منذ عام 2008 ، ارتفعت أسعار المنازل في نيويورك بنسبة 30٪ ، و 5.4٪ في عام 2017 وحده ، وفقًا لشركة Zillow. يبلغ متوسط قيمة المنزل 674،500 دولار أمريكي ، بينما يبلغ متوسط أسعار المنازل المعروضة للبيع حاليًا 825،000 دولار أمريكي ، مما يشير إلى استمرار الزيادات في السنوات القادمة.
بسبب العوامل الفريدة التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري الحالية في نيويورك - مثل الكثافة السكانية ، ومبالغ القروض المرتفعة ، وارتفاع أسعار المنازل ، وارتفاع الضرائب العقارية ، القرب من تجمعات المواهب العالمية ، ومنافسة مشتري المساكن - يجب على المقيمين أن يلاحظوا بشكل خاص بيئة العقارات التي يواجهونها والمزايا التي يتمتعون بها قد يملك.
معدلات الرهن العقاري الحالية في نيويورك
الخطوة الأولى إلى منزل جديد هي عمل الأرقام ومعرفة المبلغ الذي يمكنك تحمله.
خبراء الرهن العقاري متاحون لمساعدتك على البدء في رحلة شراء المنزل بنصائح قوية ومعلومات لا تقدر بثمن. لمعرفة المزيد ، انقر فوق ولايتك اليوم.
عرض الأسعارعوامل معدل الرهن العقاري في نيويورك
عند البحث عن خيارات الرهن العقاري في نيويورك ، من المهم التعرف على القائمة الطويلة من العوامل التي تؤثر على معدل الرهن العقاري المحدد الذي قد يحصل عليه المرء.
على سبيل المثال ، يختلف معدل الفائدة بنسبة 3.5٪ للرهن العقاري التقليدي بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا اختلافًا كبيرًا عن معدل فائدة 3.5٪ للرهن العقاري القابل للتعديل بنسبة 5/1 (ARM) ، على الرغم من أن المعدلات تبدو سطحية تمامًا نفس.
على مدى عمر القرض ، يمكن أن يؤدي إنفاق جزء بسيط من نقطة مئوية إضافية إلى عشرات الآلاف من الدولارات الإضافية بعد 30 عامًا من الآن. هذا هو السبب في أن الفهم الأساسي لكل عامل يساعد على تحديد معدلات الرهن العقاري وإعادة التمويل ضروري للمقترضين ، بغض النظر عن مستوى الدخل.
فيما يلي سبعة عناصر ، على وجه الخصوص ، يجب على المقترضين مراعاتها:
مستوى الرصيد
المقرضين عرض الناس مع أعلى عشرات الائتمان (في النطاق 700+) أقل خطورة من المقترضين ذوي الدرجات الأقل (600 وما دون). تسلط درجات الائتمان الضوء على المسؤولية المتصورة للمقترض وشروط الرهن العقاري التي يتأهل لها.
غالبًا ما تؤدي درجات الائتمان المرتفعة إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري ، والعكس هو الصحيح أيضًا. من الناحية العملية ، تبحث مكاتب إعداد التقارير الائتمانية مثل Experian و Equifax و TransUnion في التاريخ الائتماني للمقترضين من حيث صلته بالقروض وبطاقات الائتمان والمدفوعات المتكررة.
يقوم المقرضون بعد ذلك بتقييم درجة الائتمان المجمعة للتنبؤ بمدى موثوقية شخص ما فيما يتعلق بالوفاء بشروط قرض المنزل ودفع الرهن العقاري في الموعد المحدد. الحكومة الفيدرالية هي مصدر عظيم ل مزيد من المعلومات حول تقارير الائتمان، حيث يحق للمستهلكين الحصول على تقرير ائتماني مجاني واحد سنويًا من كل من المكاتب المذكورة أعلاه.
دفعة أولى
سيكون نوع القرض السكني الذي تختاره محددًا كبيرًا للدفعة الأولى. وبغض النظر عن نوع القرض ، فإن الدفعة المقدمة نفسها يمكن أن تؤثر لاحقًا على أسعار الفائدة الحالية والمستقبلية للمقترض.
بشكل عام ، تعادل الدفعة الأولى الأكبر معدل فائدة أقل ، حيث أظهر المقترض للمقرض أنه على استعداد لطرح حصة كبيرة في العقار ، وبالتالي تقليل مخاطر عدم الاعتماد على الدفع في المستقبل التزامات.
المعيار التقليدي الذي تستخدمه معظم المؤسسات المالية هو 20٪ دفعة أولى. ومع ذلك ، يجوز للمقترضين الذين لا يستطيعون تلبية هذا الحد شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، مما يقلل من مبلغ الدفعة المقدمة مع دفع رسوم إضافية للشهر المنتظم المدفوعات.
نوع ومبلغ القرض
كما ذكرنا ، يعتمد نوع القرض المتاح للمقترضين على كليهما عروض المقرض وعلى تلبية متطلبات الأهلية المحددة. الرهن العقاري بسعر ثابت ، على سبيل المثال ، يثبت أسعار الفائدة طوال مدة القرض ، ما لم يختار المقترضون إعادة التمويل.
عادةً ما يبدأ ARM بمعدل دعابة بداية والذي يزيد بعد ذلك عند علامة خمس أو سبع أو 10 سنوات. بالإضافة إلى ذلك ، قد تؤدي قروض المنازل الأكثر تكلفة والتي يصاحبها دفعة أولى أكبر إلى انخفاض معدل الفائدة.
الأنواع الأخرى من الرهون العقارية ، ومبالغها ، مثل VA ، والبناء ، والقروض الضخمة ، لها شروطها الخاصة واعتبارات السعر أيضًا ، والتي تختلف حسب المُقرض.
نوع سعر الفائدة
يتلخص الرقم الدقيق الذي يمكن للمقترضين أن يتوقعوا دفعه في الفائدة ، من بين عوامل أخرى ، ما إذا كانت شروط السعر منظمة على أنها ثابتة أو قابلة للتعديل. معدل الفائدة الثابت يعني أن المقترضين يدفعون نسبة مئوية معينة من الفائدة كل شهر بالإضافة إلى رصيد الرهن العقاري المتكرر ، وهو رقم يظل ثابتًا طوال فترة القرض.
يسهل هذا الهيكل على المقترضين التخطيط لأمورهم المالية من سنة إلى أخرى. لدى ARM معدل متغير ، حيث تتغير النسبة المئوية للفائدة المدفوعة كل شهر بمرور الوقت. في حالة قيام المقرض برفع أسعار الفائدة ، يمكن للمقترضين الذين يدفعون سعرًا قابلًا للضبط أن يتوقعوا رؤية مدفوعاتهم الشهرية الإجمالية تصبح أكثر تكلفة.
التحذير هو أن المقرضين يقدمون معدلات تمهيدية منخفضة في البداية ، والتي يمكن أن تغري المقترضين ، مما يوفر لهم المال لفترة من الوقت. إذا كان بإمكان المقترض أن يتأكد من سداد معظم القرض خلال فترة السعر المنخفض (أو على العكس من ذلك ، خطط بيع المنزل قبل انتهائه) ، فقد يكون ARM نوعًا مثاليًا من الرهن العقاري.
موقع المنزل
تؤثر المنطقة والولاية والمدينة والحي والموقع الدقيق للممتلكات على معدلات الرهن العقاري وإعادة التمويل. وذلك لأن بعض أنواع العقارات أكثر خطورة من غيرها ، مما يدفع المقرضين إلى زيادة معدلات الرهن العقاري.
وفقًا لـ Fannie Mae ، يُنظر عمومًا إلى الشقق والوحدات المصنعة والممتلكات التي تحتوي على أكثر من وحدة على أنها أكثر خطورة من الإقامة التقليدية لعائلة واحدة. غالبًا ما تحتوي المناطق الحضرية الكثيفة مثل مدينة نيويورك على عقارات مركزة بشكل كبير مع شقق سكنية ومساكن متعددة الوحدات ، مما قد يؤثر على الأسعار التي يتلقاها المقترضون في نيويورك.
نوع إعادة التمويل
إعادة التمويل هي عملية استبدال نوع واحد من قروض السكن بآخر ، عادة بهدف تحسين نسب القرض إلى القيمة ، أو الوصول إلى رأس المال ، أو سداد قيمة المنازل بشكل أسرع ، أو تقليلها معدلات الرهن العقاري. هناك العديد من أنواع خيارات إعادة التمويل ، بما في ذلك الأكثر شيوعًا ، السعر والمدة ، والذي ينتج عنه عادةً معدل فائدة أقل.
غالبًا ما يسعى المستهلكون إلى إعادة التمويل التقليدية ذات السعر الثابت على أمل خفض أسعار الفائدة أيضًا. يمكن أن تؤدي قروض إعادة التمويل ذات السعر القابل للتعديل والسحب النقدي إلى معدلات رهن عقاري أعلى ، لكن المقترضين عازمين على هذه الاستراتيجيات غالبًا ما يعيدون التمويل مرة أخرى في المستقبل للحصول على أسعار مواتية في المستقبل.
القرض مقابل القيمة
يُعرف المبلغ الذي يدين به المقترض على منزل مقابل القيمة المقدرة لذلك المنزل باسم نسبة القرض إلى القيمة. على سبيل المثال ، إذا كان المقترض لا يزال مدينًا بمبلغ 100000 دولار لمنزل قيمته 300000 دولار ، فإن القيمة الدائمة للمقترض الخاصة به تبلغ حوالي 66٪. غالبًا ما يطلب المقرضون من المقترضين شراء تأمين على الرهن العقاري إذا كانت قيمة الحد الأدنى المسموح به لهم أعلى من 80٪.
بمجرد انخفاض القيمة الدائمة للمقترض إلى أقل من 80٪ ، مع استمراره في سداد قروض الرهن العقاري ، فقد يكون الوقت قد حان لإعادة التمويل بحيث لم تعد هناك حاجة إلى تأمين الرهن العقاري. يمكنهم أيضًا إعادة التمويل إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت مع انخفاض معدل الفائدة لأن نسبة LTV القوية الخاصة بهم هي علامة واعدة للمقرضين.
الحصول على أفضل معدلات الرهن العقاري في نيويورك
كما رأينا أعلاه ، يعد التسوق المقارن جزءًا من عملية شراء المنزل وإعادة تمويله ، وهو أحد أفضل الطرق لتوفير المال.
يلاحظ مكتب الحماية المالية للمستهلك ذلك 47٪ من مقترضي الرهن العقاري لا يتسوقون على الإطلاق- يتحدثون إلى مقرض واحد فقط. مثل هذه الإستراتيجية في الحقيقة ليست إستراتيجية على الإطلاق. يمكن أن يعني الاختلاف بنسبة 0.5٪ فقط عند المساومة على شروط فائدة الرهن العقاري توفير 60 دولارًا شهريًا (أو دفع 60 دولارًا أكثر).
في غضون سبع سنوات فقط ، يُترجم هذا إلى حوالي 5000 دولار إضافي في مدفوعات الرهن العقاري.
من أفضل الممارسات ، عند البحث والتفاوض بشأن شروط الرهن العقاري ، الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات ؛ بعبارة أخرى ، المعرفة قوة. قد يعني هذا العمل من خلال وكيل منخفض الرسوم ، وزيارة أربعة إلى خمسة مقرضين قبل اتخاذ قرار حازم ، والنظر في قيم المنازل المماثلة في منطقة معينة.
من المهم أيضًا أن نفهم أن معظم عمليات الرهن العقاري وإعادة التمويل قابلة للتفاوض تمامًا ، لا سيما فيما يتعلق بنوع القرض الأساسي ، ومبلغ القرض ، والدفعة المقدمة.
علاوة على ذلك ، فإن الرسوم المرتبطة (التقييم ، الإنشاء ، إعداد المستندات ، التطبيق ، تأمين الملكية ، إلخ) ليست كذلك موحدة عبر الصناعة المالية ، حيث يتنازل بعض المقرضين عن هذه الأنواع من الرسوم تمامًا ، أو يطويونها في تكلفة الرهن العقاري.
الشركات الموصى بها في نيويورك
خيارات الإقراض العقاري في نيويورك وفيرة. كبار المقرضين تشمل:
- الرهن الصاروخي: تصنيف بالقرب من أعلى قائمة رضاء عملاء شركة J.D. الرهن الصاروخي تقدم شروط تمويل عقاري بسيطة ودقيقة مع عملية تقديم قصيرة.
- الرهن العقاري المتقاطع: مع مجموعة واسعة من خيارات شراء الرهن العقاري وإعادة التمويل ، تقدم CrossCountry Mortgage خيارًا تعاونيًا نهج نحو الموافقة على شروط الرهن العقاري ولديه قوائم مراجعة وآلات حاسبة مفيدة للمستهلكين لاستخدامها في مميزات.
- بنك الحليف: كونك مؤسسة مالية على الإنترنت فقط لا يمنع ذلك حليف البنك من تقديم خدمات الرهن العقاري الشخصية ، وغالبًا ما تكون أسعار الفائدة على الرهون العقارية ذات معدل ثابت لمدة 30 عامًا أقل من 5٪. تجعل عمليات التأهيل المسبق والتقديم والاكتتاب البديهية قروض الإسكان سهلة الفهم والمعالجة والحصول عليها.
- معدل مضمون: بالإضافة إلى منصة الرهن العقاري الرقمية ، فإن معدل مضمون له أربعة مواقع في نيويورك ، ويحصل على درجات عالية من Yelp و BBB ، ولديهما صفحات ويب مخصصة لمعدلات الرهن العقاري في الوقت الفعلي وشروط APR للمقترضين بشكل ملائم ابحاث.