През 2012 г. Уорън Бъфет се появи в Squawk Box на CNBC с водещата Беки Квик.
Уорън Бъфет каза на Бързо, че ако е практично, той би купил няколкостотин хиляди еднофамилни жилища. Това е много атрактивен клас активи.
Недвижимите имоти сами по себе си са атрактивен клас активи, отчасти защото не са претърпели същото огромно увеличение, както другите активи. Акциите са имали огромен ръст, с CAPE съотношение (Циклично регулиран коефициент на PE) при над 30. Облигациите изглеждат по -малко привлекателни в условията на нарастваща лихва и изравняване на кривата на доходност.
Недвижимите имоти са привлекателни. Все още е привлекателна.
Това, което намирам за по -малко привлекателно, е механиката на инвестиране в недвижими имоти. Ако Уорън Бъфет намираше за непрактично да купува няколкостотин хиляди еднофамилни жилища, намирам за прекалено главоболие да си купя един инвестиционен имот. Не искам да съм наемодател. Също така не искам да потапя огромна сума пари един Имот.
Искам диверсификация. Искам недвижими имоти. Не искам да го поставя в масивен REIT и не искам да съм наемодател.
За щастие има платформи за инвестиране в недвижими имоти, финансирани с краудфан и променят начина, по който хората инвестират в недвижими имоти. Има дори опции за фолк
Ето 8 причини (и едно предупреждение!) Защо ще променят начина, по който хората инвестират в недвижими имоти:
Съдържание
- REITs са твърде големи, твърде общи
- Разнообразявайте малки инвестиционни суми в рамките на проекти
- Много възможности за неакредитирани инвеститори
- Без практическа работа, телефонни обаждания, главоболие
- Платформите курират сделки с недвижими имоти
- Използвайте географския арбитраж
- Краткосрочни инвестиционни периоди, опции
- Ниска / разумна структура на таксите
- Предупреждение: Те не са перфектни
REITs са твърде големи, твърде общи
REIT, съкратено от инвестиционен тръст за недвижими имоти, е компания, която притежава и понякога оперира доходоносни недвижими имоти. Това може да бъде всичко - от офис паркове до болници до търговски центрове до складови помещения до всичко между тях. Те са популярни, защото получавате експозиция към недвижими имоти, докато можете да купувате и продавате акции в тези компании на публичния пазар. REITs, както всяка друга компания, може да изплаща дивиденти, което я прави страхотна актив, генериращ доход.
Всеки може да инвестира в инвестиционен тръст за недвижими имоти и REIT ETF на Vanguard (VNQ) няма минимум със съотношение на разходите само 0,12%.
Ако тези опции съществуват, защо някой би помислил за проекти за недвижими имоти за колективно финансиране?
Когато инвестирате в REIT, получавате всичко, в което инвестират. Не можете да избирате и избирате. Фонд REIT инвестира в други REITs. Най -големите дялове на VNQ са в компании, които вероятно бихте разпознали само ако разгледате списъците с търговски недвижими имоти или знаете имената на холдинговите компании в молове. Топ 10 са Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. и Welltower Inc.
С сайтовете за недвижими имоти за краудфандинг имате възможности. Можете да инвестирате в отделни имоти, например с RealtyMogul, или можете да изберете много плътно фокусирани eREIT, например с Събиране на средства. Публично търгуваните REITs са огромни и имат огромни географски отпечатъци, така че не можете да откриете неефективност и да се възползвате от тях.
REITs са солидна стратегия за забравяне за инвестиране в недвижими имоти, но губите предимството на своята гъвкавост и бързина. Инвестирането в недвижими имоти чрез краудфандинг ви дава възможност да инвестирате в имоти, с които по -големите АДСИЦ просто не се занимават, защото са твърде малки. Тези малки проекти може да са лоши, ако имате милиони за внедряване, но те могат да предложат по -висока възвръщаемост за тези, които имат само няколко хиляди.
Разнообразявайте малки инвестиционни суми в рамките на проекти
Говорейки за тези, които имат само няколко хиляди, това е всичко, от което се нуждаете.
Ако искате да обърнете къща, трябва да съберете пари, за да купите къщата и да платите за ремонта. Дори и да беше така купи къща за да живеете, така че отговаряте на условията за обикновена жилищна ипотека, все още трябва да намерите средства за авансово плащане плюс ремонта. Всяка инвестиция ще бъде относително голяма. Няколко хиляди долара няма да го съкратят в повечето области.
Кредитно финансираните недвижими имоти ще ви позволят да инвестирате само хиляда долара в различни проекти. Можете да разнообразите риска си по кредитополучател, видове активи, географско местоположение и тип проект. Независимо дали искате NNN (тройна нетна) лизинг на дребно или единична семейна инвестиция, ще го намерите на платформи за недвижими имоти, финансирани с множество средства.
Много възможности за неакредитирани инвеститори
Ако сте акредитиран инвеститор, с 1 милион долара нетна стойност или спечелени шест цифри през последните няколко години, цялата вселена е на ваше разположение. Можете да инвестирате във всяка платформа за недвижими имоти за краудфандинг и да изберете вашите имоти.
Ако не сте акредитиран инвеститор, опциите са ограничени до „eREITs“. Те са подобни на големите REITs, които споменахме по -рано, с изключение на това, че те обикновено са по -фокусирани.
Събиране на средства е един от лидерите е не акредитирано пространство за инвестиции в недвижими имоти и за $ 1000 можете да инвестирате в техните eREITs. Те имат пет eREIT с по-строги подходи-има eREITs за растеж и доход плюс три регионални eREIT.
Те също имат „ePlans“ с минимум от $ 500. Вие избирате дали искате доход или поскъпване, вашето ниво на риск и те ви поставят във фонд, който намира имоти, които отговарят на вашите нужди. Това обикновено са жилищни имоти и смесица от сделки с дългове и капитал.
Без практическа работа, телефонни обаждания, главоболие
Ако обърнете къща, трябва да свършите работата или да наблюдавате ремонта.
Ако сте наемодател, трябва да наемете управител на имот или да се заемете с намирането, таксуването, събирането и потенциално изгонването на наематели.
Когато инвестирате в недвижими имоти за краудфандинг, не вършите работа след приключване на инвестицията. Все още имате цялата предварителна работа да анализирате инвестицията и да видите дали това е добра ела за цялостния ви план. След като средствата бъдат преведени, той се управлява точно като REIT.
Вие просто събирате чекове и четете кореспонденция; няма телефонни обаждания в 2 часа сутринта относно течащ бойлер.
Платформите курират сделки с недвижими имоти
Що се отнася до предварителните изследвания, платформите, финансирани с много хора, извършват огромно количество надлежна проверка и изготвяне на сделки. Много от проектите, които получават, никога не се предават на инвеститорите. Това е така, защото има огромно търсене на капитал, но много малко са достойните партньори. Много от платформите предварително финансират сделки, за да улеснят приключването и когато тези сделки са за милиони, те ще финансират предварително само сделки, за които знаят, че ще получат инвестиции.
Много прилича синдикални сделки освен че имате професионалисти, които извършват проверката. Ако сте способни, можете да го направите сами, но повечето хора (включително и аз) НЕ.
Платформите не са перфектни, но когато платформата курира сделки, това гарантира, че ще пропуснете наистина лошите. Вероятно дори не виждате граничните сделки. Не си губите времето и това си струва парите.
Те могат също така да проведат много от мърморещите работни проучвания върху имота, местността, партньора и всички други подробности, които бихте искали да знаете за сделка. Това може да ви спести огромно количество време, дори и да знаете къде да търсите на първо място!
Например в RealtyShares имаше сделка за старши дълг на място на франчайз в щат на Средния Запад. Информацията, която те събраха за 12-месечна банкнота за милион долара, беше обширна. Той включваше всеки детайл относно имота (ако искате, можете да посетите свободния участък), местния пазар (гъстота на населението, домакинство доход, DOT оценки на дневния трафик, съседни търговци на дребно), управление (данни за кредитополучателя и история), плюс данни за продажбите от франчайза себе си. Не знаех това, но отнема само 125 дни за изграждането на този франчайз магазин!
(Използвам RealtyShares като пример, защото съм инвестирал в имот чрез тях и затова съм запознат с тяхната платформа, но оттогава те са затворени)
Използвайте географския арбитраж
Когато бях по -млад, инвестирах в имоти в Канзас Сити, МО, докато живеех в Мериленд, защото имотът беше по -евтин в Мисури. Имотите в окръг Хауърд, MD бяха твърде скъпи. Имотите в Канзас Сити бяха далеч по -евтини, отчасти поради далеч по -ниските разходи за живот.
С платформите за недвижими имоти за краудфандинг можете да инвестирате навсякъде. Има по -голям акцент върху имот на двата бряга, но все още можете да намерите много възможности в средата на страната.
Можете да инвестирате в проекти в Манхатън, където разходите за живот са астрономически, или можете да инвестирате в Алабама, често цитирана като една от най -достъпните щати за живеене. Печелите доход в една цена на жилищна площ, докато инвестирате в друга, по -ниска цена на жилищна площ, като по този начин вашите долари отиват още по -далеч.
Краткосрочни инвестиционни периоди, опции
И накрая, тези инвестиции обикновено са много кратки. Сделките с капитал обикновено са 5-7 години, докато дълговите сделки са 12-36 месеца.
Към момента на писане има шест налични инвестиции в RealtyShares - 3 собствени, 3 дългови. Целевото притежание на сделките с капитал е 7 години, 5 години и 5 години. Падежът на дълговите сделки е 24 месеца, 12 месеца и 12 месеца.
Ако отидете с компания, която предлага eREITs, вашият период на задържане може да бъде толкова кратък, колкото искате. Понякога има правила за обратно изкупуване / осребряване на акции, тъй като недвижимите имоти са предназначени за по -дълъг период на задържане. Например, Събиране на средства ви позволява да изкупите акции, но ви кара да чакате 60 дни. RealtyMogul позволява и тримесечни обратно изкупуване.
Ниска / разумна структура на таксите
Таксите за използване на много от платформите обикновено се таксуват срещу кредитополучателя, а не от инвеститора. Въпреки че това може да бъде прехвърлено по начин, подобен на таксите за сделки с брокери, винаги можете да анализирате възвръщаемостта на инвестициите, независимо от инвестицията.
Например, имот на RealtyShares може да предложи възвръщаемост от 9,50% за 12 месеца. RealtyShares събира 10.50% от кредитополучателя, взема 1% за себе си и ви прехвърля 9.50%. Финансовите данни на кредитополучателя могат да показват, че имотът може да поддържа 10.50% изплащане и „таксата“, която RealtyShares събира, изглежда е 9,5% за всяко плащане, но ако има смисъл да инвестирате в тази бележка за 9,50%, тогава няма значение какви са другите числа са. (RealtyShares също събира такса за генериране на заема)
Като алтернатива, някои от платформите на eREIT ще начисляват еквивалента на съотношение на разходите. Не съм запознат с нито една платформа, която да начислява такса за присъединяване (и ако го направиха, никога нямаше да се присъединя към нея). Събиране на средства начислява 0,85% годишна такса, а RealtyMogul - 1,00% годишна такса, но те са върху активи, управлявани в REITs.
Предупреждение: Те не са перфектни
Тези платформи решават много от проблемите, които имам с директното инвестиране в недвижими имоти... но те не са перфектни. Инвестирането носи риск, а недвижимите имоти носят голям риск. Платформите курират сделките, но все пак трябва да прегледате кредитополучателя и имота. Ще бъде трудно да посетите имотите, освен ако не сте наблизо (тогава се отказвате от географски арбитраж), така че разчитате на голяма част от техните изследвания за твърдите числа.
Липсата на ръчна работа означава, че вашият опит в тази област е напразен. Няма начин да превърнете собствения капитал в истински. Вие сте напълно пасивни.
Те са неликвидни инвестиции. Не можете да продавате тези банкноти или собствения си капитал. Ако изберете фонд, можете да ги осребрите по графика им. Липсата на ликвидност означава, че не трябва да се отнасяте към тях като към краткосрочна инвестиция. По дяволите, дори не можете да вземете наказание, за да получите парите си.
В крайна сметка те са нови. Когато кредитирането между партньори като Prosper и Lending Club за първи път започна, всички ги харесаха. След това имаше настройките по подразбиране. Различните други капани. Самите недвижими имоти не са нови, така че има вероятност всички проблеми, с които се сблъскваме, да са сравнително нови, но тези платформи са такива. Някои са сключили стотици милиони сделки. Други не са - направете дължимата проверка на платформата толкова, колкото бихте направили при всяка инвестиция.
Самите платформи носят риск, тъй като те са стартиращи компании и стартиращите фирми могат да се провалят. Realtyshares наскоро затвори тъй като те не можеха да осигурят рисково финансиране за стимулиране на растежа. Всичките ми инвестиции там все още се изплащат, те са обезпечени с основните недвижими имоти, но сега чакам да видя кой ще управлява тези активи след прехода.
Можете да смекчите този риск, като работите с платформа, която не е подкрепена от рисково финансиране. EquityMultiple е пример за платформа, подкрепена от Mission Capital, национална фирма за пазари на капиталови имоти. За да успеят, не е нужно да разрастват платформата възможно най -бързо и да излязат. Те просто го възприемат като друг канал за генериране на инвестиционен капитал и макар че биха искали той да расте, те не го правят трябва да расте бързо.
Но не мога да измисля по -добър начин да вляза в инвестиране в недвижими имоти. Можеш ли?