Когато фондовият пазар се справя добре, не много хора говорят за инвестиране в недвижими имоти.
Има смисъл обаче - борсата е по -лесна.
Купувате някои акции, продавате някои акции и записвате печалбите и загубите при връщането си. Още по -лесно е, ако се придържате към a портфейл от три фонда или инвестирайте в пенсионна сметка - много по -малко документи!
Недвижимите имоти са малко по -сложни. Закупуването и продажбата на имот изисква посредници и отнема повече от няколко секунди, необходими за борсова търговия.
Ами ако сте инвестирали твърде много в фондовия пазар или просто искате друг клас активи? Какво ще стане, ако смятате, че пазарът е надценен и искате хеджиране? И ако не хеджиране, просто друг вариант?
Недвижимите имоти са a страхотна алтернативна инвестиция, която не е странна (като погребални парцели, които също са технически недвижими имоти!).
Но навлизането във физическа собственост може да бъде предизвикателство и много страшно. Дори и да отидете на FHA маршрут и намали само 3%
, все още е сравнително голям капиталов разход, за да започнете. И има доста бързане и работа с крака, наред с влагането на капитал.Но има начини да влезете във вратата без огромни парични инвестиции.
Нека да разгледаме.
Съдържание
- Търговски недвижими имоти
- Данъчни залози
- Кредитно финансирани недвижими имоти
- Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs)
- Кредити за твърди пари
Търговски недвижими имоти
За първи път научих за търговия на едро с недвижими имоти от Алекс Мартинес в подкаста Opt Out Life. Подкастът е завладяващо изслушване на късата му кариера, но Алекс Мартинес започна своя имот на едро. Тогава получавате имот по договор и след това продавате правата на друг инвеститор, който поема оттам. Инвеститорът извършва ремонта и след това го продава или наема за паричен поток. Вие получавате заплащане за договора. Първата му сделка на едро му осигури 22 000 долара за около 8 часа работа.
8 -те часа са малко подвеждащи, защото има много повече работа, която се влага в него. Има много време, прекарано в търсене на имоти, работа в мрежа с инвеститори, намиране на имоти, които не работят, договаряне на договори, които не работят, и т.н. Така че има малко допълнителни разходи, които не е задължително да се вземат предвид, но няма много финансови разходи.
Финансовите разходи ще бъдат с всички сериозни пари, необходими по договора. Когато подпишете, вие се съгласявате да закупите имота на бъдеща дата. Понякога можете да избегнете това, ако осигурите инвеститор в рамките на няколко дни, но това е специфично за държавата. Вероятно искате инвеститорите да бъдат подредени и да знаете от какво се нуждаят в сделката.
(това също понякога се нарича отглеждане на птици за недвижими имоти или че сте куче за птици за недвижими имоти - тази публикация в BiggerPockets отива в по -големи подробности)
Истинската привлекателност на това е като стъпка. Можете да научите много за бизнеса с недвижими имоти, като станете търговец на едро или куче за птици. Премахвате голяма част от работата, свързана с доставките, така че инвеститорите вероятно ще се опитат да ви помогнат да научите повече за бизнеса. Колкото по -добре оценявате разходите за обновяване, толкова по -добре се справяте с инвеститора. Ако искате да направите това, наистина ви предлагам да инвестирате около час, за да слушате този подкаст, защото Нейт и Дана (домакините) също са инвеститори в недвижими имоти (до известна степен) и искат нещо добро въпроси.
Данъчни залози
Както веднъж каза Бен Франклин, "... но на този свят нищо не може да се каже сигурно, освен смъртта и данъците."
За недвижимите имоти има една сигурност - данъците върху имотите. Някои щати нямат данък върху дохода, други нямат данък върху продажбите, но аз не познавам нито една държава без данъци върху собствеността.
И когато хората не плащат сметката си за данък върху собствеността, правителството на щата или окръга налага данъчно залог върху имота. След това, както правителствата обикновено правят, търгът на това задържане, тъй като се нуждае от данъчни приходи. На лицето, което купува залога, се гарантира лихвен процент, въз основа на местните и държавните закони, за тази инвестиция.
Ако собственикът на имота не плати в рамките на определеното време, собственикът на данъчния залог може да възбрани имота и е на линия пред всички, включително ипотеките. В много случаи банките ще изплатят залога, защото не искат да загубят къщата.
Отидох на а данъчно право търг веднъж и това беше доста случайна афера. Само куп хора, които се въртят около предните стъпала на окръжната съдебна палата. Повечето бяха на телефони с инвеститорите си, но това беше доста небрежен процес на наддаване, по -малко вълнуващ от един от тези организирани търгове за съхранение, които виждате по телевизията.
Покрих инвестиране в данъчни залози преди, когато говорите и за краткосрочни инвестиции с нисък риск, ако искате да прочетете повече.
Кредитно финансирани недвижими имоти
Недвижимите имоти, финансирани с много средства, са сравнително нова опция, предоставена от Закона за JOBS. Законът JOBS, който означава Jumpstart Our Business Startups Act, позволява на компаниите да събират средства чрез краудфандинг. В случая с недвижими имоти, това означава, че една компания може да събере средства за сделка чрез платформите, финансирани от много хора и отделни инвеститори като вас и мен. Все още има някои правила, които трябва да се спазват, като например броя на акционерите, но това увеличава колко хора могат да се включат и как могат да бъдат поискани.
Ако сте акредитиран инвеститор, можете да инвестирате в отделни имоти. Те често имат минимум по -голям от $ 1000, но много от тях са налични, ако можете да ангажирате поне $ 5000 на сделка. Споделям а списък на най -добрите платформи за недвижими имоти, финансирани с краудфан.
Ако не сте акредитиран инвеститор, можете да инвестирате в „eREIT“, който избира отделни имоти, в които да инвестирате. Ето един a списък на най-добрите CRE платформи за неакредитирани инвеститори, от които любимите ми са Fundrise и stREITwise (пълен преглед тук). Повече за тези две по -долу, когато обсъждам АДСИЦ.
Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs)
Това е може би най -скучният начин да инвестирате в недвижими имоти. 🙂
Това е да инвестирате във REIT или REIT фонд, като Vanguard REIT (VGSLX). Инвестирате в компании, които инвестират в недвижими имоти. Много АДСИЦ инвестират в обществени складове или търговски недвижими имоти, като корпоративни паркове, така че вашата инвестиция е много концентрирана в определен клас активи на недвижими имоти.
Можете също така да се обърнете към някои частни REITs, налични на платформи като Събиране на средства и stREITwise. Те предлагат малко повече разнообразие в класа на недвижимите имоти.
Например на stREITwise можете да инвестирате в търговски недвижими имоти само с минимум 5000 долара. Те имат прозрачна структура на таксите и плащат 8-9% дивиденти от самото начало. Предложенията им са много фокусирани и вие знаете точно в какво се захващате. Това е достъпно за всички инвеститори.
Кредити за твърди пари
Кредит за твърди пари е заем, който отпускате на инвеститор в недвижим имот с част от имота като обезпечение. Той е структуриран като бележка, което означава, че инвеститорът всъщност е заемополучател и вие не сте „инвестирани“ в имота сам по себе си. Вие и кредитополучателят се съгласявате с условията на заема (лихвен процент, дължина на бележката, плащания и т.н.).
Правил съм това само веднъж, с някой, когото познавам и на когото имам доверие, и засега се получи добре. Лихвените проценти обикновено са в рамките на 11-12% (по-високи, ако са по-рискови, по-ниските са по-безопасни), но не съм най-добрият човек да попитам, когато става въпрос за проверка на офертите и намирането им. Искам да включа тази опция, тъй като е налична.
Не забравяйте, че не инвестирате в имот, а заемате пари на инвеститор, който ще ви плати фиксирана норма на възвръщаемост. Това обаче е известно излагане на недвижими имоти.
След като получите няколко от тези сделки под колана си, може да имате достатъчно, за да започнете да се занимавате сделки за синдикиране на недвижими имоти. Тук сте част от група, която прави инвестиция. Има по -високи капиталови изисквания, не толкова ниски, колкото сайтовете за краудфандинг, но има по -атрактивни сделки.