Když se akciovému trhu daří, příliš mnoho lidí nemluví o investování do nemovitostí.
Dává to však smysl - akciový trh je snazší.
Koupíte nějaké akcie, prodáte nějaké akcie a zaznamenáte zisky a ztráty při návratu. Je to ještě jednodušší, pokud se budete držet a portfolio tří fondů nebo investujte na důchodový účet - mnohem méně papírování!
Nemovitosti jsou trochu složitější. Nákup a prodej nemovitosti vyžaduje zprostředkovatele a zabere více než několik sekund, než trvá obchodování s akciemi.
Co když jste investovali příliš mnoho na akciovém trhu nebo prostě chcete jinou třídu aktiv? Co když si myslíte, že je trh nadhodnocený a chcete zajištění? A když ne živý plot, jen další možnost?
Nemovitosti jsou a skvělá alternativní investice, která není divná (jako pohřební pozemky, které jsou technicky také nemovitostí!).
Ale dostat se do fyzického vlastnictví může být výzva a velmi děsivé. I když půjdeš Trasa FHA a snížení pouze o 3%, je to stále relativně velká kapitálová útrata, jak začít. A kromě toho je třeba vynaložit spoustu úsilí a práce na nohou.
Existují však způsoby, jak dostat nohu do dveří bez velkých peněžních investic.
Podívejme se na to.
Obsah
- Velkoobchodní prodej nemovitostí
- Daňová zástavní práva
- Crowdfunded Real Estate
- Realitní investiční fondy (REIT)
- Půjčky za těžké peníze
Velkoobchodní prodej nemovitostí
O velkoobchodním prodeji nemovitostí jsem se poprvé dozvěděl od Alex Martinez v podcastu Opt Out Life. Podcast je fascinujícím poslechem jeho krátkého kariérního oblouku, ale Alex Martinez začal s velkoobchodním prodejem. To je, když získáte nemovitost na základě smlouvy a poté prodáte práva jinému investorovi, který odtamtud převezme. Investor provede rekonstrukci a poté ji prodá nebo pronajme za účelem cash flow. Dostanete zaplaceno za smlouvu. Jeho první velkoobchodní nabídka mu vynesla 22 000 dolarů za asi 8 hodin práce.
Těch 8 hodin je trochu klamných, protože je s tím spojeno mnohem více práce. Je mnoho času stráveného hledáním nemovitostí, vytvářením sítí s investory, hledáním nemovitostí, které nefungují, vyjednáváním smluv, které nefungují atd. Takže je tu trochu režie, která nemusí být zapracována, ale není tam velká finanční režie.
Finanční výdaje by byly v jakýchkoli vážných penězích požadovaných ve smlouvě. Podpisem souhlasíte s koupí nemovitosti v budoucnu. Někdy se tomu můžete vyhnout, pokud zajistíte investora během několika dní, ale to je specifické pro daný stát. Pravděpodobně budete chtít mít investory seřazené a vědět, co v dohodě potřebují.
(tomu se také někdy říká pronásledování ptáků v realitách, nebo že jste realitní ptačí pes - tento příspěvek na BiggerPockets jde do větších podrobností)
Skutečná přitažlivost je jako odrazový můstek. Můžete se dozvědět hodně o realitním podnikání tím, že se stanete velkoobchodníkem nebo ptačím psem. Odstraňujete velkou část prací spojených se získáváním obchodů, takže se investoři pravděpodobně pokusí vám pomoci dozvědět se více o podnikání. Čím lépe odhadujete náklady na renovaci, tím lépe jste pro investora. Pokud to chcete udělat, opravdu vám doporučuji investovat zhruba hodinu do poslechu toho podcastu, protože Nate a Dana (hostitelé) jsou také investory do nemovitostí (do určité míry) a žádají něco dobrého otázky.
Daňová zástavní práva
Jak kdysi řekl Ben Franklin: „... ale v tomto světě nelze říci nic jistého, kromě smrti a daní.“
U nemovitostí existuje jedna jistota - daně z nemovitosti. Některé státy nemají daň z příjmu, některé státy nemají daň z obratu, ale neznám jediný stát bez daní z nemovitosti.
A když lidé neplatí účet za daň z nemovitosti, stát nebo krajská vláda na nemovitost založí daňové zástavní právo. Poté, jak to vlády obvykle dělají, aukce tohoto zástavního práva, protože potřebuje daňové příjmy. Osobě, která si koupí zástavní právo, je na základě místních a státních zákonů zaručena úroková sazba z této investice.
Pokud vlastník nemovitosti ve stanovené lhůtě nezaplatí, může vlastník daňového zástavního práva zabavit nemovitost a je v řadě před všemi, včetně hypoték. Banky v mnoha případech vyplatí zástavní právo, protože nechtějí přijít o dům.
Šel jsem do a daňové zástavní právo aukce jednou a byla to docela neformální záležitost. Jen parta lidí, kteří se motají kolem předních schodů budovy okresního soudu. Většina z nich byla na telefonech se svými investory, ale byl to docela příležitostný nabídkový proces, méně vzrušující než jedna z těchto aukcí postupných skladovacích zařízení, které vidíte v televizi.
Přikryl jsem investice do daňových zástavních práv dříve, když mluvíte také o krátkodobých investicích s nízkým rizikem, pokud si chcete přečíst více.
Crowdfunded Real Estate
Crowdfunded real estate je relativně nová možnost zpřístupněná zákonem JOBS. Zákon JOBS, který je zkratkou zákona Jumpstart Our Business Startups Act, umožňuje společnostem získávat finanční prostředky prostřednictvím crowdfundingu. V případě nemovitostí to znamená, že společnost může získávat finanční prostředky na dohodu prostřednictvím crowdfundovaných platforem a jednotlivých investorů, jako jste vy a já. Stále existuje několik pravidel, která je třeba dodržovat, jako je počet akcionářů, ale to zvyšuje počet lidí, kteří se mohou zapojit a jak je lze žádat.
Pokud jste akreditovaný investor, můžete investovat do jednotlivých nemovitostí. Ty často mají minimum vyšší než 1 000 $, ale mnoho z nich je k dispozici, pokud můžete na jednu dohodu přidělit alespoň 5 000 $. Sdílím a seznam nejlepších crowdfundovaných realitních platforem.
Pokud nejste akreditovaný investor, můžete investovat do „eREIT“, který vybírá jednotlivé nemovitosti, do kterých chcete investovat. Tady je seznam nejlepších platforem CRE pro neakreditované investory, z nichž moje oblíbené jsou Fundrise a stREITwise (celá recenze zde). Více o těchto dvou níže, když diskutuji o REITech.
Realitní investiční fondy (REIT)
Toto je pravděpodobně nejnudnější způsob investice do nemovitostí. 🙂
Je to investice do fondu REIT nebo REIT, jako je Vanguard REIT (VGSLX). Investujete do společností, které investují do nemovitostí. Mnoho REIT investuje do veřejného úložiště nebo komerčních nemovitostí, jako jsou firemní parky, takže vaše investice je velmi soustředěna do konkrétní třídy aktiv realit.
Můžete se také obrátit na některé soukromé REIT dostupné na platformách jako Fundrise a STREITwise. Nabízejí trochu větší rozmanitost ve třídě nemovitostí.
Například na STREITwise můžete investovat do komerčních nemovitostí s minimem pouhých 5 000 $. Mají transparentní strukturu poplatků a od počátku vyplácejí 8-9% dividendy. Jejich nabídky jsou velmi cílené a přesně víte, do čeho jdete. To je k dispozici pro všechny investory.
Půjčky za těžké peníze
Půjčka s tvrdými penězi je půjčka, kterou poskytnete realitnímu investorovi jako zajištění nemovitosti. Je strukturována jako poznámka, což znamená, že investor je ve skutečnosti dlužník a vy sami „neinvestujete“ do nemovitosti. Vy a dlužník souhlasíte s podmínkami půjčky (úroková sazba, délka směnky, platby atd.).
Udělal jsem to jen jednou, s někým, koho jsem znal a kterému jsem věřil, a zatím to funguje dobře. Úrokové sazby se obvykle pohybují v rozmezí 11–12% (vyšší, pokud je rizikovější, nižší je bezpečnější), ale nejsem tím nejlepším člověkem, který by se měl ptát na prověřování nabídek a jejich hledání. Chci zahrnout tuto možnost, protože je k dispozici.
Pamatujte, že neinvestujete do majetku, půjčujete peníze investorovi, který vám zaplatí pevnou návratnost. Jedná se však o určité vystavení realitám.
Jakmile získáte několik z těchto nabídek pod pásem, možná budete mít dost na to, abyste se do toho mohli pustit syndikace nemovitostí. Zde jste součástí skupiny, která investuje. Existují vyšší kapitálové požadavky, ne tak nízké jako u crowdfundingových stránek, ale existují atraktivnější nabídky.