Преглед на RealtyMogul: Инвестиране в недвижими имоти за всички инвеститори

Инвестирането в недвижими имоти често се разглежда като един от най -надеждните начини за нарастване и натрупване на богатство, но инвестирането в отделни имоти никога не е било привлекателно.

Отнема много време за проучване и проверка на отделни имоти. Това изисква много експертен опит в областта, който нямам, например как да оценя различните части на къщата и нямам честотна лента, за да се науча и да интернализирам. Освен това най -много ме интересуват търговските недвижими имоти и много от най -добрите проекти просто не са достъпни за физически лица, освен ако нямате голям капитал за разгръщане ...

… до инвестиции в недвижими имоти, финансирани с краудфан. 🙂

мисля че Бъдещето на инвестициите в недвижими имоти е в маршрута за краудфандинг и една от най -забележителните компании в пространството е RealtyMogul.

Съдържание

1. Кой е RealtyMogul?
2. Видове инвестиционни възможности
3. Какво е MogulREIT?
4. Бърз процес на регистрация
5. Прегледайте отворени, финансирани и затворени възможности
6. Структура на таксите на RealtyMogul
7. Предимства и недостатъци на RealtyMogul

Кой е RealtyMogul?

RealtyMogul е основана през 2012 г. от изпълнителния директор Jilliene Helman, когато е била вицепрезидент в Union Bank в Лос Анджелис, CA и стартира през 2013 г., след като нае Джъстин Хюз, технически директор на RealtyMogul, и отгледа малка семена кръгъл. Оттогава те събраха пари още пет пъти за общо 46,6 милиона долара, включително водещи инвеститори като Canaan Partners и Sorenson Capital.

Те са регистрирали над 150 000 членове и са инвестирали в стойност над 2 милиарда долара недвижими имоти, като са отпуснали над 82 милиона долара на инвеститорите. Те са били в това известно време и са имали добър успех със сключените сделки. Те се хвалят, че виждат хиляда сделки, преди да одобрят такава, която отговаря на техните стандарти.

Ако името звучи познато, може би сте чували за най -известната им сделка - 1,5 милиона долара за хотел Hard Rock в Палм Спрингс, Калифорния. Повишението се случи през 2014 г. и това беше първата финансирана с много хора хотелска сделка в страната. Hard Rock Hotel похарчи милиони долари за обновяване на бившия хотел Zoso и отвори отново мястото през октомври 2013 г. Ако сте един от инвеститорите в акции, получавате специални бонуси като 25% отстъпки от ставки, 50 долара кредити за храна и напитки, използване на луксозна собствена кабана, плюс подобрения и други VIP бонуси. (ако сте на платформата, ето я архивирана страница с оферти)

Видове инвестиционни възможности

RealtyMogul предлага както сделки с акции, така и дългове/заеми за акредитирани инвеститори, както и инвестиция в стил REIT, наречена MogulREIT.

Те започнаха, като предлагаха сделки с капиталови инструменти, подобно на много други сайтове за инвестиции в недвижими имоти, финансирани с множество средства, но бързо добавиха дългове и кредитни продукти. Те предлагат само търговски сделки - търговски, промишлени, офисни, хотели, на дребно, както и многофамилни имоти като апартаменти. Те предлагаха жилищни сделки, но вече не.

Структурата на сделката ще бъде позната, ако преди сте инвестирали в инвестиции в недвижими имоти с колективно финансиране.

Какво е MogulREIT?

MogulREIT е продукт на REIT на RealtyMogul. MogulREIT I стартира през август 2016 г. и притежава смесица от дългови и собствени активи (55% дълг, 45% собствен капитал) в пространството за търговски недвижими имоти в Съединените щати. Той има за цел да разпределя 8.00% годишно, въпреки че разпределенията се извършват на месечна база.

Не е необходимо да сте акредитиран инвеститор да инвестирате в MogulREIT, стига инвестицията ви във фонда да не представлява повече от 10% от вашия годишен доход или нетна стойност (което от двете е по -голямо).

Минималната инвестиция е само 1000 долара и се управлява от Услуги на Opus Fund, администратор на фондове, базиран в Илинойс. Можете да инвестирате в MogulREIT I чрез самостоятелно насочена ИРА, но минималната първоначална инвестиция се увеличава до 5000 долара.

MogulREIT II е техният втори фонд MogulREIT и разликата е, че е насочена към многофамилни жилищни сгради, а не към търговски недвижими имоти и се разпределя на тримесечие.

Бърз процес на регистрация

Процесът на регистрация беше бърз. Трябва да попълните кратък профил на инвеститора, който започва с питане за нетната ви стойност и доходите ви за тази и двете предходни години. Това е за да се определи дали сте акредитиран инвеститор (нетна стойност по -голяма от 1 милион долара, с изключение на основното местожителство или доход от най -малко 200 хиляди долара за тази година и две предишни, 300 хиляди долара, ако сте женени).

След това се преминава към шест въпроса за риска като вашата толерантност към риска, периоди на задържане и опит за инвестиране. Всичко е доста стандартно. След процеса на регистрация, те ще ви се обадят (или можете да им се обадите, те изпращат имейл с номер за обаждане), за да потвърдят вашата информация.

Докато не направите това, единствените възможности, които ще видите, са MogulREITs.

Прегледайте отворени, финансирани и затворени възможности

След бързо телефонно обаждане, потвърждаващо акредитирания ми статус, акаунтът ми можеше да види всичките им предложения.

Първо се зарових в предишните им предложения. Хубавото на страницата им „минали инвестиции“ е, че са завършили и финансирали. Завършен означава 100% направено, докато финансирано означава, че са финансирани и изплащащи. Това е добро разграничение.

Предишните оферти включват всички видове имоти (офис, многофамилни, самостоятелно съхранение, индустриални, и т. дълг. Те също са достатъчно смели, за да покажат действителна IRR (вътрешна норма на възвръщаемост), нещо, което знаете, защото е завършено. По -често те бяха по -високи от целта IRR, приятен бонус.

По време на това писане имаше пет отворени инвестиционни възможности, три от които 1031 допустими.

Какво означава 1031 допустимо? Раздел 1031 е частта от данъчния кодекс, която казва, че можете да отложите капиталовите печалби, ако обменяте подобни имоти. С RealtyMogul тези имоти (пасивно) се държат в Delaware Statutory Trusts и ако сте продали съществуващ имот, който отговаря на 1031, този DST е достъпен за напълно обмена 1031. Съществуващите 1031 инвеститори може да имат по -висок минимум от инвеститорите в брой.

Структура на таксите на RealtyMogul

Структурата на таксите зависи от вида на сделката и те са изписани ясно под Такси в раздела Финанси на всяка сделка.

За директни капиталови инвестиции те изброяват всички такси, изплатени на всички участващи субекти.

Когато преглеждах сделка, която щеше да закупи жилищна сграда, имаше еднократни такси от 2% за компанията за недвижими имоти и 4% за брокера-дилъра. След това има повтарящи се такси от 4% от брутния доход към дружеството за управление на имоти и 1% към RealtyMogul като такса за управление и администрация. Трябва да проверите списъка с такси, защото не всички видове сделки са структурирани по един и същи начин, някои имат повече такси, а други по -малко.

За REITs таксите са изброени в циркуляра на офертите и отнемат малко копаене. На мениджъра се заплаща такса за управление на активи от 1%.

Предимства и недостатъци на RealtyMogul

Най-големият професионалист за RealtyMogul е как имат възможности както за акредитирани, така и за неакредитирани инвеститори. MogulREITs са солидни предложения с ясна диференциация (търговски недвижими имоти или многофамилни) и прилична скорост и честота на разпространение. Трябва да се задълбочите малко в таксите, тъй като те са по -скъпи от другите REITs, но това е различен продукт (REIT на Vanguard просто инвестира в публично търгувани компании за недвижими имоти, не извлича, проверява и координира финансирането на отделни проекти).

Съществува голямо разнообразие от директни инвестиции и възможността да се възползвате от Раздел 1031 означава, че можете да бъдете по -ефективни при данъчно облагане във вашите инвестиции. Минималните стойности при тези директни сделки са по -високи от някои други платформи (от петте налични сделки, минималната беше $ 25,000), но всички останали аспекти на сделките бяха сходни (време на задържане, прогнозирани IRR и Cash on Cash return, и т.н.).

Това не е недостатък на платформата, но за типа инвестиция - тя е неликвидна. Когато инвестирате в имот, не можете да продадете своята част на вторичен пазар. С MogulREITs можете да изкупите акциите си, но това е ограничено. Ето как стоят нещата с действителните инвестиции в недвижими имоти, така че не би трябвало да е изненада и повечето АДСИЦ имат ограничения за търговия (те не са предназначени за търговия, така че те ви ограничават при покупки и изкупувания).

Харесва ми как са споделили действителната IRR по предишни сделки, но не показват нито един от офертните документи. Можете да прегледате документите за финансирани сделки, което може да бъде забавно, ако прочетете за тях в новините и сте любопитни как са били представени, но след като се затворят, те са затворени. Имах чувството, че изневерявам, когато прочетох предложението за хотел Hard Rock и можех да видя всички предимства, които предлагаха, въпреки че затвориха преди малко.

Въпреки това, всички знаем, че инвестирането в недвижими имоти не е без риск. В средата на април 2018 г. Hard Rock Hotel обяви, че е така изключвам хотел Hard Rock в Палм Спрингс. Така че... бонусите са хубави, но не и ако хотелът се затвори. 🙂

Както и да е, погледнете го, ако се интересувате и е безплатно да се регистрирате.

Регистрирайте се безплатно за RealtyMogul