Мене завжди захоплювала ідея володіти нерухомістю за межами нашого основного місця проживання. Більшість людей натрапляє на це, коли вони переїжджають з одного будинку в інший, здаючи свій перший будинок в оренду, щоб отримати додатковий дохід.
Коли ми переїхали, я зробив деякі дослідження, і хоча було можливо створити невеликий грошовий потік з нашого будинку, я не хотів бути орендодавцем, і ми продали наш перший будинок.
Нерухомість завжди залишалася у мене в пам’яті, і тому, коли було поширення краудфандингові сайти для інвестування нерухомості (наприклад, сайти однорангового кредитування, але для інвестування у нерухомість), я подумав, що це може стати ідеальним транспортним засобом.
Першу, яку я вирішив перевірити, - це компанія під назвою RealtyShares.
Що таке RealtyShares?
RealtyShares - це інвестиційна платформа для краудфандингу нерухомості, заснована генеральним директором Nav Athwal у квітні 2013 року. Він пройшов шість раундів пайового фінансування та загалом залучив 35,7 млн доларів венчурного фінансування, причому останній раунд - угода про фінансування боргу у вересні 2016 року, згідно Crunchbase.
Атвал був адвокатом з нерухомості в Сан -Франциско і представляв інституційних клієнтів, таких як REIT та розробники. Він використав свій досвід на цій арені для створення RealtyShares, оскільки хотів познайомити людей з ідеєю інвестування у нерухомість.
RealtyShares дозволяє вам інвестувати в можливості нерухомості, як комерційної, так і житлової, що мінімум складає 1000 доларів США за кожну інвестицію та максимальний річний внесок у розмірі 2%. За інвестиції в акціонерний капітал та привілейовані інвестиції плата наближається до 1%. Щодо боргових інвестицій, RealtyShares бере плату за обслуговування у вигляді спред -процентної ставки (різниця в тому, що платять інвестори проти що платять позичальники). Плата за транзакцію не стягується.
Реєстрація в RealtyShares
Реєстрація займає всього кілька хвилин. Процес передбачає створення логіну та необов’язкове зв’язування банківського рахунку. Ви можете пропустити зв’язування банківського рахунку на початку (що я і зробив, тому що я хотів подивитися, що всередині, перш ніж викопати свої банківські реквізити).
Після того, як ви зареєструєтесь, настає 30-денний "період охолодження", рекомендований Комісією з цінних паперів та бірж (SEC). Ви можете пройти його, заповнивши профіль інвестора та запланувавши дзвінок з їх командою.
Профіль інвестора задає деякі досить стандартні питання опитування інвесторів, такі як чиста вартість, дохід, чи працюєте ви у фінансових службах галузі, а також кілька інших, наприклад, чи ви чи хтось із вашої родини зараз чи раніше був старшим військовим, урядовим чи політичним працівником офіційний. Це займає близько десяти хвилин.
Після завершення ви можете запланувати дзвінок (це 20-хвилинні блоки), щоб вийти з періоду охолодження.
Кілька варіантів інвестування в нерухомість
Розмовляючий дзвінок був переважно інформаційним, людина, з якою я спілкувався, розповіла мені, що вони роблять. Це було захоплююче, і ось що я дізнався про їх три різні, хоча загалом класифіковані види інвестицій.
Короткий термін, старший борг: Це угоди з цільовою 8-10% прибутковістю за 12-місячну старшу боргову ноту з мінімальними від 1000 до 5000 доларів.
Вони поділяються на два види:
- Односімейні будинки, наприклад, перевертання нерухомості - Ви займаєте ці будинки на першій позиції, і ви звертаєтесь до вимог щодо виплати майна.
- Комерційний борг фінансує будівництво франшизи-вони робили це лише 3-4 місяців (і вони зробили лише кілька), але вони фінансують будівництво єдиної вільної франшизи Місцезнаходження. У цих місцях вже є франчайзі, які уклали договір потрійної нетто-оренди.
Середньострокові, переважні угоди з акціями: Вони тривають 2-3 роки, і ви зазвичай перебуваєте на 2-й позиції (за боргом) з цільовою рентабельністю 12-14%. Зазвичай вони беруть участь у багатоквартирних житлових проектах, іноді надають більші кредити ($ 1–3 млн) інвесторам у нерухомість, які прагнуть збільшити масштаб. Мінімальна сума на них наближається до 10 000 - 15 000 доларів.
Довгострокові угоди спільного підприємства: Це угоди на 3-5 років, де ви берете право власності на розробників і націлюєтесь на 16-20% IRR. На них ви будете отримувати щоквартальні виплати (іноді на основі операційного прибутку), а також брати участь у нарахуванні курсу під час продажу майна.
Це лише види угод, які вони бачили на платформі (станом на січень 2017 року). Найцікавіше, що ви можете побачити всі їхні інвестиції (яких було понад 500).
Перегляд реальних інвестиційних можливостей
Після того, як я зареєструвався і існував період охолодження, я поглянув і побачив, що є кілька відкритих інвестицій. Ви не можете інвестувати у будь-які угоди, що відкрилися до виходу з періоду охолодження (це примітка під кожною інформацією), але ви все одно можете озирнутися. Ви також можете переглянути закриті пропозиції, що завжди цікаво.
Я заглянув у першу перераховану боргову угоду, купюру в розмірі 1,65 млн доларів США за 12 місяців, яка сплачувала 10% відсотків з мінімумом у 10 000 доларів. Мітка "попередньо фінансовані" вказує на те, що RealtyShares вже фінансувала її, тому тепер вони заповнюють її грошима інвесторів.
Інформація, включена до цієї інвестиції, є відносно легкою. Я підозрюю, що це тому, що це досить проста операція з боргом. Інші угоди можуть мати більше інформації (наприклад, переважні угоди з акціями) частково, оскільки вони несуть більший ризик. Якщо ви займаєтесь спільним підприємством, вам потрібно знати, з ким ви лягаєте в ліжко.
Повертаючись до цієї угоди, вони дають вам деякі основні речі - уявлення про мету, результати діяльності та кредитний рейтинг позичальника, а також про кількість кредитного плеча. Також є додаткові "Документи", в цьому випадку проводиться оцінка майна плюс рекорди позичальника з RealtyShares.
Це не так сильно відрізняється від того, що ви побачите на сайті однорангового кредитування, хоча і з різними деталями (наприклад, майном).
Надану інформацію слід розглядати лише як початок. Ви повинні виконати домашнє завдання. Хоча RealtyShares перевіряє ці угоди та повідомляє, що для них потрібна лише частина запропонованих пропозицій, ви не можете бути інвестором, не зробивши додаткових досліджень, коли вкладаєте гроші в роботу.
Ви можете знайти величезну кількість інформації в Інтернеті, працюючи строго за адресою, і я рекомендую вам у будь -якій угоді почати відкопувати цю інформацію.
Плата: У цій конкретній угоді інвестор, здається, не сплачує жодних зборів. Позичальник сплачує 25 доларів США за залучені 1000 доларів США (зазначено у пакеті для інвесторів). Крім того, процентна ставка за позикою становить 11% для позичальника і 10% виплачується інвестору (зазначено у списку нот).
Якщо ви розглядаєте це як приватне місце розташування, це дуже схоже на те, як вони структуровані за плату. Я зробив декілька з них, і ці цифри відповідають ризику.
Як податки працюють для інвестицій
За кожну інвестицію ви отримаєте Форму 1065 Графік К-1 наприкінці року. K-1-це форма, яка використовується для звітності про доходи, відрахування, кредити та інші важливі деталі партнерства. Це те, що ви укладаєте під час інвестування.
Це не складне твердження для розуміння, і таке, що ваш податковий інспектор або податкове програмне забезпечення зможе впоратися без труднощів.
Чи це хороша інвестиція?
Я інвестував у невелику групу односімейних будинків, я інвестував у REITs, і я позичав гроші на угоди з нерухомістю людям, яким я довіряв (позики на тверді гроші). Мій досвід із прямою власністю (хоч у синдикаті з людьми, яким я довіряв) був неоднозначним просто велика мінливість у володінні нерухомістю в одному географічному регіоні... плюс орендодавці - це не пікнік.
Мій досвід позики на тверді гроші був чудовим, але ви знову позичаєте гроші фізичній особі. Я зробив лише одне з них, я довіряю людині, якій я позичив гроші (а він нічого не зробив, окрім як вчасно заплатив!), Але цілі «яйця в одному кошику» - це просто небезпечний спосіб ведення бізнесу. (і мені пощастило!)
Це залишає REITs. Коли ви можете придбати Індексний фонд Vanguard REIT (VGSLX) при мінімумі 3000 доларів має бути вагома причина поїхати в інше місце.
Але є - багато REIT не вкладаються у власність стільки, скільки вони інвестують у компанії з нерухомості. Найбільші холдинги VGSLX - це позиції у власних капіталах груп комерційної власності та компаній з зберігання. Це нерухомість у тому сенсі, що ви купуєте компанії з великими фондами нерухомості, але не безпосередньо у сфері нерухомості.
Промо -код RealtyShares у розмірі 100 доларів США
Протягом обмеженого часу зареєструйтесь та використовуйте промокод Партнер100 щоб отримати бонус у розмірі 100 доларів США під час першого інвестування.
100 доларів США з’являться на вашому зв’язаному банківському рахунку протягом 30 днів після обробки ваших інвестицій.
Нижня лінія
Я думаю, що це дуже круто - купувати вітрини, і я міг би трохи скуштувати, щоб побачити, як це (це трохи схоже на подряпання мого дивідендний інвестиційний свербіж).
Якщо вам цікаво, ви можете зареєструватися, щоб дізнатися більше про них.