Ако сте инвеститор в недвижими имоти или планирате да бъдете, трябва да сте запознати с обмен 1031, което е стратегия, която ви позволява да продадете един имот в замяна на друг, без да налагате данъци в процеса.
Звучи ли твърде добре, за да е истина? Може би е така, но 1031 борси са разпознати от IRS и падане в рамките на техните указания. В тази статия ще обясня как работи борсата 1031 и ще обхвана различните видове, ползи и рискове.
Съдържание
- Какво е 1031 Exchange?
- Различни видове 1031 борси
- Build-to-Suit Exchange
- Забавен обмен
- Обратен обмен
- Защо да правите обмен на 1031?
- Задължение по отсрочен данък върху дохода
- Разпореждане с имот с голяма печалба
- Възползвайте се от по-големи разходи за амортизация
- Как работи 1031 обмен
- Ролята на квалифицирания посредник
- Правила за борса 1031
- Рискове при обмен 1031
- Резюме
Какво е 1031 Exchange?
Размяната 1031 е транзакция, при която „разменяте“ един имот с друг, което ви позволява да отложите капиталовите печалби – и данъците – за по-късна дата.
Стратегията се използва предимно с инвестиционни имоти. И докато някога можехте да го използвате с почти всеки актив, това е така
почти изцяло ограничен до недвижими имоти от 2018 г.Често наричана „борси на подобни стоки“, 1031 е популярна стратегия, която сложните инвеститори в недвижими имоти използват, за да минимизират въздействието на данъците върху капиталовите печалби върху инвестиционните си дейности.
Различни видове 1031 борси
Както при почти всяка стратегия, свързана с данъците, има различни видове 1031 борси.
Нека разгледаме по-отблизо всеки един.
Build-to-Suit Exchange
Замяната на построени по предназначение включва новопостроен имот, но може да включва имоти със значителни ремонти.
Забавен обмен
Съгласно указанията на IRS обменът на 1031 трябва да бъде завършен в рамките на 180 дни. Но много борси може да се нуждаят от толкова време, за да завършат процеса. Това е мястото, където се намесват забавените обмени.
Естествено, това добавя слой усложнения към обмена. Ако продадете имота си, преди да придобиете замяна, замяната на практика се прекратява, докато замяната не приключи. Постъпленията от продажбата на вашия имот ще се държат от квалифициран посредник и няма да бъдат разпръснати, докато не бъде придобит новият имот.
Обратен обмен
При отложена замяна се придобива нов имот след продавам оригинала. Но при обратна замяна се придобива новият имот преди предния е продаден.
Финансовата страна на обратния обмен е подобна на тази на забавения обмен, тъй като ще са необходими услугите на квалифициран посредник.
Защо да правите обмен на 1031?
Преди да навлезем в гайките и болтовете на 1031 борси, нека обсъдим предимствата и защо може да искате да направите такава.
Задължение по отсрочен данък върху дохода
Размяна 1031 ви позволява да отложите данъка върху капиталовата печалба от продажбата на вашия имот.
Инвестициите в недвижими имоти вече имат вградено данъчно предимство с по-ниски ставки за дългосрочни капиталови печалби. Тази по-ниска ставка се прилага за имущество, държано повече от една година.
Докато краткосрочните капиталови печалби – реализирани за една година или по-малко – подлежат на обичайните данъчни ставки върху доходите, дългосрочните данъчни ставки върху капиталовите печалби са значително по-ниски.
Например дългосрочната данъчна ставка на капиталовите печалби на повечето данъкоплатци няма да надвишава 15% (в сравнение с 22% обикновена данъчна ставка за краткосрочни печалби в същата обща данъчна категория). Някои данъкоплатци може дори да имат дългосрочна данъчна ставка върху капиталовите печалби от 0%.
Чрез добавяне на борса 1031 към микса дори дългосрочният данък върху капиталовите печалби се отлага в бъдещето.
Това може да превърне инвестирането в недвижими имоти в нещо като IRA сметка. И докато печалбата ще бъде облагаема при бъдещо разпределение, няма данъчни последици от момента до продажбата на крайния имот във веригата за обмен.
A 1031 позволява на инвеститорите в недвижими имоти да използват 100% от печалбите, генерирани от продажби на имоти. Това дава възможност на инвеститора да закупува имоти на все по-високи цени с още по-голям потенциал за бъдеща печалба.
Разпореждане с имот с голяма печалба
Да предположим, че сте закупили инвестиционен имот преди 15 години, чиято стойност оттогава се е удвоила. Ако го продадете, трябва да признаете печалбата и да платите приложимия дългосрочен данък върху печалбата.
Но чрез създаване на обмен 1031 и закупуване на нов имот на подобна стойност, печалбата от оригиналния имот може да бъде отложена за още няколко години.
Възползвайте се от по-големи разходи за амортизация
Едно от предимствата на инвестиционните имоти е възможността да поискате амортизационни разходи. Инвеститорите могат да отпишат цената на придобиване на имот в продължение на много години. Това създава това, което е известно като „хартиен разход“ – разход, който съществува за данъчни цели и не изисква парични разходи от джоба ви.
Хартиените разходи могат да се използват за защита на печалбите от доходи от наеми от данъчно облагане. Колкото повече амортизация можете да отпишете, толкова повече печалба от наем можете да защитите от данъци.
Ако сте притежавали имот под наем за дълго време, годишните разходи за амортизация ще се основават на по-ниска първоначална цена на придобиване. Но с размяна 1031 можете да отпишете амортизацията на новия имот въз основа на неговата (по-висока) стойност.
Как работи 1031 обмен
Първо и най-важно, трябва да сте готови да завършите продажбата на текущия си имот и да придобиете нов в рамките на 180-дневния срок.
На следващо място, имотът, който планирате да придобиете, трябва да бъде „сходен“ с този, който продавате. Това не означава, че те трябва да бъдат точни копия, но като цяло са подобни. Двата имота също трябва да имат сравними стойности, за да се избегне получаването на парични печалби при обмена, които биха могли да бъдат облагаеми.
Транзакцията трябва да бъде настроена като размяна, което означава, че „продавачът“ на имота, който придобивате, също трябва да е желаещ участник.
След като продадете текущия си имот, ще имате 45 дни, за да намерите заместващ имот. Всички страни по транзакцията трябва да бъдат уведомени за обмена 1031. Това включва продавача на заместващия имот и избрания от вас квалифициран посредник (вижте по-долу).
Не забравяйте, че крайната дата за покупката на заместващия имот трябва да настъпи в рамките на 180 дни след затварянето на оригиналния продаден имот.
Квалифицираният посредник е от съществено значение за 1031 борси. Също известен като фасилитатор на обменаs, те държат средства до приключване на транзакцията. Тяхната роля е подобна на тази, която прави приключващ адвокат или компания за собственост в обикновена сделка с недвижими имоти.
Квалифицираният посредник трябва да има ясно разбиране за процеса на обмен 1031. Те трябва също така да предоставят доказателства за съответствие, като например завършване на годишния курс SSAE 16 изпит. Средствата, държани от посредника, трябва да бъдат поставени в an Застрахован от FDIC акаунт и отворен за проверка от двете страни в обмена по всяко време.
Силно се препоръчва да изберете своя квалифициран посредник преди да започнете процеса на обмен 1031. Поради ограниченията във времето, свързани с тези обмени, вие ще искате да сте добре запознати както с компетентността и квалификацията на посредника, така и с техните практики на процеса.
Правила за борса 1031
Поради данъчните последици има специфични правила около 1031 обмена.
- Имотите, които се обменят, трябва да бъдат „подобни“. За щастие дефиницията на подобен вид в недвижимите имоти е доста широка. Например, вероятно ще имате малки проблеми при размяната на еднофамилен имот под наем за такъв с четири жилища; обаче смяната на основното ви жилище с жилище с четири жилища може да е проблем. (Т.е. можете да замените един имот под наем за друг, но замяната не се разпростира върху имущество, държано за лична употреба).
- Замяната може да включва множество имоти. Можете да замените два имота за един или един имот за два или повече.
- Квалифицираният посредник трябва да държи всички средства, обменени в транзакцията. Принципалите, участващи в обмена, нямат право да получават или държат средства от обмена.
- Докладване на транзакцията на IRS. Въпреки че няма незабавно данъчно задължение от обмен 1031, все пак трябва да докладвате събитието Формуляр 8824 на IRS, Обмени на подобни стоки. Не е необходимо формулярът да се подава при всяка размяна на 1031, която правите, но трябва да бъде попълнен и подаден с вашата индивидуална декларация за данък върху доходите във всяка година, когато се извършва размяна.
Рискове при обмен 1031
Тъй като размяната 1031 е по-сложна от директната продажба, има рискове, с които трябва да сте наясно, преди да продължите:
- Ако извършите забавена замяна и не успеете да придобиете заместващ имот в рамките на 180 дни, капиталовата печалба от първоначалната продажба ще бъде облагаема.
- Ако придобиването на заместващия имот изисква по-малка ипотека от тази върху продадения имот, може да има данъчно задължение върху разликата между двете.
- 1031 борси не елиминират вашето данъчно задължение; те само го отлагат. Ако завършите поредица от обмени в продължение на много години, крайният резултат ще бъде продажбата на крайния имот с голяма капиталова печалба. Това може да създаде огромно данъчно задължение в края.
- Тъй като обменът 1031 е сложен, намирането на имоти и продавачи на имоти, желаещи да участват, може да бъде по-трудно.
Тъй като обменът 1031 е преди всичко данъчна стратегия, силно се препоръчва консултация с данъчен експерт, преди да продължите напред.
Резюме
Борса 1031 е почти като подарък за активни инвеститори в недвижими имоти. Но преди да го направите, уверете се, че знаете как работи процесът. Освен това се консултирайте с данъчен специалист и, ако е необходимо, поискайте помощ от агенти за недвижими имоти и институции с опит в процеса.