Це не дивно; на ринку нерухомості зараз є чимало викупів.
Не дивно, що ці будинки можна купити за великими знижками.
Насправді, викупи майна, на мою думку, є найгарячішою справою для інвестування в нерухомість.
Ринок переповнений ними, а банки стримують тисячі, щоб не затопити ринок ще більше. Як більшість з вас знає, банки не займаються нерухомістю. Вони займаються позикою грошей.
Коли банк отримує стягнення, це є токсичним активом у бухгалтерських книгах. Зараз, як ніколи в історії, банки скидають ці токсичні активи за копійки на долар.
Перш ніж кинути свою щоденну роботу та вирішити, що ви збираєтесь збагатитися купівлею та продажем викупу, знайте це:
Слово викупу означає кілька різних речей і має кілька різних етапів. Залежно від того, на якій стадії викупу знаходиться будинок, буде залежати від того, наскільки ви візьмете на себе ризик. Давайте розглянемо різні етапи викупу, а також позитивні та негативні сторони покупки на кожному етапі.
Перш ніж читати далі, зрозумійте, що кожна держава по -різному обробляє викупи. Терміни та приклади, які я наводжу нижче, не обов’язково будуть стандартом для вашого місця проживання.
Попереднє звернення стягнення
Перший етап процесу викупу є відомим як попереднє звернення стягнення. Це означає, що фізична особа, яка є власником іпотеки, відстає від своїх платежів. Залежно від банку платежі можуть затримуватися на 3-12 місяців. Так, деякі банки не починають період попереднього звернення стягнення протягом 12 місяців!
На цьому етапі власник все ще живе в будинку. Відсотки та штрафні санкції нараховуються за їх позикою, але єдине, що дійсно відбувається, - це їх кредитний рейтинг падає (швидко), і вони отримують багато листів поштою від банк. Банк ще не вирішив розпочати повноцінне звернення стягнення, оскільки вони намагаються домовитися з власником будинку та заощадити собі дуже високі витрати на процес звернення стягнення.
Позитивним моментом для покупки на цьому етапі процесу викупу є те, що у вас, очевидно, є мотивований продавець. Залежно від їхньої ситуації, вони можуть бути готові продати свій будинок дуже дешево, щоб уникнути звернення стягнення та заощадити все, що вони можуть від їх кредиту.
Негативним є те, що вони можуть не мати великого капіталу в будинку, і тому їх мотивація не може бути чинником. Інвестору нічого не приносить користі, коли він купує будинок, коли він вартий того, що борг продавця за нього (або, як у випадку з багатьма об’єктами нерухомості на цьому ринку, будинок не вартий того, що борг продавця).
Ви шукаєте мотивацію, але робите покупки на власний капітал.
Не заглиблюючись у інвестиційну стратегію, знайте, що в деяких випадках може бути варто внести прострочені платежі та придбати будинок за допомогою творчого фінансування. Ми не будемо обговорювати це в цій публікації, але знайте, що це життєздатний варіант, який ми обговоримо в наступних публікаціях.
Короткий продаж
Наступний етап у процесі викупу - це коли ви можете купити будинок за короткий час продажу. Короткий продаж - це коли банк готовий взяти на будинок менше, ніж те, що наразі заборговане за нерухомість. Немає встановленого періоду, коли будинок переходить від статусу попереднього викупу до банку, який готовий здійснити короткий продаж по ньому.
Коли банк вирішив провести короткий продаж, він в основному дійшов висновку нинішній власник житла не зможе компенсувати свої зворотні платежі та продовжити іпотека. Єдина причина, по якій банк погодиться на короткий продаж, - це відмовитися від тривалого процесу та високої вартості викупу непогашеної іпотеки.
На цьому етапі викупу є кілька позитивних моментів і багато негативів. Деякі інвестори люблять купувати на цьому етапі, але, як ви побачите, це багато роботи, займає надзвичайно багато часу і рідко укладає угоду.
Позитивним моментом при купівлі будинку як короткої розпродажу є те, що ви можете отримати дуже круту знижку…. Ось і все!
Негативні моменти наступні: Поточний власник житла має подати заявку на короткий продаж, надіславши багато фінансова інформація в основному переконує банк, що він більше не в змозі виплачувати свої гроші іпотека.
Це займає вічність!
Після того, як будинок буде затверджено на короткий продаж, поточний власник повинен погодитися з вашою ціною, а потім надіслати її до банку для затвердження. Цей процес також триває вічно (кілька місяців). Короткий продаж може зайняти 6-9 місяців, і я бачив випадки, коли це тривало більше року.
Ось страшна реальність коротких продажів, це може бути до самого кінця, і ви думаєте, що угода, над якою ви працювали, ось -ось пройде, і БУМ, банк її відхиляє. На коротких продажах можна заробляти гроші, але це, безумовно, не є методом для заснування вашого інвестиційного бізнесу.
Іду на аукціон
Третя стадія процесу викупу - це коли майно продається з аукціону на сходинці суду. Це найнебезпечніший час для покупки, і тільки досвідчені інвестори повинні намагатися купувати на аукціоні суду!
На цьому етапі банк пройшов законні процедури викупу, і будинок виставляється на аукціон. Банк надішле представника, щоб він запропонував принаймні суму боргу за нерухомість, і кожен, хто готовий заплатити вище, може купити будинок.
Позитивом цього є те, що якщо в будинку є маса власного капіталу, ви можете спробувати отримати хорошу угоду. Ось негативи. Часто люди на цьому етапі все ще можуть бути вдома! Навіть якщо ви його купите, вони можуть викинути його у смітник під час виходу. Отже, у вас немає способу розрахувати, який ремонт ви будете проводити в будинку.
Крім того, на цьому етапі банк НЕ обов'язково знімає всі застави із власності. Ви можете придбати будинок і виявити, що це застава механіків, застава міста чи інші різні застави, які ви зараз успадкували.
Крім того, кожен штат має період викупу для попереднього власника житла, щоб наздогнати іпотеку та всі збори після аукціонного продажу.
Поправді, це ДУЖЕ малоймовірно, але це варто враховувати. Крім того, на етапі будівлі суду покупець зобов’язаний внести велику суму грошей як депозит, з дуже маленьким вікном, щоб визначити залишок коштів.
Якщо ви не є покупцем готівки, вам буде дуже важко придбати цю нерухомість. Знову ж таки, можна купувати гроші на аукціоні суду, але це дуже небезпечно Є кілька речей, які ви можете виявити після покупки нерухомості, які повністю змінюють фінансові перспективи угода.
Якщо фраза «Покупець, будьте обережні» коли -небудь була доречною, це під час покупки на сходах суду!
REO... Speedwagon? Не зовсім
Останній етап процесу викупу - мій улюблений. Це момент, коли будинок стає "REO". Після того, як відбудеться аукціон на території суду місце, і ніхто не робить ставки більше, ніж пропозиція банку, майно повертається до банку і стає REO або «Нерухомість у власності”Майно.
На даний момент банк вже досить давно має справу з цим отруйним активом, без надходження грошей і лише з виходу грошей! Ви повинні розуміти витрати банку, щоб зрозуміти, чому вони надзвичайно мотивовані продавати цю нерухомість.
Як зазначалося раніше, у банку тривалий час був цей непрацездатний актив. Вони витратили гроші на гонорари адвоката, збереження майна, страхування тощо. Більшість великих банків мають тисячі цих непрацездатних активів, і вони вкрай потребують їх у бухгалтерському обліку.
Позитивів покупки на цьому етапі дуже багато. По -перше, як тільки майно стає РЕО, коли банк продає майно, вони зобов’язані надати чисту власність та зняти всі застави. Отже, після покупки будинку у вас не буде ніяких сюрпризів.
Крім того, на даний момент в будинку ніхто не буде жити. Банк побачив, що попередні власники звільнили майно, не маючи шансів викупити свою позику. Негативними для покупки на цьому етапі є те, що попередні власники часто залишають будинок у поганому стані. Залежно від того, як ви на це дивитесь, це може бути зовсім не негатив. Чим гірше стан нерухомості, тим краще знижка. Коли ви добре оцінюєте ремонт, це просто фактор, який враховуватиме вашу пропозицію.
Це може вас здивувати, але як інвесторів будинок не має особливого значення, коли справа доходить до отримання чека.
Я не кажу, що стан майна не грає ніякої ролі при прийнятті рішення про інвестицію, але стан будинку не є основним чинником.
Моя думка така: не відхиляйтесь від будинків, які пахнуть котячою мочею або в поганому стані, там є гроші! Багато з нинішніх будинків на ринку не можуть бути профінансовані через банк через їх стан. Це лише бонус для вас, інвестора!
На момент написання цієї статті лише Фанні Мей, Фредді Мак та FHA (Федеральна адміністрація з питань житла) володіють майже 250 000 будинками REO. Як інвестор, ринок викупу - це, безумовно, те, на що ви теж повинні звернути увагу.
Хоча існують різні етапи стягнення, і кожен етап несе різний ризик, кожен етап також дає можливість створити величезну суму багатства. Хоча є кілька шляхів, на які слід зосередитися, намагаючись заробити гроші на нерухомості, на цьому ринку мало хто наближається до можливості залучення власного капіталу з проблемних банківських РЕО.
Зосередьтеся на своїй освіті та вивчіть процес викупу, а потім заробіть трохи грошей!
Хочете дізнатися більше про те, як заробляти гроші на нерухомості?
Підпишіться на нашу безкоштовну розсилку, щоб ви могли отримати інформацію, як тільки вона з’явиться.