Винаги съм бил очарован от идеята да притежавам недвижими имоти извън основното ни жилище. Повечето хора се сблъскват с това, когато се преместват от един дом в друг, отдавайки първия си дом под наем, за да генерират страничен доход.
Когато се преместихме, направих известно проучване и въпреки че беше възможно да генерирам малко паричен поток от нашата къща, аз не исках да бъда наемодател и продадохме първия си дом.
Недвижимите имоти винаги са останали в съзнанието ми и така, когато имаше разпространение на сайтове за инвестиране в недвижими имоти за краудфандинг (като партньорски сайтове за кредитиране, но за инвестиране в недвижими имоти), мислех, че това може да направи идеалното превозно средство.
Тази, която избрах първо да проверя, е компания, наречена RealtyShares.
Какво е RealtyShares?
RealtyShares е платформа за инвестиции в недвижими имоти, създадена от изпълнителния директор Nav Athwal през април 2013 г. Той е преминал през шест кръга на капиталово финансиране и е събрал общо 35,7 милиона долара инвестиционно финансиране, като последният кръг е сделка за дългово финансиране през септември 2016 г., според Crunchbase.
Athwal беше адвокат по недвижими имоти в Сан Франциско и представляваше институционални клиенти като REITs и разработчици. Той използва опита си на тази сцена, за да създаде RealtyShares, защото искаше да представи идеята за инвестиране в недвижими имоти на физически лица.
RealtyShares ви позволява да инвестирате във възможности за недвижими имоти, както търговски, така и жилищни, с минимум само $ 1000 на инвестиция и максимална годишна такса от 2%. При капиталови и предпочитани капиталови инвестиции таксата е по -близо до 1%. По отношение на дългова инвестиция RealtyShares взема такса за обслужване под формата на лихвен спред (разлика в това какво плащат инвеститорите спрямо какво плащат кредитополучателите). Няма такса за транзакция.
Регистрирайте се за RealtyShares
Регистрацията отнема само няколко минути. Процесът включва създаване на вход и по избор свързване на банкова сметка. Можете да пропуснете свързването на банкова сметка в началото (което направих, защото исках да видя какво има вътре, преди да изровя банковите си данни).
След като се регистрирате, има 30-дневен „период на охлаждане“, препоръчан от Комисията по ценните книжа и борсите (SEC). Можете да го преминете, като попълните профила си на инвеститор и насрочите разговор с екипа му.
Профилът на инвеститора задава някои доста стандартни въпросници за инвеститорите като нетна стойност, доход, дали работите във финансовите услуги индустрия, плюс няколко други, като например дали вие или някой от вашето домакинство понастоящем или по -рано сте висш военен, правителствен или политически официален. Това отнема около десет минути.
След като приключите, можете да насрочите разговор (те са 20-минутни блокове), за да излезете от периода на охлаждане.
Множество опции за инвестиране в недвижими имоти
Обаждането за охлаждане беше предимно информация, човекът, с когото говорих, ми даде представа какво правят. Беше очарователно и ето какво научих за трите им различни, макар и широко категоризирани типа инвестиции.
По -кратък срок, старши дълг: Това са сделки с целеви 8-10% възвръщаемост на 12-месечна продължителна бележка с минимум от 1000 до 5000 долара.
Те попадат в един от двата вида:
- Еднофамилни домове, като обръщане на недвижими имоти - Вие сте залог на 1 -ва позиция в тези домове и вашето прибягване до неизпълнение е възбрана.
- Комерсиален дълг финансира изграждането на място за франчайзинг-Правят това само за 3-4 месеци (а те са направили само шепа), но финансират изграждането на един-единствен свободностоящ франчайз местоположение. Тези места вече имат франчайзополучатели, които са подписали договор за тройна нетна заетост.
Средносрочни, предпочитани сделки с акции: Те са с продължителност 2-3 години и обикновено сте на 2-ра позиция (към дълг) с целева възвръщаемост от 12-14%. Обикновено те отиват в многофамилни жилищни проекти, понякога по-големи заеми ($ 1- $ 3 мм) на инвеститори в недвижими имоти, които искат да увеличат мащаба си. Минималните стойности са по -близо до 10 000 - 15 000 долара.
Дългосрочни сделки с капитал на съвместно предприятие: Това са 3-5-годишни сделки, при които вие поемате собственост с разработчиците и насочвате към 16-20% IRR. На тях ще получавате тримесечни плащания (понякога въз основа на оперативната печалба), както и участие в поскъпване, когато имотът се продава.
Това са само видовете сделки, които са виждали в платформата (от януари 2017 г.). Забавната част е, че можете да видите всички инвестиции, които са направили (от които има над 500).
Преглед на реалните инвестиционни възможности
След като се регистрирах и съществувах периода на охлаждане, поразрових се и видях, че има няколко отворени инвестиции. Не можете да инвестирате в сделки, отворени преди да излезете от периода на охлаждане (това е бележката под всяка обява), но все пак можете да се огледате. Можете също да видите затворени сделки, което винаги е забавно.
Надникнах в първата изброена сделка за дълг, банкнота от 1,65 мм за 12 месеца, плащаща 10% лихва с минимум 10 000 долара. Етикетът „предварително финансиран“ показва, че RealtyShares вече го е финансирал, така че сега те го запълват отново с пари на инвеститори.
Информацията, включена в тази инвестиция, е относително лека. Подозирам, че това е така, защото това е доста ясна сделка за дълг. Други сделки може да имат повече информация (като предпочитаните сделки с акции) отчасти защото носят по -голям риск. Ако правите съвместно предприятие, трябва да знаете с кого влизате в леглото.
Обратно към тази сделка, те ви дават някои основни неща - представа за целта, резултатите и кредитния рейтинг на кредитополучателя, плюс колко ливъридж е включен. Има и допълнителни „Документи“, в този случай има оценка на имота плюс резултатите на кредитополучателя с RealtyShares.
Не е толкова различно от това, което бихте видели в партньорски сайт за кредитиране, макар и с различни подробности (като имот).
Предоставената информация трябва да се разглежда като само начало. Трябва да си напишеш домашното. Докато RealtyShares проверява тези сделки и отчита, че отнема само малка част от предложените, не можете да бъдете инвеститор, без да правите допълнителни изследвания, когато влагате парите си в работа.
Можете да намерите огромно количество информация онлайн, работеща стриктно от адреса, и препоръчвам при всяка сделка да започнете да изкопавате тази информация.
Такси: В тази конкретна сделка инвеститорът не плаща никакви такси. Кредитополучателят плаща 25 долара за събрани 1000 долара (разкрити в пакета за инвеститори). Освен това лихвеният процент по заема е 11% за кредитополучателя и 10% се изплащат на инвеститора (разкрито в списъка на бележките).
Ако разглеждате това като частно разположение, това е много подобно на това как те са структурирани на такса. Направих няколко от тях и тези цифри съответстват на свързания риск.
Как данъците работят за инвестиции
За всяка инвестиция ще получите Формуляр 1065 График K-1 в края на годината. K-1 е форма, използвана за отчитане на приходите, отчисленията, кредитите и други важни детайли от партньорството, което е това, което влизате, когато инвестирате.
Не е трудно да се разбере изявлението и това, което вашият данъчен съставител или данъчен софтуер ще може да се справи без затруднения.
Добра инвестиция ли е?
Инвестирах в малка група еднофамилни жилища, инвестирах в АДСИЦ и заемах пари за сделки с недвижими имоти на хора, на които имах доверие (заеми за твърди пари). Моят опит с пряката собственост (макар и в синдикат с хора, на които имах доверие) беше смесен, има просто голяма променливост в притежаването на имоти в един географски регион... плюс наемодател не е пикник.
Моят опит за заем с твърди пари беше страхотен, но отново заемате пари на физическо лице. Правил съм само едно от тях, вярвам на човека, на когото съм дал пари назаем (и той не е направил нищо, освен да плаща навреме!), Но цялото „яйца в една кошница“ е просто опасен начин за правене на бизнес. (и имах късмет!)
Това оставя REITs. Когато можете да закупите Индексен фонд Vanguard REIT (VGSLX) с минимум $ 3,000, трябва да има основателна причина да отидете другаде.
Но има - много АДСИЦ не се инвестират в имоти толкова, колкото се инвестират в компании за имоти. Най -големите дялове на VGSLX са позициите в собствения капитал на групи търговски имоти и складови компании. Това са недвижими имоти в смисъл, че купувате компании с огромни имоти, но не директно в недвижими имоти.
$ 100 RealtyShares Промоционален код
За ограничен период от време се регистрирайте и използвайте промоционалния код Партньор100 за да получите бонус от $ 100, когато направите първата си инвестиция.
$ 100 ще се покажат във вашата свързана банкова сметка в рамките на 30 дни след обработката на вашата инвестиция.
Долен ред
Мисля, че е наистина страхотно да пазарувам до прозорци и може да се поразровя малко, само за да видя как стоят нещата (малко прилича на драскане сърбеж при инвестиране на дивиденти).
Ако се интересувате, можете да се регистрирате, за да научите повече за тях.