Co kdybych vám řekl, že došlo k investici s vládou nařízenou garantovanou mírou návratnosti?
Pravděpodobně byste řekli - "Díky Jime, ale nejsem figurína a vím o vkladových listech a jsou super nudné." (jsou také super bezpečné!)
Pokud jste si mohli přečíst název tohoto příspěvku, pravděpodobně již znáte odpověď: daňová zástavní práva (a ta jsou zajištěna nemovitostí).
Dozvěděl jsem se o těchto věcech před mnoha lety a dokonce jsem se zúčastnil aukce daňového zástavního práva. Nic jsem nekoupil, jen jsem chtěl nasát ten zážitek. Téměř před deseti lety jsem se zúčastnil aukce daňového zástavního práva, známého také jako daňový prodej, která se konala na schodech budovy soudu v Howard County.
Aukce se zde koná pouze jednou za rok, v květnu nebo červnu, a ta, které jsem se zúčastnil, byla opravdu neformální. Nejsem si jistý, co udělají s rokem 2020, protože plánované byly již zrušeny. Myslel jsem si, že cokoli, co zahrnuje vládu a soudy, bude mít nějakou formu formality. Skládal se z chlapíka, který doslova stál na schodech, držel schránku a vykřikoval zástavní práva, přijímal nabídky a zapisoval si záznamy.
Podobně neformální byli lidé, o kterých se mlelo. Věděli, co chtějí, čekali, až uslyší číslo zástavního práva, a podali své nabídky. Někteří lidé měli telefony, jiní tam měli vlastní schránky a připadalo si, jako by se všichni znali. Bylo to jako Storage Wars, ale s domovem lidí.
Nechal jsem si myslet, že je to dobrý způsob, jak investovat, ale pravděpodobně ne pro mě... ale naučil jsem se spoustu věcí.
Co je to investování do daňových práv?
Státní a místní vlády potřebují své daně, a pokud nejsou zaplaceny, musí je získat zpět jiným způsobem. Daň z nemovitosti je pro většinu místních vlád primárním zdrojem příjmů. Pokud vlastník nezaplatí daň z nemovitosti, místní kraj nebo město založí zástavní právo k nemovitosti a aukcím, které zástavní právo k investorům prostřednictvím aukce daňového zástavního práva.
Může se to lišit, ale většina místních daňových oddělení vydraží daňové zástavní právo po dvou až pěti letech nezaplacení daní. Přesné období závisí na státních zákonech.
Některé místní vlády prodávají osvědčení o zástavním právu k dani, kde mohou investoři zaplatit delikventní částku daně. Vláda dostane jejich peníze a investor může inkasovat úroky, když vlastník nemovitosti splácí své delikventní daně.
Majitel nemovitosti může mít na splacení zástavního práva až jeden rok. Jakmile splatí zástavní právo, opouštíte investici a oni opět plně vlastní nemovitost.
Pokud vlastník zaostává, budete muset nemovitost zabavit a plně ji vlastnit. Poté budete muset dům prodat nebo z něj udělat nájemní nemovitost, abyste získali investiční příjem. Ve skutečnosti se to stává jen zřídka, většina investorů dostane zaplaceno úrokové sazby nařízené obcí.
Daňové právo vs. Daňový doklad
Daňová aukce, které se účastníte, může prodávat daňová zástavní práva a daňové listiny. Přestože tyto dva pojmy znějí stejně, daňové zákony vyžadují, abyste si koupili celou nemovitost předem.
Nákup domů zabavených během Velké recese v roce 2008 za účelem rehabilitace a převrácení za účelem zisku je jedním z příkladů investování do daňových listin. Ne každý investor má čas nebo kapitál investovat do daňových listin.
Daňová zástavní práva pouze vyžadují, abyste investovali do delikventních daní. Pouze muset investovat pár tisíc dolarů a neopravovat zabavený dům je pro většinu schůdnější.
Přibližně 30 států nechejte města a kraje dražit daňová zástavní práva.
Daňová zástavní práva jsou podobná bankovní půjčce na auto půjčku nebo hypotéku na bydlení v tom, že jde o dluhový závazek. Majitel nemůže nemovitost prodat ani refinancovat, dokud zástavní právo neuvolní. V tomto případě vám zaplatí částku zástavního práva plus úrok.
Jak můžete vydělat peníze investováním do daňových zástavních práv
Existují dva způsoby, jak vydělat peníze investováním do daňových zástavních práv:
- Sbírejte jednoduché platby úroků od vlastníka nemovitosti
- Uzavřete nemovitost a buď ji prodejte, nebo pronajměte
Každý stát má jiný strop úrokových sazeb pro daňová zástavní práva. Ve většině států můžete očekávat výdělek mezi 5% a 18% z částky zástavního práva. Howard County stanoví úrokovou sazbu 18%. Skutečná (skutečná) úroková sazba, kterou můžete shromáždit, závisí na tom, jak konkurenceschopná je daňová aukce, protože každý podává nabídku na zástavní právo.
Většina aukcí se uděluje investorovi s nabídkou nejnižší úrokové sazby. Aukce začíná na maximální úrokové sazbě a snižuje se s každou novou nabídkou. Počáteční úroková sazba může být například 18%, ale výherní sazba může být pouze 5%.
Méně rizikové nemovitosti budou mít teoreticky nižší úrokovou sazbu a rizikovější nemovitosti se budou blížit vyšší úrokové sazbě. Je to podobné jako u peer-to-peer půjčování resp investice do komerčních půjček.
Většina investic do daňového zástavního práva nevyžaduje uzavření majetku, ale je to možné. Měli byste se primárně soustředit na svoji potenciální návratnost investic.
Investice do daňových zástavních práv: krok za krokem
Investování do daňového zástavního práva vyžaduje VELKÝ průzkum ze dvou důvodů. Nejprve byste byli raději, kdyby majitel splatil půjčku, a vy si vyděláte úrokovou sazbu. Za druhé, pokud tomu tak není, chcete se ujistit, že můžete nemovitost prodat nebo pronajmout, pokud musíte zabavit.
Nejlepším výchozím místem může být váš místní realitní trh. Budete potřebovat znát informace, jako je umístění vysoce kvalitních čtvrtí a školních čtvrtí. Majitelé vysoce kvalitních nemovitostí mohou také častěji splácet své daňové účty.
Každé město a kraj mají různé postupy pro nákup daňových zástavních práv, výběr úroků a zahájení uzavření trhu. I když se budete muset naučit složitosti svého investičního trhu, investiční proces je podobný. Prostudujte si to, protože se nechcete učit za běhu.
Požádejte o delikventní daňový seznam
Delikventní daňové seznamy jsou k dispozici ve většině městských a krajských úřadů pro výběr daní nebo pokladníků. Tyto seznamy vám mohou říci, které nemovitosti jsou v aukci.
V závislosti na tom, jak moderní je oddělení, můžete seznam dostávat e -mailem. Více zastaralých oddělení si můžete získat výpis osobně.
Prohlédněte si tyto podrobnosti v daňovém seznamu:
- Ulice nemovitosti
- Výše dlužných daní
- Počet let neplatných daní
Tyto tři faktory vám pomohou vytvořit kandidátský seznam potenciálních vlastností.
Abyste se vyhnuli konkurenci, můžete zkusit kontaktovat majitele nemovitosti a zjistit, zda má zájem o prodej. Tato taktika vám může pomoci vyhnout se nabídkové válce, pokud si nakonec budete chtít koupit daňový list.
Pokud nerozvinutý balík má nezaplacené daně, můžete své náklady udržet na nízké úrovni - přemýšlejte zemědělská půda.
Vyvinuté vlastnosti mívají vyšší hodnoty vlastností a mohou vyžadovat rozsáhlé opravy, pokud skončíte propadnutí.
Vlastnosti výzkumu potenciálu
Poté, co zjistíte, které nemovitosti jsou v aukci, vytvořte si seznam potenciálních nemovitostí v rámci svého nákupního rozmezí.
Jeďte podle vlastností, abyste zjistili, jaký je váš první dojem. Pokud se vám nemovitost a okolí líbí, zvažte podání nabídky.
Před aukcí si vypočítejte nabídku nejnižší úrokové sazby. Ne každá nabídková válka stojí za výhru, pokud vaše hotovost může přinést vyšší návratnost někde jinde.
Zúčastněte se aukce
Některé aukce vyžadují, abyste se účastnili osobní nabídky. Mnoho míst nyní směřuje k on-line aukcím, které umožňují dálkovým investorům vstoupit do akce.
Každý způsob aukce může být konkurenceschopný. Předtím byste měli znát limity nabídek, abyste se vyhnuli přehnaným nabídkám.
Vítězný uchazeč zaplatí tyto náklady předem na koupi daňového zástavního práva:
- Nezaplacené daně
- Pokuty
- Naběhlý úrok
Jedná se o daně a poplatky, které vlastník nemovitosti dluží vládě. Toto je tedy minimální prodejní cena.
Vybírat platby
Většina států vyžaduje, abyste majiteli nemovitosti zaslali oznámení, že vlastníte jeho daňové zástavní právo. Majitel nemovitosti vám bude vyplácet měsíčně po dobu výkupu.
Většina období splacení je alespoň jeden rok, ale může být i delší.
Pokud vlastník nezaplatí zástavní právo v zákonné lhůtě pro umoření, můžete zahájit proces uzavření. K řádnému vyloučení existují specifické postupy a časové harmonogramy. Pokud se vaše daňové zástavní právo změní na daňový prodej, nezapomeňte si prostudovat zákony.
Kdo by měl investovat?
Daňová zástavní práva mohou být konzistentním způsobem, jak získat krátkodobý příjem, aniž byste měli všechny své peníze na akciovém trhu. Akreditovaní investořizkušenosti s investováním do nemovitostí mohou být také vhodné.
Potenciální výnosy se pohybují mezi 12% a 18% v závislosti na stropu úrokové sazby státu. Kolik můžete vydělat, závisí na tom, do kterého státu investujete a jak nízkou nabídku nabízíte.
Pokud jde o čas a požadovaný kapitál, investice do daňového zástavního práva leží někde mezi nákupem indexového fondu nemovitostí (nebo crowdfund nemovitostí) a překlápění domů.
Kdo by neměl investovat do daňových zástavních práv?
Investice do daňového zástavního práva není pro ty, kteří chtějí a praktický jednoduchý investiční přístup. Budete muset strávit hodiny prověřováním potenciálních nemovitostí, účastí na aukci a potenciálním zabavením nemovitosti.
Daňová zástavní práva nejsou místem, kde by bylo možné parkovat hotovost, kterou potřebujete do tří let. Daňová zástavní práva však mohou být vzrušujícím způsobem, jak diverzifikovat své portfolio, pokud dokážete snížit riziko, že budete mít kapitál pro střednědobý investiční horizont.
Potenciální rizika investování daňových práv
Tento investiční nápad není bez rizika, protože vlastník nemovitosti musí stále platit daně po splatnosti. Místo toho, abyste je platili vládě, jste místo toho na háku. Zatímco investování do daňového zástavního práva může být méně riskantní než načasování akciového trhu nebo obchodování s penny akciemi, musíte provést svou due diligence.
Zde jsou některá rizika, se kterými se můžete setkat a která snižují váš potenciální příjem.
Nízké úrokové sazby
Válka s nabídkami znamená, že nemusíte získat žádanou úrokovou sazbu. Investování do daňového zástavního práva vyžaduje mnoho úsilí. Vaše potenciální návratnost investic může být podobná jiným investičním nápadům, které vyžadují menší úsilí.
Platíte další daně a poplatky
Vlastnictví daňového zástavního práva znamená, že můžete ručit za budoucí nezaplacené daně a penále, pokud majitel nezaplatí. Možná budete muset zaplatit pokuty uložené městem za incidenty, jako je nekosení trávníku.
Majitel nemovitosti prohlašuje bankrot
Soud může zákonně snížit úrokovou sazbu pro vaše daňové zástavní právo, pokud vlastník nemovitosti vyhlásí bankrot. Představte si toto riziko jako snížení výnosu pro své oblíbené dividendové akcie.
Platnost daňových zástavních práv vyprší
Daňová zástavní práva, která vyhrajete v aukci, mohou uplynout po skončení doby proplacení. Pokud po skončení období neprovedete následná opatření, můžete přijít o příležitost získat zpět původní investici.
Ujistěte se, že jste se seznámili s místními pravidly uzavření trhu. Do určité lhůty budete muset zahájit proces uzavření trhu. Také budete muset majiteli zaslat oznámení o zmeškaných platbách. Nesprávné dodržování postupu může vaše úsilí vykolejit.
Nemovitost je bezcenná
Prodej exekuce není zaručený způsob, jak vydělat peníze. Nemovitost nemusí být snadno prodatelná, pokud struktura nebyla udržována nebo je ve špatném sousedství.
Navíc nevíte, jaké škody způsobí majitel nemovitosti při odstěhování.
Možná budete moci zkontrolovat vnější část nemovitosti před aukcí prodeje daní, ale možná se nebudete moci podívat dovnitř domu, dokud nemovitost nezavřete. Může to být víceletý odstup od výhry nabídky, dokud nevstoupíte do domu. Za tu dobu se toho může hodně změnit.
Vyhněte se čtvrtím s vysokou mírou uzavření trhu nebo znehodnocením hodnot majetku. Vyhýbání se těmto rizikům snižuje šanci na koupi „podvodní nemovitosti“, která má menší tržní hodnotu než vaše investiční náklady.
Investice do daňového zástavního práva může být dobrou investicí, ale může vyžadovat spoustu práce. To je jeden z důvodů, proč jsem to nakonec neudělal.
Další věc je, že se mi opravdu nelíbí myšlenka někoho uzavřít a vyhodit z domova. Uvědomuji si, že se to stává zřídka, ale nechtěl bych to udělat ani jednou. Existují i jiné, emočně méně náročné způsoby, jak si vydělat na živobytí.