Bu sürpriz değil; Şu anda Emlak piyasasında çok sayıda haciz var.
Bu evlerin büyük indirimlerle satın alınabilmesi de şaşırtıcı değil.
Aslında, haciz, bence, Gayrimenkul yatırımında en sıcak şeydir.
Piyasa bunlarla dolu ve bankalar piyasayı daha da fazla boğmamak için binlerce kişiyi geride tutuyor. Çoğunuzun bildiği gibi, bankalar Emlak işinde değil. Borç verme işiyle uğraşıyorlar.
Bir banka haciz aldığında, banka defterlerinde toksik bir varlıktır. Şimdi, tarihteki herhangi bir zamandan daha fazla, bankalar bu zehirli varlıkları kuruşlar karşılığında dolara atıyor.
Günlük işinizden ayrılmadan ve haciz alıp satarak zengin olmaya karar vermeden önce şunu bilin:
Haciz kelimesi birkaç farklı anlama gelir ve birkaç farklı aşamaya sahiptir. Bir evin hacizin hangi aşamasında olduğuna bağlı olarak, alacağınız risk miktarına bağlı olacaktır. Hacizin farklı aşamalarına ve her aşamada satın almanın olumlu ve olumsuz yönlerine bakalım.
Daha fazla okumadan önce, her devletin Hacizleri farklı şekilde ele aldığını anlayın. Aşağıda verdiğim zaman çizelgeleri ve örnekler, yaşadığınız yer için mutlaka standart olmayacaktır.
Ön Haciz
Haciz sürecinin ilk aşaması, Haciz Öncesi olarak bilinir. Bu, ipoteğe sahip olan kişinin ödemelerinde geride kaldığı anlamına gelir. Bankaya bağlı olarak, ödemeler 3-12 ay arasında olabilir. Evet, bazı bankalar 12 ay boyunca Ön Haciz dönemini başlatmıyor!
Bu aşamada, ev sahibi hala evde yaşıyor. Kredilerine faiz ve cezalar tahakkuk ediyor, ancak gerçekte olan tek şey, kredi puanları (hızlı bir şekilde) düşüyor ve postada çok sayıda mektup alıyorlar. banka. Banka, ev sahibiyle bir şeyler yapmaya ve kendilerini haciz sürecinin çok yüksek maliyetinden kurtarmaya çalıştıkları için henüz tam bir haciz kararı vermedi.
Haciz sürecinin bu aşamasında satın almanın olumlu yanı, açıkça motive olmuş bir satıcınızın olmasıdır. Durumlarına bağlı olarak, hacizden kaçınmak ve kredilerinden tasarruf etmek için evlerini çok ucuza satmaya istekli olabilirler.
Olumsuz tarafı, evde çok fazla hakkaniyete sahip olmayabilirler ve bu nedenle motivasyonları bir faktör olmayabilir. Satıcının borçlu olduğu değerdeyken (veya bu piyasadaki birçok mülkte olduğu gibi ev satıcının borcu kadar değilken) bir ev satın almak yatırımcıya fayda sağlamaz.
Motivasyon arıyorsunuz ama öz sermaye üzerinden alışveriş yapıyorsunuz.
Yatırım stratejisine fazla girmeden, bazı durumlarda gecikmiş ödemeleri tamamlamanın ve yaratıcı finansmanla ev satın almanın faydalı olabileceğini bilin. Bunu bu yazıda tartışmayacağız, ancak bunun uygun bir seçenek olduğunu ve gelecekteki yazılarda tartışacağımız bir seçenek olduğunu biliyoruz.
Kısa Satış
Haciz sürecindeki bir sonraki aşama, evi Kısa Satışla satın alabileceğiniz zamandır. Kısa Satış, bankanın ev için şu anda mülkte borçlu olduğundan daha azını almaya istekli olduğu zamandır. Bir evin haciz öncesi statüsünden bankanın açığa satış yapmak istemesine geçmesi için belirli bir süre yoktur.
Banka Açığa Satış yapmaya karar verdiğinde, temelde şu sonuca varmıştır: Mevcut ev sahibi, geri ödemelerini yapamayacak ve devam edemeyecek. ipotek. Bir bankanın açığa satış yapmayı kabul etmesinin tek nedeni, gecikmiş ipotek üzerine haciz için uzun süreçten ve yüksek maliyetten vazgeçmesidir.
Hacizin bu aşamasında satın almak için birkaç olumlu ve çok sayıda olumsuz vardır. Bazı yatırımcılar bu aşamada satın almayı severler, ancak göreceğiniz gibi bu çok iş, çok fazla zaman alır ve nadiren bir anlaşma yapar.
Kısa bir satış olarak ev almanın olumlu yanı şudur, çok yüksek bir indirim alabilirsiniz…. Bununla ilgili!
Negatifler şunlardır: Mevcut ev sahibi, bir çok satış göndererek Kısa Satış için başvurmak zorundadır. temel olarak bankayı artık ödeme yapacak durumda olmadıklarına ikna eden finansal bilgiler. ipotek.
Bu sonsuza kadar sürer!
Ev, Açığa Satış için onaylandıktan sonra, mevcut mal sahibi fiyatınızı kabul etmeli ve ardından onay için bankaya göndermelidir. Bu süreç de sonsuza kadar sürer (birkaç ay). Kısa bir satışın tamamlanması 6-9 ay sürebilir ve bir yıldan fazla sürdüğü vakalar gördüm.
İşte açığa satışın korkutucu gerçeği, belki de sonuna kadar ve aylardır üzerinde çalıştığınız anlaşmanın gerçekleşeceğini düşünüyorsunuz ve BOOM, banka bunu reddediyor. Açığa Satışta kazanılacak para var, ancak kesinlikle yatırım işinizi temel alacak bir yöntem değil.
Müzayedeye Gitmek
Haciz sürecinin üçüncü aşaması, mülkün adliye merdivenlerinde açık artırmaya çıkarıldığı zamandır. Bu, satın almak için en tehlikeli zamandır ve yalnızca deneyimli yatırımcılar adliye müzayedesinde satın almaya çalışmalıdır!
Bu aşamada banka haciz sürecinin yasallıklarından geçmiştir ve ev açık artırmaya çıkar. Banka, mülkün en azından borcu kadar teklif vermesi için bir temsilci gönderecek ve bunun üzerinde ödeme yapmak isteyen herkes evi satın alabilir.
Bunun olumlu yönleri, eğer evde bir ton eşitlik varsa, iyi bir anlaşma yapma şansınız olabilir. İşte olumsuzluklar. Birey çoğu zaman bu aşamada hala evde olabilir! Satın alsanız bile, ayrılırken çöpe atabilirler. Bu nedenle, evdeki onarımlarınızın ne olacağını hesaplamanın bir yolu yoktur.
Ayrıca, bu aşamada, banka mülkün üzerindeki tüm hacizleri mutlaka kaldırmaz. Evi satın alabilir ve bir mekanik haciz, şehirden bir haciz veya şimdi size miras kalan çeşitli diğer hacizler olduğunu keşfedebilirsiniz.
Ayrıca, her eyalette, müzayede satışından sonra önceki ev sahibinin ipoteği ve tüm ücretleri yakalaması için bir itfa süresi vardır.
Verilmiş, bu ÇOK olası değil, ancak dikkate alınması gereken bir şey. Ayrıca, adliye merdivenlerinde, alıcının kalan bakiyeyi bulmak için çok küçük bir pencere ile depozito olarak büyük miktarda para yatırması gerekmektedir.
Nakit alıcı değilseniz, bu mülkleri satın almakta çok zorlanacaksınız. Yine adliye müzayedesinde ev alarak kazanılacak para var ama çok tehlikeli. mülkü satın aldıktan sonra keşfedebileceğiniz ve mülkün finansal görünümünü tamamen değiştiren birkaç şey vardır. anlaştık mı.
“Alıcı dikkat et” ibaresi uygunsa, adliye merdivenlerinde alışveriş yaparken!
REO…Hızlı vagon mu? pek değil
Haciz sürecinin son aşaması benim favorim. Bu, evin bir “REO” haline geldiği noktadır. Adliye adımlarında bir müzayede yapıldığında yer ve kimse bankanın teklifinden daha fazla teklif vermezse, mülk bankaya geri döner ve REO olur. veya "Sahip olunan gayrimenkul" Emlak.
Bu noktada, banka bir süredir bu zehirli varlıkla uğraşıyor, para gelmiyor ve sadece para çıkıyor! Bu mülkleri satmak için neden son derece motive olduklarını anlamak için bankanın maliyetlerini anlamalısınız.
Daha önce de belirtildiği gibi, bankanın bu sorunlu varlığı uzun süredir defterlerinde tutmaktadır. Avukatlık ücretleri, mülklerin korunması, sigorta vb. için para harcadılar. Çoğu büyük bankada bu sorunlu varlıklardan binlerce var ve bunlara kayıt dışı ihtiyaçları var.
Bu aşamada satın almanın olumlu yönleri çoktur. İlk olarak, mülk bir kez REO olduğunda, banka mülkü sattığında, temiz bir tapu teslim etmeleri ve tüm hacizleri kaldırmaları gerekir. Bu nedenle, evi satın aldıktan sonra herhangi bir sürprizle karşılaşmazsınız.
Ayrıca bu aşamada evde kimse oturmayacaktır. Banka, önceki sahiplerin kredilerini geri alma şansları olmadan mülkü boşalttığını gördü. Bu aşamada satın almanın olumsuz tarafı, önceki sahiplerin genellikle evi kötü durumda bırakmalarıdır. Nasıl baktığınıza bağlı olarak, bu hiç de olumsuz olmayabilir. Bir mülk ne kadar kötü durumdaysa, indirim o kadar iyi olur. Onarım tahmininde iyi olduğunuzda, bu sadece teklifinize girecek bir faktördür.
Bu sizi şaşırtabilir, ancak yatırımcılar olarak konu çek almak olduğunda evin pek önemi yoktur.
Bir yatırım yapmaya karar verirken mülkün durumunun hiçbir rol oynamadığını söylemiyorum, ancak evin durumu ana faktör değil.
Demek istediğim, kedi çişi gibi kokan veya kötü durumda olan evlerden uzaklaşmayın, orada para var! Piyasadaki mevcut evlerin çoğu, durumları nedeniyle bir banka aracılığıyla finanse edilemeyecektir. Bu sadece siz, yatırımcı için bir bonus görevi görür!
Bu yazı itibariyle, Fannie Mae, Freddie Mac ve FHA (Federal Konut İdaresi) tek başına yaklaşık 250.000 REO evine sahiptir. Bir yatırımcı olarak, haciz piyasası da kesinlikle dikkat etmeniz gereken bir şeydir.
Hacizin çeşitli aşamaları olmasına ve her aşamanın farklı miktarda risk taşımasına rağmen, her aşama aynı zamanda büyük miktarda servet yaratma fırsatı da verir. Gayrimenkulde para kazanmaya çalışırken odaklanmak için birkaç yol olsa da, bu piyasada çok azı banka sıkıntılı REO'lardan öz sermayeyi kullanma gücüne yaklaşıyor.
Eğitimine odaklan ve haciz sürecini öğren, sonra git biraz para kazan!
Gayrimenkul ile nasıl para kazanılacağı hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz?
Bilgiler çıkar çıkmaz size ulaşması için ücretsiz bültenimize kaydolun.