Следва история от реалния живот, изпратена от колега блогър.
Създаването на дългосрочно богатство при инвестиране в недвижими имоти е свързано с разбирането на правилата и без да се нарушава.
Докато бях на 24 години, притежавах седем къщи. Бях ол-ин в мечтата за богатство на недвижими имоти и шофирах Porsche Boxster. Извличах почти шест цифри годишно от наеми и работа на пълен работен ден.
Две години по -късно бях счупен.
Ето защо мога да се свържа с историята на Джеф за уроци, които е научил, инвестирайки в недвижими имоти. Научи много бързо, че някои богатства от недвижими имоти са твърде добри, за да бъдат истина.
Все още вярвам от все сърце в силата на недвижимите имоти като дългосрочен генератор на богатство.
Не съм изградил моята империя за недвижими имоти обратно до предишната й слава, но създадох последователен източник на паричен поток, който ще расте с течение на времето.
Ако някога сте мечтали да започнете да инвестирате в недвижими имоти, мечтали да спечелите милиони в имот, трябва да избягвате измамите и митовете, продавани от продавачите на реклами.
Трябва да разберете седемте правила за недвижими имоти, които ще създадат дългосрочно богатство.
Как започнах в областта на недвижимите имоти
Започнах като търговски агент по недвижими имоти през третата си година в колежа.
Винаги съм бил привлечен от историите за недвижими имоти от разработчици като Сам Зел и Доналд Тръмп. Хареса ми идеята да взема парче сурова земя или сграда и да я превърна в касов апарат.
Продажбата на търговски недвижими имоти беше само началото. Исках да бъда разработчик, инвеститор, собственик.
Пазарът на търговски имоти тепърва трябваше да се възстанови през 2002 г., но жилищният пазар процъфтява. Видях обещанието за бърза оценка и лесни пари финансиране и реши да превключи.
Започнах да купувам еднофамилни къщи с 10% надолу на пари, които спестих, докато служех в морската пехота и когато получих първата си работа в корпоративните финанси. Фокусирах се върху… “евтини квартали“, Където бих могъл да купя изхабени имоти за половината от цената, която трябва да платя в по-хубавите части на града.
Реших, че все още мога да получа прилични пазарни наеми за къщи, които струват десет или двадесет бона по -малко, така че възвръщаемостта ще бъде по -голяма.
Това в крайна сметка ще бъде мое първа грешка.
Но бях гладен, затова си разбих дупето, за да оправя имотите, рефинансиране за теглене върху подобрената стойност и поставянето на парите в друг имот.
Щях да стана богат.
Моята империя за недвижими имоти започва да се руши
За три години построих до шест имота плюс собствен дом. В един момент оцених имотите си на малко над половин милион долара с около една пета от тях в собствения капитал.
Може би не бях богат с някои определения, но не беше лошо за 24-годишно дете, току-що завършило колеж.
Тогава всичко започна да се разпада.
Моите шест имота за отдаване под наем произвеждаха постоянен паричен поток, но само защото аз вършех по -голямата част от работата сам. Бях собствен електротехник, бояджия и управител на имоти. Вие схващате идеята.
Пазарът в Де Мойн е сравнително малък и е трудно да се намери мениджър на имот, който да обработва еднофамилни имоти.
Открих няколко компании, но всички искахме да таксувам нагоре 15% върху брутния доход от наем. Това би означавало да се изплатят почти всички парични потоци от имотите, тъй като ипотечните плащания изядоха по -голямата част от наемите.
Управлението на имоти беше изчезнало, така че се задържах да го правя сам, заедно с жонглирането на работа на пълен работен ден и нощни часове за магистърската ми степен.
Недостатъкът на по -евтините имоти от другата страна на релсите беше постоянното главоболие на наемателите, жалби от градски жилищни инспектори, когато имотите са били злоупотребявани, а липсващата работа изгонва наемател съдебна зала.
Започнах да пренебрегвам имотите си.
Подобно на акционер на мечи пазар, избягвах дори да мисля за къщите си. Когато наемател се изнесе или изгони, имотът може да остане празен за един месец, преди да прекарам седмицата, необходима за преустройството му и връщането му на пазара.
Празните къщи означаваха, че плащам от джоба си, за да покрия ипотечните плащания, и това не можеше да продължи.
Започнах да пропускам плащания по заем и унищожих моя кредитен рейтинг. Това не означаваше повече рефинансиране и повече лесни пари от банка.
Изгорял и напълно разочарован, започнах да продавам имоти за каквото мога.
Беше 2006 г. и пазарът започна да отпада от балона на недвижимите имоти, така че понякога това означаваше да продадете къща, само за да изплатите ипотеката.
Митове за инвестиране в недвижими имоти Научих по трудния начин
Все още притежавам няколко имота под наем и вярвам в дългосрочната стойност на инвестирането в недвижими имоти. За съжаление, има много митове, твърде много реклами в 3 часа сутринта, продаващи горещи стратегии, за да забогатеете бързо.
Първо, недвижимите имоти са не е бърза инвестиция за забогатяване.
Истинските истории за богатството на недвижими имоти се създават в продължение на десетилетия, дори поколения. На Доналд Тръмп баща вече беше успешен предприемач и Сам Зел управлява имоти от началото на 60 -те години на миналия век.
Това е солидна възвръщаемост, но не нещо, което ще ви направи милионер за една нощ.
Единствените хора, които бързо забогатяват с инвестиране в недвижими имоти, са тези, които продават стратегиите на нищо неподозиращи инвеститори.
Друг мит при инвестирането в недвижими имоти е, че това е касов апарат, просто позвънете на звънеца и наблюдавайте паричния поток.
Всъщност по -голямата част от връщането ви е в данъчни предимства и дългосрочна оценка на имотите. Ако заемате имотите си с дълг, тогава по -голямата част от наемите ви се изяждат от ипотечни плащания и управление на имоти.
Възможно е да успеете да наемете управител на имот, превръщайки имотите ви в пасивен доход, но това не може да се мисли за много индивидуални инвеститори. Просто няма достатъчно парични потоци през първите години от разрастването на вашата империя за недвижими имоти, за да си позволите професионално управление.
7 правила за инвестиране в недвижими имоти (по правилния начин)
Малко инвестиции са създали толкова семейно богатство, колкото недвижимите имоти, но е лесно да се поддадете на митовете и измамите. Правя пари с имоти под наем, имам предвид създаването на реални активи, които ще ви направят дългосрочно богати, означава да избягвате тези митове.
Правило № 1 за недвижими имоти - Първото нещо, което трябва да направите, е да научите как да намерите справедливата стойност на имот, преди да го купите. Всяка инвестиция може да бъде добра сделка за правилната цена, но не винаги е лесно да се намери тази цена за недвижими имоти.
- Намерете поне пет подобни къщи, продадени през последната година в същия квартал. Обикновено можете да намерите това чрез офиса на окръжния оценител или чрез сайтове като Zillow.
- Разделете продажната цена на продадените къщи на техните квадратни фута и след това осреднете броя.
- Умножете тази средна цена на квадратен метър с жилищната площ за имота, който искате да купите, за приблизителна оценка на стойността на стойността му.
Правило за недвижими имоти №2 - Оценете колко ще струва управлението на имота до всеки детайл.
Това означава усредняване на пазарните наеми в района, приспадане за свободни работни места и управление на имоти. Докато не добиете добра представа за други разходи като комунални услуги и поддръжка, бъдете консервативни с оценките си.
- Изгответе три прогнози за вашия паричен поток за всеки имот. Една оценка трябва да изчисли всички разходи при най-лошия сценарий, най-високият според вас, който може да бъде за дадена година.
- Бъдете реалисти за времето, което можете да отделите за управление на собствените си имоти. Помислете за вграждане на помощ поне на непълен работен ден с поддръжка или управление.
Правило № 3 за недвижими имоти - Купувайте само качествени имоти, в които бихте се чувствали комфортно. Ще получите по -добри наематели и ще имате по -малко свободни работни места. Никога не знаеш, ако нещата не вървят по план, може да се окажеш, че ще живееш в някое от наемите си.
Правило № 4 за недвижими имоти - Рекламните реклами в 3 часа сутринта ще ви кажат, че тайната на богатството на недвижими имоти е да вземете колкото се може повече дългове и да купите колкото се може повече къщи възможно най -бързо.
Тази стратегия създава вълнуващи презентации на PowerPoint, но води само до прегаряне и фалит.
Правило № 5 за недвижими имоти - По -бавно, купувайки няколко къщи през първата си година и усещайки колко е необходимо за управление на недвижими имоти. Ще изградите дългосрочен бизнес и ще избягвате да си навлизате в главата.
Правило № 6 за недвижими имоти - Помислете за присъединяване или създаване на клуб за инвестиции в недвижими имоти заедно с други собственици на имоти. Това ми помогна изключително много при възстановяването на моята млада империя.
- Намерете други инвеститори в недвижими имоти чрез агенти за недвижими имоти, изпълнители и онлайн.
- Опитайте се да намерите хора с умения в различни аспекти на недвижимите имоти от агенти до изпълнители, адвокати и управители на имоти. Обединяването на вашите умения означава, че не е нужно всеки да е експерт във всичко.
- Има различни начини за създаване на групата от официални асоциации, където събирате парите си за инвестиции, до неформални групи, където просто търгувате с идеи и си помагате взаимно с услуги.
Правило № 7 за недвижими имоти - И накрая, разнообразете максимално инвестициите си в недвижими имоти.
Цената на един имот означава, че много индивидуални инвеститори са заседнали, притежавайки един тип имот на един пазар. Това означава целия риск от спад в типа на недвижимите имоти или на местния пазар.
- Купете различни типове имоти, включително жилищни, офисни, складови, развлекателни и складови.
- Купете на различни пазари в Съединените щати, ако е възможно.
- Един от начините да разнообразите прякото си портфолио от недвижими имоти е чрез притежаване АДСИЦ или краудфандинг на недвижими имоти, който ви позволява да закупите позиция на капитал с няколко хиляди, а не с десетки хиляди.
Както всяка инвестиция, недвижимите имоти могат да ви направят богати, ако знаете как да избегнете най -големите капани.
Да бъдеш а дългосрочен инвеститор в собствеността означава разбиране на правилата, които ще ви попречат да загубите парите си, както аз. Не позволявайте обаче историята да ви попречи да следвате мечтите си за недвижими имоти. Все още инвестирам в имоти под наем и някой ден отново ще забогатея.