4 основни вида ипотека

Дискусиите относно ипотеките обикновено се фокусират върху заемите като един вид. Но нищо не може да бъде по-далеч от истината. Има не само различни видове ипотечни заеми, но има и различни ипотечни програми, да не говорим ипотечни кредитори.

Ще обсъдим както различните видове ипотечни заеми, така и различните програми, които ги предлагат. Това обаче е обща дискусия за най-популярните видове, тъй като има по-малко популярни видове заеми и дори емитенти.

Различните видове ипотечни програми

Налични са четири основни ипотечни програми:

Конвенционални

Най-общо казано, конвенционалните ипотеки се отнасят до заеми, които се финансират от Федералната национална ипотечна асоциация (Fannie Mae) и Федералната корпорация за ипотечни кредити за жилища (Freddie Mac). Те обикновено са създадени от банки, кредитни съюзи, ипотечни банки, ипотечни компании и други кредитори, след което се продават на една от двете големи ипотечни агенции.

Тези заеми също се характеризират с това, което е известно като техни съобразени лимити по заема

. Тоест има ограничение за сумата, която може да бъде заета по конвенционална програма. По принцип тази граница е 548 250 долара за 2021 г. Въпреки това, конвенционалните заеми могат да бъдат по-високи за дву- до четирифамилни жилища, а също и за имоти, разположени в райони, определени като скъпи. (Това са пазарите на жилища с по-висока цена, които обикновено се намират на източното и западното крайбрежие, включително Ню Йорк, Бостън, Вашингтон, Сан Франциско и Лос Анджелис.)

Конвенционалните ипотеки също се отличават от заемите FHA и VA чрез изискването за ипотечна застраховка. Обикновено се наричат частна ипотечна застраховка, или PMI, това е вид застрахователно покритие, което плаща на ипотечния кредитор част от остатъка по заема, ако не изплащате заема.

Някои от основните характеристики на конвенционалните ипотеки включват следното:

• Минималната първоначална вноска е 5%, но те предлагат заеми с по-малко от 3% намаление за купувачи на жилище за първи път, както и за домакинства с ниски и средни доходи.
• За разлика от ипотеките на FHA и VA, PMI се изплаща само на месечна база като част от плащането на вашия заем. Няма задължителна предварителна ипотечна застраховка.
• Минималният кредитен рейтинг за конвенционалните заеми е 620, но ще получите по-добър лихвен процент, колкото по-висок е кредитният ви рейтинг.
• Конвенционалните заеми могат да се използват за закупуване на втори жилища и инвестиционни имоти в допълнение към основни жилища.
• Заемите се предлагат както с фиксиран лихвен процент, така и с ARM.

FHA

FHA заемите работят почти по същия начин като конвенционалните заеми, но параметрите са по-основни. Например изискването за минимално първоначално плащане е 3,50%, дори за купувачи за първи път на жилище.

Но двете основни характеристики на заемите FHA, тези, които най-много ги отличават от конвенционалните ипотеки, са:

Ипотечна застраховка. PMI по заемите FHA обикновено се нарича премия за ипотечно застраховане или просто MIP. Думата частен не е приложима, тъй като ипотечната застраховка се предоставя от правителството на САЩ чрез Федералната жилищна администрация.

Ипотечната застраховка се събира по два начина. Подобно на конвенционалните заеми, към плащането на вашето жилище се добавя месечна премия. Но има и авансова премия за ипотечно застраховане (UFMIP), която се добавя към баланса ви по заема, въпреки че може да бъде изплатена от джоба си в момента на приключване на заема.

Кредитни съображения. Вероятно няма по-голяма причина за популярността на ипотеките на FHA от факта, че те са по-спокойни с кредитните стандарти. Например, докато конвенционалните заеми изискват минимален кредитен рейтинг от 620, FHA заемите ще приемат резултат от 580. Но те ще стигнат до 500 с първоначална вноска от поне 10%. Това определено е програма за заем, която трябва да вземете предвид дали имате справедлив или лош кредит.

Други характеристики на заемите FHA, за които трябва да знаете, включват:

• Въпреки че минималната авансова вноска е 3,5%, FHA заемите обикновено се използват във връзка с програми за подпомагане на авансовите вноски, които позволяват на купувачите да купуват жилища без авансово плащане.
• Въпреки че FHA е по-приемлива към по-ниски кредитни рейтинги, програмата не трябва да се разглежда като ипотека на второстепенна стойност. Няма да можете да получите заем, ако сте в несъстоятелност от шест месеца или ако имате скорошен модел на значителни закъснели плащания.
• Заемите от FHA са достъпни само за първични жилища, заемани от собственици. Те не могат да се използват за финансиране на инвестиционни имоти или вторично жилище.
• Заемите се предлагат както с фиксиран лихвен процент, така и с ARM.

VA заеми

VA заеми имат много повече общо със заемите FHA, отколкото с конвенционалните заеми. Това е така, защото, подобно на заемите от FHA, заемите от VA имат ипотечна застраховка, предоставена от правителствена агенция (Администрацията на ветераните). Ипотечната застраховка се начислява като еднократна авансова такса, без да се добавя месечна премия към плащането на вашето жилище.

Заемите се предоставят от участващи кредитори, които могат да включват банки, кредитни съюзи и други ипотечни кредитори. Те са достъпни само за отговарящи на условията ветерани и настоящи членове на американската армия.

Въпреки това, голямото предимство на VA заемите е, че те осигуряват 100% финансиране. Това означава, че отговарящият на условията ветеран може да закупи дом без пари. И докато премията за ипотечна застраховка се начислява предварително, тя се добавя към сумата на заема, така че няма авансови разходи.

Разпоредбата за 100% заем се прилага за съответния лимит на заема. Но VA заеми се предлагат и за имоти с по-високи цени, ако е необходимо. Въпреки това, кредитополучателят ще трябва да представи първоначална вноска, равна на 25% от сумата, че заемът надвишава съответния лимит на заема.

Например, ако заемът надхвърли лимита със 100 000 $, кредитополучателят ще има право на 100% финансиране до $548 250, но трябва да предостави $25 000—25% — за излишната сума.

Основните характеристики на VA заемите включват следното:

• Заемите са достъпни само за отговарящи на условията настоящи и бивши членове на американската армия и техните семейства.
• Въпреки че има авансова премия за ипотечна застраховка за заемите, не се изисква месечно плащане на премия.
• Заеми са достъпни за финансиране само за първични жилища, заемани от собственици. Подобно на заемите от FHA, те не са достъпни за инвестиционни имоти или вторични домове.
• VA няма установен минимален кредитен рейтинг, но се очаква от кредитополучателите да демонстрират отговорно управление на кредита.

Джъмбо заеми

Както подсказва името, Jumbo заемите са по-големи заеми, които надхвърлят съответните лимити за заем. Като такива, те обикновено се използват за закупуване или рефинансиране на имоти с по-високи цени. Сумите на заема могат да достигнат няколко милиона долара.

Джъмбо заемите имат повече общо с конвенционалните заеми, отколкото със заемите FHA и VA. Но за разлика от конвенционалните заеми, които се финансират от Fannie Mae и Freddie Mac, Jumbo заемите се предоставят от независими кредитори, като банки. Тъй като са такива, насоките за кредитиране са по-малко стандартизирани, отколкото при други програми за заем. Като цяло те имат по-строги изисквания за кредит.

Основните характеристики на Jumbo заемите включват следното:

• Сумите на заема могат да варират от малко над съответния лимит на заема до няколко милиона долара.
• Заемите могат да бъдат налични за вторични жилища и инвестиционни имоти, но кредиторът може също да ги ограничи само до първични жилища, заемани от собственици.
• Те обикновено се нуждаят от добър или отличен кредит, за да се класират. Минималният кредитен рейтинг може да бъде от 650 до повече от 700.
• Типичното изискване за първоначално плащане е най-малко 20%. И можете да очаквате този процент да се увеличи при по-високи суми на заеми.
• Тъй като те са по-големи суми на заеми, лихвените проценти, начислени по Jumbo ипотеки, обикновено са по-високи от тези, които са по други видове заеми.

Фиксирана лихва спрямо Ипотеки с регулируема лихва (ARM)

Фиксирана лихва и ARM са двата основни типа ипотечни заеми, предлагани в рамките на четирите основни ипотечни програми (конвенционални, FHA, VA и Jumbo). Въпреки че и двете се предлагат от FHA и VA, повечето кредитополучатели, избиращи една от тези програми за заем, избират заем с фиксиран лихвен процент.

Същото обаче не важи както за конвенционалните, така и за Jumbo заеми. ARM заемите са малко по-популярни при всеки от тези видове заеми. Това е особено вярно за заемите Jumbo, които се грижат за кредитополучатели с по-високи доходи, които често се интересуват от възможно най-ниския лихвен процент.

Като цяло обаче заемите ARM обикновено са доста редки в наши дни. Според информация, публикувана от Bankrate през 2020 г., ARMs съставляват по-малко от 3% от ипотеките, направени през 2020 г. Това се дължи на скорошното явление, при което ARM заемите са само малко по-ниски от фиксираните лихви. Освен това, с фиксирани лихви при рекордно ниски нива, има смисъл повечето кредитополучатели да заключат тези лихви, вместо да рискуват с още по-ниски лихви с ARM.

Заемът с фиксиран лихвен процент е точно това, което подсказва името. Както лихвеният процент, така и месечното плащане са фиксирани за целия срок на кредита. Сроковете на заема са между 10 и 30 години.

В края на срока на кредита главницата по заема ще бъде изцяло погасена. Това ще бъде вярно както в случай на заем с фиксиран лихвен процент, така и при ARM.

Обятия

ARMs предлагат фиксиран лихвен процент за определен период от време. Типичните първоначални срокове са три години, пет години, седем години и 10 години. След първоначалния период с фиксирана лихва, заемът ще стане едногодишен регулируем, като процентът се променя почти всяка година.

Лихвените проценти по ARMs се базират на общ индекс, като например едногодишната американска съкровищна сметка или шестмесечния LIBOR. След това заемодателят ще добави марж (процентни пункта) към индекса, за да произведе лихвения процент, на който ще се основават бъдещите промени в лихвените проценти.

Например, ако доходността на едногодишните съкровищни ​​бонове на САЩ е 1,00% към момента на корекцията, а маржът е 1,50%, вашият лихвен процент ще се нулира на 2,5%. Този процент ще бъде добър за една година и ще бъде коригиран по същата формула като датата на следващата корекция.

Ограничения на лихвените проценти на ARM

За щастие ARM имат лихвени тавани, които ограничават колко висока може да достигне лихвата при всяка отделна корекция или дори през целия срок на заема.

Общата структура на капачката е 5/2/5. Всяко число представлява максималния процент, с който напълно индексираната ставка (индекс плюс марж) може да се коригира в момента на корекцията.

Първото число означава, че процентът не може да се увеличи с повече от 5% над първоначалния лихвен процент за първоначалната промяна на лихвите. Ако първоначалната ви лихва е 2,50%, най-многото, до което кредиторът може да я увеличи, е 7,50%.

Второто число (2 или 2%) е най-многото, което може да се промени при последващи корекции. Ако първоначалната ви ставка е 2,50% и се увеличава до 3,50% при първата корекция, но след това скача до 7,5% при втората корекция, най-високата ставка, която ще платите, е 5,50%. Това е процентът от 3,50% плюс 2%.

Третото число в поредицата представлява най-голямото, което лихвеният процент може да се увеличи през целия срок на кредита. В горния пример това е 5%. Това означава, че ако първоначалната ви лихва е 2,50%, най-високата ставка, която можете да начислите през целия срок на кредита, е 7,50%, независимо от това колко високи лихвени проценти са.

Ако се интересувате от вземане на ARM, не забравяйте да се запознаете с лихвените тавани, свързани със заема. Кредиторът трябва да ви разкрие това в момента на кандидатстване, но също така ще бъде включено в заключителните документи. Обърнете внимание да поискате документите, които конкретно посочват подредбата на тапата на вашия ARM, преди да подпишете каквито и да било документи. След като заемът приключи, структурата на горната граница не може да бъде променена.

Кога трябва да използвате ипотека с фиксиран лихвен процент пред други видове?

Кредитите с фиксиран лихвен процент обикновено са по-добрият избор, когато планирате да останете в дома в продължение на много години. Ако очаквате текущото жилище да бъде вашият „завинаги дом“ или очаквате да бъдете там поне 10 години, ипотеката с фиксиран лихвен процент обикновено е най-добрият вариант. Той ще осигури защита на лихвените проценти и плащанията, независимо от това какво се случва с лихвените проценти. И ако лихвите паднат, след като вземете заема си, винаги можете да рефинансирате, за да се възползвате от по-ниска лихва.

Ипотеката с фиксиран лихвен процент също е силно препоръчителна, ако искате да сведете до минимум риска от собственост върху жилището. Присъщ недостатък на ARMs е, че процентите могат да се повишат, може би достатъчно, за да застрашат способността ви да останете в дома. Ако това ви притеснява, изберете ипотека с фиксиран лихвен процент.

По същия начин ипотеките с фиксиран лихвен процент обикновено са по-добър избор за купувачи на жилище за първи път. Те осигуряват по-голяма предсказуемост и елиминират потенциалния лихвен шок, който идва с ARM.

Въпреки това, като се има предвид, че лихвените проценти в момента са на исторически ниски нива, има много смисъл да се заключи фиксиран лихвен процент сега. Въпреки че винаги е възможно лихвените проценти да паднат дори по-ниски в бъдеще, това едва ли е гарантирано. И когато нещо е на историческо ниско ниво, вероятността от по-нататъшни спадове е много по-малко вероятно да се случи.

Кога трябва да използвате ARM?

ARM се използва най-добре, когато очаквате да останете в дома си за не по-дълго от срока на заема с фиксирана лихва. Например, ако очаквате да живеете в дом през следващите пет години, може да ви е удобно с 5-годишен ARM. Вероятно ще се изнесете от дома преди първата корекция на лихвения процент.

Разбира се, най-голямата причина да вземете ARM изобщо е поради предимството на лихвите. Например, ако ARM носи лихвен процент с цели два процентни пункта под този на заем с фиксиран лихвен процент, спестяванията през първите години може да оправдаят риска от корекция на лихвите.

За съжаление, разпределението на лихвите между ARM и ипотеките с фиксиран лихвен процент не е толкова високо. Това до голяма степен обяснява защо ARM сега представляват много малък процент от всички взети ипотеки.

Къде да вземем правилния тип ипотека

Има много институции, където можете да получите ипотека, независимо дали е конвенционална, FHA, VA или Jumbo. Но ако нямате любима банка или кредитен съюз, големите национални ипотечни кредитори са отличен избор.

Ракетна ипотека е онлайн лицето на Quicken Loans, най-големият ипотечен кредитор на дребно в страната. Те предоставят всички видове ипотечни кредити, но работят изцяло онлайн, като рационализират и ускоряват процеса на кандидатстване.

loanDepot е също национален кредитор, предлагащ конвенционални, Jumbo, FHA и VA заеми. Подобно на Rocket Mortgage, те предлагат изцяло онлайн приложение за ускоряване на процеса на кандидатстване за заем.

Обединените ветерани е идеалният избор за ветерани и военнослужещи, които търсят VA ипотеки. Като най-големият VA ипотечен кредитор в страната, те са специализирани в вида заем и дори предлагат мрежа от агенти за недвижими имоти, които са подходящи за VA, за да ви помогнат да намерите дом и да се ориентирате в процеса на затваряне.

Достоверен е онлайн пазар за ипотечни кредити, който предоставя възможност за получаване на котировки за лихвени проценти от няколко кредитора. За броени минути ще попълните кратко онлайн заявление и ще получите множество оферти, от които да избирате. Това ще премахне необходимостта от получаване на оферти от отделни кредитори една по една.