Въпреки че 30-годишните ипотеки са много по-често срещани, финансовите експерти често препоръчват вместо това 15-годишна ипотека. Винаги ли е правилен този съвет?
Най-добрият отговор на този въпрос е, понякога! Въпреки че, да, ще изплатите 15-годишна ипотека за половината от времето, необходимо за изплащане на 30-годишна ипотека, вие ще търгувате много по-високо месечно плащане, за да получите това обезщетение.
Преди да се потопите в 15-годишна ипотека, най-добре е да знаете точно в какво се захващате. Имайки това предвид, нека да разгледаме 15-годишните срещу. 30-годишни ипотеки, за да видите кое е по-добро – и кога.
Първата стъпка към нов дом е да направите числата и да разберете колко можете да си позволите.
Експертите по ипотечни кредити са на разположение, за да ви помогнат да започнете пътуването си с покупка на жилище със солидни съвети и безценна информация. За да научите повече, щракнете върху състоянието си днес.
Преглед на тарифитеКаква е разликата между 15-годишна и 30-годишна ипотека?
15-годишните и 30-годишните ипотеки имат много общо. Всеки може да бъде заем с фиксиран лихвен процент или заем с регулируема лихва (ARM). И всеки може да се използва за закупуване на нов дом или за рефинансиране на съществуващ дом. Разходите за приключване са приблизително еднакви между двата заема, а процесите на кандидатстване и приключване са практически идентични.
С всичко, което имат общо, каква е разликата между двете?
- Срок на заема – 15-годишната ипотека е само наполовина по-малко от 30-годишната ипотека.
- Месечно плащане – плащането по 15-годишна ипотека може лесно да бъде с 50% по-високо, отколкото при 30-годишната ипотека.
- Лихвен процент – обикновено ще плащате по-нисък лихвен процент за 15-годишна ипотека в сравнение с 30-годишна ипотека.
- Натрупване на собствен капитал – ще бъде много по-бързо при 15-годишна ипотека, отколкото при 30-годишна ипотека
Плюсове и минуси на 30-годишната ипотека
Професионалисти:
- Много по-ниско месечно плащане.
- По-ниското месечно плащане ще улесни класирането за ипотека, особено ако правите малка авансова вноска, имате високи съотношения на дълга или по-малко от перфектен кредит.
- По-ниското плащане може да ви позволи да се класирате за по-голям заем за закупуване на по-скъпо жилище.
- По-ниските плащания могат също да ви позволят да насочите допълнителни средства към изплащане на дълг, който не е жилищен, или дори в спестявания и инвестиции.
- Тъй като има по-ниско месечно плащане, ще имате възможност да извършвате допълнителни плащания по главницата много по-лесно, отколкото бихте направили при 15-годишна ипотека.
минуси:
- 30 години могат да изглеждат завинаги, когато се опитвате да изплатите дома си.
- Ако планът ви е да притежавате дома си без дългове до момента на пенсиониране, 30-годишният заем няма да свърши работата, ако вече сте на възраст над 35 години.
- По-бавната амортизация на заема – което води до по-бавно натрупване на собствен капитал – ще ви остави с по-малко пари, ако решите да продадете жилището, за да купите друго.
- По-високи лихви. Лихвите по 30-годишните ипотеки са приблизително 0,500% до 0,750% по-високи, отколкото по 15-годишните ипотеки.
- Тъй като изплащането на 30-годишна ипотека ще отнеме два пъти повече време, ще плащате значително повече лихва през целия срок на заема.
Плюсове и минуси на 15-годишната ипотека
Професионалисти:
- Ще намалите срока на заема наполовина, което ще ви позволи да достигнете много по-бързо статус без ипотека.
- Дори и да продадете жилището, преди заемът да е напълно изплатен, ще имате повече собствен капитал, отколкото при 30-годишна ипотека.
- Лихвеният процент по 15-годишна ипотека обикновено е с 0,750% по-нисък, отколкото при 30-годишна ипотека, но...
- Тъй като заемът ще бъде изплатен наполовина по-кратко, вие ще плащате значително по-малко лихва през целия срок на заема, отколкото при 30-годишна ипотека.
минуси:
- Много по-високо месечно плащане.
- По-високото плащане може да направи по-трудно да се квалифицирате за заема.
- По-високо плащане може също да ограничи възможността ви да закупите жилище на по-висока цена.
- Приспадането на данък върху дохода за лихва по ипотека на жилище ще изчезне много по-бързо, отколкото при 30-годишна ипотека.
- Тъй като плащането е по-високо, няма да разполагате с допълнителни средства за други цели, като изплащане на нежилищни задължения или инвестиране.
Днешните 15-годишни и 30-годишни ипотечни лихви
| Продукт | Лихвен процент |
|---|---|
| Фиксирани 15 години | 2.64% |
| Продукт | Лихвен процент |
|---|---|
| Фиксирани 30 години | 3.72% |
Фактори, които трябва да се вземат предвид при избора на 15-годишен срещу 30-годишна ипотека
Много финансови съветници, уебсайтове и блогове препоръчват 15-годишна ипотека над 30-годишна ипотека, често като „безсмислено“. За съжаление, това е прекомерно опростяване. Преди да обмислите един или друг срок на заема, първо трябва внимателно да оцените следните фактори и как те се отнасят за вашите лични обстоятелства.
Вашето месечно плащане
30-годишна ипотека за $200,000 при 3,00% (фиксирана лихва) ще има месечно плащане от $843. Но при 15-годишна ипотека - дори с ставка от 2,25% - месечната вноска ще скочи до $1310. Това е разлика от $467 на месец или $5604 на година.
Като се има предвид голямата разлика в месечното плащане, ще трябва да решите дали имате възможност да го покриете през целия срок на заема.
Лекота на одобрение
Както току-що видяхме, месечната вноска при 15-годишна ипотека е много по-висока, отколкото при 30-годишна ипотека. Това може да окаже влияние върху способността ви да бъдете одобрени за заема, за който искате да кандидатствате.
Например, да приемем, че имате месечен доход от 5000 долара. Ако кандидатствате за ипотека от $200 000 при 3,00% с месечно плащане от $843, добавянето на $400 за данъци върху недвижимите имоти и застраховки ще ви даде обща месечна вноска от $1,243.
Да приемем, че имате и 600 долара за плащания извън жилищата, включително заем за кола и салда по кредитни карти. Когато се добави към общото месечно плащане за жилище, ще имате 1843 долара месечно повтарящ се дълг.
Когато това плащане се раздели на месечния ви доход от $5000, то се получава a съотношение дълг към доход (DTI). от 36,8%. Има голяма вероятност заемодателят да одобри вашия заем в този DTI.
Но ако кандидатствате за 15-годишна ипотека за същата сума (но с фиксирана лихва от 2,25%), плащането на заема ви ще бъде 1310 долара. Когато добавите $400 данъци и застраховки, както и $600 в нежилищния дълг, общите ви месечни периодични плащания са $2310.
Когато разделите това число на месечния си доход от $5000, вашият DTI се увеличава до 46,2%. Кредиторът може да не одобри вашия заем с толкова висока DTI.
Времето, което планирате да живеете в дома
Ако домът, който планирате да закупите (или живеете в момента, в случай на рефинансиране), е вашият „завинаги дом“, може да бъдете по-добре обслужени с 30-годишна ипотека. Тъй като нямате планове някога да се местите, най-важното ви съображение може да бъде поддържането на удобно месечно плащане за жилище през целия срок на заема.
И обратно, ако очаквате да се преместите след няколко години, 15-годишната ипотека може да е по-добрият избор. Тъй като по-високото месечно плащане води до по-бързо изплащане на салдото по заема, вие ще изградите собствен капитал по-бързо. Когато продадете жилището, приходите ще бъдат по-големи, отколкото биха били, ако сте взели 30-годишна ипотека.
Въздействието върху вашите финансови цели
Още веднъж този фактор се връща към месечното плащане. Както вече видяхме, месечната вноска при 15-годишна ипотека е значително по-висока, отколкото при 30-годишна ипотека.
Това отваря въпроса за алтернативна цена. Алтернативните разходи са свързани с въпроса, какво друго бих могъл да правя с парите, които няма да похарча за 15-годишното плащане на ипотека?
Както видяхме, разликата между 15-годишна и 30-годишна ипотека достига около 5600 долара годишно в общите месечни плащания.
В повечето домакинства това е значителна сума пари. Може да се използва за изплащане на нежилищни задължения, което ще намали общите ви разходи за живот. Но може да се инвестира и за изграждане на богатство, отделно от вашия дом.
Всъщност 5600 долара биха ви дали почти достатъчно пари, за да финансирате годишна вноска на IRA.
В реален начин вземането на 15-годишна ипотека е пример за „слагане на всичките си яйца в една кошница“. В този случай тези „яйца“ ще отидат във вашата жилищна кошница. Може ли да е по-добре, ако разпределите парите си в други начинания за изграждане на богатство?
За кого е подходяща 30-годишна ипотека?
30-годишна ипотека обикновено ще бъде най-добрият избор, ако се прилага някое от следните:
- Търсите възможно най-ниското месечно плащане.
- Квалификацията може да е трудна и вие търсите вида заем, който най-вероятно ще доведе до одобрение.
- Вие сте купувач за първи път на жилище и квалификацията е несигурна.
- Планирате да живеете в дома до края на живота си и не се притеснявате да го изплатите след 15 години.
- Вашето предпочитание е да минимизирате плащането на къщата, така че да имате допълнителни средства за други цели.
- Очаквате доходите ви да се увеличат в бъдеще, което ви позволява да извършвате допълнителни плащания по главницата, за да изплатите заема за по-малко от 30 години.
За кого е подходяща 15-годишна ипотека?
15-годишна ипотека обикновено ще бъде най-добрият избор, ако се прилага някое от следните:
- Можете лесно да се класирате за по-високото месечно плащане.
- Приходите ви са достатъчни, за да имате много допълнителни средства за други цели, дори и с по-високото месечно плащане.
- Интересувате се да получите възможно най-ниския лихвен процент.
- Планирате да останете в дома само няколко години и вашият основен интерес е бързото изграждане на собствен капитал, за да увеличите максимално паричните постъпления при продажба.
- Една от основните ви мотиви е да изплатите ипотеката си възможно най-бързо, така че ще бъдете без ипотека.
- Не сте далеч от пенсионирането и 15-годишен заем ще ви позволи по-добре да изплатите дома си, преди да се пенсионирате.
- Разполагате с други ресурси, от които да черпите, ако доходите ви бъдат прекъснати, свеждайки до минимум вероятността по-високото плащане да се превърне в заплаха.
Купуването на жилище не трябва да е трудно. Оставете експертите на Quicken Loan да ръководят всяка ваша стъпка.
Консултацията с експерт по ипотечни кредити е интелигентен начин да получите всички факти и да вземете добре информирано решение. Щракнете по-долу и резервирайте сега.
Започнете днесКъде да намерите 15-годишна или 30-годишна ипотека
Ускорете заеми/Rocket Mortgage
Ускорете заеми и Ракетна ипотека всъщност са една и съща организация. Rocket Mortgage служи като онлайн лице на Quicken Loans и е страната на компанията, която се рекламира най-широко в медиите и в мрежата. Но всички заеми, възникнали чрез Rocket Mortgage, се обработват чрез Quicken Loans, който се разрасна до най-големия ипотечен кредитор на дребно в Америка.
Rocket Mortgage е известен с бързите предварителни одобрения и одобрения, до голяма степен защото целият процес се извършва онлайн. Те често могат да проверяват информацията за заетостта и спестяванията директно чрез работодатели и институции, но можете също да качите всички необходими документи на уебсайта. И двете стъпки работят за ускоряване на процеса, което може да бъде от решаващо значение, ако наддавате за дом с други потенциални купувачи.
Обединените ветерани
Обединените ветерани е най-големият VA ипотечен кредитор в Америка. Те работят широко с ветерани и настоящи членове на американската армия, което прави процеса толкова лесен, колкото е възможно. Те наемат бивши старши военнослужещи от всеки клон на американската армия. Тези членове действат като съветници, като гарантират, че програмите за заеми ще обслужват най-добре ветераните и настоящите военни.
Veterans United също има собствена мрежа от агенти по недвижими имоти,
Veterans United Realty. Включва участие на агенти по недвижими имоти, които са специализирани в работата с ветерани и с VA заеми. Това познаване е друг начин, по който процесът на работа с Veterans United е рационализиран в полза на ветераните, и особено на военнослужещите на активна служба.
Жилищни заеми на Paramount Bank VA
Още един популярен избор за VA ипотеки е Жилищни заеми на Paramount Bank VA. Базирана в Hazelwood, Мисури, Paramount Bank предлага всички видове ипотечно финансиране, включително конвенционални, jumbo и FHA ипотеки, в допълнение към VA ипотеки.
И като банка те предлагат цялостни банкови услуги. Това включва различни депозитни продукти, като лихвоносни разплащателни сметки, други видове заеми и дори бизнес банкови услуги.
Ипотека на свободата
Ипотека на свободата е един от най-добрите ипотечни кредитори в Америка и предлага услугите си за кредитиране във всичките 50 щата. Той предлага конвенционални и големи заеми, както и държавно обезпечени заеми от FHA, VA и USDA. Предлагат се програми както за покупка, така и за рефинансиране и предоставят възможност както за фиксиран лихвен процент, така и за ARM за повечето видове заеми. Но ако има специализация, това са VA ипотеки.
Едно от предимствата, предлагани от Freedom Mortgage, е, че използва старомодния процес на приложения на живо. Вместо да отидете на уебсайт и да попълните онлайн заявление, както и да предоставите цялата необходима документация, ще работите с представител на компанията на живо. Това може да осигури по-лично изживяване и да бъде истинска полза, ако имате въпроси, които искате да зададете преди и по време на процеса на кандидатстване.
15 години срещу 30-годишна ипотека: в числата
С месечно плащане
Времето е за разбиване на числата, така че нека да разгледаме разликата между 15-годишна и 30-годишна ипотека въз основа на месечно плащане.
Още веднъж ще приемем дом от 250 000 долара с авансово плащане от 20% (50 000 долара) и ипотека от 200 000 долара.
Отвъд тези основни допускания, нека сравним месечното плащане по 15-годишен заем с фиксиран лихвен процент от 2,25% с 30-годишен заем с фиксиран лихвен процент от 3,00%.
| Срок на ипотека | Месечно плащане |
| 15-годишна ипотека | $1,310 |
| 30-годишна ипотека | $843 |
| Разликата | $467 |
По общи спестявания
Само въз основа на месечното плащане, 30-годишната ипотека изглежда по-добрата сделка от 15-годишната ипотека. Но какво ще кажете за общата цена на всеки заем през целия му срок?
Отново ще приемем ипотека с фиксиран лихвен процент от $200 000 с лихвен процент от 3,00% за 30-годишната ипотека и 2,25% за 15-годишната ипотека (и двете фиксирани лихви).
Ето колко ще бъдат общите спестявания от 15-годишната ипотека спрямо 30-годишна ипотека:
| Срок на ипотека | Лихвен процент | Месечно плащане | Общо месечни плащания | Общо плащания по главницата | Общо лихвени плащания |
| 30-годишна ипотека | 3.00% | $843 | $303,480 | $200,000 | $103,480 |
| 15-годишна ипотека | 2.25% | $1,310 | $235,800 | $200,000 | $35,800 |
| Разликата | 0.750% | $467 | $67,680 | 0 | $67,680 |
Обърнете внимание, че цялата разлика между двата заема е в размера на платената лихва. По-малката сума, платена по 15-годишна ипотека, идва от комбинация от по-нисък лихвен процент и много по-кратък срок.
ЧЗВ
По-добре ли е да вземете 30-годишен заем и да го изплатите за 15 години?
Това е стратегия, която си струва да обмислите, ако се притеснявате, че плащането по 15-годишна ипотека може да е трудно за управление. Можете да вземете 30-годишен заем и да извършвате плащанията въз основа на 15-годишно изплащане, но да се върнете към 30-годишното плащане, ако имате финансови затруднения.
Има няколко леки недостатъка на тази стратегия. Едната е, че лихвеният процент ще бъде по-висок за 30-годишния заем, отколкото за 15-годишния. Обикновено можете да очаквате да платите около три четвърти процента (0,750%) повече за 30-годишен заем от a15.
Другото е, че може да се окажете, че често прибягвате до по-ниското 30-годишно плащане. Ако го направите, може да отнеме много повече от 15 години, за да изплатите напълно заема.
Какво се случва, ако правите едно допълнително ипотечно плащане всяка година?
Според Банката, извършването на едно допълнително ипотечно плащане всяка година ще намали 30-годишния заем до 25 години и девет месеца. Въпреки че това може да изглежда като малко намаление във времето, то също така ще отреже хиляди долари лихвени плащания по вашия заем през целия му срок.
Какво е предимството на избора на 30-годишна ипотека пред 15-годишна ипотека?
Основното предимство на 30-годишната ипотека пред 15-годишната е, че ще имате по-ниско плащане. Това не само ще отговаря по-добре на месечния ви бюджет, но също така може да ви позволи да разпределяте средства за други цели. Те могат да включват изплащане на дълг, който не е жилище, или спестяване и инвестиране на пари в дългосрочен план.
Какъв е недостатъкът на получаването на 15-годишна ипотека пред 30-годишната ипотека?
Основният недостатък на получаването на 15-годишна ипотека – и вероятно единственият – е по-високото месечно плащане. Това също не е малка разлика. Както демонстрирахме с примера, показан по-долу Фактори, които трябва да се вземат предвид при избора на 15-годишен срещу 30-годишна ипотека, месечната вноска по 15-годишен заем може да бъде със стотици долари повече всеки месец. Не е необичайно месечната вноска по 15-годишен заем да бъде 50% или повече по-висока от същата сума, взета под 30-годишен заем, дори при по-нисък лихвен процент.