Я не мав особливого успіху, інвестуючи в нерухомість, принаймні не безпосередньо. Ось чому я не говорю про те, щоб інвестувати в нерухомість більше, ніж я. Але близько трьох років тому я почав інвестувати у краудфандинг нерухомості через Fundrise, і я радий сказати, що я на цьому заробляв.
Я чув про Збір коштів раніше, і це здавалося можливістю інвестувати в нерухомість, не втрачаючи сорочки. Але як це стало для мене роками, я вирішив заскочити і спробувати. Для мене це найкращий спосіб вчитися.
Це було три роки тому, і нещодавно я отримав вітання від Fundrise з нагоди мого «ювілею». Тепер це здається сприятливим моментом, щоб озирнутися назад і подивитися, як саме відбулися інвестиції.
Справа не лише в тому, щоб подивитися на цю виставу. Я також хочу знати, як цей показник порівнюється з результатами, отриманими від нерухомості в цілому, від конкуруючих інвестицій у нерухомість, а також з інвестиціями, що не належать до нерухомості.
Сподіваюся, ви не заперечуєте над тим, що тут ми будемо стискати купу цифр. Але це єдиний спосіб дізнатися, що насправді відбувається, коли йдеться про інвестиції.
Хто такий Fundrise?
Збір коштів розпочали у 2012 році, і з тих пір вони стали однією з найкращих платформ у сфері краудфандингу нерухомості. Вони можуть навіть бути the топ -платформа. Протягом 2019 року вони отримали 1,1 млрд доларів угод з комерційною нерухомістю. Сюди входять як капітальні, так і боргові інвестиції у нерухомість загальною вартістю 4,9 млрд. Доларів США.
Станом на лютий 2021 року загальна вартість інвестицій у нерухомість становить 5,1 млрд доларів, а компанія виплатила інвесторам неймовірні 100 мільйонів доларів дивідендів.
Приватні REIT
Коли я був фінансовим планувальником, я брав участь у інвестиційних фондах приватної нерухомості (REITs). Вони схожі на Fundrise, тому я знайомий з цією концепцією.
Як фінансовий планувальник, вам подобається продавати ці інвестиції. Це тому, що вони сплатили комісійні у розмірі від 7% до 10% від зроблених інвестицій. Якщо клієнт зробив інвестицію в розмірі 100 000 доларів, ви могли б заробити 7 000 доларів або більше на комісійному доході. Фінансовим планувальникам так само подобається те, що коли інвестор продає свою позицію, вони зазвичай не знали про комісійні, які вони сплатили.
Деякі приватні агенції REIT справилися досить добре - тобто до краху нерухомості у 2008 році. Це було гірше, ніж просто падіння вартості трестів. В середині Великої рецесії орендарі розривали договори оренди, грошовий потік висихав, а інвестори хотіли повернути свої гроші.
На той момент проблема полягала в тому, що у принципалів, які керували цими приватними REIT, не було грошей для погашення інвесторів. Це була криза ліквідності, що означало, що було майже неможливо повернути навіть частину ваших інвестицій.
Це не неможливий результат з приватними REIT. Дрібним шрифтом написана мова, яка повідомляє інвесторам, що можуть виникнути обставини, коли вони можуть втратити частину або всі свої інвестиції. Але, як ви можете собі уявити, мало інвесторів вдаються до будь -якого типу інвестицій з думкою, що вони втратять гроші на свої інвестиції, не кажучи вже про те, щоб втратити всю суму.
Це навіть сталося з моїм другом, або справді з матір'ю друга. Вона вклала 100 000 доларів або 200 000 доларів у приватне агентство REIT, а потім отримала лист із повідомленням, що все зникло.
Це не зовсім так, як працює Fundrise, що значною мірою є причиною того, що вони мені подобаються.
Рішення Fundrise
Що стосується приватних REIT, це поєднання високого ризику та недостатньої прозорості комісій, пов'язаних з інвестиціями.
Це саме те, що Fundrise вирішив виправити. Інвестиції з фондів мають нижчі комісії та повну прозорість у розкритті цих зборів.
Що ще важливіше, це те, що вам не потрібно 100 000 доларів або більше для інвестування. Ви можете інвестувати всього за 500 доларів, а це означає, що взяти участь може практично кожен. Навіть якщо ви отримаєте збиток від такої інвестиції, це, ймовірно, не те, що знищить вас у фінансовому плані так, як приватні REITs зробили з деякими інвесторами під час останньої рецесії.
Fundrise розкриває ризики інвестування комерційної нерухомості. Це включає можливість того, що ви не зможете ліквідувати свою посаду.
Якраз перед пандемією COVID я отримав пару повідомлень від Fundrise, де це було зрозуміло. У листах підкреслювалося, що якщо ринок піде на значне поглиблення, Fundrise може бути змушений припинити викуп інвестицій.
Це лише невід'ємний ризик для інвестицій у комерційну нерухомість просто тому, що нерухомість - і особливо комерційна - не є ліквідними інвестиціями. На відміну від пайового фонду, приватний REIT не може продати акції, щоб залучити готівку для оплати інвесторів. Також майже неможливо продати офісну будівлю або житловий комплекс на поганому ринку, де, ймовірно, немає покупців.
Це неминуче, але я віддаю кредит Fundrise за те, що він регулярно інформує їх інвесторів про цю можливість.
У Fundrise немає авансових платежів, і ви точно знатимете, у що ви потрапите - включаючи збори, які ви платите попутно.
Інші платформи краудфандингу нерухомості
Fundrise - не єдина платформа краудфандингу нерухомості. Є й інші, які надають подібні можливості, пропонуючи також низькі інвестиції та прозору структуру оплати.
YieldStreetпрацює подібно до Fundrise, оскільки пропонує інвестиції в комерційну нерухомість. Але вони також включають альтернативні інвестиції, такі як морські позики, твори мистецтва та кредит для приватного бізнесу. Ймовірно, він краще підходить для більш витончених інвесторів, які мають великий апетит до ризику.
Перший поверх також інвестує в комерційну нерухомість, але не так, як Fundrise. Замість того, щоб пропонувати капіталовкладення та можливість для довгострокового зростання, вони зосереджуються на інвестуванні у фінансування комерційних проектів. Ви можете інвестувати всього за 10 доларів, а інвестиції короткострокові-зазвичай менше одного року.
Диверсійний фондце ще одна платформа краудфандингу нерухомості, яка інвестує в комерційну нерухомість. Але вони зосереджені насамперед на великих житлових комплексах, які, на їхню думку, є кращими довгостроковими інвестиціями. Ви можете інвестувати в їх REIT всього за 500 доларів.
Я думаю RealtyMogul ймовірно, є найближчим конкурентом Fundrise. Ви можете почати інвестувати всього за 1000 доларів, але угоди, в які вони інвестують, є набагато більш спеціалізованими. Наприклад, ви можете інвестувати в окрему нерухомість. Але один нюанс RealtyMogul полягає в тому, що ви повинні бути акредитованого інвестора, що означає, що ви повинні відповідати певним досить жорстким фінансовим критеріям, щоб отримати кваліфікацію.
Той факт, що на ринку існує кілька платформ краудфандингу нерухомості, підтверджує високий попит на цей вид інвестицій. Але не менш важливо, що конкуренція змушує кожну платформу надавати кращі інвестиційні пропозиції своїм клієнтам.
Як розпочати роботу з Fundrise?
Однією з великих переваг Fundrise є те, що у них є свій продукт на їх веб -сайті, і вони навіть пропонують мобільний доступ. Це не схоже на ті приватні АДСІТ, про які я говорив раніше, де важко знайти інформацію, і вона часто ховається дрібним шрифтом. Fundrise викладає все це, тому ви будете точно знати, що відбувається.
Ви можете зареєструвати обліковий запис безпосередньо на веб -сайті Fundrise. Відкрити рахунок безкоштовно, і ви можете вибрати як суму, яку хочете інвестувати, так і конкретний план, який найкраще вам підходить.
Fundrise пропонує чотири різні плани, про які я детально розповім у наступному розділі.
Плани та портфелі фондів
Fundrise пропонує чотири портфеля, Basic, Core, Advanced і Premium. Але якщо ви тільки починаєте інвестувати в комерційну нерухомість, ви можете розглянути Стартовий план.
Стартовий план
Одна з особливостей Fundrise, яка мені дуже подобається, - це їхнє портфоліо для початківців. Я знаю, що є й інші інвестори, такі як я, які будуть хоч трохи боятися інвестувати в комерційну нерухомість. Але ось у чому полягає цей план.
Ви можете інвестувати в Стартовий план всього за 500 доларів США, відкриття яких можна безкоштовно. Це невеликі інвестиції, але насправді вони забезпечують значну диверсифікацію. Вони не тільки інвестують у комерційну нерухомість, наприклад, в офісні будівлі та багатоквартирні комплекси, але й включають інвестиції в одну сім’ю. Ви також отримуєте географічну диверсифікацію, оскільки об’єкти нерухомості, що знаходяться у портфелі, розташовані по всій країні.
Основні
Вклавши 1000 доларів, ви можете інвестувати в їх базовий план. Цей план дає вам доступ до реінвестування дивідендів, автоматичних інвестицій та можливість створювати та керувати своїми інвестиційними цілями. Базовий план також дає вам три місяці безкоштовно за кожного друга, якого ви запросите до Fundrise, який відкриє та поповнить рахунок.
Ядро
Далі - Основна інвестиційна стратегія, яка вимагає мінімальних інвестицій у розмірі 5000 доларів США. Це містить усі функції Базового плану, а також приватний фонд eREIT від Fundrise, а також можливість налаштувати інвестиційну стратегію.
Це план, який я маю зараз, і він включає три різні інвестиційні стратегії:
- Додатковий дохід - це план, який ви б вибрали, якщо ваш основний інтерес приносить постійний дохід.
- Довгострокове зростання -це схоже на інвестування на фондовому ринку, де ви будете дивитися насамперед на довгостроковий приріст капіталу.
- Збалансоване інвестування -цей варіант пропонує вам поєднання додаткового доходу та довгострокового зростання.
Розширений
Розширений план вимагає мінімальних інвестицій у розмірі 10 000 доларів США. За допомогою цього плану ви матимете всі можливості та переваги інших трьох планів, але ви отримаєте дев’ять місяців зборів за кожного друга, якого запросите приєднатися до Fundrise. (Вони не кажуть, чи скасування плати застосовується лише до друзів, які підписуються на план у розмірі 10 000 доларів США, чи це стосується будь -якого плану, який пропонує фонд Fundrise.)
Преміум
Нарешті, існує Преміум -план і вимагає мінімальних інвестицій у розмірі 100 000 доларів. Я не збираюся копатись у цьому, тому що це, напевно, виходить за рамки того, що шукає більшість читачів цього блогу, або навіть того, що я вважаю.
Моє портфоліо Fundrise
Я розпочав своє інвестування у Fundrise у лютому 2018 року з $ 1000 у базовому диверсифікованому плані портфеля. Приблизно через місяць Fundrise пропонував первинне публічне розміщення акцій (IPO), що завжди привертає мою увагу. Але щоб скористатися IPO, мені довелося інвестувати щонайменше 5000 доларів, а це означало перехід до основного плану. Це було так само просто, як додати до моїх початкових інвестицій додаткові 4000 доларів.
Поточний баланс мого рахунку становить приблизно 8 991 долар. З них 6429 доларів - це зростання початкових інвестицій у 5000 доларів. Залишок коштів на рахунку - це моя частина IPO Fundrise.
Зосереджуючись лише на сфері нерухомості, мої інвестиції у розмірі 5000 доларів збільшилися на 1429 доларів всього за три роки.
Ось як це розбивається на річну процентну прибуток:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- З початку року до квітня 2021 року: 1,9%
- Середньорічний прибуток: 8,1%
У мене немає повної розбивки доларів за кожен рік, але ось що я маю, разом із розривом між дивідендами та збільшенням капіталу:
- 2018: Дивіденди, 274 долари; збільшення капіталу, 74 долари США, для загального прибутку 348 доларів США без урахування комісій.
- 2019: Дивіденди, $ 383; збільшення капіталу, 131 долар США; консультаційний внесок, 7,97 дол. США, для чистого загального прибутку 506 дол. США.
- 2020: Дивіденди, 226 доларів США; збільшення капіталу, 234 долари США, загальний прибуток у розмірі 452 доларів США без урахування комісій.
- З початку року до квітня 2021 року: загальний прибуток у розмірі 123 доларів США без урахування комісій.
- Загальний чистий прибуток за всі чотири роки: 1429 доларів
Ось це мені дуже подобається! Вони розбивають, скільки ви заробляєте, а також де ви їх заробляєте. Вони також повідомляють вас про продаж майна. Вся ця інформація доступна на інформаційній панелі Fundrise.
Мої конкретні виділення портфоліо
Я був найбільше зацікавлений у довгостроковому зростанні, тому я інвестував у Growth REIT. Вони також пропонують REIT на Східному узбережжі, Західному узбережжі та Хартленді (Середній Захід).
Але, дивлячись на розподіл на моїй круговій діаграмі, він каже, що я інвестував 36% у фіксований дохід, 15% у Core Plus, 33% у додану вартість (як правило, проекти реконструкції) і 15% у Opportunistic.
Я не тільки завжди знаю, у що я інвестую, але Fundrise навіть дає мені фотографії того, у що я інвестую. Наприклад, один холдинг - це будівельний проект за 5,8 мільйона доларів - університетське місто Мосбі. Це житловий комплекс із 300 одиниць у Шарлотті, Північна Кароліна, і вони оголосили, що його нещодавно завершили.
Інший приклад-нещодавні інвестиції в оренду квартири для однієї сім’ї поблизу Далласа, штат Техас. Це дає вам стратегію, яка є опортуністичною, загальною вартістю 16,5 мільйонів доларів. Інші - проекти в Атланті, Лос -Анджелесі та Остіні, Техас. Вони навіть розкривають деякі інвестиції, розташовані неподалік від мого проживання.
Справа в тому, що я знаю, куди мої гроші завжди вкладаються.
Як порівняти прибутки фонду з іншими інвестиціями?
Тож я маю середньорічну прибутковість від моїх інвестицій у фонд 8,1% всього за трохи більше трьох років. Але чи це хороша віддача?
Все це зосереджено на основному питанні: «Що якби я вклав свої гроші в щось інше? »
Це може включати інші інвестиції в нерухомість, а також акції та крипто.
Це дійсно залежить від того, які у вас інвестиційні цілі, і з чим ви порівнюєте ці прибутки.
Fundrise проти Інші інвестиції в нерухомість
Щоб підвести підсумок, моя трирічна середня рентабельність моїх інвестицій Fundrise склала 8,1%без урахування витрат.
Я не можу зробити достовірне порівняння між іншими платформами краудфандингу нерухомості, оскільки я інвестую лише у Fundrise.
Але ми можемо подивитися на прибутки Fundrise порівняно з тими, що надаються фондами, що торгуються на біржі нерухомості (ETF), які широко доступні на біржах ринку.
Fundrise проти VNQ
Мабуть, найпопулярнішим є Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Це не повне порівняння яблук з яблуками, тому що я розпочав своє інвестування у Fundrise приблизно до кінця першого кварталу 2018 року.
Навіть незважаючи на це, у 2018 році моя чиста прибуток від Fundrise склала 7,4%. Це порівняно з -5,9% для VNQ. Це різниця між цими двома інвестиціями більш ніж на 13%, і я б краще заробив гроші, а потім втратив їх.
У 2019 році моя прибутковість Fundrise склала 9,2%. Рентабельність VNQ склала 28,89%. Незважаючи на те, що я заробив більше 9%, безумовно, боляче, що VNQ становив майже 29%. Принаймні на 2019 рік це був 20-бальний розмах проти Fundrise.
А як щодо 2020 року? Fundrise повернув 7,6% за рік, тоді як VNQ знизився на 4,64%. Це більше 12% на мою користь.
Виступи у 2018 та 2020 роках були безперечно на користь Fundrise. Але якби я почав інвестувати в 2019 році, інвестиції в Vanguard дали б втричі більшу прибуток, ніж я отримав з Fundrise за цей рік.
Це важка різниця для ковтання, і якби це відбувалося на постійній основі, я, звичайно, не був би задоволений Fundrise. У будь -який час інвестиції послідовно поступається конкурентам, це якраз найкращий доказ того, що ви неправильно інвестуєте.
Але Fundrise продемонстрував велику перевагу перед VNQ ...
Фактор узгодженості фонду
Незважаючи на те, що VNQ зробив Fundrise поганим у 2019 році, він легко обігнав Vanguard за два з трьох років.
Коли я робив трирічний розрахунок середньорічної прибутковості від Vanguard, він досяг 6,093%. Це було набагато нижче середнього за 8,1% з Fundrise.
Але з огляду на це, швидкий огляд річної дохідності VNQ за 2021 рік показує позитивну прибутковість у 13,54% до кінця квітня. У порівнянні з 1,9% річною прибутковістю від Fundrise, цілком можливо, що VNQ випереджає, або що прибутки між ними дуже близькі.
Навіть незважаючи на це, той факт, що Fundrise мав три роки поспіль позитивного повернення, також є важливим. Одна з основних проблем будь -якого інвестора - уникнути втрати грошей. Це було б у випадку з інвестиціями Fundrise за останні три роки, тоді як VNQ змінила збитки за два з цих років.
Послідовність має значення при інвестуванні.
Fundrise проти REET
Давайте розглянемо ще один приклад фронту нерухомості, iShares Global REIT ETF (REET).
Це знову ж таки не зовсім порівняння яблук з яблуками. Там, де VNQ є американським ETF, REET приймає інвестиції в нерухомість з усього світу.
Подібно до VNQ, REET знизився у 2018 році на 4,89%. У 2019 році він збільшився на 23,89%, а потім у 2020 році знизився на 10,59%. Я не збираюся розбивати ці цифри з цим, тому що досить легко побачити, що REET погіршив показники як Vanguard, так і Fundrise на середньорічній основі.
Дивлячись на ці два потенційні інвестиції в нерухомість, я не маю жодного сумніву у покупця щодо свого рішення інвестувати у Fundrise. Вона перевершила обидві альтернативи протягом трьох років.
Fundrise проти Фондовий ринок
У 2018 році індекс S&P 500 знизився на 6,24%. У 2019 році він збільшився на 28,88%. А в 2020 році це на 16,26%більше. До квітня 2021 року ми очікуємо неймовірного приросту на 57,9%.
Ну, але це шалені повернення - особливо в розпал глобальної пандемії. І я не знаю, що ми колись знову побачимо такі повернення.
Коли я в середньому виплачую прибуток за індексом S&P 500 за останні три роки і досягає 12,96% на рік. Це майже на 5% на рік більше, ніж мої інвестиції у фонд Fundrise.
(Джерело: YCharts)
Так зрозуміло, що якби я інвестував свої інвестиції у фонд 5000 доларів у S&P 500, я б вийшов уперед. Це певна вартість інвестицій.
Fundrise проти Крипто
Давайте вийдемо за рамки акцій та інших інвестицій у нерухомість і подивимося на Fundrise у порівнянні зі справжніми альтернативними інвестиціями: криптовалюта.
Це теж не довільне порівняння. Я інвестував у криптовалюту з 2018 року разом із інвестиціями у Fundrise.
Ми робимо це просто для задоволення, адже, звичайно, порівняння краудфандингу нерухомості з криптовалютою приблизно настільки далеке від порівняння яблук з яблуками, наскільки це можливо. Але давайте зробимо це все одно!
Ми порівняємо Fundrise з біткойнами. Загальна прибутковість цієї криптовалюти у 2018 році склала -72,6%. Але це відбувається після 2017 року, коли біткойн повернувся 1,318%.
Але протягом наступних двох років ситуація зміниться. У 2019 році біткойн подорожчав на 87,2%, а в 2020 році на 302,8%. Більш того, в перші місяці 2021 року біткойн продовжував розвиватися.
Дивлячись на середньорічну прибутковість біткойнів у 2018, 2019 та 2020 роках, це неймовірні 105%.
На щастя, я був інвестований на фондовому ринку та криптовалюті одночасно з фондовою компанією, тому я не пропустив це. Але тепер у вас є паралельне порівняння ефективності Fundrise у порівнянні як з комерційною нерухомістю, так і з інвестиціями, що не належать до нерухомості, такими як акції та криптовалюта.
Мої думки про Fundrise
У цьому аналізі ми зібрали багато цифр, але я повинен зазначити, що інвестування - це не лише прибуток. Більш важливо, яка ваша мета з вашими грошима? Або конкретніше, на що ви сподіваєтесь використовувати гроші?
Наприклад, якщо ви хочете заощадити гроші, щоб внести початковий внесок за будинок, або вийти на дострокову пенсію, інвестиції в біткойни, які впадуть більш ніж на 72% за перший рік, не допоможуть виконати роботу.
Ще одне, на що я хочу звернути увагу, це те, що прибуток на ринку за останні кілька років був феноменальним, але вони не типові. У якийсь момент відбудеться виправлення, і коли це відбудеться, інвестиції в акції та навіть криптовалюту стануть великим ударом.
Я не намагаюся поширювати приреченість і похмурість і раджу вкладати всі свої гроші в безпечні інвестиції. Але всі ми повинні бути готові до виправлення. Це будуть втрати, які ми бачили як у ETF Vanguard, так і в iShares у 2018 та 2020 роках.
Як зробити Fundrise частиною збалансованого портфеля
Для мене я хочу диверсифікації нерухомості, але я не можу інвестувати в окрему нерухомість. Я не зацікавлений у купівлі, оренді, управлінні та продажу власності, але я хочу, щоб нерухомість диверсифікувалася.
Я вклав гроші в приватний REIT у своїй самореалізована ІРА, але це насамперед для довгострокових інвестицій для мого виходу на пенсію. Це абсолютно пасивні інвестиції, що якраз і робить Fundrise для мене поза межами IRA.
Я використовую “метод інвестування зі штангою”. Це означає, що я маю багато грошей, вкладених у безпечні інвестиції, і невелику суму, вкладену в інвестиції з високим ризиком/високою прибутковістю. Але я не маю багато чого посередині, що в основному і є Fundrise. Тому для мене, незважаючи на прибутки, Fundrise займає певне місце у моєму портфоліо. Це дає мені доступ до ринку комерційної нерухомості, а також регулярні оновлення того, що відбувається у моєму портфоліо.
Значна частина нарощування багатства - це участь у різних інвестиціях, щоб я міг знати, що відбувається з різними класами активів. Це не трапиться, якщо я фактично не інвестую в ці класи активів.
Якщо ви хочете комерційну нерухомість у своєму портфоліо, я рекомендую Fundrise. Це вимагає лише невеликих інвестицій, пропонує безліч варіантів інвестицій, низькі та прозорі комісії, і ви завжди будете знати, що відбувається з вашими грошима.