Нерухомість - це дуже добре зрозумілий, але часто погано реалізований спосіб нарощування багатства. Потрібен лише один епізод телевізійного шоу HGTV, щоб зрозуміти, що для цього не потрібен геній... але навіть генії можуть зіпсувати це поганим виконанням.
Якщо ви інвестор, який купує та утримує, ви, швидше за все, зіпсуєте це, але тоді ви зіткнетеся зі "смертю тисячі паперів" скорочення ». Є технічне обслуговування, ремонт, пошук орендарів, виганяння мертвих битв, телефонні дзвінки сантехніків о 2 годині ночі, прибирання… це
Якщо ви читаєте книгу про інвестування в нерухомість, все це звучить так просто. І це просто. Але це непросто.
Як то кажуть, диявол - це деталі.
Ось чому так багато людей інвестує в інвестиційні фонди нерухомості (REIT). REIT пропонує доступ до нерухомості без будь -якої роботи. Фонд REIT Vanguard стягує з вас лише 0,12% коефіцієнта витрат, і ви отримуєте доступ до різних компаній комерційної нерухомості. Це всього лише 12 доларів на кожні 10 000 доларів!
Що робити, якщо ви не хочете володіти фондом, який інвестує лише у складські приміщення, офісні парки та торгові центри? Донедавна вам не пощастило. Ви можете спробувати знайти синдикат нерухомості у вашому регіоні, але це не без ризиків.
Найкращим варіантом може бути а платформа для інвестицій у краудфандинг нерухомості.
Підсумок кращих сайтів краудфандингу нерухомості
| Сайт | Спеціалізація | Мінімум | Акредитація Вимагається? |
Вчи більше |
|---|---|---|---|---|
| Збір коштів | eREIT (фонд) | $500 | Будь -який інвестор | Вчи більше |
| Розтягнуто | eREIT (фонд) | $5,000 | Будь -який інвестор | Вчи більше |
| AcreTrader | Інвестування з низькою платою в сільськогосподарські угіддя | $ 3 тис.-$ 10 тис | Акредитований інвестор | Вчи більше |
| Кадр | Комерційна РЕ інституціонального рівня | $ 50 тис | Акредитований інвестор | Вчи більше |
| CrowdStreet | Комерційна нерухомість | $ 25 тис.-$ 100 тис | Акредитований інвестор | Вчи більше |
| Урожайність | Численні інвестиційні можливості | $ 1 тис.-$ 5 тис | Будь -який інвестор | Вчи більше |
| Покрівля | Оренда нерухомості для однієї сім'ї під ключ | Змінюється | Будь -який інвестор | Вчи більше |
| RealtyMogul | Комерційна нерухомість безпосередньо або через фонд |
$ 1 тис.-$ 5 тис | Будь -який інвестор | Вчи більше |
| EquityMultiple | Інституційний комерційний нерухомості |
$5,000 | Акредитований інвестор | Вчи більше |
| Перший поверх | Надійний короткостроковий борг, забезпечений заставою | $10 | Будь -який інвестор | Вчи більше |
Зміст
- Fundrise - добре для диверсифікації
- Streitwise - низькі мінімальні інвестиції
- AcreTrader - найкраще для сільськогосподарських угідь
- Cadre-найкраще для нерухомості інституційної якості
- CrowdStreet - найкраще для комерційної нерухомості
- Yieldstreet - Різноманітність об’єктів нерухомості
- Roofstock - Інвестуйте в оренду нерухомості
- RealtyMogul - Доступ до комерційної нерухомості
- EquityMultiple - боргові та власні інвестиції
- Перший поверх-короткостроковий борг з високою врожайністю
- Решта пачки
- Чи варто інвестувати в ці угоди?
Збір коштів - Добре для диверсифікації
Fundrise-одна з найкращих платформ для інвестицій у нерухомість для акредитованих інвесторів, оскільки вони пропонують пакет своїх індивідуальних інвестицій у транспортний засіб, який вони називають eREIT. Будучи акредитованим інвестором, як правило, є одним з найбільших перешкод для інвестування в платформу нерухомості, Fundrise пропонує альтернативу для тих, хто не відповідає цій високій планці.
EREIT дотримуються інвестиційної стратегії, яка міститься в їх пропозиційних документах. Вони схожі на звичайні REIT, за винятком мінімальної - 1000 доларів. На відміну від звичайних REIT, які торгують на відкритому ринку, ними не торгують публічно. Ви можете викуповувати свої акції лише щоквартально. Вони більш ліквідні, ніж синдикати, менш ліквідні, ніж пайові фонди.
Ми маємо повний огляд Fundrise.
Дізнайтеся більше про Fundrise
(Це як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів)
Розтягнуто - Низькі мінімальні інвестиції
Streitwise - це інвестиційний трест у нерухомість, який рекламує 8,4% повернення з низькими мінімальними інвестиціями. Він відкритий для неакредитованих інвесторів.
Структура комісії складає 3% від суми залучення плюс 2% комісії за активи під управлінням. Переглядаючи гонорари інших угод, ви часто побачите, що такі збори супроводжуються сумою підвищення (у вигляді комісій за придбання, фінансування, збори за виконання тощо), а також виплати. Наявність прямих 3% на підвищення та 2% активів під управлінням є набагато чіткішою структурою, ніж інші.
Оскільки це REIT, вони щоквартально розподіляють дивіденди і зобов’язані щорічно розподіляти 90% свого оподатковуваного доходу, щоб підтримувати цю структуру. Ви повинні розраховувати утримувати свої інвестиції в Streitwise на певний період, тому що щокварталу існує блокування на 1 рік та вікно погашення. Ви також маєте можливість реінвестувати дивіденди, якщо ви так вирішите.
Мінімальні інвестиції складають 5000 доларів, і у нас є повний огляд Streitwise тут.
Дізнайтеся більше про Streitwise
(Це як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів)
Чи знаєте ви, що можете інвестувати в сільськогосподарські угіддя?
AcreTrader - це нова платформа нерухомості, яка спеціалізується на сільськогосподарських угіддях. Вони досліджують усі угоди, відбирають менше 5% з них і купують ферми через ТОВ. Ви можете отримувати дохід за рахунок оренди, а також бачити вдячність у самій землі. Ви знали, що 40% сільськогосподарських угідь США орендуються або передаються в оренду?
Мінімальна сума інвестицій зазвичай становить від 3 000 до 10 000 доларів. Це залежить від інвестицій залежно від ціни за акр та загальної вартості ферми.
Вони стягують лише 0,75% вартості ферми як річну плату за управління плюс усі витрати на закриття кожної угоди. Типовий період утримання становить 3-5 років, хоча деякі угоди складають 5-10 років, ви можете продати свої акції на ринку. І ви можете зробити це в самоврядній ІРА!
Це захоплюючий клас активів, який ви не зможете отримати на будь -якій іншій платформі. Прочитайте наш повний огляд Acretrader для отримання більш детальної інформації.
Дізнайтесь більше про AcreTrader
(Це для акредитованих інвесторів)
Якщо ви хочете побачити більше угод із сільськогосподарськими угіддями, це інший стартап FarmTogether. Я знаю про них менше, ніж AcreTrader, але це схожі платформи. Також для акредитованих інвесторів та їх угод зазвичай є мінімум від 10 000 до 50 000 доларів США. Ви отримуєте грошові прибутки щоквартально, на півріччя або на рік. Приєднатися також можна безкоштовно, щоб ви могли зареєструватися, щоб переглянути їх пропозиції. Ми маємо детальний огляд FarmTogether тут.
Кадр -Найкраще для нерухомості інституційної якості
Кадр -це інвестиційна платформа, яка надає вам доступ до інвестицій комерційної нерухомості, які мають "інституційну якість". Що це означає? Це означає, що ви інвестуєте разом з фінансовими установами так, як це не так, як у багатьох інших платформах нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу. Фактично, Cadre спільно інвестує у кожну угоду, в якій вони беруть участь, і це те, що відрізняє їх від інших платформ.
Кадр має два варіанти-їх Фонд прямого доступу та “Домовленість”. Це схоже на інші платформи, які пропонують опцію брадерського фонду та опцію конкретної угоди. Фонд прямого доступу Cadre має мінімум 50 000 доларів США, тоді як для окремих угод мінімальні інвестиції також становлять 50 000 доларів.
Дізнайтеся більше про Cadre
(Це для акредитованих інвесторів)
CrowdStreet - Найкраще для комерційної нерухомості
Crowdstreet спеціалізується на індивідуальних інвестиціях у комерційну нерухомість з різними періодами утримання (поточні інвестиції можливості станом на травень 2021 року становили від 2 років до 9 років) з дуже привабливою цільовою внутрішньою нормою прибутку інвестора (високі підлітки до низьких 20 -х). Це інвестиції у конкретну нерухомість, а не у фонд, який диверсифікує життя, тому ви повинні бути акредитованим інвестором.
Вони уклали майже 500 угод із залученим капіталом близько 2 мільярдів доларів, тому вони були активними з моменту свого заснування у 2014 році. Мінімальні інвестиції зазвичай складають 25 000 доларів, але деякі угоди вимагають щонайменше 100 000 доларів залежно від розміру.
Докладніше про CrowdStreet
(Це для акредитованих інвесторів)
Урожайність - Різноманітність об’єктів нерухомості
Урожайність - це платформа, яка пропонує різноманітні інвестиційні пропозиції, що включає, але не обмежується цим, нерухомість. Ви можете інвестувати у фонд з кількома активами (неакредитовані інвестори), який розповсюджує ваші інвестиції у кількох класах активів, або ви можете вибрати окремі пропозиції - які матимуть власні прибутки та умови.
Фонд класу з кількома активами (фонд призову Yieldstreet, недоступний у Східній та Північній Америці) має мінімум 1000 доларів США, тоді як окремі пропозиції будуть мати мінімальну інвестицію у 5000 доларів. Існує третій варіант-інвестування в короткострокові облігації (3-6 місяців), який має мінімум 1000 доларів США, але доступний лише акредитованим інвесторам.
Зареєструватися безкоштовно Урожайність тож ви можете зареєструватися та подивитися навколо. Або, якщо ви хочете дізнатися ще більше, наш Огляд урожайності вдається до деталей.
Бонусна пропозиція у розмірі 500 доларів США: Протягом обмеженого часу, Урожайність проводить нову рекламну акцію, де ви можете отримати до 500 доларів США, коли відкриєте рахунок і внесете кошти. Ви отримуєте 50 доларів за внесені 1000 доларів аж до 500 доларів бонусу, якщо ви внесете більше 10 000 доларів.
Дізнайтеся більше про Yieldstreet
(Це як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів)
Покрівля - Інвестуйте в оренду нерухомості
Roofstock-це ринок інвестицій у нерухомість, який дозволяє купувати нерухомість для односімейної оренди під ключ лише зі знижкою 20%. Зареєструватися безкоштовно, і ви можете переглядати їх ринок нерухомості на основі різних факторів, таких як ціна за місцезнаходженням, місцезнаходження, щомісячна орендна плата, школи тощо. І якщо ви знайомі з 1031 біржами, вони також покажуть вам, яка нерухомість також підходить для цього.
Ось знімок деяких властивостей, доступних станом на 11 червня 2019 року:
Якщо вам цікаво, чому вони є у списку, це тому, що ви також можете купувати акції у нерухомості (а не купувати її прямо), подібно до того, як ви купуєте акції угод на інших сайтах. Ви можете інвестувати в спеціальні портфелі (по суті, не публічний REIT), щоб інвестувати з певною диверсифікацією. Наприклад, в Сент-Луїсі було одне портфоліо, яке складалося з 6 будинків для однієї сім’ї. Був ще один, який складався з 7 односімейних резиденцій на Середньому Заході.
Якщо ви інвестуєте у будинок, ви є його власником і можете покластися на їх послуги з управління майном (вони не керують ним, вони пов'язують вас з оточуючими в цьому районі), страхування тощо.
Нарешті, дурно це казати, але вони мають 30-денну гарантію повернення грошей. Якщо ви купуєте нерухомість і незадоволені, вони повертають її (технічно, вони безкоштовно розміщують її на своєму ринку та повертають ваші гроші після її продажу).
Ось повний огляд Roofstock. Зареєструватися безкоштовно.
Дізнайтеся більше про Roofstock
(Це як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів)
RealtyMogul - Доступ до комерційної нерухомості
RealtyMogul, запущений у 2013 році, пропонує акредитованим та неакредитованим інвесторам спосіб інвестування в комерційну нерухомість. Акредитовані інвестори можуть інвестувати у конкретні угоди, тоді як неакредитовані інвестори можуть внести вклад у MogulREITs. Вони не займаються з будь -якими житловими угодами та намагайтеся інвестувати у цільові угоди про комерційну нерухомість, до яких середньостатистичний інвестор не матиме доступу до
Тоді як більші REITs зосереджені на великих корпораціях, таких як Simon Property Group (власник/оператор торгового центру) та Public Storage (величезне оператор сховища), RealtyMogul прагне інвестувати в квартирні спільноти, торгові центри та офіси класу А. будівлі.
Мінімальний розмір інвестицій для окремих проектів становить 5000 доларів, але для їх REIT, MogulREIT, ви можете взяти участь лише за 1000 доларів. Ти можеш перегляньте наш повний огляд RealtyMogul щоб дізнатися більше.
Дізнайтесь більше про RealtyMogul
(Це як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів)
Equity Multiple пропонує боргові та пайові інвестиції виключно зосереджується на інституційній комерційній нерухомості. Вони також мають синдиковані позики, і їх підтримує існуюча національна консалтингова компанія з питань нерухомості (Mission Capital), яка допомагає у складанні угод.
Мінімальний розмір - 5 000 доларів США. Структура винагороди розрахована на узгодження їх інтересів з вами, інвестором, та на основі типу інвестицій. Зазвичай для покриття адміністративних витрат стягується 0,5% річної плати плюс 10% прибутку після того, як ви отримаєте всі свої початкові інвестиції назад. У бажаних угодах з акціями та боргами вони також беруть плату за обслуговування у «спред» між процентною ставкою, нарахованою позичальнику, і тим, що виплачується вам. Нарешті, у всіх угодах вони збиратимуть частину загальної залученої суми. Ця структура зборів є типовою, вам потрібно переглянути конкретні умови угоди, щоб дізнатися конкретні цифри в кожному.
Дізнайтеся більше про EquityMultiple
(Це лише для акредитованих інвесторів)
Перший поверх -Короткостроковий високодохідний борг
Перший поверх -це платформа, на якій будь-який тип інвестора, вам не потрібно бути акредитованим, може інвестувати в короткострокову високодохідну заборгованість, забезпечену нерухомістю. Замість того, щоб володіти власним капіталом у власності, ви просто володієте боргом, термін якого може становити 12-18 місяців. Він базується в Атланті і існує з 2013 року.
Якщо ви знайомі з платформами однорангового кредитування, такими як LendingClub, це схоже на те, що ви можете інвестувати в позики всього за 10 доларів. На відміну від платформ однорангового кредитування, які є незабезпеченими нотами, ці кредити забезпечуються самими об’єктами нерухомості, і типове співвідношення позики та вартості становить 40-70%.
Ось наше повний огляд Groundfloor щоб отримати більш детальну інформацію.
Дізнайтесь більше про партер
(Це як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів)
Решта пачки
У міру того, як з’являється все більше сайтів, я продовжую розглядати їх та їх відмінність.
Цей список - це компанії чи сайти, на які я не уважно дивився, але з тих пір, як почув про них, я хотів переконатися, що ви теж це зробили. Надішліть мені електронного листа, якщо ви хочете, щоб я детальніше ознайомився з будь -яким із них:
- Мережа Prodigy - Маючи мінімум 50 000 доларів США та зосередженість на інвестиціях у Манхеттені, вони зосереджені та мають більш персоналізовану привабливість для обслуговування. (Це лише для акредитованих інвесторів)
- Патч землі -Ринок однорангового кредитування нерухомості для акредитованих інвесторів, подібний до PeerStreet, з мінімумом 5000 доларів США. Вони прагнуть співпрацювати з забудовниками нерухомості, які вдосконалюють існуючі проекти нерухомості. (Це лише для акредитованих інвесторів)
- LendingHome -Ринок у Сан-Франциско з 12-місячними кредитами для позичальників з однозначною нерухомістю. Власність є реабілітаційними проектами та досить консервативною (середній LTV 62%, згідно з інтерв'ю New York Times). Мінімум 5000 доларів. (Це лише для акредитованих інвесторів)
- Невелика зміна - Вони інвестують у проекти комерційної та житлової нерухомості на основі своїх «показників змін», таких як мобільність (прохідність, здатність їздити на велосипеді), стійкість (зелене будівництво, адаптивне повторне використання) та економічна життєздатність (створення робочих місць, доступне житло). Існують мінімуми для кожного проекту, і вони мають варіанти як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів.
- Фонд, що фліп - Повернутися до перевірених позик на житлову нерухомість (позики у твердих грошах) з кроком 5000 доларів США, і вони здійснюють попереднє фінансування угод. Ви можете побачити їх відкриті угоди, не створюючи облікового запису. (Це лише для акредитованих інвесторів)
- ArborCrowd - За підтримки родини компаній Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC) ви отримуєте доступ до великих можливостей комерційного інвестування. Нещодавня угода на суму 12,7 млн доларів за багатоквартирну нерухомість в Алабамі прогнозувала IRR 16-18% за період 3-5 років. Угоди, як правило, є більшою стороною, а мінімальна сума інвестицій становить 25 000 доларів. (Це лише для акредитованих інвесторів)
- AlphaFlow - Вони створюють портфель кредитів на нерухомість із боргових пропозицій інших компаній у цьому списку, таких як PeerStreet, для оптимізації ризику та прибутку. Вони також перебалансують та скорегують фонд у міру необхідності, ви можете вилучати або реінвестувати щомісячний прибуток. Мінімум 10 000 доларів. (Це лише для акредитованих інвесторів)
- Фонд проживання пенсіонерів -Фонд для людей похилого віку-це платформа, яка спеціалізується на житлі для людей похилого віку, і вони прогнозують норми прибутку в діапазоні 13% -21%. Вони фінансують та розвивають нові житлові громади для людей похилого віку, але не пропонують надто багато деталей. Я ділюся цим, тому що це хороший приклад спеціалізації, але я не знаю багато іншого про них.
Чи варто інвестувати в ці угоди?
Що робити, якщо ви не впевнені в цих нових платформах? Чи є вони хорошим варіантом?
Ми наздогнали Професор Ральф Лім, Доцент кафедри фінансів та економіки в коледжі бізнесу Джека Уелча при Університеті Святого Серця. Ми поставили йому кілька запитань, і він був достатньо люб'язним, щоб дати деяку інформацію:
Що стосується інвестицій, то яка частина портфеля повинна включати нерухомість?Я пропоную від 10% до 15% портфеля інвестувати в інвестиції, пов'язані з нерухомістю. Це передбачає інвестора із середньою толерантністю до ризику. Ті, хто має толерантність до низького ризику (наприклад, дуже консервативні інвестори), ймовірно, не повинні мати нічого у нерухомості.
Чи вірите ви, що цей новий клас інвестування у нерухомість - це те, що люди мають прагнути? Чому або чому ні?
Новий варіант інвестування в облігації, забезпечені нерухомістю, виглядає дещо більш консервативним варіантом включення нерухомості до свого портфеля. Зазвичай банкноти, забезпечені нерухомістю, мають пріоритет перед власниками пайової нерухомості. Це схоже на концепцію пріоритету боргу над власним капіталом.
Отже, у цьому випадку, здається, інвестор утримує борг, підкріплений базовою нерухомістю. Інвестор не займає позиції власності на нерухомість. Однак перед тим, як взяти на себе цей варіант, інвестори повинні уважно ознайомитися з проспектом або циркуляром пропозицій.
Як ці нові варіанти порівнюються з існуючими варіантами інвестування?
Замість того, щоб займати позику власного капіталу в нерухомості, цей новий варіант пропонує інвестору можливість інвестувати у частину боргу. Ризик менший, ніж володіння акціями, але також і потенціал прибутку. Інвестування в борг зазвичай обмежує інвестора до процентних доходів та повернення основної суми.
Як правило, боргові інвестори не беруть участі у потенційному збільшенні власного капіталу через будь -яке зростання вартості нерухомості. Звичайно, будь ласка, прочитайте проспект або циркуляр з пропозиціями.
На сайтах нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу, існує безліч різних варіантів інвестицій. Деякі з них - це борг, як згадував професор Лім, а інші - власний капітал. Деякі з них є поєднанням обох, тому завжди важливо переглянути проспект або запропонувати циркуляр, щоб знати, у що ви інвестуєте.
Який ваш досвід роботи з сайтами для інвестування нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу?