Трябва ли да рефинансирам ипотеката си?

Fвсички ипотечни лихви са често срещан фактор за собствениците на жилища, които мислят за рефинансиране на своите ипотеки. В края на краищата, един от най -силните аргументи за рефинансиране на ипотеката ви е да се възползвате от по -ниската лихва, така че да плащате по -малко за ипотеката си с течение на времето.

Но лихвеният процент не е единственият фактор, който ще трябва да вземете предвид. Има редица въпроси, които ще искате да прецените спрямо потенциално по -ниския лихвен процент, когато решавате подходящия момент за рефинансиране на вашата ипотека. Също така ще искате да намалите числата, за да сте сигурни, че вземате правилното решение за вашата ипотека и бюджет.

Ето всичко, което трябва да знаете, за да изберете най -доброто време за рефинансиране на вашата ипотека:

Фактори, които трябва да имате предвид, когато мислите за рефинансиране на жилищната си ипотека

Ето основните фактори за рефинансиране, които трябва да вземете предвид, заедно с някои въпроси, които трябва да зададете за всеки от тях.

Лихвен процент

Когато лихвените проценти спадат, естествено е да започнете да мислите за рефинансиране, за да фиксирате по -ниския лихвен процент. Промяната на лихвата от само 1% може да направи огромна разлика в размера на плащането ви и по -важното - размера на лихвите, които ще платите през целия живот на заема. Но не забравяйте да си зададете следните въпроси, преди да влезете в пунктираната линия:

• Какъв е вашият лихвен процент в момента?
• Какво би било, ако рефинансирате?
• Има ли достатъчно голяма разлика между двете?
• Очаква се лихвите да се повишат в бъдеще?

Най -добрият начин да се уверите, че правите информиран избор е да проучите текущите лихвени проценти по ипотечните кредити за вашия район и вида на заема.

Прочетете още:Най-добрите ипотечни ставки за самонаетите лица

Тип заем

Какъв вид заем имате в момента и вида, с който ще рефинансирате, може да промени вашата лихва, разходи, продължителност на срока и други характеристики на заема. Ето защо е добра идея да си зададете следните въпроси относно вашето потенциално рефинансиране:

• Преминавате ли от ипотека с регулируема лихва (ARM) към заем с фиксирана лихва?
• Обмисляте ли да преместите условията на заема от 30 години на 20 или 15

Вижте също:Плюсове и минуси на 15 срещу 30 годишна ипотека

Заключващи разходи

Не искате разходите за затваряне да бъдат неприятна изненада. Въпреки че някои разходи за приключване могат да бъдат договорени и понякога можете да включите разходите за приключване в новия баланс на заема, или да платите за тях, като използвате по -висок лихвен процент, все пак ще трябва да се подготвите за този неизбежен ипотечен разход. Уверете се, че обмисляте сумата, която ще трябва да платите при закриване, за да осигурите рефинансирането си със следните въпроси:

• Колко ще ви струва рефинансирането?
• Имате ли тази сума на разположение в краткосрочните си спестявания?
• Колко време ще ви отнеме да възстановите тези разходи?
• Ще бъдете ли толкова дълго в дома?

Вашият кредитен рейтинг

Това, че лихвите са спаднали като цяло, не означава, че всеки има достъп до същите ниски лихвени проценти. Вашият кредитен рейтинг може да бъде разликата между скъпа и болезнена. Не забравяйте да отговорите сами на тези въпроси:

• Повиши ли се кредитният ви рейтинг наскоро? Ако е така, може да се класирате за по -добър лихвен процент за рефинансиране сега, дори ако лихвите не са исторически ниски.
• Очаквате ли кредитният ви рейтинг да се понижи по някаква причина? Ако смятате, че това ще се случи, може да искате да ударите, докато кредитният рейтинг все още е висок.

Вашата хронология

Ипотечното рефинансиране обикновено е дългосрочна стратегия за спестяване на пари. Това означава, че рефинансирането трябва да се вписва във вашата лична времева линия за дома, за да има смисъл финансово. Някои въпроси, които трябва да обмислите относно вашата времева линия, включват:

• Колко дълго смятате да сте в дома и да запазите ипотеката?
• Ще бъдете ли там достатъчно дълго, за да възстановите разходите за затваряне?
• Търсите ли да наемете дома си в бъдеще?
• Ще ви позволи ли по -ниското плащане да го наемете по -лесно?

Вашият бюджет

Рефинансирането понякога може да намали плащането ви и да ви позволи да отделите повече пари за спестявания. Рефинансирането може също да увеличи плащането ви, ако искате да се освободите от заема си по -бързо и да платите по -малко лихви.

Ако обмисляте рефинансиране, за да увеличите стаята в бюджета си, уверете се, че сте в състояние да поемете разходите за затваряне, за да стигнете до намалените месечни плащания.

Главницата, която сте платили

Помислете колко вече сте платили по заема. Ако сте платили 20% от стойността на вашия дом, може да имате право на капка от вашата частна ипотечна застраховка (PMI), без да се налага да рефинансирате. Но ако настоящият ви заемодател няма да го откаже, помислете за рефинансиране, за да се отървете от него.

Свързани:Трябва ли да изплатите ипотеката си по -рано? Да! Ето 6 стратегии за справяне!

Какво ви е необходимо, за да попълните калкулатор за ипотечно рефинансиране

След като си зададете горните въпроси, е време да започнете да изчислявате как рефинансирането на ипотека може да повлияе на резултата ви.

В мрежата има много безплатни калкулатори за рефинансиране и всички те могат да ви помогнат да добиете представа какво да очаквате от рефинансиране. Харесвам функциите на калкулатора за рефинансиране на ипотечни кредити на Bankrate.com.

Ето елементите, които ще ви трябват, за да завършите изчислението на рефинансирането:

Текуща сума на заема: Тук ще въведете сумата, която сте взели назаем, за да купите жилището си. Като пример, да речем, че сте закупили дом за 200 000 долара с 20% надолу, първоначалната ви сума на заема ще бъде 160 000 долара.

Текущ лихвен процент (%): Просто въведете текущия лихвен процент по ипотеката на вашия дом.

Срок (в години): Въведете размера на годините, за които е била първоначалната ви ипотека (т.е. 30 години срещу 15 години)

Текущ ипотечен баланс: Ето колко в момента притежавате ипотеката си за дома. Намерете последната си сметка и потърсете баланса.

Лихвен процент по рефинансиране (%): Тук ще поставите лихвения процент, който сте цитирали, по новия заем.

Срок (в години): Какъв е новият ви мандат? 30 години? 15?

Неустойка при предварително плащане (%): Ще дължите ли неустойка за предсрочно плащане за изплащане на сумата на стария заем малко по -рано? Ако не знаете, обадете се на настоящия си кредитор и разберете. Това трябва да се вземе предвид при вземането на решение.

Заключващи разходи по нова ипотека:-Разходите за затваряне често включват такса за отпускане на заем, точки, такса за оценка, търсене на собственост и застраховка, проучване, данъци, такса за запис на акт, такса за кредитен отчет и други разходи, оценени при сетълмента. Разходите за затваряне обикновено са около 2% до 6% от общата сума на новата ипотека.

Брой точки при нов заем: Това биха били всички допълнителни пари, които плащате, за да постигнете по -добър лихвен процент.

Струваше ли си, когато рефинансирах ипотеката си?

За пример как може да работи рефинансирането, нека да разгледаме моето ипотечно рефинансиране. Това беше дълъг, изтеглен процес, но ни осигури по-добър лихвен процент за нашата 30-годишна ипотека (по-малко дължими лихви) и по-ниски плащания (по-голяма гъвкавост с нашия бюджет и имота).

Ето подробностите (числата закръглени и приблизителни на моменти):

Предишна ипотека:

• Закупен през октомври 2007 г.
• 30 години, фиксиран лихвен процент на ипотека при 6.375%
• Закупен за приблизително 207 000 долара
• $ 42 000 (20%) надолу
• Обща ипотека от 165 000 долара
• Месечно плащане $ 1028
• $ 0 при закриване на разходите след кредит на продавача от $ 5,000
• Изплатени 39 000 долара лихва за 3 години и 10 месеца
• Престанал да плаща 205 000 долара лихва през целия живот на заема.

Нова ипотека:

• Затворен през юли 2011 г.
• 30 години, фиксиран лихвен процент на ипотека при 4.875%
• Нова обща ипотека от 159 000 долара
• Ново месечно плащане от $ 842
• Заключващи разходи от $ 1 000 след кредит от кредитор от $ 2,000
• Платете 144 000 долара лихва през целия живот на заема.

Забележка: Настоящите пазарни условия са такива, че бихме „загубили пари“ от продажбата на жилището си, ако се опитаме да продадем точно сега. Следователно, дори ако напуснем дома през следващата година, ще го запазим като единица под наем.

Информация за спестявания на лихви и плащане

Чрез рефинансиране намалихме размера на лихвите, които ще плащаме през целия живот на тези заеми с 22 000 долара (205 000 - 144 000 - 39 000 долара), което е хубаво. Начинът, по който аз го виждам, въз основа на тези спестявания на лихви, се нуждаем от 17 месеца, за да възстановим разходите за закриване на 1000 долара за повторната връзка.

Ето как получих този номер:

Разпределих спестяванията от лихви във всички останали периоди на плащане. С 30-годишен заем имаме 360 периода на плащане.

22 000 долара / 360 плащания = 60 долара.

След това разделих разходите за закриване на 1000 долара на 60 долара. Това ми дава 17, което означава, че ще са необходими 17 периода на плащане (или месеци), за да възстановим 1000 долара, които платихме при закриване на разходите. Ако бях продал градския дом преди декември 2012 г., това щеше да е загуба.

Знам, че типичното правило за „рентабилност“ при рефинансиране е да се вземе разликата в плащанията (в този случай $ 1028 - $ 842 = $ 186) разделена в заключителните разходи от $ 1000, което ми дава равновесие от 5,38 месеца ($ 1,000/$ 186 = 5,38), но не мисля, че това казва истината история. Моите дългосрочни спестявания от лихви са по-важните спестявания в сравнение с по-скромните спестявания в месечното ми плащане.

Вижте също: Как да изчислите ипотечното си плащане за рефинансиране или покупка

Защо се радвам за по -ниското плащане

Въпреки че твърдо вярвам, че спестяванията на лихви са по -важни, все пак се радвам, че получихме по -ниско месечно плащане с това рефинансиране. Ето защо:

1. Увеличихме месечния си бюджет с 186 долара. ($1,028 – $842). Този вид гъвкавост е важен за навигацията при самостоятелна заетост.
2. Бяхме на път да надраснем къщата. Купихме къщата с идеята, че тя може да се превърне в инвестиционен имот в бъдеще. С това ново плащане действително може да се използва терминът „инвестиция“. Ако отдадохме нашето място под наем, можехме да получаваме минимум 1500 долара на месец. Ипотечното плащане в размер на 842 долара, данъците върху собствеността в размер на 350 долара, таксите за HOA в размер на 175 долара и застраховката в размер на 20 долара биха ни оставили с единица под наем, която движи паричните потоци.

Прочетете още:Как да намерим инвестиционни имоти под наем: Оценка на недвижими имоти за покупка

Къде да рефинансирате ипотеката си

Въпреки че няма недостиг на заеми за рефинансиране както от традиционните, така и от нетрадиционните кредитори, нещата могат да станат малко по-трудни, ако сте самостоятелно заети, като мен. Застрахователите обичат да виждат данъчни декларации от две години от тези от нас без W-2. Получаването на одобрение за ипотека с доход от самостоятелна заетост е трудно в наши дни. Дори и да не сте самостоятелно заети, добра идея е да пазарувате за подходящия за вас рефинансиращ заем. Силно препоръчвам два кредитора:

Ускорени заеми

Ускорени заеми беше заемодателят, който се погрижи за рефинансирането ми и това беше още когато бях все още сравнително нов самостоятелен предприемач без многогодишни данъчни декларации с високи доходи. Те работеха с мен, за да ми дадат добросъвестна оценка за моя лихвен процент и срок, и ми помогнаха чрез процеса на оценка, проверка на доходите и активите, поемане на гаранция и накрая нашата затваряне.

Прочетете още:Моят рефинансиращ опит с ускорени заеми [7 прости стъпки]

LendingTree

Този сайт е онлайн пазар за кредити, където кредитополучателите могат да попълнят един формуляр, за да получат множество персонализирани оферти от кредиторите на LendingTree мрежа. Кредитополучателят не плаща никакви такси, за да използва LendingTree. В зависимост от това кой кредитор изберете, може да се наложи да платите такса за кандидатстване, такса за обработка и/или разходи за закриване. Този пазар е отлична възможност да гарантирате, че получавате възможно най -добрия заем за рефинансиране за вашите нужди.

Заключителни мисли

Рефинансирането на вашата ипотека може да бъде разумен начин да намалите ипотечното си плащане, да намалите сумата, която плащате с лихви, и да фиксирате по-нисък лихвен процент. Но това не означава, че рефинансирането винаги е правилният избор за всеки собственик на жилище - нито това означава, че всяко рефинансиране е създадено равно.

Важно е да се уверите, че знаете всичките си лични и финансови фактори, които могат да повлияят на условията ви за рефинансиране. И е умно да направите някои изчисления какво да очаквате от рефинансиране, преди да започнете да се свързвате с кредиторите.

Какъв е вашият опит с ипотечно рефинансиране? Разкажете ни за това в коментарите!

Снимка от Breno Assis на Unsplash

За Филип Тейлър, CPA

Филип Тейлър, известен още като "PT", е CPA, блогър, подкастър, съпруг и баща на три деца. PT също е основател и главен изпълнителен директор на конференцията и търговското изложение в индустрията за лични финанси, FinCon.

Той създава „Непълно работно време“ през 2007 г., за да сподели съветите си относно парите, да се държи отговорен (докато изплащане на над 75 000 щатски долара в дълг) и да посрещнат други, запалени по отношение на преминаването към финансови независимост.