Ters ipotekler, faktörlerin bir araya gelmesi nedeniyle son birkaç yılda popülerlik kazanmaktadır. Artan mülk değerlerine ve daha yüksek yaşam maliyetlerine ek olarak, sabit gelirli milyonlarca yaşlı, evlerinde kalmayı arzu ediyor.
Düzinelerce borç veren, genellikle televizyonda, radyoda ve çevrimiçi olarak reklamı yapılan ters ipotek programlarına katılır. Ancak ters ipotek nedir, ters ipotek nasıl çalışır ve ters ipotek sizin için doğru mu?
İçindekiler
- Ters İpotek Nedir ve Nasıl Çalışır?
- Borçlu Gereksinimleri
- Mülk Gereksinimleri
- Yaş Gereksinimleri
- Gelir Dağılımı
- Ters Mortgage Avantajları
- Ters İpotekler Aylık Anapara ve Faiz Ödemenizi Ortadan Kaldırır
- Ters İpotekler Ekstra Nakit veya Ek Gelir Sağlayabilir
- Ters Mortgage Sermayesinden Çekilme İşlemlerinde Vergi Sonucu Yoktur
- Evinizde Kalmanın En İyi Yolu Olabilir
- Değeri Düşerse Evinizi Kaybetmezsiniz
- Ters Mortgage Dezavantajları
- Ev Sermayenizde Azalma
- Kredi Tutarı Evinizin Özsermayesiyle Sınırlıdır
- Ters İpoteklerin Kapanış Maliyetleri Yüksektir
- Hâlâ Emlak Vergisi, Sigorta Onarımı ve Bakım Ödemelisiniz
- Tersine Mortgage'ların Yaş Gereksinimi Vardır
- Tersine Mortgage Almalı mıyım?
Ters İpotek Nedir ve Nasıl Çalışır?
Ters ipotek, Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sunulan özel bir programdır. Ters ipotek için teknik terim Ev Sermayesi Dönüşüm Mortgageleri veya kısaca HECM'ler. Yaşlı ev sahiplerinin, karşılık gelen bir aylık ödeme oluşturmadan evlerindeki öz sermayeye erişmelerine yardımcı olmak için tasarlanmıştır.
"Ters" terimi, ödemenin kendisiyle ilgilidir. Borçlu, kredi için aylık ödemeler yapmak yerine, borç verenden aylık ödemeler alabilir. Bu, yaşlı ev sahiplerinin geleneksel bir ipotek ve geri ödeme koşullarını üstlenmeden evlerindeki öz sermayeye erişmelerini sağlar.
Borçlu Gereksinimleri
Ters ipoteğe hak kazanmak için belirli şartları karşılamanız gerekir. çok özel program gereksinimleri:
En az 62 yaşında olmalısınız.
Ters ipoteğin güvence altına alınacağı ev, asıl ikametgahınız olarak sahibi tarafından işgal edilecektir.
Evde önemli bir hakkaniyete sahip olmalısınız; Ne kadar çok öz sermayeniz varsa, o kadar fazla nakite erişebileceksiniz.
Federal hükümete borçlu olunan herhangi bir borçta suçlu olamazsınız.
Krediyi aldıktan sonra, emlak vergileri, sigorta, kamu hizmetleri, onarım ve bakım için ödemeleri tam olarak yönetebilmelisiniz.
FHA onaylı bir danışmandan bir tüketici bilgilendirme oturumuna katılmanız istenecektir.
Mülk Gereksinimleri
Mülk, 1-4 aile müstakil ev veya FHA onaylı kat mülkiyeti veya imal edilmiş bir ev olmalıdır. Azami kredi tutarları kuruluş tarafından belirlenir ve güncellenir. Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA). 2021 için maksimum değer 548.250$ ile 822.375$ arasında değişebilir. Kesin miktar, evin bulunduğu ilçeye ve içerdiği yaşam birimlerinin sayısına bağlı olacaktır.
Ancak tam olarak ne kadar borç alabileceğiniz, aynı zamanda evinizde sahip olduğunuz öz sermaye ve başvuru sırasındaki yaşınıza da bağlı olacaktır.
Öz sermayeniz, evin takdir edilen değerinden, ona karşı mevcut herhangi bir borcun düşülmesiyle belirlenir.
Yaş Gereksinimleri
FHA, kredi tutarları için yaşa bağlı belirli öz sermaye yüzdelerini yayınlamaz. Ancak ne kadar yaşlıysanız, evden erişebileceğiniz öz sermaye yüzdesi o kadar yüksek olur. Örneğin, 62 yaşında evinizdeki öz sermayenin %50'sine erişebilirsiniz ve 80 yaşında veya üzerindeyseniz %80'e kadar kullanılabilir.
Gelir Dağılımı
Ters ipotek için onaylandıktan sonra, gerektiğinde erişebileceğiniz bir kredi limiti oluşturma veya aylık düzenli aylık ödemeler alma seçeneğiniz olacaktır.
Aylık ödemeler, belirli bir süre için veya eşit aylık ödemeler şeklinde olabilir. En az bir borçlu, evde asıl ikametgah olarak yaşamaya devam etmelidir.
Ters Mortgage Avantajları
Ters İpotekler Aylık Anapara ve Faiz Ödemenizi Ortadan Kaldırır
Bir kez daha, bu bir ters ipotek temel kavramıdır. Borç alan, borç verene aylık ödemeler yapmak yerine, belirli bir süre için aylık ödemeler (veya eve karşı bir kredi limitine erişim) alır.
Evinizin bakımı ve bakımıyla ilgili diğer masrafları ödemekten yine siz sorumlu olacaksınız. Ancak, geleneksel bir yeniden finansman yaptıysanız, borç verene aylık anapara ve faiz ödemekten sorumlu olmayacaksınız.
Halihazırda mevcut ilk ipoteğiniz üzerinde anapara ve faiz ödemeleriniz varsa, geri almak Ters ipotek tutarı mevcut borcunuzun bakiyesini aşarsa, ipotek bu ödemeyi ortadan kaldırabilir. ipotek.
Ters İpotekler Ekstra Nakit veya Ek Gelir Sağlayabilir
Kıdemli ev sahiplerinin ters ipotek seçmesinin başlıca nedenlerinden biri, mülkteki öz sermayeye erişmektir. Geleneksel ipotek yeniden finansmanı, yeni ve daha yüksek bir aylık ödeme yaratma dezavantajına sahiptir. Ters ipotek ile durum böyle olmayacak.
Kredinin gelirlerine bir öz sermaye kredi limiti aracılığıyla erişebilir ve ihtiyaç duyduğunuzda hazır ve kullanılabilir fonlara sahip olabilirsiniz.
Alternatif olarak, gelirleri aylık ödemeler şeklinde almayı da seçebilirsiniz. Bu sayede evinizden ek bir gelir akışı yaratmış olursunuz.
Bu ek gelir akışı, genellikle yaşlıların, aylık gelir yaşam giderlerini tam olarak karşılamasa bile evlerinde yaşamaya devam etmelerini sağlar.
Ters Mortgage Sermayesinden Çekilme İşlemlerinde Vergi Sonucu Yoktur
Ters ipotekten elde edilen nakit, vergiden muaf bir gelir kaynağı olabilir. Kredi gelirleri konut sermayesinin bir avansı olduğundan, gelir olarak kabul edilmezler ve bu nedenle vergiye tabi değildirler.
Bu, gelir elde etmek veya nakit paraya erişmek için diğer stratejilerden farklıdır. Örneğin, vergiye tabi bir hesapta tutulan hisse senetlerini satarsanız, herhangi bir sermaye kazancı üzerinden vergi ödemeniz gerekir.
Benzer şekilde, vergi korumalı bir emeklilik planından dağıtımlar alırsanız, bu dağıtımlar normal gelir olarak vergilendirilebilir. Büyük bir meblağ çekmek sizi daha yüksek bir vergi matrahına bile sokabilir.
Bir ters ipotek, gelirlerin vergilerle azaltılmasına gerek kalmadan aynı parayı sağlar.
Evinizde Kalmanın En İyi Yolu Olabilir
Birçok yaşlı gibi sabit bir geliriniz varsa, yaşam maliyetini karşılamıyor olabilir. Ters ipotekten elde edilen ek gelir, sabit bir gelirle bile evinizde kalmanıza izin verebilir.
Değeri Düşerse Evinizi Kaybetmezsiniz
Ters ipotek ile, mülkün değeri ipotek bakiyesinin altına düşerse evinizi kaybetme tehdidi yoktur. Hayatının geri kalanında evde yaşamaya devam edebilirsin.
Borç veren de sizi krediyi erken ödemeye zorlayamaz.
Mevcut bir ters ipoteği yeniden finanse etmeniz bile mümkün olabilir. Mülkün değeri önemli ölçüde artarsa, evde daha yüksek bir öz sermaye yüzdesine erişebilirsiniz.
Ters ipotek yeniden finansmanına hak kazanabileceğiniz diğer senaryolar: faiz oranlarında önemli bir düşüş var; izin verilen maksimum ipotek miktarında bir artış var; ayarlanabilir oranlı bir ipoteği sabit bir orana dönüştürmek istiyorsanız veya; Kredideki bir borçluyu değiştirmeniz gerekiyorsa.
Ters Mortgage Dezavantajları
Ev Sermayenizde Azalma
Ters ipotek, geleneksel ipotek yeniden finansmanına çok benzer şekilde, evinizdeki öz sermayeye erişmenizi sağlar. Dezavantajı, başka amaçlar için ihtiyacınız olursa gelecekte daha az öz sermayeye sahip olmanızdır.
Örneğin, daha sonra farklı bir eve taşınmaya karar verdiğinizi varsayalım. Azalan konut sermayesi miktarı, yeni bir eve veya farklı bir yere taşınmak için daha az seçenek anlamına gelir.
Kredi Tutarı Evinizin Özsermayesiyle Sınırlıdır
Evinizde sahip olduğunuz öz sermaye, ne kadar borç alabileceğinizi belirlemede önemli bir faktördür. Yetersiz öz sermaye, daha az gelir veya kredi için geri çevrilmesi anlamına gelir.
Örneğin, diyelim ki 62 yaşındasınız, eviniz 400.000 dolar değerinde ve mevcut ipoteğiniz 250.000 dolar. Maksimum 200.000 $ kredi tutarı ile yeniden finansmanı tamamlayamazsınız. Bu durumda, mevcut ipoteğinizin bakiyesi, 62 yaşında izin verilen maksimum ters ipotek tutarını aşıyor.
Aşağıdaki örnekte, hak kazanmış olsanız bile, ters ipotek gelirleri yetersiz olabilir.
Diyelim ki 400.000 dolarlık evinize 150.000 dolar borçlusunuz. %50 veya 200.000$ borç alabilirsiniz. Ancak net gelir sadece 50.000$ olacaktır (mevcut ipoteği ödemek için 200.000$ eksi 150.000$).
Ters ipotek amacına bağlı olarak, 50.000$ yeterli olmayabilir.
Ters İpoteklerin Kapanış Maliyetleri Yüksektir
Evinize karşı yeni bir ilk ipotek aldığınızda, kapanış masraflarına maruz kalırsınız. Bu kapanış maliyetleri, yeni krediden alacağınız geliri azaltacaktır. Ancak ters ipoteklerin benzersiz doğası nedeniyle, bu kapanış maliyetleri geleneksel yeniden finansmanlara göre daha yüksektir.
Geleneksel bir ipotek yeniden finansmanındaki kapanış maliyetleri, kredi tutarının %2 ila %3'ü arasındadır. FHA ipotek sigortası primi veya MIP ile başlayarak, ters ipotek kapatma maliyetleri kolayca %4'ü aşar. MIP, krediyi vermesi için borç verene sigorta sağlamak için FHA'ya ödeyeceğiniz ücrettir.
ödemeniz gerekecek yeni ipotek tutarının %2'si kadar ön ödeme ücreti. Ayrıca, kredinin ödenmemiş bakiyesinin %0,50'sine eşit bir yıllık MIP de vardır. Kredi tutarınız 200.000 ABD Doları ise, yıllık prim 1.000 ABD Doları (200.000 ABD Doları X %0.50) olacaktır. Bu senaryoda, kredi maliyetine ayda yaklaşık 83 dolar ekleyerek aylık kredi gelirinizi azaltır.
Bir de oluşum ücreti var. Borç verenler, 2.500 ABD Dolarından daha yüksek olanı veya ev değerinin ilk 200.000 ABD Doları'nın %2'sini ve ayrıca 200.000 ABD Dolarının üzerindeki değerin %1'ini tahsil edebilir. Bu, bir borç verenin 200.000 ABD Doları tutarındaki bir kredi tutarının 4.000 ABD Doları (%2) kadarını talep edebileceği anlamına gelir.
Krediyi oluşturan taraflara ek ücretler ödenir. Bunlar, birkaçını saymak gerekirse, tapu ücretleri, değerlendirme, kayıt ve anket ücretlerini içerir.
Hâlâ Emlak Vergisi, Sigorta Onarımı ve Bakım Ödemelisiniz
Ters ipotek için aylık ödemeler olmasa da, diğer ev sahipliği maliyetlerini karşılamanız gerekir. Buna emlak vergileri, ev sahibi sigortası, kamu hizmetleri ve mülkün onarım ve bakım masrafları dahildir.
Ters ipoteğe sahip olsanız bile, emlak vergilerinin ödenmemesi nedeniyle evi kaybetmeniz mümkündür.
Tersine Mortgage'ların Yaş Gereksinimi Vardır
Ters ipotek sadece 62 yaş ve üzeri uygun ev sahipleri için geçerlidir. Henüz o yaşa ulaşmadıysanız, ters ipotek bir seçenek değildir.
Hak kazansanız bile, ödünç alabileceğiniz miktar başvuru sırasındaki yaşınıza göre olacaktır. Ne kadar gençseniz, eve karşı borç alabileceğiniz öz sermaye yüzdesi o kadar düşük olur.
Bu nedenle, ters ipotekler, 70'li veya 80'li yaşlarındaki borçlular için en iyi sonucu verme eğilimindedir. O yaşta, daha fazla öz sermayeye erişebilirsiniz, bu da kredinin finansal ihtiyaçlarınızı karşılama olasılığını artırır.
Tersine Mortgage Almalı mıyım?
Ters ipotek, başvurmadan önce bilmeniz gereken çok sayıda hüküm nedeniyle karmaşıktır.
Ters ipoteğin sizin için ne yapmasını beklediğinizi değerlendirerek başlamalısınız. Öncelikle evinizdeki paraya erişmek mi yoksa size sürekli bir gelir akışı sağlamak mı olacak? Her iki durumda da, evde bu ihtiyacı karşılayacak yeterli öz sermayeye sahip misiniz?
Ayrıca uzun vadeli etkileri de göz önünde bulundurmalısınız. Örneğin, gelecekte belki de çocuklarınıza daha yakın yaşamak için başka bir yere taşınmak isteyebilirsiniz. Bu durumda, ters ipotek, evinizin öz sermayesini bir hamleyi pratik olmayan hale getirecek kadar azaltabilir.
Ters ipotek almadan önce, ilgili her şeyin farkında olduğunuzdan emin olun. Ve bir kez olduğunuzda, teklifi bir avukat, bir EBM veya bir finansal planlayıcı ile tartışmayı ciddi olarak düşünmelisiniz. Ters ipotekle ilgilendikleri için, size en iyi hareket tarzı konusunda tavsiyede bulunabilirler.