في عام 2012 ، ظهر وارن بافيت في برنامج Squawk Box على قناة CNBC مع المضيف Becky Quick.
أخبر وارن بافيت كويك أنه إذا كان ذلك عمليًا ، فسيشتري ما يصل إلى مئات الآلاف من منازل الأسرة الواحدة. إنها فئة أصول جذابة للغاية.
تعتبر العقارات في حد ذاتها فئة أصول جذابة ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنها لم تشهد نفس الزيادة الهائلة التي شهدتها الأصول الأخرى. شهدت الأسهم نموًا هائلاً ، مع نسبة CAPE (نسبة PE المعدلة دوريًا) عند أكثر من 30. تبدو السندات أقل جاذبية في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة وتسوية منحنى العائد.
العقارات جذابة. لا تزال جذابة.
ما أجده أقل جاذبية هو آليات الاستثمار في العقارات. إذا وجد وارين بافيت أنه من غير العملي شراء ما يصل إلى مئات الآلاف من المنازل العائلية ، أجد صعوبة كبيرة في شراء عقار استثماري واحد. لا أريد أن أكون صاحب عقار. أنا أيضًا لا أريد أن أستثمر مبلغًا ضخمًا من المال فيه واحد خاصية.
اريد التنويع. اريد عقارات. لا أريد أن ألصقها بصندوق REIT ضخم ولا أريد أن أكون مالكًا للعقار.
لحسن الحظ ، هناك منصات استثمار عقاري ذات تمويل جماعي وهم يغيرون الطريقة التي يستثمر بها الناس في العقارات. حتى أن هناك خيارات للقوم
فيما يلي 8 أسباب (وتحذير واحد!) لماذا سيغيرون كيفية استثمار الناس في العقارات:
جدول المحتويات
- صناديق الاستثمار العقاري كبيرة جدًا وعمومية جدًا
- تنويع مبالغ الاستثمار الصغيرة عبر المشاريع
- العديد من الخيارات للمستثمرين غير المعتمدين
- لا يوجد عمل عملي ، مكالمات هاتفية ، صداع
- منصات برعاية الصفقات العقارية
- الاستفادة من المراجحة الجغرافية
- فترات استثمار قصيرة المدى ، خيارات
- هيكل رسوم منخفضة / معقولة
- تحذير: إنها ليست مثالية
صناديق الاستثمار العقاري كبيرة جدًا وعمومية جدًا
REIT ، اختصارًا لائتمان الاستثمار العقاري ، هي شركة تمتلك عقارات مدرة للدخل وتشغلها في بعض الأحيان. يمكن أن تكون هذه أي شيء من حدائق المكاتب إلى المستشفيات إلى مراكز التسوق إلى مرافق التخزين إلى كل شيء بينهما. إنها تحظى بشعبية لأنك تتعامل مع العقارات بينما تكون قادرًا على شراء وبيع الأسهم في تلك الشركات في السوق العامة. يمكن لصناديق الاستثمار العقاري ، مثل أي شركة أخرى ، دفع أرباح الأسهم ، مما يجعلها رائعة الأصول المدرة للدخل.
يمكن لأي شخص أن يستثمر في صندوق استثمار عقاري و صندوق Vanguard’s REIT ETF (VNQ) ليس له حد أدنى مع نسبة نفقات تبلغ 0.12٪ فقط.
إذا كانت هذه الخيارات موجودة ، فلماذا قد يفكر أي شخص في التمويل الجماعي للمشاريع العقارية؟
عندما تستثمر في REIT ، فإنك تحصل على كل ما يستثمرون فيه. لا يمكنك الاختيار والاختيار. يستثمر صندوق REIT في صناديق REIT أخرى. توجد أهم ممتلكات VNQ في شركات ربما لن تتعرف عليها إلا إذا نظرت إلى قوائم العقارات التجارية أو عرفت أسماء الشركات القابضة في مراكز التسوق. المراكز العشرة الأولى هي Vanguard Real Estate II Index Fund و Simon Property Group Inc. و Prologis Inc. و Equinix Inc. Storage و AvalonBay Communities Inc. و Equity Residential و Digital Realty Trust Inc. و American Tower Corp. و Welltower شركة
مع مواقع التمويل الجماعي العقارية ، لديك خيارات. يمكنك الاستثمار في العقارات الفردية ، مثل RealtyMogul، أو يمكنك اختيار eREITs شديدة التركيز ، مثل Fundrise. صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ضخمة ولها آثار جغرافية ضخمة ، لذلك لا يمكنك العثور على أوجه القصور والاستفادة منها.
صناديق الاستثمار العقاري هي مجموعة قوية وتنسى استراتيجية الاستثمار العقاري ولكنك تفقد ميزة المرونة والسرعة. يمنحك الاستثمار العقاري بالتمويل الجماعي فرصة للاستثمار في العقارات التي لا تتعامل معها صناديق الاستثمار العقاري الكبيرة لأنها صغيرة جدًا. قد تكون هذه المشاريع الصغيرة سيئة إذا كان لديك الملايين لنشرها ولكن يمكن أن تقدم عوائد أعلى لأولئك الذين لديهم بضعة آلاف فقط.
تنويع مبالغ الاستثمار الصغيرة عبر المشاريع
بالحديث عن أولئك الذين لديهم بضعة آلاف فقط ، هذا كل ما تحتاجه.
إذا كنت ترغب في قلب منزل ، عليك أن تأتي بالمال لشراء المنزل ودفع تكاليف التجديدات. حتى لو كنت تريد اشتر منزلا للعيش فيها ، لذا فأنت مؤهل للحصول على قرض عقاري عادي للمنزل ، لا تزال بحاجة إلى توفير الأموال لدفع دفعة أولى بالإضافة إلى التجديد. سيكون كل استثمار كبيرًا نسبيًا. بضعة آلاف من الدولارات لن تقطعها في معظم المجالات.
ستتيح لك العقارات الممولة جماعية استثمار ما لا يزيد عن ألف دولار في مجموعة متنوعة من المشاريع. يمكنك تنويع المخاطر الخاصة بك عبر المقترض وأنواع الأصول والموقع الجغرافي ونوع المشروع. سواء كنت تريد عقد إيجار للبيع بالتجزئة من NNN (شبكة ثلاثية) أو استثمارًا عائليًا واحدًا ، فستجده في منصات عقارية ممولة جماعيًا.
العديد من الخيارات للمستثمرين غير المعتمدين
إذا كنت مستثمرًا معتمدًا ، وصافي ثروة 1 ملم دولار أمريكي أو كسبت ستة أرقام في السنوات القليلة الماضية ، فإن العالم كله متاح لك. يمكنك الاستثمار في أي منصة عقارية للتمويل الجماعي واختيار العقارات الخاصة بك.
إذا لم تكن مستثمرًا معتمدًا ، فستقتصر الخيارات على "eREITs". هذه تشبه صناديق الاستثمار العقاري الكبيرة التي ذكرناها سابقًا باستثناء أنها عادة ما تكون أكثر تركيزًا.
Fundrise هو أحد القادة مساحة استثمار عقاري غير معتمدة ومبلغ 1000 دولار يمكنك الاستثمار في eREITs الخاصة بهم. لديهم خمسة eREITs مع نُهج أكثر إحكامًا - هناك النمو والدخل eREITs بالإضافة إلى ثلاثة eREITs تركز على المنطقة.
لديهم أيضًا "ePlans" بحد أدنى 500 دولار. أنت تختار ما إذا كنت تريد الدخل أو التقدير ، ومستوى المخاطرة لديك ، ويضعونك في صندوق يجد العقارات التي تلبي احتياجاتك. هذه هي في العادة عقارات سكنية ومزيج من صفقات الديون وحقوق الملكية.
لا يوجد عمل عملي ، مكالمات هاتفية ، صداع
إذا قلبت منزلًا ، فأنت بحاجة إلى القيام بالعمل أو الإشراف على التجديدات.
إذا كنت مالكًا للعقار ، فأنت بحاجة إلى تعيين مدير عقارات أو التعامل مع العثور على المستأجرين ، والفواتير ، والتحصيل ، وربما طرد المستأجرين.
عندما تستثمر في عقارات للتمويل الجماعي ، فإنك لا تقوم بأي عمل بعد إغلاق الاستثمار. لا يزال لديك كل العمل الأولي لتحليل الاستثمار ومعرفة ما إذا كان مناسبًا لخطتك العامة. بعد تحويل الأموال ، تتم إدارتها تمامًا مثل REIT.
ما عليك سوى جمع الشيكات وقراءة المراسلات ؛ لا توجد مكالمات هاتفية في الساعة الثانية صباحًا بشأن تسريب سخان مياه.
منصات برعاية الصفقات العقارية
بالنسبة للبحث الأولي ، تقوم منصات التمويل الجماعي بقدر هائل من العناية الواجبة وتنظيم الصفقات. العديد من المشاريع التي يتم طرحها عليهم لا يتم تمريرها أبدًا إلى المستثمرين. هذا بسبب وجود طلب هائل على رأس المال ولكن هناك عدد قليل جدًا من الشركاء الجديرين بصفقة. تمول العديد من المنصات صفقات التمويل مسبقًا للمساعدة في تسهيل الإغلاق وعندما تكون هذه الصفقات للملايين ، فإنهم لن يقوموا إلا بتمويل الصفقات المسبقة التي يعرفون أنها ستحصل على استثمار.
إنها تشبه إلى حد كبير الصفقات النقابية إلا أن لديك متخصصين يقومون بعملية الفحص. إذا كنت قادرًا ، يمكنك القيام بذلك بنفسك ولكن معظم الناس (بمن فيهم أنا) ليسوا كذلك.
الأنظمة الأساسية ليست مثالية ، ولكن عندما تقوم المنصة برعاية الصفقات ، فإنها تضمن أنك تفوت الصفقات السيئة حقًا. ربما لا ترى حتى الصفقات الحدودية. أنت لا تضيع وقتك وهذا يستحق المال.
يمكنهم أيضًا إجراء الكثير من أبحاث العمل الشاق في الممتلكات والمنطقة المحلية والشريك وجميع التفاصيل الأخرى التي تريد معرفتها عن الصفقة. يمكن أن يوفر لك ذلك قدرًا هائلاً من الوقت ، حتى لو كنت تعرف مكان البحث في المقام الأول!
على سبيل المثال ، في RealtyShares ، كانت هناك صفقة ديون كبيرة على موقع امتياز في ولاية الغرب الأوسط. كانت المعلومات التي جمعوها في مذكرة بقيمة مليون دولار مدتها 12 شهرًا واسعة النطاق. تضمنت كل التفاصيل حول العقار (يمكنك زيارة القطعة الشاغرة إذا أردت ذلك) ، والسوق المحلي (الكثافة السكانية ، والأسرة الدخل ، تقديرات DOT لحركة المرور اليومية ، تجار التجزئة المجاورين) ، الإدارة (تفاصيل المقترض وتاريخه) ، بالإضافة إلى بيانات المبيعات من الامتياز بحد ذاتها. لم أكن أعرف هذا ولكن الأمر استغرق 125 يومًا فقط لبناء متجر الامتياز هذا!
(أستخدم RealtyShares كمثال لأنني استثمرت في عقار من خلالهم ولذا فأنا على دراية بمنصتهم ولكنهم أغلقوا منذ ذلك الحين)
الاستفادة من المراجحة الجغرافية
عندما كنت أصغر سناً ، استثمرت في عقار في كانساس سيتي بولاية ميزوري أثناء إقامتي في ولاية ماريلاند لأن العقار كان أرخص في ميسوري. كانت العقارات في مقاطعة هوارد بولاية ماريلاند باهظة الثمن. كانت العقارات في مدينة كانساس سيتي أرخص بكثير ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى انخفاض تكلفة المعيشة.
مع منصات التمويل الجماعي العقارية ، يمكنك الاستثمار في أي مكان. هناك تركيز أكبر على عقار على الساحلين ولكن لا يزال بإمكانك العثور على الكثير من الفرص في وسط البلاد.
يمكنك الاستثمار في مشاريع مانهاتن ، حيث تكون تكلفة المعيشة فلكية ، أو يمكنك الاستثمار في ألاباما ، والتي يُشار إليها غالبًا على أنها واحدة من أكثر الولايات التي يمكن العيش فيها بأسعار معقولة. تكسب دخلاً في إحدى مناطق المعيشة بينما تستثمر في منطقة أخرى أقل تكلفة ، مما يجعل دولاراتك تذهب إلى أبعد من ذلك.
فترات استثمار قصيرة المدى ، خيارات
أخيرًا ، عادةً ما تكون هذه الاستثمارات قصيرة جدًا. عادة ما تكون صفقات الأسهم من 5 إلى 7 سنوات في حين أن صفقات الديون تتراوح من 12 إلى 36 شهرًا.
حتى كتابة هذه السطور ، هناك ستة استثمارات متاحة على RealtyShares - 3 أسهم و 3 ديون. الهدف من عقد صفقات الأسهم هو 7 سنوات و 5 سنوات و 5 سنوات. استحقاق صفقات الديون هو 24 شهرًا و 12 شهرًا و 12 شهرًا.
إذا ذهبت مع شركة تقدم eREITs ، فيمكن أن تكون فترة الاحتفاظ الخاصة بك قصيرة كما تريد. توجد أحيانًا قواعد حول استرداد / صرف الأسهم لأن العقارات مخصصة لفترة احتجاز أطول. فمثلا، Fundrise يسمح لك باسترداد الأسهم ولكنه يجعلك تنتظر 60 يومًا. RealtyMogul يسمح بعمليات الاسترداد ربع السنوية أيضًا.
هيكل رسوم منخفضة / معقولة
عادةً ما يتم دفع رسوم استخدام العديد من المنصات ضد المقترض بدلاً من المستثمر. بينما يمكن تمرير ذلك بطريقة مشابهة لرسوم معاملات سمسار عقارات ، يمكنك دائمًا تحليل عائد الاستثمار على استثمار مستقل عن ذلك.
على سبيل المثال ، قد تقدم خاصية على RealtyShares عائدًا بنسبة 9.50 ٪ على مدار 12 شهرًا. تجمع RealtyShares 10.50٪ من المقترض ، وتأخذ 1٪ لأنفسهم ، وتمرر 9.50٪ لك. قد يشير التمويل المالي للمقترض إلى أن العقار يمكنه دعم دفع 10.50٪ ويبدو أن "الرسوم" التي تجمعها RealtyShares 9.5٪ على كل دفعة ، ولكن إذا كان من المنطقي أن تستثمر في هذه الملاحظة مقابل 9.50٪ ، فلا يهم ما هي الأرقام الأخرى نكون. (تجمع RealtyShares أيضًا رسوم إنشاء على القرض)
بدلاً من ذلك ، ستفرض بعض منصات eREIT ما يعادل نسبة النفقات. لست على علم بأي نظام أساسي يفرض رسومًا على الانضمام (وإذا فعلوا ذلك ، فلن أنضم إليه أبدًا). Fundrise تتقاضى رسومًا سنوية بنسبة 0.85٪ ، بينما تتقاضى RealtyMogul رسومًا سنوية بنسبة 1.00٪ ، ولكن تلك الموجودة على الأصول الخاضعة للإدارة في صناديق الاستثمار العقاري.
تحذير: إنها ليست مثالية
هذه المنصات تحل الكثير من المشاكل التي أواجهها مع الاستثمار العقاري المباشر... لكنها ليست مثالية. الاستثمار ينطوي على مخاطر والعقارات تحمل الكثير من المخاطر. تقوم المنصات برعاية الصفقات ولكنك لا تزال بحاجة إلى مراجعة المقترض والممتلكات. سيكون من الصعب زيارة العقارات ما لم تكن قريبًا (فأنت بذلك تتخلى عن المراجحة الجغرافية) لذا فإنك تعتمد على الكثير من أبحاثهم للحصول على الأرقام الثابتة.
عدم وجود عمل عملي يعني أن أي خبرة لديك في هذا المجال تذهب سدى. لا توجد طريقة لتحويل الأصول المتعثرة إلى حقوق ملكية حقيقية. أنت سلبي تمامًا.
إنها استثمارات غير سائلة. لا يمكنك بيع هذه الأوراق النقدية أو الأسهم الخاصة بك. إذا اخترت صندوقًا ، فيمكنك استردادها وفقًا لجدولها الزمني. نقص السيولة يعني أنه لا ينبغي عليك التعامل مع هؤلاء مثل أ استثمار قصير المدى. هيك ، لا يمكنك حتى أن تأخذ غرامة للحصول على أموالك.
أخيرًا ، إنها جديدة. عندما بدأ الإقراض من نظير إلى نظير مثل Prosper و Lending Club لأول مرة ، أحبهم الجميع. ثم كانت هناك حالات التخلف عن السداد. المزالق المختلفة الأخرى. العقارات في حد ذاتها ليست جديدة ، لذا فالاحتمالات هي أن أي مشاكل نواجهها ستكون جديدة نسبيًا ، لكن هذه المنصات كذلك. لقد قام البعض بمئات الملايين من الصفقات. لم يفعل الآخرون ذلك - لذا عليك بذل العناية الواجبة على المنصة بقدر ما تفعل في أي استثمار.
تحمل الأنظمة الأساسية نفسها مخاطر لأنها شركات ناشئة ويمكن أن تفشل الشركات الناشئة. تم إغلاق Realtyshares مؤخرًا لأنهم لم يتمكنوا من تأمين تمويل المشاريع لدعم النمو. لا تزال جميع استثماراتي هناك تدفع في الوقت الحالي ، ويتم تأمينها بواسطة العقارات الأساسية ، لكنني الآن أنتظر لمعرفة من الذي سيتولى إدارة هذه الأصول بعد الانتقال.
يمكنك التخفيف من هذه المخاطر من خلال العمل مع منصة غير مدعومة بتمويل المشاريع. متعدد هو مثال لمنصة تدعمها شركة Mission Capital ، وهي شركة وطنية لأسواق رأس المال العقاري. لتحقيق النجاح ، لا يحتاجون إلى تطوير النظام الأساسي في أسرع وقت ممكن والخروج. إنهم ينظرون إليها فقط كقناة أخرى لتوليد رأس المال الاستثماري ، وبينما يريدون أن ينمو ، فإنهم لا يفعلون ذلك يحتاج لتنمو بسرعة.
لكن لا يمكنني التفكير في طريقة أفضل للدخول في الاستثمار العقاري. هل تستطيع؟