Не съм имал голям успех да инвестирам в недвижими имоти, поне не директно. Ето защо не говоря за инвестиции в недвижими имоти повече от мен. Но преди около три години започнах да инвестирам в колективно финансиране на недвижими имоти чрез Fundrise и съм щастлив да кажа, че печелех пари от това.
Чувал съм за Събиране на средства преди и изглеждаше като възможност да инвестирам в недвижими имоти, без да губя ризата си. Но тъй като това стана моят начин през годините, реших да скоча и да опитам. За мен това е най -добрият начин за учене.
Това беше преди три години и наскоро получих поздравително съобщение от Fundrise за моята „годишнина“. Сега това изглежда като подходящ момент да погледнем назад и да видим как точно се е отразила инвестицията.
Не е въпрос само на разглеждане на това представление. Искам също така да знам как това представяне се сравнява с резултатите от недвижими имоти като цяло, от конкурентни инвестиции в недвижими имоти, а също и с инвестиции извън недвижими имоти.
Надявам се, че нямате нищо против, че тук ще смачкаме куп числа. Но това е единственият начин да разберете какво наистина се случва, когато става въпрос за инвестиране.
Кой е Fundrise?
Събиране на средства започнаха през 2012 г. и оттогава те се превърнаха в една от най -добрите платформи в пространството за краудфандинг на недвижими имоти. Те дори могат да бъдат на топ платформа. През 2019 г. те са реализирали 1,1 млрд. Долара от сделки с търговски недвижими имоти. Това включва както капиталови, така и дългови инвестиции в имоти на обща стойност 4,9 милиарда долара.
Към февруари 2021 г. общата стойност на инвестициите в недвижими имоти е 5,1 милиарда долара, а компанията е изплатила невероятни 100 милиона долара дивиденти на инвеститорите.
Частни АДСИЦ
Когато бях финансов плановик, се включих в частни инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs). Те са подобни на Fundrise, така че съм запознат с концепцията.
Като финансов плановик, вие обичате да продавате тези инвестиции. Това е така, защото те са платили комисионни между 7% и 10% от направената инвестиция. Ако клиент е направил инвестиция от 100 000 долара, бихте могли да спечелите 7 000 или повече долара от комисионни приходи. Това, което финансовите планиращи харесват също е, че когато инвеститорът продава позицията си, те обикновено не са били наясно с комисионната, която са платили.
Някои от частните АДСИЦ се справиха доста добре - тоест до срива на недвижимите имоти през 2008 г. Това беше по -лошо от просто спада в стойността на тръстовете. В разгара на Голямата рецесия наемателите разваляха договорите си за наем, паричният поток пресъхваше и инвеститорите искаха парите си обратно.
В този момент проблемът беше, че директорите, които управляваха тези частни АДСИЦ, нямаха пари в брой, за да изплатят инвеститорите. Това беше криза на ликвидността, което означаваше, че е почти невъзможно да се възстанови дори част от вашата инвестиция.
Това не е невъзможен резултат с частните АДСИЦ. Погребан с дребен шрифт е езикът, който съветва инвеститорите, че може да има обстоятелства, при които те могат да загубят част или цялата си инвестиция. Но както можете да си представите, малко инвеститори се впускат във всякакъв вид инвестиции с идеята, че ще загубят пари от инвестицията си, камо ли да загубим цялата сума.
Това дори се случи на моя приятелка или наистина на майка на приятел. Тя вложи $ 100 000 или $ 200 000 в частен REIT, след което получи писмото, в което я уведомява, че всичко е изчезнало.
Това не е точно начина, по който работи Fundrise, което е голяма част от причината да ги харесвам.
Решението на Fundrise
Това, което имате с частните REITs, е комбинация от висок риск и липса на прозрачност на таксите, свързани с инвестицията.
Това е точно това, което Fundrise реши да поправи. Инвестициите на Fundrise имат по -ниски такси и пълна прозрачност при оповестяването на тези такси.
Още по -важното е, че не се нуждаете от 100 000 долара или повече, за да инвестирате. Можете да инвестирате само с $ 500, което означава, че почти всеки може да участва. Дори и да понесете загуба от толкова малка инвестиция, това вероятно не е начинът, по който ще ви заличи финансово по начина, по който частните АДСИЦ направиха с някои инвеститори в последната рецесия.
Fundrise разкрива рисковете от инвестирането на търговски недвижими имоти. Това включва възможността да не успеете да ликвидирате позицията си.
Точно преди пандемията COVID, получих няколко известия от Fundrise, които изясняват това. В писмата се подчертава, че ако пазарът направи голямо гмуркане, Fundrise може да бъде принуден да спре инвестициите за обратно изкупуване.
Това е само присъщ риск при инвестициите в търговски недвижими имоти, просто защото недвижимите имоти - и особено търговските недвижими имоти - не са ликвидни инвестиции. За разлика от взаимния фонд, частен REIT не може да продава акции, за да събира пари в брой, за да плаща на инвеститорите. Също така е почти невъзможно да се продаде офис сграда или жилищен комплекс на лош пазар, където вероятно няма купувачи.
Това е неизбежно, но отдавам кредит на Fundrise за редовно информиране на техните инвеститори относно тази възможност.
С Fundrise няма предварителни такси и ще знаете точно в какво ще се включите - включително таксите, които плащате по пътя.
Други платформи за краудфандинг за недвижими имоти
Fundrise не е единствената платформа за колективно финансиране на недвижими имоти. Има и други, които предоставят подобни възможности, предлагащи също ниски инвестиции и прозрачни структури на таксите.
YieldStreetработи подобно на Fundrise, тъй като предлага инвестиции в търговски недвижими имоти. Но те включват и алтернативни инвестиции, като морски заеми, произведения на изкуството и кредит за частен бизнес. Вероятно е по -подходящ за по -сложни инвеститори с голям апетит за риск.
Приземен етаж също инвестира в търговски недвижими имоти, но не по същия начин като Fundrise. Вместо да предлагат капиталови инвестиции и възможност за дългосрочен растеж, те се фокусират върху инвестиране във финансиране на търговски проекти. Можете да инвестирате само с $ 10, а инвестициите са краткосрочни-обикновено по-малко от една година.
DiversyFundе друга платформа за групово финансиране на недвижими имоти, която инвестира в търговски недвижими имоти. Но те се фокусират предимно върху големи жилищни комплекси, които според тях са по-добри дългосрочни инвестиции. Можете да инвестирате в техния REIT само с $ 500.
аз мисля RealtyMogul вероятно е най -близкият конкурент на Fundrise. Можете да започнете да инвестирате само с 1000 долара, но сделките, в които инвестират, са много по -специализирани. Например, можете да инвестирате в отделни имоти. Но единственият улов с RealtyMogul е, че трябва да сте акредитиран инвеститор, което означава, че трябва да отговаряте на определени доста строги финансови критерии, за да се класирате.
Фактът, че на пазара има множество платформи за колективно финансиране на недвижими имоти, потвърждава голямото търсене на този вид инвестиции. Но също толкова важно, конкуренцията принуждава всяка платформа да предостави по -добра инвестиционна оферта на своите клиенти.
Как да започнете с Fundrise?
Едно от големите предимства на Fundrise е, че те имат своя продукт на техния уебсайти дори предлагат мобилен достъп. Това е за разлика от тези частни АДСИЦ, за които говорих по -рано, където информацията е трудна за намиране и често е заровена с дребен шрифт. Fundrise излага всичко навън, така че ще знаете точно какво се случва по всяко време.
Можете да се регистрирате за акаунт директно на уебсайта на Fundrise. Откриването на сметка е безплатно и можете да изберете както сумата, която искате да инвестирате, така и конкретния план, който ще работи най -добре за вас.
Fundrise предлага четири различни плана, които ще разгледам подробно в следващия раздел.
Планове и портфейли на Fundrise
Fundrise предлага четири портфейла, Basic, Core, Advanced и Premium. Но ако сте нови за инвестиране в търговски недвижими имоти, може да помислите за Стартовия план.
Стартов план
Една от характеристиките на Fundrise, която наистина харесвам, е тяхното начално портфолио. Знам, че има и други инвеститори като мен, които ще имат поне малко страх да инвестират в търговски недвижими имоти. Но точно за това е този план.
Можете да инвестирате в Стартовия план само с 500 долара, които можете да отворите безплатно. Това е малка инвестиция, но всъщност осигурява впечатляващо разнообразие. Те не само инвестират в търговски имоти, като офис сгради и жилищни комплекси, но включват и инвестиции в еднофамилни недвижими имоти. Получавате и географска диверсификация, тъй като имотите, притежавани в портфолиото, са разположени в цялата страна.
Основен
С инвестиция от 1000 долара можете да инвестирате в техния основен план. Този план ви дава достъп до реинвестиране на дивиденти, автоматично инвестиране и възможност за създаване и управление на вашите инвестиционни цели. Базовият план също ви дава три месеца без такса за всеки приятел, който поканите във Fundrise, който отвори и финансира сметка.
Ядро
Следва основната инвестиционна стратегия, която изисква минимална инвестиция от 5000 долара. Това идва с всички функции на основния план, плюс частния eREIT фонд на Fundrise, както и възможността да персонализирате вашата инвестиционна стратегия.
Това е планът, който имам в момента и включва три различни инвестиционни стратегии:
- Допълнителен доход - това е планът, който бихте избрали, ако основният ви интерес генерира редовен доход.
- Дългосрочен растеж -това е като инвестиране в фондовия пазар, където ще гледате предимно на дългосрочни капиталови печалби.
- Балансирано инвестиране -тази опция ви предлага комбинация от допълнителен доход и дългосрочен растеж.
Разширено
Разширеният план изисква минимална инвестиция от 10 000 долара. С този план ще имате всички функции и предимства на другите три плана, но ще получите освободени девет месеца такси за всеки приятел, който поканите да се присъедини към Fundrise. (Те не казват дали освобождаването от такса важи само за приятели, които се регистрират за плана от 10 000 долара, или ако се отнася за всеки план, който предлага Fundrise.)
Премиум
И накрая, има премиум план и изисква минимална инвестиция от 100 000 долара. Няма да се задълбочавам в това, защото вероятно е извън обхвата на това, което повечето читатели на този блог търсят, или дори това, което бих помислил.
Моето портфолио на Fundrise
Започнах инвестицията си във Fundrise през февруари 2018 г. с 1000 долара в основния план за диверсифициран портфейл. Около месец по -късно Fundrise предлагаше първоначално публично предлагане (IPO), което винаги привлича вниманието ми. Но за да се възползвам от IPO, трябваше да инвестирам поне 5000 долара, а това означаваше преминаване към основния план. Това беше толкова лесно, колкото добавянето на допълнителни 4000 долара към първоначалната ми инвестиция.
Текущото салдо по сметката ми е около 8 991 долара. От това $ 6429 е ръстът на първоначалната инвестиция от $ 5000. Останалото салдо по сметката е моята част от IPO на Fundrise.
Фокусирайки се само върху недвижимите имоти, моята инвестиция от 5000 долара се е увеличила с 1429 долара само за три години.
Ето как това се разбива по годишна процентна възвръщаемост:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- От началото на април 2021 г.: 1,9%
- Средна годишна възвръщаемост: 8,1%
Нямам пълната разбивка в долари за всяка година, но ето какво имам, заедно с разделението между дивиденти и увеличение на капитала:
- 2018: Дивиденти, $ 274; увеличение на капитала, $ 74, за обща възвръщаемост от $ 348, без такси.
- 2019: Дивиденти, $ 383; увеличение на капитала, $ 131; консултантска такса, $ 7.97, за нетна обща възвръщаемост от $ 506.
- 2020: Дивиденти, $ 226; увеличение на капитала, $ 234, за обща възвръщаемост от $ 452, без такси.
- YTD, до април 2021: Обща възвръщаемост от $ 123, без такси.
- Обща нетна възвръщаемост за всичките четири години: $ 1429
Ето това наистина харесвам! Те разбиват точно колко печелите и къде печелите. Те също така ви уведомяват, когато имотът е продаден. Цялата тази информация е налична в таблото за управление на Fundrise.
Моите специфични разпределения на портфолио
Най-много се интересувах от дългосрочен растеж, затова инвестирах в REIT на Growth. Те също така предлагат REITs за Източното крайбрежие, Западното крайбрежие и Heartland (Средния Запад).
Но като гледам разпределението в моята кръгова диаграма, се казва, че съм инвестирал 36% във фиксиран доход, 15% в Core Plus, 33% в добавена стойност (обикновено проекти за обновяване) и 15% в Opportunistic.
Не само, че винаги знам в какво инвестирам, но Fundrise дори ми дава снимки на това, в което съм инвестирал. Например, един холдинг е строителен проект за 5,8 милиона долара, университетски град Мосби. Това е апартаментен комплекс с 300 единици в Шарлът, Северна Каролина и те обявиха, че наскоро е завършен.
Друг пример е скорошната инвестиция в еднофамилна къща за отдаване под наем близо до Далас, Тексас. Тя ви дава стратегията, която е опортюнистична, и общата стойност от 16,5 милиона долара. Други са проекти в Атланта, Лос Анджелис и Остин, Тексас. Те дори разкриват някои инвестиции, разположени близо до мястото, където живея.
Въпросът е, че знам къде винаги се инвестират парите ми.
Каква е възвръщаемостта на Fundrise в сравнение с други инвестиции?
Така че имам средна годишна възвръщаемост с инвестицията ми от Fundrise от 8,1% за малко повече от три години. Но това добра доходност ли е?
Всичко се фокусира върху основния въпрос: „Ами ако бях инвестирал парите си в нещо друго? ”
Това може да включва други инвестиции в недвижими имоти, както и акции и крипто.
Това наистина зависи от това какви са вашите инвестиционни цели и с какво сравнявате тези възвръщаемост.
Fundrise vs. Други инвестиции в недвижими имоти
За да обобщим, моята тригодишна средна възвръщаемост на инвестицията ми от Fundrise беше 8,1%, без разходи.
Не мога да направя валидно сравнение между други платформи за колективно финансиране на недвижими имоти, тъй като съм инвестиран само с Fundrise.
Но можем да разгледаме възвръщаемостта на Fundrise спрямо тези, предоставени от фондове за търговия с недвижими имоти (ETF), които са широко достъпни на борсите на пазара.
Fundrise vs. VNQ
Вероятно най -популярният е Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Това не е цялостно сравнение между ябълки и ябълки, защото започнах инвестицията си от Fundrise чак в края на първото тримесечие на 2018 г.
Въпреки това през 2018 г. нетната ми възвръщаемост с Fundrise беше 7,4%. Това се сравнява с -5.9% за VNQ. Това е повече от 13% разлика между двете инвестиции и предпочитам да печеля пари, след което да ги загубя.
За 2019 г. възвръщаемостта ми от Fundrise беше 9,2%. VNQ имаше възвращаемост от 28.89%. Въпреки че направих над 9%, определено наранява, че VNQ прави почти 29%. Поне за 2019 г. това беше замах от 20 точки срещу Fundrise.
Какво ще кажете за 2020? Fundrise възвръща 7.6% за годината, докато VNQ е намалял с 4.64%. Това е замах от повече от 12% в моя полза.
Изпълненията през 2018 и 2020 г. бяха безсмислени в полза на Fundrise. Но ако бях започнал да инвестирам през 2019 г., инвестицията с Vanguard щеше да доведе до възвръщаемост три пъти по -голяма от тази, която получих с Fundrise за тази година.
Това е трудна разлика за преглъщане и ако това се случваше последователно, със сигурност нямаше да съм доволен от Fundrise. По всяко време инвестиция последователно подчинява конкуренцията, това е най -доброто доказателство, че сте в грешна инвестиция.
Но Fundrise демонстрира голямо предимство пред VNQ ...
Факторът за последователност на Fundrise
Въпреки че VNQ направи Fundrise да изглежда зле през 2019 г., той лесно надмина Vanguard за две от три години.
Когато направих тригодишно изчисление на средната годишна възвръщаемост от Vanguard, то достигна 6.093%. Това беше доста под 8,1% средното за Fundrise.
Но като се има предвид това, бърз поглед върху годишната възвръщаемост на VNQ за 2021 г. показва положителна възвръщаемост от 13,54% до края на април. В сравнение с 1,9% годишна възвръщаемост от Fundrise, възможно е VNQ да се оттегли напред, или че възвръщаемостта между двете е много близка.
Въпреки това, фактът, че Fundrise е имал три последователни години на положителна възвръщаемост, също е важен. Едно от основните предизвикателства за всеки инвеститор е да избягва загубата на пари. Такъв би бил случаят с инвестиция на Fundrise през последните три години, докато VNQ обърна загубите за две от тези години.
Последователността има значение при инвестирането.
Fundrise vs. РЕЕТ
Нека да разгледаме още един пример от фронта на недвижимите имоти, iShares Global REIT ETF (REET).
Това отново не е точно сравнение между ябълки и ябълки. Когато VNQ е базиран в САЩ ETF, REET приема инвестиции в недвижими имоти от цял свят.
Подобно на VNQ, REET спадна през 2018 г. с 4,89%. През 2019 г. той е нараснал с 23.89%, след което е намалял с 10.59% през 2020 г. Няма да разбивам числата с това, защото е доста лесно да се види, че REET не успя да постигне добри резултати както на Vanguard, така и на Fundrise на средногодишна база.
Разглеждайки тези две потенциални инвестиции в недвижими имоти, нямам угризения на купувача за решението си да инвестирам с Fundrise. Той надмина двете алтернативи за три години.
Fundrise vs. Стоковата борса
За 2018 г. индексът S&P 500 се понижи с 6,24%. През 2019 г. той е нараснал с 28,88%. А през 2020 г. е нараснал с 16,26%. До април 2021 г. очакваме невероятна печалба от 57,9%.
Е, но това са луди връщания - особено в разгара на глобална пандемия. И не знам, че някога отново ще видим такива връщания.
Когато изчислявам средно възвръщаемостта на индекса S&P 500 през последните три години и достига 12,96% годишно. Това е почти 5% годишно повече, отколкото инвестицията ми от Fundrise плати.
(Източник: YCharts)
Толкова ясно, че ако бях инвестирал инвестицията си от 5000 долара във фонд Fundrise в S&P 500, щях да изляза напред. Това е определена инвестиционна възможност.
Fundrise vs. Крипто
Нека надхвърлим акциите и други инвестиции в недвижими имоти и да разгледаме Fundrise в сравнение с истинска алтернативна инвестиция: криптовалута.
Това също не е произволно сравнение. Инвестиран съм в крипто от 2018 г., заедно с моята инвестиция във Fundrise.
Правим това само за забавление, защото със сигурност сравняването на краудфандинга на недвижими имоти с крипто е толкова далеч от сравнението ябълки с ябълки, колкото можете. Но все пак нека го направим!
Ще сравним Fundrise с биткойн. Общата възвръщаемост на тази криптовалута през 2018 г. беше -72,6%. Но това идва след 2017 г., когато биткойнът имаше възвръщаемост 1,318%.
Но ситуацията се променя през следващите две години. Биткойнът е нараснал с 87,2% през 2019 г. и 302,8% през 2020 г. Нещо повече, биткойнът продължи да напредва през първите няколко месеца на 2021 г.
Разглеждайки средната годишна възвръщаемост на биткойн за 2018, 2019 и 2020 г., това са невероятните 105%.
За щастие бях инвестиран в фондовия пазар и криптовалутите, докато бях във Fundrise, така че не пропуснах. Но сега имате рамо до рамо сравнението на ефективността на Fundrise в сравнение както с търговски недвижими имоти, така и с инвестиции извън недвижими имоти, като акции и крипто.
Моите мисли за Fundrise
Ние направихме много цифри в този анализ, но трябва да отбележа, че инвестирането не е само възвръщаемост. По -важното е, каква е целта ти с парите? Или по -конкретно, за какво се надявате да използвате парите?
Например, ако искате да спестите пари, за да направите първоначална вноска за къща, или да се пенсионирате преждевременно, инвестиция в биткойн, която спадне с повече от 72% през първата година, няма да свърши работата.
Нещо друго, което искам да отбележа, е, че възвръщаемостта на пазара през последните няколко години е била феноменална, но те не са типични. В един момент ще се случи корекция, а когато направи инвестиции в акции и дори криптовалута, ще нанесе голям удар.
Не се опитвам да разпространявам гибел и мрак и съветвам да влагате всичките си пари в безопасни инвестиции. Но всички ние трябва да сме готови за корекция. Те ще бъдат загуби, които видяхме както в Vanguard, така и в iShares ETFs през 2018 и 2020 г.
Превръщане на Fundrise в част от балансиран портфейл
За мен искам диверсификация в областта на недвижимите имоти, но нямам право да инвестирам в отделни имоти. Не се интересувам от закупуване, отдаване под наем, управление и продажба на имот, но искам разнообразните имоти да осигуряват.
Вложих пари в частен REIT в моя самонасочена ИРА, но това е предимно за дългосрочно инвестиране за пенсионирането ми. Това е напълно пасивна инвестиция, точно това прави Fundrise за мен извън моята ИРА.
Използвам „метод за инвестиция с щанга”. Това означава, че имам много пари, инвестирани в безопасни инвестиции, и малка сума, инвестирана в инвестиции с висок риск/висока възвръщаемост. Но нямам много по средата, което по принцип е Fundrise. Така че за мен, възвръщаемостта настрана, Fundrise има определено място в моето портфолио. Това ми дава представа за пазара на търговски недвижими имоти, плюс редовни актуализации за това, което се случва в моето портфолио.
Голяма част от изграждането на богатство се включва в различни инвестиции, така че да мога да знам какво се случва с различни класове активи. Това не се случва, освен ако всъщност не съм инвестиран в тези класове активи.
Ако искате търговски недвижими имоти във вашето портфолио, препоръчвам Fundrise. Това изисква само малка инвестиция, предоставя много възможности за инвестиции, ниски и прозрачни такси и винаги ще знаете какво се случва с парите ви.