Kolik stojí můj dům? Jak ocenit svůj vlastní domov

Zajímalo vás někdy: „Kolik stojí můj dům?“

Když sledujeme naše čisté jmění, jedna z řádkových položek je hodnota našeho domova. Necháváme to jako kompenzaci vůči hypotéce, jinak by naše čisté jmění bylo nahnuté.

Jednou z výzev s hodnotami domova je, že je obtížné je uvést na trh. „Mark to market“ znamená pouze přiřazení hodnoty na základě toho, co trh určil, je skutečná cena. Je to snadné, pokud máte akcie veřejné společnosti - na veřejných trzích se s nimi obchoduje každý den. Pokud chcete znát cenu akcií Apple, podívejte se nahoru APLIKACE.

Domovy nejsou. Máte „srovnatelné“, což považuji za věc, kterou si lidé vymýšlejí na hodnocení, protože je to lepší než nic, ale ty nejsou skutečně přesné. I když žijete v bytě se stejnými jednotkami, existuje dost variací, že nejsou přesné. Jsou 2 ložnice, 1 koupelna v prvním patře stejné jako stejná postel/vana v nejvyšším patře? Kolik stojí nejvyšší patro? Příliš velká variabilita.

Mým řešením pro naše sledování je nastavit domácí hodnotu na pořizovací cenu a nechat to navždy. Líbí se mi to, protože je to jednoduché a nezajímá mě domácí hodnota, pokud jde o naše čisté jmění (bohužel je to docela neobvyklé, protože

většina čistého jmění Američana je uzamčena v domácím kapitálu).

Co ovlivňuje domácí hodnotu?

Než se pustíme do hodnocení a dat, možná vás zajímá, jaké faktory mohou ovlivnit hodnoty vašeho domova. Obrátil jsem se na doktora Michaela E. Bitter, Rinker, významný profesor účetnictví na Stetson University. Jako hlavní faktory ovlivňující hodnotu vašeho domova uvedl následující:

• Sousedství/umístění,
• Velikost domova (např. Ložnice a koupelny),
• Školní zónování,
• Úrokové sazby hypoték,
• Regionální a národní trhy s bydlením

A při prodeji domu k dalším faktorům patří přitažlivost a ceny.

Také dodává:

Pro většinu mladých profesionálů bude domov zdaleka největším (a nelikvidním) majetkem, který vlastní. Ocenění vašeho domu má vliv na vaši čistou hodnotu a schopnost půjčit si doma.

Ocenění je také důležité při zjišťování, zda máte v zásadách svého majitele domu odpovídající náhradní hodnotu. To znamená, že i když je dobré mít rozumnou představu o hodnotě vašeho domova, není to rozhodující, pokud jej neplánujete prodat.

Je znalost domácí hodnoty důležitá?

Možná si říkáte... proč je důležité znát hodnotu našeho domova? Pokud neprodáváme, je opravdu důležité sledovat takové věci?

Profesor Robert Solomon, klinický profesor práva na UC Irvine School of Law, vysvětluje, že existuje mnoho důvodů, proč to chcete vědět.

Pokud prodáváte, je to velmi důležité. Pokud si půjčujete proti hodnotě, je to něco důležitého, ale banka provede ocenění za vás a vaší hlavní starostí je schopnost splácet. Pokud jste blízko odchodu do důchodu nebo se stěhujete, je to velmi důležité.

Pokud jste mladší, vychováváte rodinu a očekáváte, že budete žít doma déle než pět let, je to méně smysluplné a odhad budoucí hodnoty je fajn, když určujete bohatství, ale je to všechno na papíře a ne to Důležité.

Když jsem se zeptal, zda je na domácí hodnoty kladen příliš velký důraz, řekl mi:

Záleží na tom, kdo jste a na vaší celkové finanční situaci. Domácí kapitál a vzdělávání zůstávají hlavními způsoby budování bohatství ve Spojených státech. Pokud máte děti a máte jen málo úspor, můžete očekávat, že si půjčíte domácí kapitál na zaplacení vysoké školy.

Pokud nemáte žádné děti nebo jsou samy, můžete být v důchodu závislí na vlastním kapitálu, ale nemusíte. Pokud očekáváte stěhování, můžete se spokojit se splacením hypotéky a mít dostatek vlastního kapitálu na zálohu, ale nechcete být pod vodou.

Okolnosti se mění a domácí hodnota je jen jedním z faktorů.

Pokud máte konkrétní důvod, proč to vědět, například půjčku na vlastní kapitál, získání přesné částky je důležité. Může se vyplatit někomu zaplatit (a banka vás k tomu může přinutit), aby získal přesné hodnocení.

Pokud se chcete dozvědět pouze o svých osobních potřebách, bezplatné hodnocení je často dost dobré.

Podívejme se, jaké jsou některé z těchto možností ...

Použijte skutečné hodnocení

Může přijít čas, kdy potřebujeme a domácí ocenění, možná pro domácí kapitálovou půjčku nebo úvěrovou linku. V případě, že to uděláme, budu to považovat za přesné domácí ocenění a v tabulce upravíme naši domovskou hodnotu.

Za to, co stojí za to, kdybychom získali „profesionální“ ocenění, přizpůsobil bych naši domácí hodnotu výsledkům tohoto hodnocení.

Použijte daňové výměry

To je to, co daňový muž používá k vyměření daní z nemovitosti, zdá se rozumné použít to k ocenění vašeho domova.

Složité na tomto obrázku je, že se ho můžete pokusit snížit, snížit daňové zatížení, a to může znamenat, že jeho hodnota je nižší, než za jakou by se prodával. Pokud jste s touto nesrovnalostí v pořádku, vypadá to jako skvělý způsob, jak každých několik let předstírat „uvedení na trh“.

Použijte historický střední růst cen domů

Historické údaje ze sčítání lidu USA ukázal, že střední ceny domů nerostou tak rychle.

V roce 1940 byla střední cena domu 2 938 USD. (tato čísla NEBYLA upravena o inflaci)

V roce 2000 byla střední cena domu 119 600 USD.

To je roční míra růstu přibližně 6,37%. (po očištění o inflaci je tempo růstu pouhých 2,3%)

Mohli byste být konkrétnější na úrovni státu - pro Maryland je to tempo růstu 6,67%. (je to ještě nižší, když se podíváte v letech 1990-2000, tempo růstu je pouhých 2,28%)

Nastavte rychlost růstu na 6% ročně, abyste měli trochu pufru, a pak ji nechte na pokoji.

Použijte inflaci

Rád slyším příběhy lidí, kteří si v roce 1980 koupili domy za 30 000 dolarů a poté je o 20 let později prodali za pořádnou částku. Čísla se zvětšují, protože všechno se zvětšuje za 20 let. 30 000 $ v lednu 1980 je ekvivalent 65 000 $ v lednu 2000. (přesný způsob, jak o tom přemýšlet, je, že za těch 20 let byla kupní síla dolaru snížena na polovinu)

Jaký údaj o inflaci bychom měli použít? Myslím, že CPI-U (inflace pro všechny městské spotřebitele, jsou to všechny položky kromě potravin a energií) je pravděpodobně nejlepší sázka a můžete získat postavy z BLS.

Čísla za každý měsíc nejsou měsíční inflace, je to inflace za předchozích 12 měsíců v daném měsíci. Takže září 2017 ukazující 1,7% naznačuje, že když zahrnete září, inflace za předchozích 12 měsíců byla 1,7%.

Pokud bych to měl použít, podíval bych se na inflaci za prosinec každého roku, jednou ročně bych upravil svoji domácí hodnotu a nazval bych to den.

Ke kontrole použijte nástroje domácí ceny

Existuje spousta nástrojů, které můžete použít k bezplatnému online domácímu posouzení. Protože to děláte pro účely sledování, nemrhal bych za to penězi.

Co se přesnosti týče, těžko říct. Zajistěte, aby informace, které mají ve vašem domě, byly přesné - mimo jiné včetně čtverečních stop, ložnic, koupelen a stáří domova.

Koupili jsme si dům před čtyřmi lety, takže „přesnost“ bude jednoduše procentuální hodnota vzdálená od naší domovské hodnoty. Kupodivu se náš domov v mnoha těchto nástrojích neobjevil, takže nebude existovat přesnost.

Zde jsou některé z populárnějších bezplatných nástrojů pro domácí hodnocení, které jsem našel (s některými výhradami a varováními):

1. Zillow - Jsou to jedny z největších realitních stránek a nabízejí Zestimate, což je odhad hodnoty vašeho domova. Můžete se zaregistrovat k účtu, nárokovat si domov a pokud se jejich Zestimate změní, zašlou vám e -mail s aktualizacemi. (Přesnost 2,4%)
2. Redfin - Redfin je jak realitní výzkumný web, tak makléřská společnost, ale když ohlásíte svůj domov, můžete získat odhad domácí hodnoty na základě charakteristik vašeho domova.
   (Přesnost -19,1%)
3. Realtor.com - Na rozdíl od ostatních webů, které jsou zaměřeny na domovy, má realitní web domovské vyhledávání, odhady a co; ale také články a videa související s nemovitostmi. Na svém webu mají nástroj pro odhad domova, který nevyžaduje, abyste se přihlásili k domovu a přihlásili se k němu. Náš dům bohužel nebyl uveden (což je zvláštní, jsou zde uvedeni všichni naši sousedé).
4. eepraisal.com - Budou získávat data z různých zdrojů, včetně Zillow's Zestimate, aby se odhodlali. Jejich nástroj pohodlně ukazuje sousední prodeje. Pro náš domov neměli odhad eppraisal.com.
5. Trulia - Trulia je svým designem a účelem podobná Zillow, ale nenabízí odhad domácí hodnoty.
6. Chase Home Value Estimator - Zadejte svou adresu, klikněte na Získat hodnotu a získejte odhad přímo od Chase. Nemohu říci, jaká data tento nástroj pohání, ale pro moji adresu nebyl žádný odhad. Vytáhl jsem odhad pro náš předchozí domov a zdálo se, že je v rozumném rozsahu.
7. ReMax - Jako makléř chce ReMax pravděpodobně prodat váš dům, ale jejich nástroj můžete stejně použít. Naše adresa bohužel není z nějakého důvodu uvedena. Tento nástroj se snadno používá, obsahuje pěknou mapu Google. a můžete létat po svém okolí a nenápadně nakouknout do finančních oken svého souseda.
8. HomeGain (tento nástroj nepoužívejte) - Zastavil jsem proces získávání odhadu domácí hodnoty, protože to vyžadovalo mé jméno, telefonní číslo a e -mail zasláno na AgentHomeValues.com - nechtěl jsem, aby mi „expertní agent“ poskytl „podrobnou analýzu trhu“. Přeskočil bych tyto chlapi.

Pokud bych to měl udělat, vybral bych Zillow a normalizoval bych číslo na moji kupní cenu v prvním roce a provedl bych úpravy. Pokud bych tedy koupil dům za 100 000 dolarů a Zillow řekl, že to stojí 50 000 dolarů - zdvojnásobil bych Zillow's Zestimate od nynějška až na věčnost.

Jak naložíte s hodnotou svého domova při sledování čistého jmění?