مراجعة RealtyMogul: الاستثمار العقاري لجميع المستثمرين

غالبًا ما يُنظر إلى الاستثمار العقاري على أنه أحد أكثر الطرق موثوقية لتنمية الثروة وتجميعها ، لكن الاستثمار في العقارات الفردية لم يكن جذابًا على الإطلاق.

يستغرق البحث وفحص الخصائص الفردية الكثير من الوقت. يتطلب الأمر الكثير من الخبرة في المجال التي لا أملكها ، مثل كيفية تقييم الأجزاء المختلفة من المنزل ، وليس لدي النطاق الترددي للتعلم والاستيعاب. أيضًا ، العقارات التجارية هي أكثر ما أهتم به والعديد من أفضل المشاريع ببساطة غير متاحة للأفراد ما لم يكن لديك قدر كبير من رأس المال لنشره ...

… حتى استثمار عقاري بتمويل جماعي. 🙂

اعتقد ان مستقبل الاستثمار العقاري في طريق التمويل الجماعي ومن أبرز الشركات في هذا المجال RealtyMogul.

جدول المحتويات

1. من هو RealtyMogul؟
2. أنواع فرص الاستثمار
3. ما هو MogulREIT؟
4. عملية التسجيل السريع
5. مراجعة الفرص المفتوحة والممولة والمغلقة
6. هيكل رسوم RealtyMogul
7. مزايا وعيوب RealtyMogul

من هو RealtyMogul؟

RealtyMogul تأسست في عام 2012 من قبل الرئيس التنفيذي جيلين هيلمان ، عندما كانت نائبة رئيس بنك الاتحاد في لوس أنجلوس ، CA ، وتم إطلاقها في 2013 بعد أن عينت Justin Hughes ، كبير مسؤولي التكنولوجيا في RealtyMogul ، ورفعت بذرة صغيرة دائري. منذ ذلك الحين ، قاموا بجمع الأموال خمس مرات أخرى بمبلغ إجمالي قدره 46.6 مليون دولار ، بما في ذلك المستثمرين الرئيسيين مثل Canaan Partners و Sorenson Capital.

لقد سجلوا أكثر من 150 ألف عضو واستثمروا في أكثر من 2 مليار دولار في قيمة العقارات ، وصرفوا أكثر من 82 مليون دولار للمستثمرين. لقد كانوا في هذا لفترة من الوقت وحققوا نجاحًا جيدًا في الصفقات التي أبرموها. يتفاخرون بأنهم يرون آلاف الصفقات قبل الموافقة على واحدة تلبي معاييرهم.

إذا كان الاسم يبدو مألوفًا ، فربما سمعت عن أكثر صفقاتهم شهرة - 1.5 مليون دولار لفندق هارد روك في بالم سبرينغز ، كاليفورنيا. حدثت الزيادة في عام 2014 وكانت أول صفقة فندق بتمويل جماعي في البلاد. أنفق فندق هارد روك ملايين الدولارات على تجديد فندق زوسو السابق وأعاد افتتاح الموقع في أكتوبر 2013. إذا كنت أحد المستثمرين في الأسهم ، فستحصل على امتيازات خاصة مثل خصم 25٪ على أسعار الغرفة ، و 50 دولارًا على أرصدة الأطعمة والمشروبات ، واستخدام كابانا المالك الفاخر ، بالإضافة إلى الترقيات وامتيازات الشخصيات المهمة الأخرى. (إذا كنت تستخدم النظام الأساسي ، فإليك صفحة العرض المؤرشفة)

أنواع فرص الاستثمار

RealtyMogul تقدم كل من صفقات الأسهم والديون / القروض للمستثمرين المعتمدين بالإضافة إلى استثمار على غرار REIT ، يسمى MogulREIT.

بدأوا بتقديم صفقات الأسهم ، مثل العديد من مواقع الاستثمار العقاري الأخرى الممولة من الجمهور ، لكنهم سرعان ما أضافوا منتجات الديون والقروض. إنهم يقدمون فقط صفقات تجارية - تجارية ، صناعية ، مكتبية ، فنادق ، بيع بالتجزئة ، بالإضافة إلى عقارات متعددة العائلات مثل الشقق. اعتادوا على تقديم صفقات سكنية ولكن لم يعد.

سيكون هيكل الصفقة مألوفًا إذا كنت قد أجريت أي استثمار عقاري ممول من قبل جماعي.

ما هو MogulREIT؟

MogulREIT هو منتج REIT لشركة RealtyMogul. تم إطلاق MogulREIT I في أغسطس 2016 ويمتلك مزيجًا من أصول الديون وحقوق الملكية (55٪ ديون ، 45٪ حقوق ملكية) في مساحة العقارات التجارية داخل الولايات المتحدة. تهدف إلى توزيع 8.00٪ سنويًا ، على الرغم من أن التوزيعات تتم على أساس شهري.

لست بحاجة إلى أن تكون مستثمرًا معتمدًا للاستثمار في MogulREIT طالما أن استثمارك في الصندوق لا يمثل أكثر من 10٪ من دخلك السنوي أو صافي ثروتك (أيهما أكبر).

الحد الأدنى للاستثمار هو 1000 دولار فقط ويتم إدارته بواسطة خدمات صندوق أوبوس، مدير صندوق مقره في إلينوي. يمكنك الاستثمار في MogulREIT I من خلال IRA ذاتي التوجيه ولكن الحد الأدنى للاستثمار الأولي يزيد إلى 5000 دولار.

MogulREIT II هو ثاني صندوق MogulREIT ، والفرق هو أنه يستهدف المباني السكنية متعددة العائلات ، بدلاً من العقارات التجارية ، ويوزع كل ثلاثة أشهر.

عملية التسجيل السريع

كانت عملية التسجيل سريعة. يجب عليك ملء ملف تعريف موجز للمستثمر ، والذي يبدأ بالسؤال عن صافي ثروتك ودخلك لهذا العام والعامين السابقين. هذا لتحديد ما إذا كنت مستثمرًا معتمدًا (صافي ثروتك أكبر من 1 ملم باستثناء مكان الإقامة الأساسي أو الدخل الذي لا يقل عن 200 ألف دولار لهذا العام واثنين سابقين ، 300 ألف دولار إذا كنت متزوجًا).

ثم ينتقل إلى ستة أسئلة حول المخاطر مثل تحمل المخاطر وفترات الانتظار وخبرة الاستثمار. كل شيء قياسي. بعد عملية التسجيل ، سيتصلون بك (أو يمكنك الاتصال بهم ، يرسلون بريدًا إلكترونيًا برقم للاتصال به) لتأكيد معلوماتك.

حتى تقوم بذلك ، فإن الفرص الوحيدة التي ستراها هي MogulREITs.

مراجعة الفرص المفتوحة والممولة والمغلقة

بعد مكالمة هاتفية سريعة لتأكيد حالة الاعتماد الخاصة بي ، يمكن لحسابي رؤية جميع عروضهم.

كنت أتجول حول عروضهم السابقة أولاً. ما هو لطيف في صفحة "استثماراتهم السابقة" هو أنها قد اكتملت وتم تمويلها. مكتمل يعني أنه تم إنجازه بنسبة 100٪ بينما يعني التمويل أنه تم تمويله ودفعه. إنه تمييز جيد.

تضمنت العروض السابقة جميع أنواع العقارات (مكتبية ، متعددة العائلات ، تخزين ذاتي ، صناعية ، إلخ) منتشرة في جميع أنحاء البلاد (IL ، GA ، AZ ، CA ، NC ، TX) مع أنواع الاستثمار لكل من الأسهم و دين. كما أنهم شجعان بما يكفي لإظهار IRR الفعلي (معدل العائد الداخلي) ، وهو شيء تعرفه لأنه مكتمل. في كثير من الأحيان ، كانت أعلى من هدف IRR ، وهي مكافأة رائعة.

في وقت كتابة هذا التقرير ، كانت هناك خمس فرص استثمارية مفتوحة ، ثلاثة منها كانت 1031 مؤهلاً.

ماذا يعني 1031 مؤهل؟ القسم 1031 هو جزء من قانون الضرائب الذي ينص على أنه يمكنك تأجيل مكاسب رأس المال إذا قمت بتبادل ممتلكات من نفس النوع. مع RealtyMogul ، يتم الاحتفاظ بهذه العقارات (بشكل سلبي) في صناديق Delaware Statutory Trusts ، وإذا قمت ببيع عقار حالي مؤهل لـ 1031 ، فإن DST هذا متاح تمامًا لبورصة 1031. قد يكون لدى المستثمرين الحاليين البالغ عددهم 1031 حد أدنى أعلى من المستثمرين النقديين.

هيكل رسوم RealtyMogul

يعتمد هيكل الرسوم على نوع الصفقة ويتم توضيحها بوضوح تحت الرسوم في علامة التبويب المالية لكل صفقة.

بالنسبة للاستثمارات المباشرة في الأسهم ، فإنها تسرد جميع الرسوم المدفوعة لجميع الكيانات المعنية.

عندما راجعت صفقة لشراء مبنى سكني ، كانت هناك رسوم لمرة واحدة بنسبة 2٪ للشركة العقارية و 4٪ للوسيط-التاجر. ثم هناك رسوم متكررة بنسبة 4٪ من إجمالي الدخل لشركة إدارة الممتلكات و 1٪ على RealtyMogul كرسوم تنظيمية وإدارية. تحتاج إلى التحقق من قائمة الرسوم لأنه لا يتم تنظيم جميع أنواع الصفقات بالطريقة نفسها ، وبعضها يحتوي على رسوم أكثر والبعض الآخر أقل.

بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري ، يتم سرد الرسوم في نشرة الطرح وتتطلب القليل من الحفر. يتم دفع رسوم إدارة الأصول بنسبة 1٪ للمدير.

مزايا وعيوب RealtyMogul

أكبر Pro for RealtyMogul هو كيف لديهم خيارات لكل من المستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين. MogulREITs هي عروض قوية مع تمايز واضح (عقارات تجارية أو متعددة العائلات) ومعدل توزيع وتكرار لائق. عليك التعمق أكثر في الرسوم لأنها أغلى من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى لكنها منتج مختلف (صندوق الطليعة ريت تستثمر فقط في الشركات العقارية المتداولة علنًا ، فهي لا تقوم بتوفير التمويل للمشاريع الفردية وفحصها وتنسيقها).

هناك مجموعة كبيرة ومتنوعة من الاستثمارات المباشرة والقدرة على الاستفادة من القسم 1031 تعني أنه يمكنك أن تكون أكثر كفاءة من الناحية الضريبية في استثماراتك. الحد الأدنى لهذه الصفقات المباشرة أعلى من بعض المنصات الأخرى (الحد الأدنى للصفقات الخمسة المتاحة كان 25000 دولار) ولكن جميع الجوانب الأخرى للصفقات كانت متشابهة (فترة الانتظار ، معدل العائد الداخلي المتوقع والعائدات النقدية على النقد ، إلخ).

هذا ليس عيبًا على المنصة ولكن بالنسبة لنوع الاستثمار - إنه غير سائل. عندما تستثمر في عقار ، لا يمكنك بيع حصتك في سوق ثانوي. مع MogulREITs ، يمكنك استرداد أسهمك ولكنها محدودة. هذا هو الحال مع الاستثمار العقاري الفعلي ، لذلك لا ينبغي أن يكون مفاجئًا ، ومعظم صناديق الاستثمار العقاري لها قيود على التداول (فهي ليست مخصصة للتداول ، لذا فهي تحدك من عمليات الشراء و عمليات الاسترداد).

يعجبني كيف شاركوا معدل العائد الداخلي الفعلي على الصفقات السابقة لكنهم لا يعرضون أيًا من مستندات العرض. يمكنك مراجعة مستندات الصفقة الممولة ، والتي يمكن أن تكون ممتعة إذا قرأت عنها في الأخبار ولديك فضول حول كيفية عرضها ، ولكن بمجرد إغلاقها يتم إغلاقها. شعرت وكأنني كنت أغش عندما قرأت عرض فندق Hard Rock وتمكنت من رؤية جميع الامتيازات التي كانوا يقدمونها على الرغم من إغلاقها منذ فترة.

ومع ذلك ، نعلم جميعًا أن الاستثمار العقاري لا يخلو من المخاطر. في منتصف أبريل من عام 2018 ، أعلن فندق هارد روك أنه كان كذلك اغلاق فندق هارد روك في بالم سبرينغز. لذا... الامتيازات لطيفة ولكن ليس إذا تم إغلاق الفندق. 🙂

على أي حال ، يمكنك إلقاء نظرة عليه إذا كنت مهتمًا ويمكنك الاشتراك مجانًا.

اشترك مجانا في RealtyMogul