Ако притежавате дом и някога прекарвате много време със съседите си, неизменно ще накрая говорите за стойността на имотите и данъците върху имотите.
Хората обичат да говорят за това как къщата им е поскъпнала, но също така мразят факта, че данъците върху имотите им са толкова високи. Съжалявам приятел, не можеш да го имаш и по двата начина! 😂
Ако стойността на имотите се повиши, данъците върху имотите се покачват до!
В окръг Хауърд нашите имуществени данъци са ~1,442% (окръг, щат, пожар и адвалорен). Тежък в сравнение с някои, лек в сравнение с други.
Е, наскоро получихме известие за оценка на данък върху имуществото от нашия щатски отдел за оценки и данъци. Подобно на много имоти в цялата страна, ние видяхме увеличение на нашите оценки.
Това беше първият път, когато стойността на имотите се повиши значително. Очаквахме това, защото направихме някои ремонти по време на пандемията и домът ни стана малко по-голям.
Не знам кое е справедлива оценка или не, но когато имаше възможност за обжалване, реших, че няма да навреди да опитам, нали?
Имайте предвид, че живеем в окръг Хауърд, Мериленд, така че вашият окръг и щат може да имат различен процес и крайни срокове, но много райони следват подобни процедури.
Съдържание
- Стартиране на процеса на обжалване на оценката
- Преглед на работния лист за преоценка
- Обадете се на Вашия агент по недвижими имоти
- Трябва ли да обжалвам?
- Какво е качественият фактор?
- Писмено, устно или видео обжалване?
- Жалбата ни беше одобрена! (горе-долу)
- Какво следва?
Стартиране на процеса на обжалване на оценката
Процесът на обжалване е лесен и имате 45 дни, за да подадете официално обжалване.
Известието ми беше с дата 29.12.2022 г. (въпреки че го получих чак след няколко дни). Имах време до 12 февруари да реша какво искам да правя.
За щастие можете да направите всичко онлайн чрез тази форма но трябва да получите известие за оценката си. Искат ви известие и контролен номер. (намира се в полето горе вдясно)
Първо, можете да поискате работния лист за оценка на вашия имот, както и анализ на продажбите на площ. Това е, което ще обжалвате, така че имате нужда от работния лист, за да решите на какво основание да го обжалвате.
В началото не бях сигурен дали искам да подам жалба, но можете да поискате документите, без да подавате жалба. Хубаво е да можете да видите как са определили стойността на вашия дом.
Поисках работния лист и анализа на 3.1.2023 г. и ги получих по имейл на 21.1.2023 г.
Преглед на работния лист за преоценка
В Мериленд Residential Worksheet for Reassessment е ясен документ, който обяснява как Министерството на оценките и данъчното облагане на щата Мериленд е стигнало до своята оценка.
Първите три страници покриваха нашата къща. Той включва всеки аспект от нашия дом и включва скоростта, на която е оценен. (това PDF обяснява работния лист и какво означава всяка от стойностите)
Последните две страници включват сравними продажби през последните няколко години.
Това е доста подробно и в нашия случай правилно. В него нямаше грешки. бу!
Обадете се на Вашия агент по недвижими имоти
Ако започвате да се чувствате малко претоварени или просто искате да получите второ мнение, обадете се на вашия агент по недвижими имоти. Той или тя ще могат да ви помогнат, защото преминават през този процес през цялото време. Те знаят как работи всичко и може дори да имат добри отношения с ръководителя, който ще прегледа вашия случай.
И не се чувствайте виновни да използвате и тяхното време – на кого мислите, че е вероятно да се обадите, когато дойде време да продадете къщата си?
Някои уебсайтове предлагат да наемете трета страна, която да се справи с това срещу процент от спестените пари. Не мисля, че това е необходимо – ако вашият агент няма да помогне, помислете за нов агент следващия път. Но направих процеса сам и първата фаза на процеса не беше трудна.
Трябва ли да обжалвам?
Когато мислите дали да обжалвате, има няколко съображения.
Има ли грешки? Това вероятно е най-лесното нещо за коригиране.
За нашата конкретна ситуация реших, че има една неточност въз основа на това, което видях в базата данни за недвижими имоти. В базата данни беше посочено, че имаме 6 пълни бани (3 тела или повече) и половин баня (2 или по-малко). В действителност имаме само 4 пълни бани и една половин вана. Това са две допълнителни бани.
Всяка пълна баня струва 5000 долара в Мериленд.
Но формулярът за преоценка имаше правилния брой бани. И всяка баня струва само $5000, което не е много.
След грешки можете да го оспорите въз основа на сравними. Това е мястото, където сравнявате оценената стойност на вашите в сравнение със справедливата пазарна стойност на домовете във вашия район – или това, което окръгът е включил в работния ви лист за преоценка. Ако е имало скорошна промяна на пазара, която много области са преживели, тъй като лихвените проценти са се повишили през изминалата година или така, можете да направите така, че вашата стойност също е по-ниска.
Това ще изисква от вас да получите сравними данни за продажбите и да направите малко проучване. Списъкът с продажби в района на окръга включва само продажби през декември 2022 г. (и само една продажба през декември и се съмнявам, че само една къща е продадена през целия декември). Ако искате да тръгнете по този път, ще искате повече данни и вашият агент по недвижими имоти може да ви помогне с това.
Можете ли да оспорите някой от множителите? След като се сумира общата базова стойност на жилището, има три „корекции на стойността на жилището:“
- Окръжен множител – който се прилага за всички домове в окръг
- Фактор на качеството – които оценяващият определя (1-9 оценка)
- Приспособяване на квартала – който се прилага за всички домове в „квартал“
Съмнявам се, че можете да оспорите 1-ви и 3-ти множители, но какво ще кажете за фактора на качеството?
Какво е качественият фактор?
Нашето беше 6, което означаваше, че множителят на стойността на жилището ни беше 1,37x. 5 е множител от само 1,17x – така че разликата е 20%!
Изпратих имейл до Министерството на данъчното облагане, за да разбера по-добре как се определя стойността на качеството, защото това вероятно е най-добрият ми подход.
В същия ден (Благодаря ти, Бракстън!), помощник-ръководителят по оценките ми изпрати документ, обясняващ класовете на жилищните разходи CAMA (които нашата държава използва като фактори за качество). CAMA означава Computer Assisted Mass Appraisal и това е, което се използва от правителствените агенции в цялата страна за определяне на този аспект на оценките.
Ето какво е посочено за 5 и 6 клас:
- 5 клас – Жилищата в този клас обикновено включват индивидуално проектирани домове за масово производство в по-добри подразделения. Тези домове са построени по дизайнерски планове, използвайки квалифицирани майстори и стандартни до добри материали навсякъде. Има външни орнаменти, а интериорът е добре завършен (Добър).
- 6 клас – Жилищата в този клас обикновено включват тези, предназначени за индивидуални собственици на жилища, използващи качествени материали навсякъде. Строителството се контролира от компетентен строител. Тези домове могат да бъдат построени в по-добри от средните сгради. При строителството на този клас жилища има повече акцент върху детайлите както на екстериора, така и на интериора (много добро).
В списъка с продажби на последните две страници започнах да разглеждам някои от домовете, оценени с фактор на качеството 6, и те изглеждаха сравними с необученото ми око. Това бяха по-големи домове с тухлен екстериор, подобни покрития отвътре и построени в подобна времева рамка.
Тези, които бяха оценени като фактор на качеството от 6 или 7, бяха много по-нови, много по-величествени и вероятно имаха някои вътрешни характеристики, които не бяха напълно заснети от Zillow.
Единствената разлика, която може да се приложи към нашия дом, е, че нашият не е „масово произведен дом“ в смисъл, че квартал с домове на Toll Brothers е масово произведен. Нашата е построена през 80-те години на миналия век по план, закупен от строителя.
Изпратих имейл на помощник-ръководителя по оценките, за да попитам дали мога да обжалвам на тези основания и той каза, че мога!
Добър ден и сте добре дошли. Да, можете да обжалвате на тези основания и вашият аргумент за класифицирането на оценката ще бъде разгледан от оценителя. Оценителят ще има способността да извлича данни за оценка от общността като цяло и да определя дали вашата къща е оценена справедливо в сравнение с други. Само в случай, че не сте запознати, прикачих документ за процеса на обжалване.
Писмено, устно или видео обжалване?
Има три възможности за обжалване – писмено обжалване, телефонно изслушване или видео изслушване.
Най-простият подход е писмен, но можете да поискате обжалване по телефона или видео.
Подадох писмено обжалване (което изглеждаше най-лесно), като посочвам основно това, което написах по-горе:
Нашият дом беше решен да има коефициент на качество 6, когато аз вярвам, че трябва да се счита по-точно за 5. Построен е през 1980 г. въз основа на широко разпространен план от Avril Shull, така че макар да е индивидуален в района (доколкото ни е известно), той не е проектиран по поръчка за отделен собственик на жилище. Базиран е на масово произведен дизайн. Като се има предвид списъкът със сравними домове близо до нас, включително един, който наскоро беше продаден в квартала, вярвам, че нашият интериор и екстериор са по-близки до домовете от степен 5.
Подадох това на 26 януари и има 8-12 седмици изоставане.
Получих отговор на 10 април! Беше около 74 дни по-късно и точно по средата на очакваното време за изчакване от 8-12 седмици, така че изобщо не е лошо.
Жалбата ни беше одобрена! (горе-долу)
Окръгът изпрати обратно писмо от две страници, обясняващо техните констатации, първата от които вероятно е само формуляр, изпратен до всички, които са обжалвали. То обясни, че това е последното известие и че оценката е на втора страница.
Окончателното известие за оценка ни показа Обжалвана стойност, или това, което окръгът би счел за нашата пазарна стойност, ако не бяхме обжалвали.
После ни показаха Крайна пазарна стойност, върху което ще бъдем обложени с данък.
Имахме намаление от 10,86% от обжалваната стойност!
Ако си спомняте от по-рано, обжалвах въз основа на фактора за качество и това е изчисление само за жилището. В обжалваната стойност и крайната пазарна стойност стойността на нашата земя не се промени. Нашите „Сгради, други” са намалели с 13,98%.
Ако си спомняте множителя на фактора на качеството, той беше 1,37x за QF от 6 и 1,17x за QF от 5.
0,20 от 1,37 е около 14,5% – толкова близо, но не точно това, което беше нашето намаление.
Не изглежда да са прочели бележките към жалбата ми, напълно се съгласихме, че сме факторът с по-ниско качество и го намалихме съответно. Те също така не дадоха никакво обяснение за това какво се е променило, но крайната пазарна стойност е по-ниска от преди, което е хубаво.
Какво следва?
С новата оценка вече можете да обжалвате отново, ако искате.
Има три „нива“ на обжалванията:
- Ниво на супервайзер – това е нивото, през което току-що преминах и си осигурих намаление от 10%.
- Апелативен съвет за оценка на данъка върху имуществото – Изправяте се пред съвет от местни жители и излагате своя аргумент.
- Данъчен съд на Мериленд – Това е последната стъпка и все още е неофициално административно изслушване, при което представяте случая си лично (без писмени изслушвания).
Няма такси за всяко от нивата и не се очаква да имате нужда от представителство.
На този етап смятам, че спечелих доста солидна победа, като получих хубаво, но справедливо намаление на крайната пазарна стойност, което ще ни спести хиляди долари. Тъй като нямаше грешки и изглеждаше, че приема това, което се равняваше на намаляване на фактора на качеството, получих 99% от това, което исках.
Не ми е струвало пари, научих важен процес, който може да помогне на приятели и съседи... като същевременно отделя много малко време за това. Освен това стана фураж за публикация в блог!
Ще сложа това в колоната за победи и няма да преследвам допълнителни обжалвания.
💡Моят извод от този опит – винаги оспорвайте оценката на имота си. Няма да навреди да научите за процеса и да го опитате, особено ако има голям скок. Бихте могли да си спестите много пари в процеса.
Обжалвали ли сте някога данъчна оценка на имота? Какво стана?