Какво да направите, ако вашият наемател наруши договора за наем

Рано или късно ще получите страшното известие от вашия наемател, че трябва да прекратят договора за наем. Без значение колко се подготвяте, обикновено не е забавно да спрете и да продадете единица под наем преди графика.

Но има някои неща, които можете да направите, за да сведете до минимум болката, както преди дори да подпишете с наемателя, така и след като разберете, че нарушават договора за наем. Нека проучим тази тема заедно... не забравяйте да оставите полезните си коментари по -долу.

Моят наемател (моят първи и единствен) наскоро прекрати договора си за наем. Имаше 20 месеца под наем за 24 месеца. Като цяло опитът при напускане на договора беше положителен поради силния местен пазар на наеми, доброто време и солидната комуникация от моя наемател, започвайки от деня, в който за първи път установихме контакт.

Ето за какво служи вашият договор за наем

Една от най -големите причини, които винаги трябва да имате имат солиден договор за наем с вашите наематели е така, че и двамата да знаете какво да очаквате, когато договорът за наем е развален. Повечето договори за наем ще имат клауза за изоставяне, която очертава какво се случва, когато наемателят напусне.

В повечето случаи лекарството ще ви позволи като наемодател да бъдете цялостни (т.е. да съберете от наемателя загубата на доход от наем). Така че, когато вашият наемател ви уведоми, че напускат рано, трябва незабавно да им напомните за тази клауза и да им кажете, че ще държите гаранционния му депозит, докато не можете да освободите устройството.

• Ако можете да го отдадете под наем незабавно, те ще получат обратно своя депозит, намален с щети или други такси, посочени във вашето споразумение.
• Ако отнема повече от месец, за да освободите устройството, гаранционният депозит (ако е едномесечен наем) вече е ваш и вие ще ги таксувате за по -неплатен наем.

Ако наемателят току -що напусне и напусне, а вие в крайна сметка понесете загуба, тъй като не можете да освободите единицата, тогава ще трябва да поискате плащане от стария си наемател. Ето интелигентно ръководство от SFGate за да ви помогна в тази ситуация.

Архивирайте се малко, когато сте в процес на проверка на наемателите трябва да изясните това на потенциалния наемател. Трябва също така ясно да го съобщите при подписването на договора. Това обикновено ще помогне да се управляват очакванията и в двата края.

Например моят наемател ме уведоми, че „изпробва района“ и имаше голяма вероятност да не успее през всичките 24 месеца. Беше загрижен какво ще се случи, ако наруши договора за наем. Информирах го за клаузата за изоставяне и му дадох представа колко бързо мисля, че мога да предам имота.

По време на лизинга той ме уведомяваше по различно време, че има шанс той да загуби работата си или да се премести. Последното официално съобщение дойде този април. Той ме уведоми, че се изнася в началото на май поради смяна на работа.

Значението на място за отдаване под наем при поискване

В нито един момент необходимостта вашият имот да бъде търсен е по-очевидна, отколкото когато наемател разваля договор за наем. Не е толкова трудно да се предскаже относителното търсене на имот.

Разбира се, някои неща могат да се променят с годините, но ако една област се увеличава по отношение на търсенето, тогава ще бъдете много по -добре, когато договорът за наем е развален. Намерете имоти в области, които са нагоре и нагоре.

Помислете за обстоятелствата (включително обратната страна!)

Имайте предвид, че някои от най -добрите наематели в света могат да прекратят договора за наем. Съществуват напълно основателни причини за напускане по -рано: смяна на работа, продължителна безработица, развод и т.н. Животът се случва. Вярвам, че можете да имате много положителни преживявания под наем дори в разпадане на договори за наем. И трябва да очаквате счупвания.

Когато наемателят ми съобщи за ранното му напускане, със сигурност бях разочарован. Но бях по -благодарен за страхотното време, което прекарах 20 месеца с този наемател. Той поддържаше мястото чисто, винаги плащаше навреме и прекалено общуваше и беше приятен, уважаван човек за работа.

На всичкото отгоре и голямата печалба тук е това аз можах да вдигнете наема когато си тръгна! Вдигнах наема със 100 долара на месец. Това са още 400 долара, които ще спечеля от себе си инвестиции в недвижими имоти тази година, защото наемателят ми развали договора за наем. Не бих могъл да бъда по -щастлив от тази част, меко казано.

Поискайте нормален изход, дори и рано

Въпреки че наемателят ви напуска рано, това не означава, че трябва да изхвърлите бебето с водата за къпане. Останалата част от процеса на оборот трябва да върви по план. Вашият наемател трябва ...

• отговаря за 30 -дневното предизвестие,
• да ви позволи да покажете имота на бъдещи наематели или да влезете и да направите ремонт,
• почистете имота и го оставете в изправност, и
• включете всички ключове и т.н.

По принцип нищо друго не трябва да бъде засегнато от разпадането на договора за наем. Действайте професионално и очаквайте, че вашият наемател ще направи същото.

Започнете незабавно подготовката за нов наемател

Не на последно място, започнете процеса на вграждане възможно най-скоро. Избройте имота под наем, започнете да проверявате наемателите, да организирате покази, да инспектирате имота (не окончателната проверка - запазете това за деня на напускане) и координира ремонта. Направете всичко възможно, за да наемете мястото си веднага щом настоящият ви наемател напусне.

Как показах имота: Реших да създам няколко дни на „отворена къща“ през двата средни уикенда през април. Благодарение на силния местен пазар и началото на силните оборотни месеци (от април до юни), успях да стесня идеалния си наемател и да получа холдингов депозит само след едно представяне. Това ми позволи да отменя втория ден на отворените врати. Уау!

Долния ред

Не забравяйте, че не е краят на света, когато вашият наемател се нанесе рано. В най -лошия случай трябва да сте в състояние да бъдете цялостни, като следвате споразумението. В най -добрия случай това може да означава плавен преход, по -добър наемател и още по -висок наем.

Какви съвети имате към други наемодатели относно разваляне на договори за наем?

За Филип Тейлър, CPA

Филип Тейлър, известен още като "PT", е CPA, блогър, подкастър, съпруг и баща на три деца. PT също е основател и главен изпълнителен директор на конференцията и търговското изложение в индустрията за лични финанси, FinCon.

Той създава „Непълно работно време“ през 2007 г., за да сподели съветите си относно парите, да се държи отговорен (докато изплащане на над 75 000 щатски долара в дълг) и да посрещнат други, запалени по отношение на преминаването към финансови независимост.