřednictvím RealtyShares (nyní zaniklého), stal jsem se komanditistou v partnerství, které vlastnilo nemovitost. Každý rok jsem dostával formulář K-1. Samo o sobě to není žádný velký problém. Ale to také znamenalo, že jsem potřeboval podat daň v jiném státě. Jako obyvatel Marylandu obvykle nepodávám daňové přiznání v Severní Karolíně... dokud neobdržím K-1 od partnerství se sídlem v Severní Karolíně. 🙂

Další formulář 1099-DIV není žádný velký problém, nemění to způsob, jakým podáváte daně.

Rizika DiversyFund

Posouzení investičních rizik u jakékoli potenciální investice je součástí provádění vaší due diligence. I když můžete s DiversyFundem vydělávat peníze, tato platforma není přesně investice s nízkým rizikem.

Investiční cyklus s přidanou hodnotou

Investováním s DiversyFund je možné vydělat více než podobné REITy, které si můžete koupit prostřednictvím svého online brokera. Vertikální integrace jejich služeb je ale trochu znepokojivá.

Investiční proces má několik fází:

1. Navýšení kapitálu: Otevřené kolo financování ke shromažďování kapitálu a nákupu nemovitostí
2. Získávání: Nákup kvalifikovaných investičních nemovitostí
3. Renovace: Opravte a vylepšete stávající vlastnosti a přidejte potenciální hodnotu
4. Uznání: Po rekonstrukci nechte čas na zvýšení hodnoty nemovitosti
5. Dispozice: Prodávejte nemovitosti a rozdělujte zisky investorům

Nabídkový oběžník původně zahájil Growth REIT jako nabídku „slepé skupiny“ bez jakýchkoli existujících výhod nebo identifikovaných projektů. Nyní existuje několik doporučených projektů, které dávají investorům představu o tom, do čeho fond investuje.

Zpočátku mohou být roční výnosy z investic nižší, než se očekávalo, kvůli počátečním nákladům na pořízení a opravy. Návratnost investic se však může zvýšit, pokud mohou správci nemovitostí zvýšit nájem a nakonec prodat nemovitost za účelem zisku.

Spoléhat se na zhodnocení majetku nemusí být ideální, pokud chcete a stálý příjem z dividend. Investoři je mohou obdržet prostřednictvím měsíčních splátek nájemného od nájemců. Rovněž může být obtížné odhadnout potenciální celkovou návratnost investic.

Jelikož minimální investiční období je pět let, lze hodnoty nemovitostí předvídat poněkud obtížně. Za půl desetiletí se na místním realitním trhu může stát mnoho. Zisk není zárukou. Někdy vylepšení nemovitosti a čekání na prodej za účelem zisku trvá déle, než se očekávalo, nebo k tomu vůbec nedojde.

Další informace o DiversyFund

Místní riziko trhu s nemovitostmi

Jako třída aktiv může být vícegenerační nemovitost skvělou dlouhodobou investicí k budování bohatství. Existují však selhání investic. DiversyFund odměňuje investory ziskem vydáváním dividend z měsíčních příjmů z pronájmu a prodejem nemovitostí za účelem zisku.

Hodnoty vlastností však může snížit několik faktorů:

• Změny v místní ekonomice a realitním trhu
• Konkurence stávajících nemovitostí a nové výstavby
• Změní se územní zákon
• Požáry, povodně a další oběti
• Nepojištěné ztráty

DiversyFund se snaží zmírnit riziko investováním na trzích se silným růstem pracovních míst, rostoucí populací a podprůměrnou mírou neobsazenosti.

Překročení nákladů, neočekávané opravy a budoucí půjčky mohou také zvýšit základ investičních nákladů. Investoři velmi pravděpodobně přijdou o peníze, pokud se nemovitost prodá se ztrátou - nebo selže.

Na rozdíl od spořicích účtů a vkladových certifikátů pojištěných FDIC nemohou investoři získat zpět ztracený investiční zůstatek.

Nelikvidní investiční období

Růst DiversyFund Growth REIT je „veřejný neobchodovaný REIT“ bez sekundárního trhu. Nemůžete prodat své akcie DiversyFund, jako jsou akcie a ETF, abyste rychle získali hotovost.

Existuje víceleté investiční období a DiversyFund likviduje akcie, když likviduje REIT. Datum likvidace je otevřené a investoři mohou akcie reinvestovat do jiné nabídky nebo je vyplatit.

Někteří z prvních investorů, kteří nakoupili akcie v roce 2018, kdy byl spuštěn REIT, budou investovat přibližně pět let. Aktuální plánované datum likvidace je na konci roku 2023.

Investoři mohou nabídnout prodej svých akcií správci. Správce však může odmítnout zpětný odkup akcií. Akcie prodané šest měsíců po datu nákupu prodávají za 90% reálné tržní hodnoty. Převod akcií na jiného kupujícího je možný za vybraných okolností.

Nedostatek diverzifikace

DiversyFund Growth REIT nabízí oběhové státy, že většina investičních nemovitostí bude pravděpodobně na trhu v jižní Kalifornii. Sponzor je nejvíce obeznámen s tímto místním trhem, který může snížit investiční riziko.

Growth REIT však nemusí být dobrou volbou, pokud nechcete mít kalifornské nemovitosti. REIT s celostátním portfoliem mají přirozenější diverzifikaci.

Další informace o DiversyFund

DiversyFund vs. Fundrise

Nejbližším konkurentem DiversyFund je Fundrise, který nabízí tři úrovně účtu - Starter (minimálně 10 $), Core (1 000 min. min.), Pokročilý (10 000 min. min.) a Premium (100 000 min. min.).

Se Starterem se můžete dostat do eREIT.

S Core si můžete vybrat investice, které chcete (vyvážené investování, doplňkový příjem, dlouhodobý růst), a automatické investice jsou zahrnuty.

Jak budete postupovat s plány nahoru, můžete začít přidávat jednotlivé nemovitosti a také přístup k dalším finančním prostředkům.

Společnost Fundrise si účtuje roční poplatek za investiční poradenství ve výši 0,15% (který lze za určitých okolností prominout, například když pozvete jiného investora) a je podobně nelikvidní.

Můžete si přečíst naše úplná recenze Fundrise více.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul je další nejlepší alternativou k DiversyFund a může být lepší volbou pro akreditované investory. Investor s vysokou čistou hodnotou může investovat do individuálních nabídek „Private Placement“ a 1031 burz. Investování do ručně vybraných nabídek poskytuje větší kontrolu nad investičním procesem a může mít vyšší potenciální příjem.

Neakreditovaní investoři mohou investovat do dvou různých REIT. Každý REIT má minimální investici 5 000 $, ale má jinou investiční strategii.

MogulREIT I může být averzivnější vůči riziku a zaměřuje se na nabídky dluhu, aby vydělal měsíční dividendy z příjmů z pronájmu komerčních nemovitostí. Roční výnos z distribuce po poplatcích je 6,0% APY.

MogulREIT II je podobný DiversyFund Growth REIT investováním do vícerodinných nemovitostí. Jeden rozdíl je v tom, že portfolio RealtyMogul může mít širší celostátní stopu. Většina nemovitostí je v jižních a východních Spojených státech. Tento REIT má roční výnos 4,5% roční výnos a může vydělat více, když se nemovitosti prodávají za účelem zisku.

Poplatky za správu aktiv mohou činit až 1,25% z hodnoty vlastního kapitálu. Tento průběžný poplatek může být vyšší, než jaký účtuje DiversyFund. Budete ale také muset porovnat další vedlejší poplatky, jako jsou náklady na pořízení nebo prodej nemovitostí.

Kdo by měl investovat s DiversyFund?

Investoři, kteří chtějí expozici vícerodinným nemovitostem v jižní Kalifornii s pětiletým investičním horizontem, by měli zvážit DiversyFund. Je možné získat roční výnosy, které konkurují historickému průměrnému ročnímu výnosu S&P 500.

DiversyFund není bez rizika, ale výdělky z investičních příjmů mohou být méně volatilní než investice do realitních akcií. Investiční minimum 500 USD a schopnost neakreditovaných investorů investovat usnadňuje každému přímé investování do nemovitostí.

Je pro vás DiversyFund?

Pokud jste chtěli investovat do vícerodinných nemovitostí, je to jedna z lepších možností, které je třeba zvážit. Vzhledem k tomu, že nabízejí pouze jednu investiční možnost, je otázkou, zda vám vyhovuje jejich struktura poplatků.

Vysoké investiční poplatky

Když jsem to porovnal se svou soukromou investicí, sazby DiversyFund se mi zdály vysoké. Moje soukromá investice si účtuje poplatek za správu nemovitosti ve výši 2%, ale byla posouzena podle vybraného nájemného. To je podobné měsíčnímu poplatku uvedenému v podání SEC (ačkoli na základě mého čtení je tento poplatek stanoven na kapitálovém účtu investora). Tento recenze od Motley Fool nebyl fanouškem DiversyFund kvůli jejich omezené historii, vyšším než průměrným poplatkům a několika dalším položkám.

Preferovaný návrat

Jednou, méně zřejmou oblastí, do které Motley Fool klíčově vstoupil, byla oblast návratové struktury. DiversyFund nabízí přednost 7% a poté rozdělení zisku 65/35 až 12% ročně. Existuje také dohnání prostřednictvím podporovaného zájmu. Motley Fool řekl, že typičtější je 80/20 nebo 75/25 (bez dohánění).

V mé soukromé dohodě jsem dostal 8% preferovaný výnos s rozdělením 70/30 bez dohánění nebo jakýmkoli krokem dolů v rozdělení na základě návratu.

Alternativně, pokud se prostě chcete dostat do nemovitostí a neprodáváte je více rodinám jako třídě aktiv, existuje spousta další způsoby investování do nemovitostí. Můžete jít s platformami crowdfundingu nemovitostí nebo to jednoduše zjednodušit a vybrat si veřejně obchodovaný REIT.

Další informace o DiversyFund

DiversyFund Klady a zápory

souhrn

DiversyFund usnadňuje investorům začít investovat do nemovitostí pro více rodin. S investicí minimálně 500 USD si mnoho investorů může dovolit otevřít malou pozici a diverzifikovat své portfolio. Pokud chcete investovat do alternativní aktiva„DiversyFund může být dlouhodobým přínosem, pokud vám vyhovuje REIT s nemovitostmi financovanými z crowdfundingu.