Първият ми имот под наем: Не е голяма инвестиция

Актуализация: Оказа се, че този имот под наем е наистина страхотна инвестиция. Свободните работни места бяха отменени, наемът бе повишен със 100 долара и имаше минимални разходи, свързани с ремонти и поддръжка. Вижте моя текущ анализ на паричните потоци тук показва доходност около 10% (дори с включени главници).

Търсите първия си имот под наем? Разгледайте нашите Как да намерите имоти под наем водач или започнете търсенето на собственост в Roofstock.

Предишна актуализация: Някои предложиха да премахна главницата от този разход, тъй като това ми се връща под формата на собствен капитал. Главницата е средно $ 207 на месец през 2012 г., което прави общите ми годишни разходи $ 17,940 - $ 2484 = $ 15,456. Това би довело до възвръщаемост от 10% при 0% процент на свободни работни места. Това подходящ ли е начинът за изчисляване на възвръщаемостта?

Интересувате ли се да притежавате имот под наем за създаване допълнителен паричен поток?

Е, следвайте ме през следващите няколко седмици и месеци и ме гледайте как правя всички грешки на новобранеца вместо вас.

Официално съм собственик на имот под наем. Ето статистическите данни за моята единица за отдаване под наем:

• Таунхаус от 2182 квадратни метра
• 3 спални и 2,5 бани
• Построен през 2007 г.
• Отличен училищен квартал

Този имот има много неща за него: добри училища, ниска престъпност, много работни места, бърз достъп до пазаруване, образование и град. Това също е градска къща, така че поддръжката ще бъде само отвътре.

Покупката

Нищо твърде вълнуващо при закупуването на нашия наем. Това всъщност е нашият стар дом. Току -що закупихме ново място и решихме запазете този имот под наем. Купихме този имот под наем през 2007 г. за 205 000, като намали 20%. Ние рефинансиран през август 2011 г. обратно към 30 години при новата ставка от 4.875%. Текущата сума за изплащане е 156 004,31. Zillow.com оценява имота на 197 800 долара. Следователно може да се каже, че в момента съм инвестирал 41 796 долара в този имот.

Неспазване на правилото 1%

Добро правило при оценката на първия ви имот под наем е да видите дали отговаря на правилото 1%. Това означава, че цената, която можете да наемете за всеки месец, е равна на поне 1% от покупната цена на имота. За много специалисти по недвижими имоти това е начин бързо да разберат дали имотът ще може да произвежда положителен паричен поток годишно.

Използвайки това правило, моята единица беше закупена за $ 205,000 и трябва да може да я наема за $ 2050 на месец, за да премине. За съжаление не мога да го наема за толкова. Трябва да мога да получа 1750 долара на месец или 0,85%. Това не е лошо, но ме уведомява, че може да го прекъсне докрай дали мога да получа паричен поток на този имот. Някои предполагат, че 0,7% е абсолютната гранична точка при първоначалната оценка на свойствата.

Какво ще кажете за връщането?

Що се отнася до очакваната възвръщаемост, първо инвестиции в недвижими имоти ще го прекъсне. Имотът трябва да се наеме за $ 1750 въз основа на това, което виждам с подобни единици в квартала.

Брутен доход от наем

Наем - 1750 долара

• x 10,5 месеца (10% свободно място) = $ 18 375

Алтернативни цени на свободните работни места

• x 11 месеца (7,5% свободно място) = $ 19 250
• x 12 месеца (0% свободно място) = 21 000 долара

Разходи

• Ипотека - $ 842
• Данъци върху имотите - 353 долара
• HOA - 175 долара
• Застраховка $ 25
• Ремонт и поддръжка $ 100*

• Общо = 1495 долара

• x 12 месеца = 17 940 долара

*Таксите HOA включват грижи за тревата и външни структурни ремонти.

Нетни приходи от наем

Сега нека извадим нашите разходи от брутния доход и определим нашия нетен доход и потенциалната възвръщаемост на инвестициите.

Годишен нетен доход от наем = $ 18 375 - $ 17 940 = $ 435

• Възвръщаемост на инвестицията = $ 435 / $ 41,796 (пари, инвестирани в наема) = 1,04%

Алтернативни цени на свободните работни места

• Връщане със 7,5% свободно място = $ 1310 / $ 41,796 = 3,13%
• Връщане с 0% свободно място = $ 2060 / $ 41,796 = 4.93%

Въз основа на тези цифри изглежда, че бих могъл да направя от $ 400 до $ 2000 през първата година. Възвръщаемостта може да бъде по -лоша, но е доста лоша, като се имат предвид парите, които съм вложила в нея, дълга, който нося, и времето, което използвам за управлението му. Възвръщаемостта не се доближава до 10%, предложени от Джим Рандел в неговата книга за инвестиционни имоти.

Като алтернатива, бих могъл да взема $ 41,796 и да спечеля 1,25% в осигурена онлайн спестовна сметка по FDIC в момента. Мога също да го взема и да го инвестирам на пазара и да получа много по -висока възвръщаемост без никакви усилия.

Изводът е, че дори ако този имот се представя с най -високия си потенциал (т.е. без основен ремонт и без дълги свободни работни места), това все още не е толкова голяма възвръщаемост на парите ми. Имам потенциална благодарност да очаквам с нетърпение един ден, но това може да е мечта.

Предполагам, че бих могъл да повиша наемната цена до $ 1800, но това би довело само до допълнителни $ 500 и вероятно би увеличило времето ми за свободни работни места.

Какво мислите, момчета и момичета? Трябва ли да запазя имота за този вид връщане? Има ли нещо, което ми липсва? Мога ли по някакъв начин да увелича възвръщаемостта на имота (чрез добавяне на стойност или увеличаване на ливъридж)?

Събиране на наеми	Безплатен ACH $ 2.99 Експресно плащане	$ 2 ACH такса 3,5% такса за кредитна или дебитна карта	.050 USD Електронни плащания 2,75% такса за кредитна карта
Време за депозит	4-5 дни ACH 3 дни Експрес	3 дни	1-2 дни
Ограничете частичните плащания	Край на лизинга	Да	Да
Множество депозитни сметки	Да	Да	Да, срещу допълнителна такса
Автоматични закъснения	Фиксирано	Фиксиран или %	Фиксирано
Проверка на фона	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Основен скрининг: $ 15 Премия: $ 18
Кредитна проверка	$24.99-$39.99	$35	Част от скрининга (горе)
Дигитален лизинг	Не	Част от платените планове	На разположение
Застраховка на наемателя	На разположение	На разположение	На разположение
Започнете с Cosy	Създайте акаунт безплатно	Започнете безплатна пробна версия с Buildium

За Филип Тейлър, CPA

Филип Тейлър, известен още като "PT", е CPA, блогър, подкастър, съпруг и баща на три деца. PT също е основател и главен изпълнителен директор на конференцията и търговското изложение в индустрията за лични финанси, FinCon.

Той създава „Непълно работно време“ през 2007 г., за да сподели съветите си относно парите, да се държи отговорен (докато изплащане на над 75 000 долара дълг) и да се срещнат с други, запалени по отношение на преминаването към финансови независимост.