Rich Uncles Review: Инвестирайте в недвижими имоти само с 5 долара

Чували ли сте някога съвета, че истинският път към богатството е чрез недвижими имоти?

За много американци недвижимите имоти представляват огромен процент от тях нетна стойност. Купуването на жилище е американската мечта и месечните ипотечни плащания изграждат собствен капитал. Това все още е изграждане на богатство, но като страничен продукт от нуждата от място за живеене.

Ако искате да разнообразите и инвестирате в клас активи със силен опит, недвижимите имоти са исторически надежден начин.

Но е трудно да се намерят добри сделки, особено ако се ограничите до местния пазар. Трудно е да се купува извън вашия пазар без система за поддръжка. И накрая, трудно е да се управляват имоти, особено ако се надявате да мащабирате.

Има цяла реколта от платформи за недвижими имоти, финансирани с краудфан това ще ви позволи инвестирайте в недвижими имоти, без да купувате отделни имоти.

Един от най -новите участници е компания, наречена Rich Uncles.

Какво са богатите чичовци?

Rich Uncles е платформа за инвестиции в недвижими имоти, която предлага REITs с уникални инвестиционни стратегии. Тези стратегии се предлагат от по -големи брокери като Vanguard и Fidelity.

Кои са богатите чичове?

„Чичовците“ са Рей Вирта, основател на инвеститора и Харолд Хофер, главен изпълнителен директор. Рей Вирта е председател на CBRE Group (NYSE: CBG), публично търгувана компания от Fortune 500, която е най-големият в света търговски услуги за инвестиции и инвестиционен посредник. Може да разпознаете логото под много билбордове на магистрали, но те са огромни. Те имат 80 000 служители и пазарна капитализация от близо 17 милиарда долара!

Харолд Хофер е главен изпълнителен директор на Rich Uncles. Той е опитен експерт по недвижими имоти, който има 2 млрд. Долара опит в транзакциите. През последните тридесет години той спонсорира много сделки с недвижими имоти с различни ситуации и настройки.

Основана през 2012 г., официалното име на компанията е BrixInvest, LLC (те имат dba „Rich Uncles“). Посочената цел е да направи търговските недвижими имоти по -достъпни за физически лица. Те правят това, като предлагат REITs с ниски минимални стойности. Един фонд има минимум 500 долара, докато АДСИЦ за студентско жилище има минимална инвестиция от само 5 долара. Не е задължително да сте акредитиран инвеститор.

Двата най -големи фонда са RW Holdings NNN REIT с ~ 145 милиона долара активи и инвестиционният тръст I на Rich Uncles Real Estate I с ~ 147 милиона долара активи.

Стратегии за инвестиране в недвижими имоти

Богат чичо има два фонда - Агенцията за богати чичове NNN REIT и Студентското жилище за богати чичовци АДСИЦ. Имената обобщават техните подходи.

The Rich Uncles NNN REIT е специализирана в инвестиране в търговски имоти, които използват лизингова структура по NNN („тройна нетна“), със среден оставащ срок на лизинг от 8 години. Те ограничават дълга за покупка до 50% от портфейла и се фокусират върху имоти с един наемател, отдадени под наем от кредитоспособни наематели.

Те изброяват имотите, притежавани във всеки REIT. Това може да ви даде добра представа за тяхната инвестиционна стратегия. Те притежават имоти като 24 -часов фитнес в Лас Вегас и 3M съоръжение в DeKalb, IL. Това са големи търговски площи, отдадени под наем на компании, за които сте чували преди. Националният фонд се фокусира върху наемите на Triple Net (оттук и NNN) и те придобиват имотите с 50%+ пари в брой.

The Студентско жилище за богати чичовци АДСИЦ специализира в студентско жилище. Това са минимални 150 легла, 90% заетост в рамките на една миля пеша от университети от NCAA дивизия I с най-малко 15 000 записани студенти. Една от последните им инвестиции беше Stadium View Suites близо до щата Айова. Това е жилищен блок с 518 легла с 99% заетост.

Трудно е да се намери на сайта, но NNN REIT даде 7% годишна възвръщаемост. Студентското жилище REIT е донесло 6% годишна възвръщаемост към днешна дата. И двамата са правили своите разпределения по график месечно и все още не са пропуснали плащане. Това каза, че миналото представяне не е показателно за бъдещи възвръщаемости. 🙂

Нивото им на оповестяване във фондовете е добре. Всеки списък ще се чете като мини-брошура и ще бъде осветен за спецификата, но дава представа. Това ви дава добър вкус на това, което фондът прави.

Процес на регистрация

Някои други платформи за недвижими имоти, финансирани с множество инвестиции, ви позволяват да разглеждате инвестициите, без да се регистрирате. Rich Uncles изисква да се регистрирате, въпреки че е напълно безплатно.

Когато се регистрирате, има падащо меню, което ви пита за вашата инвестиционна цел. Можете да избирате от планиране на пенсиониране, парични потоци, диверсификация на портфейли или инвестиране в търговски недвижими имоти. Оттам попълвате типична регистрационна информация (име, имейл, телефонен номер, парола, държава и държава).

От тук - избирате тип собственост на акаунт. След като изпълните тази стъпка, имате отворен акаунт и можете да започнете да разглеждате свойствата, които притежават.

Ако продължите, тогава започвате процеса на регистрация за инвестиране-индивидуално, съвместно, доверително, юридическо лице или пенсиониране-и те предоставят обяснения за всеки. Ако искате да инвестирате чрез пенсионен план, ще трябва да създадете самостоятелно пенсионна сметка за самостоятелно управление. Избрах Индивидуално.

От тук можете да изберете двете налични инвестиции:

Въпреки че няма изискване за акредитиран инвеститор, има изисквания за доходи и нетна стойност. Не съм сигурен защо съществуват, но съществуват.

За фонда на RNIC NNN REIT - ако имате по -малко от 70 000 долара общ годишен доход, имате нужда от нетна стойност над 250 000 долара. Ако искате да инвестирате във Студентски жилищен фонд, трябва да удостоверите, че вашата инвестиция не представлява повече от 10% от общата ви нетна стойност.

Избрах Студентския фонд с неговите минимум 5 долара.

Можете да инвестирате само с пет долара, което ви дава една единствена акция и да изберете автоматични инвестиции. Можете да събирате дивиденти като пари или да решите да ги реинвестирате. След това трябва да предоставите информация за акаунта, включително самоличност и SSN, плюс източници на финансиране, за да получите парите си. След няколко минути сте готови!

Богати чичовски такси

Rich Uncles не начислява такси или комисионни за транзакции, когато купувате акции в техните REIT. Много публично търгувани АДСИЦ, като тези в Vanguard, не начисляват такси за транзакции или комисионни/товари. Много от платформите за недвижими имоти, финансирани с множество средства, също не начисляват такси за транзакции.

Когато продавате акциите, има такса въз основа на това колко дълго държите акциите:

• Притежава по -малко от една година - 3% административна такса
• Притежава 1-2 години - 2% административна такса
• Собственост 2 - 3 години - 1% административна такса
• Собственост над 3 години - без административна такса

Това не е необичайно и много други платформи дори не ви позволяват да продавате преди края на сделката (за отделни сделки).

Въпреки че няма такси за транзакции, има такси, които АДСИЦ ще плащат, което ще намали възвръщаемостта ви. За да знаете какви са всички тези такси, трябва да прегледате циркуляра на офертите на конкретния REIT.

Например в Brix Student Housing REIT таксите са на страница 18 от циркуляра (това беше максимално увеличение от 50 000 000 долара):

• Организиране и предлагане на разходи - До 3% от брутните приходи, възстановени на спонсора.
• Такса за придобиване - 3% към съветника за всяка придобивка, която АДСИЦ прави.
• Такса за управление на активи - 0,1% месечна такса от общата инвестиционна стойност на активите (балансова стойност).
• Такса за координация при финансиране - Всяко финансиране извън ипотеката, таксата за координация е 1% от финансирането.
• Оперативни разходи - Те покриват оперативните разходи, свързани с услугите по REIT, като наем, разходи за служители, комунални услуги и ИТ; да не надвишава 2% от средно инвестираните активи или 25% от нетния доход (това става малко сложно, така че прочетете циркуляра, ако искате да знаете пълните подробности).
• Компенсация на независим директор - независимите директори получават 1000 акции от обикновени акции за всяко заседание на борда или заседание на комитет, на което присъстват, 200 акции за всеки преглед и назначаване на собственост.
• Такса за разпореждане - 3% на съветника за всеки актив, който АДСИЦ продава.
• Подчинена такса за участие - Това е такса за представяне, която е малко твърде сложна, за да се обясни с един куршум основната идея е, че ако възвръщаемостта е над определена сума, тогава съветникът получава такса, която споделя това нагоре.
• Ликвидационна такса - Съветникът получава 30% от увеличението на резултантната стойност на акция в сравнение с най -високата предходна NAV на акция (това е подобно на таксата за участие, но се задейства при продажба или сливане).

Уау!

И така, как се сравнява това с другите?

На пръв поглед звучи като много такси. Но дали това е случай на богати чичове, които ви показват как се прави наденицата?

Винаги, когато някой купува или продава имот, има такси. Всички им плащат. Vanguard им плаща. Public Storage им плаща. Събиране на средства им плаща. Богатите чичовци ги изброяват сами.

Такси срещу Авангард

Това не е сравнение между ябълки и ябълки, но нека да видим все пак.

Когато преглеждате проспект на Vanguard Index Fund Index Fund (VGSLX), има годишни такси от 0,26%. Таксите на Vanguard са толкова евтини, защото не придобиват имота. Vanguard купува други компании, които купуват компании. Тези подобни разходи се интегрират в възвръщаемостта, така че никога да не ги видите.

Годишната такса от 0,26% на Vanguard е евтина в сравнение с ~ 1,27% (0,1% на месечна база за 12 месеца), тъй като фондът на Vanguard е огромен.

Такси срещу Събиране на средства

Събиране на средства е по -добро сравнение и при прегледа на предлагане на циркуляр за 50 000 000 долара Национален eFund, Намерих подобни именовани разходи:

• Организиране и предлагане на разходи - Приблизително $ 500 000 (1%), възстановени на спонсора.
• Такса за управление на активи - годишна такса от 0,85% - 1,0% от общата инвестиционна стойност на активите (NAV), платена на тримесечие.
• Такса за разпореждане - 1,5% на съветника за всеки актив, който АДСИЦ продава, когато мениджърът действа като разработчик или участва в продажбата.
• Тримесечна такса за развитие - 5% на управителя на общите разходи за развитие, с изключение на собствеността (подобно на такса за придобиване).

Изглежда, че богатите чичовци имат повече назовани страни - съветник срещу мениджър - но Събиране на средства има малко по -ниски такси.

За публичните нетъргувани АДСИЦ

Rich Uncles предлага публични нетъргувани АДСИЦ-те са публично достъпни, но не се търгуват на никаква борса. Трябва да третирате инвестициите като тези неликвидни, защото няма пазар, на който да ги продадете. Ако искате да продадете (изкупите) акциите си, можете да го направите само с богатите чичовци.

Ако сте притежавали акциите по-малко от три години, тогава ще има 1-3% административна такса, свързана с продажбата.

Също така има известна хитрост при изчисляването на NAV на фонд, чиито базисни активи са недвижими имоти. Ако например купувате акции от нетъргуван REIT на цена от $ 5 на акция и NAV е по-малко, тогава плащате премия. Тази премия всъщност е такса, защото плащате 5 долара за нещо на стойност по -малко от 5 долара.

Той е по -малко непрозрачен от другите опции и така FINRA събра този информационен лист за нетъргуваните АДСИЦ които трябва да прегледате.

Нещо, което трябва да знаете.

Алтернативи на богатите чичовци

Докато Rich Uncles се отвори отново, препоръчвам тези алтернативи, достъпни за всички инвеститори (не само за акредитирани):

Събиране на средства

Събиране на средства е една от най-старите платформи за инвестиране в недвижими имоти за некредитирани инвеститори. Те имат eREIT, който обединява инвестициите им, но нямат толкова тесен фокус като богатите чичове. Те имат стратегия, очертана в техните оферти, и минимум 1000 долара. Ние имаме пълен преглед на Fundrise.

Научете повече за Fundrise

Напрегнато

Напрегнато е алтернатива, която се фокусира върху търговски недвижими имоти. Те са сравнително нови, но имат силен опит за това кратко време, очаква се да изплатят 8-9% дивиденти през 2021 г. Те също имат минимум от 5000 долара и са достъпни за всички нива на инвеститорите.

Можете да видите пълния ни преглед на Streitwise тук.

Научете повече за Streitwise

Обобщение

Намирам инвестиционната им стратегия за очарователна. Той е хиперфокусиран и предлага норма на възвръщаемост, сравнима с други платформи.

Като има предвид платформа като RealtyMogul ще ви позволи да инвестирате в отделни имоти, изисква да сте акредитиран инвеститор. Купувате във фонд на Rich Uncles, така че не е нужно да сте акредитиран инвеститор.

Събиране на средства е сравнимо, но предлагането им не е толкова лазерно фокусирано. Студентското жилище Rich Uncles REIT е лазерно фокусирано върху това, което искат-то трябва да е на една миля от 15 000+ студентски кампус с поне 150 легла. Това е конкретно и това ми харесва.

Те си заслужават да бъдат разгледани, ако искате да се включите в недвижими имоти с тази инвестиционна стратегия.

Богати чичовци

9

Като цяло

9.0/10

Силни страни

• Хиперфокусирани АДСИЦ
• Разумни такси
• Не е необходимо да сте акредитиран инвеститор

Слабости

• Само две инвестиционни стратегии - NNN или Студентско жилище