Какво представляват програмите за купувачи за първи път?

Ако купувате жилище за първи път, може да се чувствате изключени от пазара в настоящата среда с бързо нарастващи цени на жилищата. Но точно защото сте купувач на жилище за първи път, може да има помощ на хоризонта. Големите кредитори, местните власти и организациите с нестопанска цел обикновено предлагат програми за купувачи на жилище за първи път, за да ви помогнат да закупите жилище.

Може да успеете да получите програма за купувач на жилище за първи път, която предоставя заем за закупуване на жилището, авансово плащане или дори комбинация от двете. Повече от всичко е въпрос на това да знаете какви са програмите и къде да ги намерите.

И не се притеснявайте, ако технически не сте купувач на жилище за първи път. Програмите за купувачи на жилище за първи път имат много щедра дефиниция за това какво се квалифицира като купувач за първи път. Ако не сте притежавали дом през последните няколко години, вероятно ще отговаряте на изискванията за повечето програми.

Какво представляват програмите за купувачи за първи път?

Програмите за купувачи на жилище за първи път признават по-големите предизвикателства, които купувачите за първи път имат в сравнение с тези, които или в момента притежават дом и търгуват, или поне са притежавали дом в минало.

Въпреки че някои програми за купувачи на жилища за първи път се предлагат като първи ипотеки, много повече предоставят помощ за първоначално плащане. Тази помощ отчита особената трудност, която срещат купувачите за първи път на жилище да измислят първоначалната вноска, за да направят тази първа покупка на жилище.

Въпреки че първоначалното плащане е проблем на повечето пазари, то може да бъде особено проблематично в райони с високи разходи. Само изготвянето на първоначална вноска от 5% за дом от $500 000 на пазар с висока цена означава, че купувачът за първи път ще трябва да спести $25 000.

Като се има предвид, че много купувачи на жилища за първи път са в диапазона с ниски до умерени доходи, спестяването на толкова пари може да отнеме няколко години. Докато купувачът спестява необходимите пари, стойността на имотите може да продължи да ескалира, увеличавайки допълнително размера на необходимата първоначална вноска. Това може да заключи купувача в ситуация Catch-22 винаги да изостава от сумата в брой, необходима за извършване на авансовата вноска.

Предлагат се програми за купувачи на жилища за първи път, за да помогнат на купувачите да преодолеят тази дилема.

Общи изисквания на програмата за купувачи на жилище за първи път

Ако се интересувате от програма за купувач на жилище за първи път, трябва да знаете, че има изисквания, които трябва да изпълните.

Първо, често срещано изискване е да не сте притежавали жилище през предходните три години. Съгласно това определение няма да бъдете изключени от програма за купувачи на жилище за първи път, дори ако сте притежавали дом в миналото. Докато собствеността не е настъпила в рамките на три години преди закупуването на нов дом, все още можете да се класирате.

Друго много често срещано ограничение е ограничаването на доходите. Програмите за купувачи на жилище за първи път обикновено ограничават доходите на вашето домакинство до определен процент от средния доход на домакинството за окръга, в който се купува жилището. Програмата може да постави таван от 150% от средния доход за окръга. Ако средният доход на домакинството в окръга е 80 000 долара, максималният доход за класиране ще бъде 120 000 долара.

Като пример, екранната снимка по-долу показва ограниченията на доходите за участие по Калифорнийска агенция за жилищно финансиране (CalHFA) Програма за помощ MyHome:

Друго ограничение е типът собственост. В повечето случаи ще бъдете ограничени до закупуване на еднофамилна къща, която обикновено включва етажна собственост и планирани разработки на блока. Производствените жилища могат да бъдат разрешени, но само когато са построени върху постоянна основа. Освен това имотът трябва да бъде зает от купувача като основно жилище.

И накрая, обикновено има изискване за образование на купувача на жилище. Тъй като програмите са предназначени за купувачи на жилища за първи път, изискването за образование е наложено, за да се гарантира че потенциалните собственици на жилища напълно разбират финансовите последици от сделката, която предстои да сключат. Обикновено обучението за купувачи на жилища се предоставя от правителствени агенции или организации с нестопанска цел. Трябва да спечелите сертификат за завършване на курса, за да отговаряте на условията за програмата за купувачи на жилище за първи път.

Колко вида програми за купувачи за първи път има?

Както беше споменато в началото на тази статия, програмите за купувачи на жилище за първи път са достъпни за ипотеки за покупка с пари, помощ за първоначално плащане или дори комбинация от двете.

Ипотечни програми за купувачи за първи път

Това обикновено са програми за заеми с ниски плащания. Те обаче не са непременно проектирани специално за купувачи на жилище за първи път.

Например, VA заеми са предназначени специално за ветерани и като цяло осигуряват 100% финансиране. Това елиминира изискването за авансово плащане, което е основната цел на програмите за подпомагане на авансово плащане на купувачи за първи път. VA заемите също са по-удобни за потребителите за ветераните. Например, VA заемите са склонни да бъдат по-снизходителни към кредитите, отколкото конвенционалните ипотеки.

Ипотеките на FHA са подобни, с изключение на това, че изискват авансово плащане от 3,5% от покупната цена. Въпреки това, програмите за подпомагане на авансовите вноски често се предоставят във връзка с ипотеки на FHA, което води до нулево първоначално плащане. Това е особено вярно за програмите за подпомагане на авансовите плащания, предоставени от местните власти. Междувременно FHA е по-гъвкава при оценката на вашия кредит от конвенционалните ипотеки.

За да не изоставаме, конвенционалните ипотеки предлагат и изгодни програми за заем за първи път за купувачи на жилище.

Например, Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA), известна като „Fannie Mae“, предлага своите HomePath програма. Програмата предоставя на купувачите на жилища изключителен достъп до отнети имоти, преди те да бъдат предоставени на инвеститорите. Това ще даде на купувачите на жилища възможност да закупят тези имоти на по-ниска цена, отколкото може да бъде в ситуация на открито наддаване. Освен това купувачите могат да закупят тези жилища с първоначална вноска от само 3% от покупната цена.

В допълнение, Fannie Mae предлага възможност на купувачите на жилища да купуват жилища с до 105% от стойността на имота, като използват подчинено право на запор във връзка с първата ипотека. Запорът трябва да е отговарящ на условията заем на Community Seconds.

В още едно предимство на програмата, Fannie Mae намалява цената на частна ипотечна застраховка необходими за първата ипотека. Въпреки това, той изисква минимален кредитен рейтинг от 680, което може да наложи някои купувачи на жилища за първи път да обмислят вместо това заем от FHA.

Програми за подпомагане на авансово плащане

Една от най-големите пречки пред собствеността на жилище за купувачите за първи път е авансовата вноска. Но ако се квалифицирате като купувач на жилище за първи път, често има програми за подпомагане на авансовите вноски, които ще покрият първоначалното ви плащане. Някои също така ще осигурят допълнителни средства за покриване на разходите за затваряне, ако те не бъдат платени от продавача на имот.

Програмите за подпомагане на авансовите плащания обикновено се предлагат от местните правителствени агенции, включително щати, окръзи и дори градове. Други се предоставят от агенции с нестопанска цел.

Програмите за подпомагане на авансовите плащания могат да бъдат под формата на заем или безвъзмездна помощ. И в много случаи заемът за подпомагане на първоначалното плащане ще бъде простен, ако отговаряте на определени изисквания.

Заеми за подпомагане на авансово плащане

Пример за помощ за авансово плащане отново е програмата за помощ MyHome на Калифорнийската агенция за жилищно финансиране (CalHFA). Програмата предлага младши заем с отложено плащане на по-малката от 3,5% от покупната цена или оценената стойност с първоначално плащане и/или разходи за затваряне, или $15 000, което от двете е по-ниско. Въпреки това, няма таван на сумата на заема, ако купувачът на жилище е служител на училище или пожарна служба, или тези, които закупуват новостроителни жилища, или произведени жилища.

Купувачите на жилища за първи път не могат да кандидатстват директно пред Жилищния орган за заема. Вместо това CalHFA предоставя заемите чрез одобрени кредитори. Лихвените проценти ще варират в зависимост от вашите финансови обстоятелства, както и таксите на кредитора и други фактори. Програмата изисква обучение на купувачи на жилища.

Тъй като това е отложен заем, той се счита за „тиха секунда“. Това означава, че плащанията по заема се отлагат, така че не е нужно да правите никакви, докато жилището не бъде продадено, рефинансирано или заемът не бъде изплатен изцяло.

Повечето щати предлагат някакъв вид програма за подпомагане на авансово плащане, въпреки че специфичните подробности ще варират в зависимост от държавата. Консултирайте се с вашия кредитор или направете търсене в мрежата, като използвате „(ВАШАТА ЩАВА) програми за подпомагане на първоначалните вноски“.

Помощ за авансово плащане

Някои програми за подпомагане на първоначалните вноски започват като заеми, но в крайна сметка се превръщат в безвъзмездни средства. Те обикновено се наричат простими заеми.

Например, може да получите постъпления от втори заем от правителствена агенция, но заемът може да бъде простен, ако останете в дома поне пет години. Такива заеми често носят 0% лихвени проценти, което в крайна сметка ги прави безвъзмездни средства или хибриди заем/грант.

Пример за този вид заем е Фонд Ченоа. Това е федерално нает, управлявана с обществена цел правителствена агенция, която съществува, за да осигури достъпна и устойчива собственост на жилища на кредитоспособни кредитополучатели, които нямат средства за извършване на авансово плащане. И за щастие, той е достъпен в цялата страна.

Фондът ще предостави помощ за авансово плащане, за да покрие авансово плащане от 3,5% (FHA) или 5% (конвенционално) от покупната цена на имота. Програмата няма ограничения за доходите, но вашият доход не може да надвишава 115% от средното ниво на доходи във вашия район, за да отговаряте на условията за опрощаване на заем.

Програмата има кредитни изисквания и не е ограничена само до купувачи на жилище за първи път.

Екранната снимка по-долу предоставя обобщение на предимствата и изискванията на програмата:

Откъде да започнете търсенето на програми за купувачи за първи път

Ускорете заеми/Ракетна ипотека

Ракетна ипотека е първоначалното рамо на Ускорете заеми, която е най-големият ипотечен ипотечен кредит на дребно в страната. Ще кандидатствате за своя заем чрез Rocket Mortgage – обикновено в мобилното приложение – но заемът в крайна сметка ще бъде финансиран от Quicken Loans.

Rocket Mortgage работи изцяло онлайн и предоставя конвенционални, FHA и VA ипотеки. Тъй като целият процес е онлайн, те могат да обработват заеми по-бързо от голяма част от конкуренцията. Това е така, защото те често могат да получат проверка на заетостта и спестяванията директно от работодатели и финансови институции. Това ще премахне голяма част от документацията, която обикновено се свързва с процеса на кандидатстване за ипотека.

Обединените ветерани

Както подсказва името, Обединените ветерани е специализирана в VA ипотеки. Всъщност те са най-големият VA ипотечен кредитор в страната. Не е трудно да се разбере защо. Компанията редовно се консултира с бивши висши военнослужещи от всеки клон на американската армия. Това помага да се направи процесът на кредитиране възможно най-удобен и удобен за ветераните и военнослужещите на активна служба.

Те също така имат предимството да имат своя собствена мрежа от агенти по недвижими имоти под Veterans United Realty. Тъй като VA заемите са специален вид ипотека, има определени изисквания, с които агентът по недвижими имоти трябва да е наясно. Тъй като мрежата се състои от агенти с опит в ипотеките на VA, те са по-способни да обслужват нуждите на ветераните, настоящите военни и техните семейства.

Достоверен

Достоверен е онлайн агрегатор на заеми. Те предоставят студентски заеми, рефинансиране на студентски заеми, лични заеми и кредитни карти. Но те също са специализирани в жилищните заеми, включително първите ипотеки.

Тъй като това е агрегатор на заеми, ще попълните кратко онлайн заявление и ще получите оферти за заеми от множество ипотечни кредитори. След това можете да изберете кредитора, предлагащ програмата и цените, които ще работят най-добре за вас. По този начин Credible е отличен избор, ако искате да пазарувате за най-добрия кредитор за покупката на вашия дом.

loanDepot

loanDepot е национален ипотечен кредитор, предоставящ конвенционални, Jumbo, FHA и VA заеми. Подобно на Rocket Mortgage, той работи като онлайн кредитор. Ще попълните заявлението за заем онлайн и ще качите цялата документация директно на уебсайта. Тъй като това е онлайн процес, с него може да се работи или от дома ви, или от мястото на работа.

Какви са предимствата на програмите за купувачи за първи път?

• Покрива първоначалната ви вноска, а понякога и разходите за затваряне, което ви позволява да закупите жилище без пари от джоба.
• Признати програми, които могат да работят с конвенционални, FHA и VA първи ипотеки.
• Въпреки че много от тях имат изисквания за минимален кредитен рейтинг, нямате нужда от перфектен кредит, за да се класирате.
• Програмите обикновено са насочени към тези, които попадат в категорията с ниски до умерени доходи.
• Много програми за подпомагане на авансови заеми предлагат опрощаване на заеми, елиминирайки необходимостта от погасяване.

Има ли някакви недостатъци на програмите за купувачи за първи път?

• С много програми за купувачи на жилище за първи път ще трябва да отговаряте на определени стандарти за доходи. Те обикновено не са достъпни за широката публика, която купуват жилища.
• Програмите са достъпни само за първични жилища, заемани от собственици, а не за ваканционни домове или инвестиционни имоти.
• Тъй като няма да правите авансово плащане, няма да имате собствен капитал в имота, който купувате. Ако стойността на имота спадне значително, може да сте в отрицателна позиция на собствения капитал в продължение на много години.
• Ситуацията с 0% собствен капитал също може да ви накара да останете в дома в продължение на много години. Ако домът се окаже грешен избор, пак ще бъдете заключени.
• Ако не останете в дома достатъчно дълго, за да отговаряте на изискванията за опрощаване на заем, ще трябва да изплатите остатъка от заема за подпомагане на авансово плащане при продажбата на имота.
• Рефинансирането на жилището или превръщането му в инвестиционен имот също може да предизвика изискване за погасяване.
• Някои програми за подпомагане на авансови заеми изискват месечни плащания, включително лихва.