Какво представлява частната ипотечна застраховка (PMI)?

Бележка на редактора: Ето един отличен принос по темата за PMI от моя приятел Бен Фелдман.

Наскоро стигнах до този момент в живота, за който започвам да мисля закупуване на жилище.

Готов съм да се установя и ми харесва идеята да притежавам собствено място. Когато започнах да правя изследванията си, също разбрах колко силно може да се почувства целият процес.

Има много неща, които трябва да имате предвид, когато купувате жилище - от кой квартал искате да живеете, до колко голям дом искате, до типа ипотека, който е най -подходящ за вас.

Но едно нещо, което има тенденция да бъде забравено по време на процеса на закупуване на жилище, са всички допълнителни разходи, които може да се наложи да платите над цената на жилището. Един от тези допълнителни разходи е частната ипотечна застраховка (PMI), и според някои оценки, собствениците на жилища могат да плащат от $ 100 до $ 500 на месец за PMI.

Има начини да избегнете плащането в зависимост от това какъв вид финансиране използвате за закупуване на жилището си.

Не всеки трябва да плаща частна ипотечна застраховка, но всеки бъдещ купувач на жилище трябва да разбира как работи и да може да прецени дали има нужда от него или не.

Какво представлява частната ипотечна застраховка (PMI)?

В повечето случаи, когато плащате за всякакъв вид застраховка, това означава, че сте защитени по някакъв начин от неочаквани събития. PMI обаче е различен от другите видове застраховки, тъй като PMI всъщност защитава вашия кредитор - не вие.

PMI работи като застрахователна полица за вашия кредитор, за да ги предпази от всякакви загуби, които биха могли да възникнат, ако не изпълните задълженията си по ипотечните плащания.

За съжаление, като собственик на жилище, трябва да плащате месечната премия за ипотечна застраховка, въпреки че нямате полза от нея. Вашите PMI плащания ще бъдат опаковани във вашето месечно ипотечно плащане заедно с главницата, лихвите и (евентуално) имуществените данъци и застраховката на имуществото.

Колко струва PMI?

Сумата, която трябва да плащате за PMI всеки месец, зависи от вашия кредитен рейтинг и няколко други фактора, включително размера на заема ви. Колкото по -голям е вашият заем и колкото по -нисък е вашият кредитен рейтинг, толкова по -високо ще бъде плащането ви по PMI. Като цяло PMI струва около 0,5% до 1% от стойността на заема годишно.

Например, ако имате силен кредит и закупите жилище за 400 000 долара с 10% авансово плащане, може да се наложи да плащате около 170 долара на месец за PMI. Ако имате по -нисък кредитен рейтинг, може да се наложи да плащате 270 долара на месец (или повече) за същата ипотечна застраховка.


Кога се изисква PMI?

Тъй като PMI помага на вашия кредитор да избегне риска, PMI се изисква само когато авансовото Ви плащане е по -малко от 20%. Когато имате авансово плащане от 20% или повече, рискът за кредитора е по -малък, така че PMI не се изисква.

Дори и да започнете да плащате PMI, това не означава, че трябва да го плащате завинаги. Всъщност вашият заемодател е длъжен да анулира вашата частна ипотечна застраховка, когато балансът на заема ви падне до 78% от първоначалната цена на жилището. Можете също така да бъдете проактивни и да поискате анулиране на PMI, когато балансът на заема ви падне до 80%.

Как да избегнем PMI

Тъй като може да отнеме голяма част от вашия месечен бюджет, много купувачи на жилища търсят начини да избегнат плащането на PMI. Ето някои от най -често срещаните начини:

Направете по -голямо първоначално плащане: Един от начините да избегнете PMI е да увеличите авансовото си плащане до 20%. По -лесно е да се каже, отколкото да се направи, нали? Ако имате член на семейството или приятел, който е готов да внесе пари за авансово плащане, това със сигурност би помогнало. Не е необичайно родител или баба или дядо да инвестират в дома на детето си (или внучето), за да направят месечните си плащания по -управляеми.

Вземете инвестиция за собственост на жилище: За тези, които нямат член на семейството с допълнителни пари или не искат да натоварват семейството си, има компании, които инвестират заедно с купувачите на жилища в домовете си. Тези компании ще ви дадат пари за авансово плащане в замяна на дял от собствения капитал в дома. Например, Унисон (вижте прегледа на PT) обикновено ще допринася за половината от авансовото Ви плащане (понякога и повече) с тяхната програма Unison HomeBuyer. В замяна те споделят част от печалбите или загубите в цената на жилището, когато го продавате.

Използвайте контрагентна ипотека или заем 80/10/10: Може да успеете да избегнете PMI, като вземете втори заем в допълнение към първата си ипотека. Това се нарича „заем за отстъпка“ или „заем 80/10/10“, защото обикновено изисква от вас да имате 10% авансово плащане и да заема допълнително 10% във втори заем, така че първата сума на ипотеката да е за 80% от цената на жилището.

Проблемът с тази подредба е, че заемите с отстъпки могат да бъдат рискови. Често те имат регулируеми ставки, които могат да увеличат плащанията ви в бъдеще и често трябва да бъдат върнати повече от 15 години вместо 30 години. Поради тези причини обикновено е за предпочитане да се използва 20% авансово плащане, когато е възможно. Също така може да бъде по -трудно да се класирате за този вид финансиране, така че не всеки има достъп до него.

Поискайте застрахователна ипотечна застраховка, платена от заемодателя: Има и друга възможност за избягване на PMI. Можете да изберете своя заемодател да заплати ипотечната застраховка, което означава, че трябва да платите по -висок лихвен процент. Това се нарича „ипотечна застраховка, платена от заемодателя“ или LPMI. Въпреки че звучи добре, ако вашият заемодател плаща PMI вместо вас, в действителност вие все още плащате разходите поради по -високия лихвен процент (обикновено поне с 0,5% повече).

Ако сериозно обмисляте LPMI, ще трябва да изчислите колко можете да спестите от PMI в сравнение с допълнителната сума, която ще похарчите за плащания на лихви. Ако математиката работи във ваша полза, тогава може би си струва да се направи. Трябва също да имате предвид, че лихвените ви плащания покриват срока на заема - докато PMI може да бъде отменен веднага щом достигнете 20% собствен капитал в дома.

Говорете с кредиторите на местната общност: Местните кредитори - като кредитни съюзи - понякога предлагат програми, при които PMI не се изисква. Тези програми варират от държава до държава, така че ще трябва да проучите старателно такава програма, преди да решите дали тя е подходяща за вас. В много случаи тези програми имат специфични критерии за допустимост, като минимални кредитни оценки или максимални лимити на доходите.

Как да се отървете от PMI

Ако в крайна сметка получите ипотека, където трябва да платите PMI, трябва да знаете, че можете да поискате заемодател да се откаже от застраховката от ипотечното си плащане, след като сте вложили поне 20% собствен капитал във вашия У дома.

Освен това, вашият кредитор е длъжен автоматично да анулира плащанията Ви по PMI, когато вашият капитал е равен на 22% от цената на жилището или когато достигнете средата на срока на заема. Въпреки че плащането на PMI в крайна сметка трябва да изчезне, най -добре е да се обадите на заемодателя си и да го помолите да го откаже веднага щом отговаряте на условията.

Заключение

Без значение какво в крайна сметка ще изберете, ще знаете как работи PMI и как да го избегнете ще ви даде по -голям шанс успешно да закупите жилище и да получите финансирането, което е най -доброто за Вие. Докато преминавате през процеса на вземане на решения, не забравяйте да сравните всички избори и да се съсредоточите върху това, което има смисъл за вас и вашето семейство.

Бенджамин Фелдман е писател и ентусиаст на личните финанси, който живее със съпругата си в района на залива Сан Франциско. В момента е директор на Съдържание в Unison, където той ръководи създаването и популяризирането на съдържание, за да обучи купувачите на жилища и да им помогне да постигнат целите си.