Vergiler konu olduğunda, emlak vergileri neredeyse hiçbir zaman odak noktası değildir. Bunun nedeni büyük ölçüde insanların büyük çoğunluğunu, en azından federal emlak vergilerini etkilememeleridir.
Amerikalıların çoğunluğunun emlak vergileriyle ilgilenmemesinin bir nedeni, vergilendirilebilir bir emlak için federal eşiğin 11.7 milyon dolar olmasıdır. Çok az Amerikalı bu tür bir servete sahip olduğundan, emlak vergileri göz ardı edilir.
Ancak göreceğimiz gibi, durum devlet düzeyinde çok farklı. Bazı eyaletler, değeri 1 milyon dolar kadar düşük olan mülklere emlak vergisi uygulamaktadır.
Bu çok daha fazla insanı içine alır! Aslında potansiyel olarak milyonlar. Var ABD'de 8 milyondan fazla milyoner hane (bazı tahminler çalışıyor 18 milyon kadar yüksek!), yani eyalet düzeyindeki emlak vergilerinden etkilenebilecek insan sayısı genel olarak varsayıldığından daha fazladır.
İçindekiler
- Emlak Vergisi Amaçlı Emlak Nedir?
- Emlak Vergisi vs Veraset vergisi
- Bir Emlak Ne Kadar Vergilendirilebilir?
- Emlak Vergileri Ne Kadardır?
- Emlak Vergileri Nasıl En Aza İndirilir
- Profesyonel Yardım Alın
- Güven Oluştur
- İptal edilebilir vs. Değiştirilemez Güven
- Emlak Vergisinin Hayat Sigortası ile Sağlanması
- Sonuç olarak
Emlak Vergisi Amaçlı Emlak Nedir?
Bir mülkü para olarak düşünmek kolay olsa da, aslında hemen hemen değerli her şeye uzanır. Ve sahip olduğunuz her şeye değer olan her şeyi toplamaya başlarsanız, mülkünüzün inanabileceğinizden biraz daha büyük olduğunu göreceksiniz.
Tipik olarak bir mülkte bulunan varlıkların bir listesi:
- Eldeki nakit
- banka hesabı
- Aracılık hesapları
- Emeklilik hesapları (401(k)/403(b)/457/TSP planlarının yanı sıra geleneksel, Roth, SEP ve SIMPLE IRA'lar)
- Gayrimenkul (birincil ikametgahınızın yanı sıra ikinci konutlar ve yatırım amaçlı gayrimenkuller dahil)
- Iş dünyası menfaatleri
- ertelenmiş tazminat
- Hisse senedi seçenekleri
- Alacak kredileri (bireysel krediler gibi)
- Fikri mülkiyet
- otomobiller
- eğlence araçları
Mülkünüze dahil olan ve normalde genel halk tarafından varlık olarak düşünülmeyen birkaç varlık kategorisi vardır.
Bunlar şunları içerir:
- Hayat sigortası poliçelerinden elde edilen gelirler
- Belirli gelirler veya bunların bir kısmı
- Ev eşyaları, ev aletleri, eğlence ve dinlenme ekipmanları ve mücevher ve diğer değerli eşyalar gibi kişisel mülkler
- Nümismatik madeni paralar dahil sanat eserleri ve koleksiyonlar
Bazı durumlarda, bu varlıkların herhangi birinin değeri - özellikle hayat sigortası gelirleri - mülkünüzü vergilendirilebilir duruma getirebilir.
Tersine, yükümlülükler mülkünüzün değerini düşürür. Örneğin, ipotek, otomobil kredileri, öğrenci kredileri, diğer taksitli krediler, kredi kartları ve işletme kredilerindeki ödenmemiş bakiye, mülkünüzün net değerini düşürecektir.
Net değerinizi daha önce hiç hesaplamadıysanız işte hızlı bir quide.
Emlak Vergisi vs Veraset vergisi
Emlak vergisi, ölüm anında mülkünüzün değeri üzerinden bir vergi iken, mülkünüzün lehtarları tarafından alınan miktar üzerinden bir veraset vergisi uygulanır.
Emlak vergisine benzer şekilde, bir eşten miras kalan para ve varlıklar veraset vergisi açısından vergiye tabi değildir. Ayrıca, torunlar - çocuklar ve torunlar gibi - genellikle veraset vergisi ödemezler (istisnalar Nebraska ve Pensilvanya'dır).
Miras vergisi, kardeşler, yeğenler, yeğenler, kuzenler ve arkadaşlar gibi diğer hak sahiplerine uygulanacaktır.
Neyse ki, ölümle ilgili vergiler uygulayan eyaletler arasında yalnızca Maryland'de hem veraset vergisi hem de emlak vergisi var. Diğer tüm eyaletlerde biri veya diğeri (veya hiçbiri) vardır, ancak her ikisi de yoktur.
Bir Emlak Ne Kadar Vergilendirilebilir?
Kuşkusuz, çoğu Amerikalı, en azından federal düzeyde, emlak vergileriyle uğraşmak zorunda kalmayacak. O yüzden mevcut emlak vergisi kanunu merhum başına 11.7 milyon $ muafiyet sağlar. Ve çok az insan bu tür bir paraya değdiğinden, büyük çoğunluk etkilenmeyecektir.
Ek olarak, federal emlak vergisi kanunu, bir eş tarafından miras alınan mülklerin sınırsız olduğunu ve hiçbir vergi sonucunun olmadığını kabul eder.
Federal emlak vergilerinin yanı sıra, en az bir düzine eyalet, değeri federal emlak değeri eşiğinin çok altında olan mülklere vergi de uygulamaktadır. Bu, federal düzeyde borçlu olmasalar bile, eyalet düzeyinde emlak vergisi alma olasılığını elinde tutuyor.
2021 yılı için vergiye tabi devlet emlak değerleri aşağıdaki gibidir:
- Connecticut, 7.1 milyon dolar
- Columbia Bölgesi, 4 milyon dolar
- Hawaii, 5.49 milyon dolar
- Illinois, 4 milyon dolar
- Maine, 5,87 milyon dolar
- Maryland, 5 milyon dolar
- Massachusetts, 1 milyon dolar
- Minnesota, 3 milyon dolar
- New York, 5,93 milyon dolar
- Oregon, 1 milyon dolar
- Rhode Island, 1.595.156 dolar
- Vermont, 5 milyon dolar
- Washington, 2.193 milyon dolar
Emlak Vergileri Ne Kadardır?
Federal düzeyde emlak vergisi muafiyeti cömert olsa da, uygulanan vergi oranı daha az iyi huyludur.
| Fazla Tutar $11.7 Milyon |
Oran | Vergi Ödendi |
|---|---|---|
| $0 – $10,000 | 18% | 1.800 dolara kadar |
| $10,000 – $20,000 | 20% | 1.800$ + 2.000$'a kadar |
| $20,000 – $40,000 | 22% | 3.800$ + 4.400$'a kadar |
| $40,000 – $60,000 | 24% | 8.200 $ + 4.800 $'a kadar |
| $60,000 – $80,000 | 26% | 13.000 ABD Doları + 5.200 ABD Dolarına kadar |
| $80,000 – $100,000 | 28% | 18.200$ + 5.600$'a kadar |
| $100,000 – $150,000 | 30% | 23.800$ + 15.000$'a kadar |
| $150,000 – $250,000 | 32% | 38.800$ + 32.000$'a kadar |
| $250,000 – $500,000 | 34% | 70.800 $ + 85.500 $'a kadar |
| $500,000 – $750,000 | 37% | 155.800$ + 92.500$'a kadar |
| $750,000 – $1,000,000 | 39% | 248.300 $ + 97.500 $'a kadar |
| 1.000.000 doların üzerinde | 40% | $345,800+ |
İlk oran %18'den başlar, ancak hızla 1 milyon $'da %40'a yükselir. İlk 11.7 milyon dolarlık vergi ödenmeyecek olsa da, yukarıdaki her şey için vergi indirimi çok yüksek. Temel olarak, 12.7 milyon doları aşan mülkünüzün değerinin %40'lık bir vergi kesintisi alacağını tahmin edebilirsiniz.
Eyalet düzeyindeki emlak vergileri vergi yüküne eklenir. Hawaii ve Washington, %20'lik en yüksek oranlarla en yüksek vergi oranlarına sahiptir.. Diğer sekiz eyalet ve Columbia Bölgesi'nde oranlar %16'dır. Bu eyaletlerden ikisi, her biri 1 milyon dolar veya daha fazla olan mülklere vergi uygulayan Massachusetts ve Oregon'dur.
Diğer beş eyalet, Iowa, Kentucky, Nebraska, New Jersey ve Pennsylvania bir veraset vergisi uygular, ancak emlak vergisi değildir ve bu eyaletlerdeki maksimum vergi oranları %15 ila %16 arasında değişir.
Maryland, hem emlak vergisi hem de veraset vergisi uygulama konusunda eyaletler arasında yalnızdır. Maksimum emlak vergisi %16, en yüksek veraset vergisi %10'dur.
Emlak Vergileri Nasıl En Aza İndirilir
Bu karmaşık bir konudur ve gelişmiş planlamanın gerekli olmasının kesin nedeni budur. Dikkatli bir analize dayanarak, mülkünüzün 11.7 milyon $ federal değerinin çok altında olmasını bekliyorsanız. emlak vergisi eşiği veya eyaletinizdeki emlak vergisi eşiği, belirli emlak vergisi planlaması muhtemelen gerekli.
Ancak, federal ya da eyalet eşiğine yakın olabileceğinizi düşünüyorsanız ya da yaşamınız boyunca bir miras alarak ya da Hayat sigortası poliçenizin ödemesi vefatınız üzerine ilerler, sevdikleriniz için vergi sonuçlarını en aza indirmek için planlama gerekli olacaktır ve yararlanıcılar.
Bu hedefe ulaşmanıza yardımcı olacak birkaç strateji var.
Profesyonel Yardım Alın
Bu, bir finansal planlayıcı ve emlak planlama avukatı, bir yeminli mali müşavir (CPA) veya ikisinin veya üçünün bir kombinasyonunu içerecektir. Tam olarak neye ihtiyacınız olacak, mülkünüzün hem boyutuna hem de karmaşıklığına bağlı olacaktır.
Büyük bir mülk, neredeyse kesinlikle hem bir avukatın hem de bir finansal planlayıcının hizmetlerini gerektirecektir. Ancak aynı zamanda ticari çıkarlarınız veya birden fazla gayrimenkul yatırımınız varsa, bir EBM de gerekebilir.
Emlak planınız bir güven kullanımını gerektiriyorsa, bir EBM de gerekli bir ortak olacaktır. Bunun nedeni, güvenin, IRS ile belirli belgelerin doldurulmasını ve ayrıca yıllık güven gelir vergisi beyannamelerinin doldurulmasını gerektirmesidir.
Güven Oluştur
Bu, yalnızca emlak vergilerini en aza indirmek için değil, aynı zamanda mülkünüzün isteklerinize uygun şekilde dağıtılmasını sağlamak için yaygın bir stratejidir.
Bunun genellikle bir vasiyetle gerçekleştirilebileceği düşünülür ve bu bir güven ile bağlantılı olarak gerekli olsa da, neredeyse eşdeğer düzeyde yasal koruma sağlamaz.
Örneğin, normalde mülkünüzün gelirine dahil olduğu düşünülebilecek bir aile üyesini hariç tutan bir vasiyete itiraz edilebilir. Bu, özellikle hariç tutmayı düşündüğünüz veya mirastan mahrum bırakmış olabileceğiniz bir çocuğu veya hatta eski bir eşi içerebilir.
Ayrıca, mülkün değerini belirlemede zorluk varsa veya bir işletme gibi karmaşık mülkler içeriyorsa, komplikasyonlar olabilir.
Bu durumlardan herhangi biri, durum çözülene kadar mülkünüzü vasiyete tabi tutabilir. Bu, mülkünüzü, tamamlanması aylar hatta yıllar sürebilen karmaşık bir yasal sürece sokar ve yasal ücretlerin ödenmesi için mülkün değerini düşürür.
Güven, vasiyetten kaçınan ve isteklerinizin yerine getirilmesini sağlayan ayrı bir tüzel kişiliktir.
Güvenler iki şekilde gelir, yaşamak ve vasiyetname. Siz hayattayken yaşayan bir güven kurulur ve finanse edilir. Ölümünüz üzerine, örneğin bir hayat sigortası poliçesinin gelirleri gibi, bir vasiyet güveni finanse edilecektir.
İptal edilebilir vs. Değiştirilemez Güven
Bir tröst kurmanın temel amacı emlak vergilerini en aza indirmekse, aradaki farkı bilmeniz gerekir. geri alınabilir, ve geri alınamaz güvenir.
İptal edilebilir güvenler, vasiyetten kaçınır ve emlak varlıklarınızın talimatlarınıza göre dağıtılmasını sağlar. Ancak emlak vergilerinden kaçınmak için tasarlanmamışlardır.
İptal edilebilir bir güven, daha çok yaşayan güvenlerle ilişkilendirilir. Siz hayattayken güveni yaratır ve finanse edersiniz ve güven üzerindeki kontrolü elinizde tutarsınız. Yalnızca iptal edilebilir bir güveni yönetme becerisine sahip olmakla kalmayacak, aynı zamanda onu feshedebileceksiniz; geri alınabilir devreye giriyor.
İptal edilebilir bir güven, içindeki varlıklar üzerinde size daha fazla kontrol sağlarken, en azından hayattayken daha az yasal koruma sağlar. Varlıklar üzerinde kontrolünüz olduğundan, alacaklılar veya bir davada davacılar tarafından haczedilebilirler.
Geri alınamaz bir güven, yalnızca vasiyetten kaçınmakla kalmaz ve dağıtım talimatlarınızın isteklerinize uygun şekilde yürütülmesini sağlar, aynı zamanda emlak vergilerini azaltma potansiyeline de sahiptir.
Tamamen bağımsız bir tüzel kişilik olarak geri alınamaz bir güven oluşur. Güveni kuracak ve finanse edeceksiniz, bundan sonra tamamen kontrolünüz dışında olacak. Güveni yönetmek için bir kayyum atanacaktır. Bu, bir avukat, bir mali müşavir ve hatta bir banka veya varlık yönetimi firması gibi bir kurumu içerebilir.
Bu nedenle, geri alınamaz bir güven, emlak vergilerini en aza indirebilir. Güvene devredilen varlıklar, vergi amaçları için kişisel mülkünüzü ve bu varlıklardan elde edilen gelirden kaynaklanan vergi yükümlülüğünü azaltır. Bunun yerine, tröstteki varlıklardan elde edilen gelir, tröst için gelir olarak vergilendirilir. Ancak, tröstün yaratıcısı olarak tröstten gelir elde ederseniz, bu gelir size kişisel gelir olarak vergilendirilebilir.
Ayrıca, güvendeki varlıklar üzerinde hiçbir kontrolünüz olmadığı için alacaklılara ve davalara karşı en iyi korumayı sunar.
Ancak her iki güven türünde de, içindeki varlıklar, tam olarak belirttiğiniz miktar, şekilde ve zamanlamada belirtilen lehtarlara dağıtılacaktır.
Her iki güven türünde de, mümkün olan tüm varlıkları dahil etmek ve her biri için uygun değerleme elde etmek kritik öneme sahiptir. Güvenden hariç tutulan herhangi bir varlık, güvenin sağlayacağı korumaya veya belirli dağıtım talimatlarına sahip olmayacaktır.
Emlak Vergisinin Hayat Sigortası ile Sağlanması
Bir tröst kurmanın yanı sıra, yükümlülüğü ödemek için bir hayat sigortası poliçesi satın alarak emlak vergilerini en aza indirebilir veya hatta tamamen karşılayabilirsiniz.
Yaşam beklentinize bağlı olarak gelecekteki değeri de dahil olmak üzere mülkünüzün değeri hakkında doğru bir değerlendirme yapmanız gerekecektir.
Oldukça ilgili olabileceğinden ve tamamen aşina olmadığınız varlık değerlemelerini içerebileceğinden, bu süreçte size yardımcı olacak bir EBM'ye ihtiyacınız olacak. Bir EBM ayrıca, federal veya eyalet düzeyinde gelecekteki emlak vergisi seviyelerindeki olası değişiklikleri belirlemede de etkili olacaktır.
Mülkünüz uygun şekilde değerlendirildikten sonra, CPA emlak vergisi borcunun yaklaşık tutarı hakkında bir karar verebilir. Daha sonra bu yükümlülüğü karşılayacak miktarda bir sigorta poliçesi satın alınabilir.
Örneğin, diyelim ki 1 milyon dolarlık emlak vergisi eşiğine sahip bir eyalette yaşıyorsunuz, ancak ölüm anında emlakınızın 2 milyon dolar değerinde olmasını bekliyorsunuz. Eyaletinizde %20 emlak vergisi varsa, vergi yükümlülüğü 200.000 ABD Doları olacaktır (ilk muafiyet nedeniyle değil, ikinci 1 milyon ABD Dolarına uygulanır).
Vergi yükümlülüğünü karşılamak için 200.000 $ ölüm yardımı olan bir sigorta poliçesi satın alarak, mülkteki tüm varlıkların hedeflenen varislerinize geçmesini sağlayabilirsiniz.
Sonuç olarak
Bir kez daha, federal veya eyalet emlak vergisi eşiğine bile yakın olduğunuzu düşünüyorsanız, her iki verginin de sizin için geçerli olup olmayacağını belirlemek için biraz zaman - ve evet, hatta biraz para - yatırım yapmalıdır. arazi. Daha sonra bu yükümlülüğü en aza indirmek veya ortadan kaldırmak için proaktif bir yaklaşım benimseyebilirsiniz.
Başka bir şey değilse, ölümünüzde mirasçılarınızın omuzlaması gerekebilecek en az bir yükü kaldırmış olacaksınız.