فيما يلي قصة واقعية تم إرسالها بواسطة مدون زميل.
إن تكوين ثروة طويلة الأجل في الاستثمار العقاري يتعلق بفهم القواعد وعدم الإخلال بها.
كنت أمتلك سبعة منازل عندما كنت في الرابعة والعشرين من عمري. كنت أسعى لتحقيق حلم الثروة العقارية وقيادة سيارة بورش بوكستر. كنت أسحب ما يقرب من ستة أرقام سنويًا من الإيجارات ووظيفة بدوام كامل.
بعد عامين ، كنت كذلك حطم.
لهذا السبب يمكنني أن أتحدث عن قصة جيف عن دروس تعلمها من الاستثمار في العقارات. لقد تعلم بسرعة كبيرة أن بعض الثروات العقارية جيدة جدًا لدرجة يصعب تصديقها.
ما زلت أؤمن بشدة بقوة العقارات كمولد للثروة على المدى الطويل.
لم أقم بإعادة بناء إمبراطوريتي العقارية إلى مجدها السابق ، لكنني أنشأت مصدرًا ثابتًا للتدفق النقدي الذي سينمو بمرور الوقت.
إذا كنت قد حلمت يومًا بالبدء في الاستثمار العقاري ، وتحلم بجني الملايين في العقارات ، فأنت بحاجة إلى تجنب عمليات الاحتيال والأساطير التي يبيعها بائعو المعلومات التجارية.
أنت بحاجة إلى فهم القواعد العقارية السبع التي ستخلق ثروة طويلة الأجل.
كيف بدأت في مجال العقارات
لقد بدأت العمل كوكيل عقارات تجارية خلال السنة الثالثة من الكلية.
لطالما انجذبت إلى قصص ثروات العقارات من قبل مطورين مثل سام زيل ودونالد ترامب. أحببت فكرة أخذ قطعة أرض خام أو مبنى وتحويلها إلى سجل نقدي.
لم يكن بيع العقارات التجارية سوى البداية. أردت أن أكون مطورًا ومستثمرًا ومالكًا.
كان سوق العقارات التجارية لم ينتعش بعد في عام 2002 لكن سوق العقارات السكنية كان مزدهرًا. رأيت الوعد بالتقدير السريع والمال السهل من خلال التمويل وقررت إجراء التبديل.
بدأت في شراء منازل عائلة واحدة مع 10٪ بانخفاض على الأموال التي وفرتها أثناء خدمتي في سلاح مشاة البحرية وعندما حصلت على وظيفتي الأولى في تمويل الشركات. ركزت على ...أحياء غير مكلفة"حيث يمكنني شراء عقارات متداعية بنصف السعر الذي سأدفعه في أجزاء أجمل من المدينة.
اعتقدت أنه لا يزال بإمكاني الحصول على إيجارات سوق مناسبة للمنازل التي تقل تكلفتها عن عشرة أو عشرين ألفًا ، وبالتالي ستكون العائدات أكبر.
هذا سينتهي بكوني أول خطأ.
لكنني كنت جائعًا لذا قمت بضبط مؤخرتي لإصلاح بعض الممتلكات ، إعادة التمويل لسحب الأموال على القيمة المحسنة ووضع الأموال في عقار آخر.
كنت سأصبح غنيا.
إمبراطورية عقاراتي تبدأ في الانهيار
في غضون ثلاث سنوات ، قمت ببناء ما يصل إلى ستة عقارات ، بالإضافة إلى منزلي. في وقت ما ، قدّرت ممتلكاتي بأكثر من نصف مليون دولار بقليل مع خمسها في صورة حقوق ملكية.
ربما لم أكن غنيًا ببعض التعريفات ، لكن ذلك لم يكن سيئًا بالنسبة لطفل يبلغ من العمر 24 عامًا تخرج للتو من الكلية.
ثم بدأ كل شيء في الانهيار.
كانت عقاراتي المؤجرة الستة تنتج تدفقات نقدية ثابتة ، ولكن فقط لأنني كنت أقوم بمعظم العمل بنفسي. كنت كهربائيًا ورسامًا ومديرًا للممتلكات. انت وجدت الفكرة.
سوق دي موين صغير نسبيًا ومن الصعب العثور على مدير عقارات للتعامل مع ممتلكات الأسرة الواحدة.
لقد وجدت عددًا قليلاً من الشركات ، لكنهم جميعًا أرادوا شحن ما يزيد عن 15٪ من إجمالي الدخل الإيجاري. كان هذا يعني دفع جميع التدفقات النقدية تقريبًا من العقارات منذ أن استهلكت مدفوعات الرهن العقاري معظم الإيجارات.
كانت إدارة الممتلكات بالخارج لذلك كنت عالقًا في القيام بذلك بنفسي جنبًا إلى جنب مع وظيفة بدوام كامل ودروس ليلية للحصول على درجة الماجستير.
كان الجانب السلبي للعقارات الأقل تكلفة على الجانب الآخر من المسارات هو صداع المستأجر المستمر ، شكاوى من مفتشي الإسكان بالمدينة عندما تم إساءة استخدام الممتلكات ، وفقدان العمل يؤدي إلى إخلاء المستأجر في ملعب تنس.
بدأت في إهمال ممتلكاتي.
مثل مستثمر في الأسهم في سوق هابطة ، تجنبت حتى التفكير في منازلي. عندما ينتقل المستأجر أو يُطرد ، قد يظل العقار شاغراً لمدة شهر قبل أن أمضي الأسبوع اللازم لإعادة تصميمه وإعادته إلى السوق.
البيوت الفارغة تعني أنني كنت أقوم بالدفع من جيبي لتغطية مدفوعات الرهن العقاري ، ولم يكن ذلك ممكنًا.
بدأت في فقدان مدفوعات القرض ودمرت مستوى الرصيد. وهذا يعني عدم المزيد من إعادة التمويل ولا مزيد من الأموال السهلة من مصرف.
بدأت أشعر بالإرهاق وخيبة الأمل تمامًا ، وبدأت في بيع العقارات مقابل كل ما يمكنني الحصول عليه.
كان ذلك في عام 2006 وكان السوق قد بدأ في الانسحاب من فقاعة العقارات ، لذا كان ذلك يعني في بعض الأحيان بيع منزل فقط لسداد الرهن العقاري.
أساطير الاستثمار العقاري تعلمت بالطريقة الصعبة
ما زلت أملك بعض العقارات المؤجرة وأؤمن بالقيمة طويلة الأجل للاستثمار العقاري. لسوء الحظ ، هناك الكثير من الأساطير هناك ، هناك الكثير من الإعلانات التجارية في الثالثة صباحًا التي تبيع استراتيجيات مثيرة للثراء السريع.
أولا ، العقارات ليس استثمار الثراء السريع.
يتم إنشاء القصص الحقيقية للثروات العقارية على مدى عقود ، وحتى أجيال. دونالد ترامب كان الأب بالفعل مطورًا عقاريًا ناجحًا و سام زيل كان يدير العقارات منذ أوائل الستينيات.
هذا عودة قوية، ولكن ليس شيئًا سيجعلك مليونيراً بين عشية وضحاها.
الأشخاص الوحيدون الذين يزدادون ثراءً سريعًا في الاستثمار العقاري هم أولئك الذين يبيعون الاستراتيجيات للمستثمرين المطمئنين.
هناك أسطورة أخرى في الاستثمار العقاري وهي أنه سجل نقدي ، فقط قرع الجرس وراقب التدفق النقدي.
في الواقع ، معظم عودتك في المزايا الضريبية و تقدير ممتلكات على المدى الطويل. إذا كنت تستفيد من ممتلكاتك بالديون ، فسيتم التهام غالبية إيجاراتك عن طريق مدفوعات الرهن العقاري وإدارة الممتلكات.
قد تكون قادرًا على تعيين مدير عقارات ، وتحويل ممتلكاتك إلى دخل سلبي ، لكن هذا غير وارد بالنسبة لكثير من المستثمرين الأفراد. لم يكن هناك تدفق نقدي كافٍ خلال السنوات الأولى لتنمية إمبراطوريتك العقارية لتحمل إدارة محترفة.
7 قواعد للقيام بالاستثمار العقاري (الطريق الصحيح)
لقد أوجدت استثمارات قليلة نفس القدر من الثروة العائلية مثل العقارات ، ولكن من السهل الوقوع في فخ الخرافات والخداع. كسب المال مع العقارات المؤجرة ، أعني إنشاء أصول حقيقية تجعلك ثريًا على المدى الطويل يعني تجنب هذه الخرافات.
القاعدة العقارية # 1 - أول شيء عليك القيام به هو معرفة كيفية العثور على القيمة العادلة للعقار قبل شرائه. يمكن أن يكون أي استثمار صفقة جيدة بالسعر المناسب ولكن ليس من السهل دائمًا العثور على هذا السعر للعقارات.
- ابحث عن خمسة منازل مماثلة على الأقل تم بيعها خلال العام الماضي في نفس الحي. يمكنك عادة العثور على هذا من خلال مكتب المقيم في المقاطعة أو من خلال مواقع مثل زيلو.
- اقسم سعر بيع المنازل المباعة على قدمها المربعة ثم متوسط العدد.
- اضرب متوسط السعر للقدم المربع في مساحة المعيشة للعقار الذي ترغب في شرائه لتقدير القيمة العادلة لمقدار قيمتها.
القاعدة العقارية # 2 - تقدير مقدار تكلفة إدارة الممتلكات وصولاً إلى كل التفاصيل.
وهذا يعني حساب متوسط إيجارات السوق في المنطقة ، وخصم الوظائف الشاغرة وإدارة الممتلكات. حتى تحصل على فكرة جيدة عن التكاليف الأخرى مثل المرافق والصيانة ، كن متحفظًا مع تقديراتك.
- قم بإعداد ثلاثة تقديرات للتدفق النقدي الخاص بك لكل عقار. يجب أن يحسب أحد التقديرات جميع التكاليف في السيناريو الأسوأ ، وهو أعلى سيناريو تعتقد أنه يمكن أن يكون خلال عام معين.
- كن واقعيًا بشأن الوقت الذي يمكنك تخصيصه لإدارة ممتلكاتك. ضع في اعتبارك تقديم مساعدة بدوام جزئي على الأقل في الصيانة أو الإدارة.
القاعدة العقارية # 3 - اشتر فقط العقارات عالية الجودة التي ستعيش فيها بشكل مريح. ستحصل على مستأجرين أفضل وستكون لديك أماكن شاغرة أقل. أنت لا تعرف أبدًا ، إذا لم تسير الأمور كما هو مخطط لها ، فقد ينتهي بك الأمر بالعيش في أحد إيجاراتك.
القاعدة العقارية # 4 - ستخبرك الإعلانات التجارية في الساعة 3 صباحًا بأن سر الثروات العقارية هو زيادة الديون بقدر الإمكان وشراء أكبر عدد ممكن من المنازل في أسرع وقت ممكن.
هذه الإستراتيجية تقدم عروض بوربوينت مثيرة ولكنها تؤدي فقط إلى الإرهاق والإفلاس.
القاعدة العقارية # 5 - خذ الأمور ببطء ، واشترِ منزلين في عامك الأول وتعرّف على مقدار ما يلزم لإدارة العقارات. ستنشئ عملاً طويل الأجل وتتجنب الوقوع في رأسك.
القاعدة العقارية # 6 - النظر في الانضمام أو إنشاء نادي للاستثمار العقاري جنبًا إلى جنب مع مالكي العقارات الآخرين. لقد ساعدني هذا كثيرًا أثناء إعادة بناء إمبراطوريتي الوليدة.
- ابحث عن مستثمرين عقاريين آخرين من خلال وكلاء العقارات والمقاولين وعبر الإنترنت.
- حاول العثور على أشخاص يتمتعون بمهارات في جوانب مختلفة من العقارات من وكلاء إلى مقاولين ومحامين ومديري عقارات. يعني تجميع مهاراتك معًا أنه ليس من الضروري أن يكون كل شخص خبيرًا في كل شيء.
- هناك طرق مختلفة لتكوين المجموعة من جمعيات رسمية حيث تجمع أموالك للاستثمارات إلى مجموعات غير رسمية حيث يمكنك ببساطة تبادل الأفكار ومساعدة بعضكما البعض في الخدمات.
القاعدة العقارية # 7 - أخيرًا ، قم بتنويع استثماراتك العقارية قدر الإمكان.
تكلفة عقار واحد تعني أن العديد من المستثمرين الأفراد عالقون في امتلاك نوع واحد من العقارات في سوق واحد. وهذا يعني كل مخاطر حدوث تراجع في نوع العقار أو داخل السوق المحلي.
- شراء أنواع مختلفة من العقارات بما في ذلك العقارات السكنية والمكتبية والتخزينية والترفيهية والمستودعات.
- اشترِ في أسواق مختلفة عبر الولايات المتحدة إذا أمكن ذلك.
- تتمثل إحدى طرق تنويع محفظتك العقارية المباشرة في التملك صناديق الاستثمار العقارية أو التمويل الجماعي العقاري الذي يسمح لك بشراء مركز أسهم ببضعة آلاف بدلاً من عشرات الآلاف.
مثل أي استثمار ، يمكن أن تجعلك العقارات ثريًا إذا كنت تعرف كيفية تجنب أكبر الفخاخ.
كونه مستثمر طويل الأجل يتعلق الأمر بفهم القواعد التي ستمنعك من خسارة أموالك كما فعلت. ومع ذلك ، لا تدع القصة تمنعك من متابعة أحلامك العقارية. ما زلت أستثمر في العقارات المؤجرة وسأكون ثريًا مرة أخرى ، يومًا ما.