Recenze bohatých strýců: Investujte do nemovitostí za pouhých 5 $

Slyšeli jste někdy rady, že skutečná cesta k bohatství vede přes nemovitosti?

Pro mnoho Američanů tvoří nemovitosti obrovské procento z nich čisté jmění. Koupě domu je americký sen a měsíční splátky hypotéky vytvářejí kapitál. Je to stále budování bohatství, ale jako vedlejší produkt potřeby místa k životu.

Pokud chcete diverzifikovat a investovat do třídy aktiv, která má dobré výsledky, jsou nemovitosti historicky spolehlivým způsobem.

Je však těžké najít dobré nabídky, zvláště pokud se omezujete na místní trh. Bez systému podpory je těžké nakupovat mimo váš trh. A konečně, je těžké spravovat vlastnosti, zejména pokud doufáte, že se změní.

Je tam celá úroda crowdfunded realitní platformy to vám umožní investujte do nemovitostí bez nákupu jednotlivých nemovitostí.

Jedním z nejnovějších účastníků je společnost s názvem Rich Uncles.

Co je bohatý strýc?

Rich Uncles je platforma pro investice do nemovitostí, která nabízí REIT s jedinečnými investičními strategiemi. Tyto strategie jsou k dispozici u větších makléřů, jako jsou Vanguard a Fidelity.

Kdo jsou bohatí strýcové?

„Strýčci“ jsou Ray Wirta, zakládající investor a Harold Hofer, generální ředitel. Ray Wirta je předsedou skupiny CBRE (NYSE: CBG), veřejně obchodovaná společnost Fortune 500, která je největší světovou společností poskytující služby v oblasti komerčních nemovitostí a investiční společností. Logo můžete poznat pod spoustou dálničních billboardů, ale jsou obrovské. Mají 80 000 zaměstnanců a tržní kapitalizaci téměř 17 miliard dolarů!

Harold Hofer je generálním ředitelem společnosti Rich Uncles. Je to zkušený realitní expert, který má transakční zkušenosti 2 miliardy dolarů. Za posledních třicet let sponzoroval mnoho realitních obchodů s řadou situací a nastavení.

Společnost byla založena v roce 2012 a její oficiální název je BrixInvest, LLC (mají dba „Rich Uncles“). Uvedeným cílem je zpřístupnit komerční nemovitosti jednotlivcům. Dělají to tím, že nabízejí REIT s nízkými minimy. Jeden fond má minimum 500 USD, zatímco REIT pro studentské bydlení má minimální investici pouhých 5 USD. Nemusíte být akreditovaným investorem.

Dva největší fondy jsou RW Holdings NNN REIT s aktivy ~ 145 milionů USD a Rich Uncles Real Estate Investment Trust I s aktivy ~ 147 milionů USD.

Investiční strategie do nemovitostí

Bohatý strýc má dva fondy - Bohatí strýcové NNN REIT a bohatí strýci Studentské bydlení REIT. Názvy shrnují jejich přístupy.

The Bohatí strýcové NNN REIT specializuje se na investice do komerčních nemovitostí, které využívají strukturu pronájmu NNN („triple net“) s průměrnou zbývající dobou pronájmu 8 let. Omezují nákupní dluh na 50% portfolia a zaměřují se na nemovitosti s jedním nájemcem pronajaté bonitními nájemci.

Uvádějí seznam nemovitostí vlastněných v každém REIT. To vám může poskytnout dobrou představu o jejich investiční strategii. Vlastní nemovitosti jako 24hodinový fitness v Las Vegas a 3M zařízení v DeKalb, IL. Jedná se o velké komerční prostory pronajaté společnostem, o kterých jste již dříve slyšeli. Národní fond se zaměřuje na pronájmy Triple Net (odtud NNN) a získávají nemovitosti s 50%+ hotovostí dolů.

The Bohaté strýce Studentské bydlení REIT se specializuje na studentské bydlení. Jedná se o minimálně 150 lůžek a 90% obsazenost v rámci jedné míle chůze od univerzit NCAA divize I s nejméně 15 000 zapsanými studenty. Jednou z jejich posledních investic byly Stadium View Suites poblíž státu Iowa. Jedná se o 518-lůžkovou bytovou jednotku s 99% obsazeností.

Je těžké to na webu najít, ale NNN REIT přineslo 7% roční výnos. REIT studentského bydlení přinesl k dnešnímu dni 6% roční výnos. Oba provedli své distribuce podle plánu každý měsíc a dosud nezmeškali platbu. To znamená, že minulá výkonnost není ukazatelem budoucích výnosů. 🙂

Jejich úroveň zveřejnění o držení fondů je v pořádku. Každý zápis se bude číst jako mini brožura a bude obsahovat konkrétní informace, ale poskytne přehled. Dává vám však dobrou představu o tom, co fond dělá.

Proces registrace

Některé další crowdfundingové realitní platformy vám umožňují podívat se na investice bez registrace. Rich Uncles vyžaduje, abyste se zaregistrovali, i když je to zcela zdarma.

Když se zaregistrujete, zobrazí se rozevírací seznam, který vás požádá o investiční cíl. Vybírat můžete z plánování odchodu do důchodu, cash flow, diverzifikace portfolia nebo investování do komerčních nemovitostí. Odtud vyplníte typické registrační údaje (jméno, e -mail, telefonní číslo, heslo, zemi a stát).

Odtud - vyberete typ vlastnictví účtu. Jakmile tento krok dokončíte, máte otevřený účet a můžete se začít dívat na vlastnosti, které vlastní.

Pokud budete pokračovat, začínáte s registračním procesem pro investování-individuální, společný, svěřenecký, entitní nebo důchodový-a u každého poskytují vysvětlení. Pokud chcete investovat prostřednictvím penzijního plánu, budete si muset samostatně nastavit svůj vlastní penzijní účet. Vybral jsem si Individual.

Odtud si můžete vybrat dvě dostupné investice:

I když neexistuje žádný požadavek akreditovaného investora, existují požadavky na příjem a čisté jmění. Nejsem si jistý, proč existují, ale existují.

Pro fond Rich Uncles NNN REIT - pokud máte celkový roční příjem nižší než 70 000 USD, potřebujete čisté jmění více než 250 000 USD. Pokud chcete investovat do fondu studentského bydlení, musíte potvrdit, že vaše investice netvoří více než 10% vašeho celkového čistého jmění.

Vybral jsem studentský fond s minimem 5 $.

Můžete investovat za pouhých pět dolarů, což vám poskytne jedinou akcii a rozhodnete se pro automatické investice. Můžete sbírat dividendy v hotovosti nebo se rozhodnout je reinvestovat. Poté budete muset poskytnout informace o účtu, včetně identity a SSN, plus zdroje financování, abyste získali své peníze. Za pár minut máte hotovo!

Poplatky bohatých strýců

Rich Uncles neúčtuje žádné transakční poplatky ani provize při nákupu akcií v jejich REIT. Mnoho veřejně obchodovatelných REIT, jako jsou například Vanguard, neúčtuje transakční poplatky nebo provize/zátěže. Mnoho z crowdfundovaných realitních platforem neúčtuje ani transakční poplatky.

Při prodeji akcií je účtován poplatek podle toho, jak dlouho akcie držíte:

• Vlastněno méně než jeden rok - 3% správní poplatek
• Vlastní 1 - 2 roky - 2% správní poplatek
• Vlastní 2 - 3 roky - 1% správní poplatek
• Vlastněno 3+ roky - žádný správní poplatek

To není neobvyklé a mnoho dalších platforem vám ani nedovolí prodat, než dohoda skončí (u jednotlivých obchodů).

I když neexistují žádné transakční poplatky, existují poplatky, které zaplatí REIT, což sníží vaše výnosy. Abyste věděli, jaké jsou všechny tyto poplatky, musíte si přečíst oběžník daného konkrétního REIT.

Například v BIT Student Housing REIT jsou poplatky na straně 18 oběžníku (šlo o maximální navýšení 50 000 000 USD):

• Náklady na organizaci a nabízení - Až 3% z hrubých výnosů uhrazených sponzorovi.
• Akviziční poplatek - 3% poradci za každou akvizici, kterou REIT provede.
• Poplatek za správu majetku - 0,1% měsíční poplatek z celkové investiční hodnoty aktiv (účetní hodnota).
• Poplatek za koordinaci financování - Jakékoli financování mimo hypotéku, koordinační poplatek je 1% financování.
• Provozní náklady - Pokrývají provozní náklady související se službami REIT, jako je nájem, náklady na zaměstnance, veřejné služby a IT; nepřekračujte 2% průměrně investovaných aktiv nebo 25% čistého příjmu (to se trochu komplikuje, takže pokud chcete znát úplné podrobnosti, přečtěte si oběžník).
• Odměna nezávislého ředitele - nezávislí ředitelé získají 1 000 kmenových akcií za každé zasedání správní rady nebo zasedání výboru, kterého se zúčastní, 200 akcií za každou revizi a schválení nemovitosti.
• Dispoziční poplatek - 3% poradci za každé aktivum, které REIT prodá.
• Podřízený účastnický poplatek - Jedná se o výkonnostní poplatek, který je příliš komplikovaný na vysvětlení v jedné odrážce, základní myšlenka je, že pokud jsou výnosy nad určitou částku, pak poradce dostane poplatek, který se na tom podílí vzhůru nohama.
• Likvidační poplatek - Poradce získá 30% z nárůstu výsledné hodnoty na akcii ve srovnání s nejvyšší prioritní čistou hodnotou aktiv na akcii (to je podobné jako účastnický poplatek, ale spouští se při prodeji nebo fúzi).

Fíha!

Jak se to tedy dá porovnat s ostatními?

Na první pohled to zní jako spousta poplatků. Je to ale případ, kdy vám Bohatí strýcové ukazují, jak se klobása vyrábí?

Kdykoli někdo koupí nebo prodá nemovitost, jsou tam poplatky. Každý je platí. Vanguard jim platí. Veřejné úložiště jim platí. Fundrise platí jim. Bohatí strýcové je vyjmenovávají sami.

Poplatky vs. Předvoj

Nejde o srovnání jablka s jablky, ale podívejme se.

Když zkontrolujete soubor prospekt Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), jsou zde roční poplatky 0,26%. Poplatky společnosti Vanguard jsou tak levné, protože nezískávají majetek. Vanguard kupuje další společnosti, které kupují společnosti. Tyto podobné náklady se začlení do výnosů, takže je nikdy neuvidíte.

0,26% roční poplatek společnosti Vanguard je levný ve srovnání s ~ 1,27% (0,1% měsíčně po dobu 12 měsíců), protože fond Vanguard je obrovský.

Poplatky vs. Fundrise

Fundrise je lepší srovnání a při kontrole nabízející oběžník za národní eFond 50 000 000 USDNašel jsem podobné pojmenované výdaje:

• Náklady na organizaci a nabízení - Přibližně 500 000 $ (1%) vráceno sponzorovi.
• Poplatek za správu majetku - anualizovaný 0,85% - 1,0% poplatek z celkové investiční hodnoty aktiv (NAV) vyplácených čtvrtletně.
• Dispoziční poplatek - 1,5% poradci za každé aktivum, které REIT prodává, pokud manažer jedná jako vývojář nebo se podílí na prodeji.
• Čtvrtletní poplatek za vývoj - 5% správci z celkových nákladů na vývoj, s výjimkou majetku (podobně jako pořizovací poplatek).

Zdá se, že Rich Uncles má více pojmenovaných stran - poradce vs. manažer - ale Fundrise má mírně nižší poplatky.

O veřejných neobchodovaných REIT

Rich Uncles nabízí veřejné neobchodované REIT-jsou veřejně dostupné, ale nejsou obchodovány na žádné burze. S investicemi musíte zacházet tak, že jsou nelikvidní, protože neexistuje trh, kde byste je mohli prodat. Pokud chcete prodat (vykoupit) své akcie, můžete to udělat pouze s Rich Uncles.

Pokud jste akcie vlastnili méně než tři roky, pak bude s prodejem spojen 1-3% správní poplatek.

Existuje také určitá složitost při výpočtu NAV fondu, jehož podkladovými aktivy jsou nemovitosti. Pokud kupujete například akcie neobchodovaného REIT za 5 $ za akcii a NAV je nižší, pak platíte prémii. Tato prémie je ve skutečnosti poplatek, protože platíte 5 $ za něco, co má hodnotu nižší než 5 $.

Je méně neprůhledný než jiné možnosti a podobně FINRA dala dohromady tento informační list o neobchodovaných REIT které byste měli zkontrolovat.

Něco, čeho je třeba si být vědom.

Alternativy bohatých strýců

Dokud se Rich Uncles neotevře, doporučuji tyto alternativy dostupné všem investorům (nejen akreditovaným):

Fundrise

Fundrise je jednou z nejstarších crowdfundingových platforem pro investice do nemovitostí pro neakreditované investory. Mají eREIT, který sdružuje jejich investice, ale nemají tak úzké zaměření jako Rich Uncles. Mají strategii uvedenou v nabídkových dokumentech a minimum pouhých 1 000 $. Máme úplná recenze Fundrise.

Další informace o Fundrise

Streitwise

Streitwise je alternativou, která se zaměřuje na komerční nemovitosti. Jsou relativně nové, ale za tu krátkou dobu mají dobré výsledky, očekávají výplatu 8-9% dividend v roce 2021. Mají také minimum 5 000 USD a jsou přístupné pro všechny úrovně investorů.

Na naši úplnou recenzi Streitwise se můžete podívat zde.

Další informace o Streitwise

souhrn

Považuji jejich investiční strategii za fascinující. Je hyperkoncentrovaný a nabízí míru návratnosti, která je srovnatelná s jinými platformami.

Zatímco platforma jako RealtyMogul vám umožní investovat do jednotlivých nemovitostí, vyžaduje, abyste byli akreditovaným investorem. Nakupujete do fondu na Rich Uncles, takže nemusíte být akreditovaným investorem.

Fundrise je srovnatelná, ale jejich nabídka není tak zaměřená na laser. Studentské bydlení Rich Uncles REIT se zaměřuje laserem na to, co chtějí-musí to být na míle daleko od 15 000+ studentského kampusu s minimálně 150 postelemi. To je specifické a to se mi líbí.

Pokud se s touto investiční strategií chcete zapojit do nemovitostí, stojí to za to.

Bohatí strýcové

9

Celkově

9.0/10

Silné stránky

• Hyperfokusované REIT
• Přiměřené poplatky
• Nemusí být akreditovaným investorem

Slabé stránky

• Pouze dvě investiční strategie - NNN nebo Student Housing