DiversyFund İncelemesi: Çok Aileli Gayrimenkule Yatırım Yapmak

Gayrimenkul söz konusu olduğunda, eski atasözü “konum, konum, konum”dur.

Gayrimenkul yatırım platformlarının yükselişi ile portföyünüzü coğrafi olarak çeşitlendirmek artık daha kolay.

Yapması biraz daha zor olan, onu varlık sınıfına göre çeşitlendirmek. Halka açık GYO'larla, genellikle büyük miktarda ticari mülk – alışveriş merkezleri, depolama tesisleri, sağlık parkları vb. En büyük GYO'lardan biri olan American Tower (NYSE: AMT), ticari sitelerde (cep telefonu kuleleri) yoğunlaşmıştır. Prologis (NYSE: PLD), küresel tedarik zincirini kolaylaştırmak için lojistik tesislere sahiptir.

Ya diğer uca gitmek istersen? Yerleşim?

İşte böyle bir firma ÇeşitlilikFund içeri gelir. Yetersiz hizmet veren bir niş - çok aileli gayrimenkul belirlediler.

İçindekiler

1. DiversyFund kimdir?
2. DiversyFund Nasıl Çalışır?
1. Tercihli Getiri nedir?
2. Hisselerinizi Nasıl Satabilirsiniz?
3. DiversyFund Ücretleri
4. DiversyFund Vergileri
5. DiversyFund Riskleri
1. Katma Değerli Yatırım Döngüsü
2. Yerel Gayrimenkul Piyasası Riski
3. Likit Olmayan Yatırım Dönemi
4. Çeşitlendirme Eksikliği
insta stories
6. DiversyFund vs. bağış toplama
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. DiversyFund ile Kimler Yatırım Yapmalıdır?
9. DiversyFund Sizin İçin mi?
1. Yüksek Yatırım Ücretleri
2. Tercih Edilen İade
10. DiversyFund Artıları ve Eksileri
1. Artıları
2. Eksileri
11. Özet

DiversyFund kimdir?

DiversyFund, 2016 yılında iki deneyimli gayrimenkul yatırımcısı olan Craig Cecilio ve Alan Lewis tarafından kuruldu. profesyoneller ve Kasım ayında SEC tarafından kalifiye olduktan sonra bir gayrimenkul yatırım ortaklığı sunmaya başladı. 2018 yılı.

Bir fon, Büyüme GYO'ları sunuyorlar ve Amerika Birleşik Devletleri'nde en az yüz birim büyüklüğünde çok aileli gayrimenkullere (apartman binaları) yatırım yapıyor. Yaklaşık beş yıllık bir katma değer döngüsü ile %10-20 arasında bir iç getiri oranı elde etmeyi hedefliyorlar.

Strateji yeni değil. Aynı stratejiyle apartman komplekslerine yatırım yapan özel bir GYO'ya şahsen yatırım yaptım. Kiralamalar sona erdiğinde, işletmeci bunları yeniler ve yeni kiracılardan daha yüksek kiralar talep eder. Kompleks devrildikçe, mülk iyileşir, kiralar yükselir ve yatırımın değeri büyür.

Ayrıca dikey olarak entegredirler, yani her şeyi şirket içinde yaparlar. Bu, daha sonra ücretler hakkında konuştuğumuzda devreye girecek.

DiversyFund Nasıl Çalışır?

DiversyFund oldukça basittir - bir seçeneğiniz var (Growth GYO). Seçenek yok, sadece tek bir fon, oldukça basit.

DiversyFund'un minimum 500$'lık bir hesabı vardır ve sizin akredite yatırımcı yatırım yapmak, çünkü bireysel bir mülke değil bir fona yatırım yapacaksınız.

Bireysel, ortak, tüzel kişi olarak veya bir güven yoluyla yatırım yapabilirsiniz. Bir birey olarak 18 yaşında veya daha büyük olmanız, bir Sosyal Güvenlik Numaranızın olması, yasal bir ABD ikamet adresine sahip olmanız ve ABD vatandaşı olmanız, daimi ikamet etmeniz veya geçerli bir ABD vizeniz olması gerekir. Oldukça standart şeyler.

Getirileriniz, 2023'ün sonuna yakın olacağını tahmin ettikleri mülklerin ne zaman satıldığına dayanmaktadır. Mülkleri sattıklarında, ana yatırımınızı ve ayrıca %7 tercih edilen getiriyi geri alacaksınız. Bu getiri, şirket bir şey kazanmadan önce ödenir. Kalan karlar (varsa) bir programa göre ödenir. Yatırımcılar, yıllık %12'lik bir getiri oranına ulaşana kadar kârın %65'ini alır, ardından kalan kâr, yatırımcılar ve şirket arasında %50/50 oranında bölünür.

Tercihli Getiri nedir?

Tercih edilen getiri, paranın yatırımcılara dağıtıldığı sıra ile ilgilidir.

DiversyFund Growth GYO, işletme nakit akışından yatırılan sermayenin %7'si oranında tercih edilen bir getiri sunar. Bu, ödenen ilk paranın %7'lik bir getiri elde edene kadar yatırımcılara olduğu anlamına gelir.

Bundan sonra, yatırımcılar GYO sponsoru bir telafi katkısı topladıktan sonra kalan nakit akışının %65'ini tahsil edebilir. Yatırımcılar yıllık %12'ye varan getiri elde edebilirler.

Kötü bir yatırım yılında tercih edilen bir getiri garanti edilmezken, yatırımcılar uzun vadeli yatırım gelirlerini hesaplayabilirler.

DiversyFund hakkında daha fazla bilgi edinin

Hisselerinizi Nasıl Satabilirsiniz?

Kitle fonlu bir gayrimenkul GYO ile borsada işlem gören halka açık bir GYO arasındaki farklardan biri likiditedir. Yatırımcılar, kamu GYO'larını bugün satın alarak ve yarın cezasız satarak ticaret yapabilirler.

Ancak, DiversyFund hisselerinizi kullanmanız birkaç yıl alabilir. Çoğu yatırımcı, GYO fon yöneticisi fonu kapatmaya ve hisseleri tasfiye etmeye karar verene kadar beklemek zorunda kalacak. Tahmini tasfiye tarihi 2023 yılı sonudur.

Yatırımcıların hisselerini erken satmaları da mümkündür ancak satış yapmaları garanti edilmez. Yatırımcılar, hisse satma isteklerini fon yöneticisine bildirmelidir. Fon yöneticisi ilk reddetme hakkına sahiptir. Yatırımcılar ayrıca hisselerini başka bir yatırımcıya devredebilir.

Çok aileli emlak piyasası dibe vurursa veya çok sayıda yatırımcı satmak isterse, DiversyFund herhangi bir hisseyi geri almayı reddedebilir. Açık uçlu yatırım ufku nedeniyle, yalnızca birkaç yıl sonrasına kadar ihtiyacınız olmayan nakit yatırım yapmak akıllıca olacaktır.

DiversyFund Ücretleri

ÇeşitlilikFund sizden ücret talep etmediğini söylüyor, bu doğru, ancak resmin tamamı değil. Fon üzerinden yönetim ücreti almazlar.

Dahil olan birden fazla kuruluşunuz olduğunda, ücretler farklı aşamalarda değerlendirilir. Gayrimenkulde fon, geliştirici ve sponsor gibi çeşitli varlıklara sahipsiniz. Beklediğiniz gibi, fondan geliştirici, mülk yöneticisi vb. tarafından ücret alınabilmesi için herkese ödeme yapılması gerekiyor. DiversyFund dikey olarak entegre olduğu için fon bir anlamda “kendini” ödüyor.

Fon, yatırımcılardan fon yönetim ücreti talep etmeyebilir, ancak fon tarafından ödenen aylık/yıllık ve işlem bazlı ücretler vardır. Yani dolaylı olarak ücretler var (her zaman ücretler var).

gözden geçirirseniz Büyüme GYO genelgesi, ücretler bölümünün oldukça geniş olduğunu göreceksiniz. Bir varlık yönetim ücretinin yanı sıra büyük bir geliştirici ücreti içerir. Her ay, yönetime ödeme yapmak için küçük bir yüzde alınır.

Bu tür ücretler yaygındır. Soru, onların çok yüksek (veya düşük) olduğuna inanıp inanmadığınızdır - buna kendiniz karar vermelisiniz.

DiversyFund Vergileri

Bir fona yatırım yaptığınız için, yıl sonunda Form 1099-DIV alırsınız. GYO'yu ne zaman ve ne zaman tasfiye ederlerse, yine de 1099 alacaksınız, ancak sermaye kazancı olarak kabul edilecektir.

Bu, fonlara karşı fonların bir avantajını vurgular. bireysel mülkiyet. RealtyShares (artık feshedilmiş) aracılığıyla bir mülkün kısmi payını satın aldığımda, mülkün sahibi olan bir ortaklıkta limited ortak oldum. Her yıl bir Form K-1 aldım. Kendi başına, çok da önemli değil. Ama bu aynı zamanda vergileri başka bir eyalette dosyalamam gerektiği anlamına geliyordu. Maryland'de ikamet eden biri olarak, Kuzey Karolina merkezli bir ortaklıktan K-1 belgesi alana kadar normalde Kuzey Karolina vergi beyannamesi vermem. 🙂

Başka bir Form 1099-DIV önemli değil, vergilerinizi nasıl dosyaladığınızı değiştirmez.

DiversyFund Riskleri

Herhangi bir potansiyel yatırım için yatırım risklerini değerlendirmek, durum tespitinizi gerçekleştirmenin bir parçasıdır. DiversyFund ile para kazanabilirsiniz, ancak bu platform tam olarak bir düşük riskli yatırım.

Katma Değerli Yatırım Döngüsü

DiversyFund'a yatırım yaparak, çevrimiçi brokerınız aracılığıyla satın alabileceğiniz benzer GYO'lardan daha fazla kazanmak mümkündür. Ancak hizmetlerinin dikey entegrasyonu biraz endişe verici.

Yatırım sürecinin birkaç aşaması vardır:

1. Sermaye artırımı: Sermaye toplamak ve mülk satın almak için finansman turunu açın
2. Kazanma: Nitelikli yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın
3. Yenileme: Potansiyel değer katmak için mevcut mülkleri onarın ve iyileştirin
4. takdir: Tadilat sonrası mülk değerinin artması için zaman tanıyın
5. eğilim: Gayrimenkul satmak ve yatırımcılara kar dağıtmak

Teklif sirküleri, başlangıçta Büyüme GYO'yu herhangi bir mevcut fayda veya tanımlanmış proje olmaksızın “kör havuz” teklifi olarak başlattı. Artık yatırımcılara fonun neye yatırım yaptığı hakkında bir fikir veren birkaç özellikli proje var.

Başlangıçta, satın alma ve onarımların ön maliyetleri nedeniyle yıllık yatırım getirileri beklenenden daha düşük olabilir. Ancak mülk yöneticileri kirayı artırabilir ve nihayetinde bir mülkü kâr için satabilirse, yatırım getirileri artabilir.

istiyorsanız, mülk takdirine güvenmek ideal olmayabilir. sabit temettü geliri. Yatırımcılar, kiracılardan aylık kira ödemeleri yoluyla bunları alabilirler. Potansiyel toplam yatırım getirilerini tahmin etmek de zor olabilir.

Asgari yatırım süresi beş yıl olduğundan, mülk değerlerini tahmin etmek biraz zor olabilir. Yarım on yıl içinde yerel bir emlak piyasasına çok şey olabilir. Kâr bir garanti değildir. Bazen bir mülkü iyileştirmek ve kar için satmayı beklemek beklenenden daha uzun sürer veya hiç olmaz.

DiversyFund hakkında daha fazla bilgi edinin

Yerel Gayrimenkul Piyasası Riski

Bir varlık sınıfı olarak, çok aileli gayrimenkul, servet oluşturmak için uzun vadeli harika bir yatırım olabilir. Ancak yatırım başarısızlıkları var. DiversyFund, aylık kira gelirinden temettü dağıtarak ve mülkleri kâr için satarak yatırımcıları kârla ödüllendirir.

Ancak, birkaç faktör mülk değerlerini azaltabilir:

• Yerel ekonomi ve emlak piyasasındaki değişiklikler
• Mevcut mülklerden ve yeni inşaatlardan rekabet
• İmar kanunu değişiklikleri
• Yangın, sel ve diğer kayıplar
• Sigortasız kayıplar

DiversyFund, güçlü istihdam artışına, artan nüfusa ve ortalamanın altında boşluk oranlarına sahip pazarlara yatırım yaparak riski azaltmaya çalışır.

Maliyet aşımları, beklenmeyen onarımlar ve gelecekteki borçlanmalar da yatırım maliyeti tabanını artırabilir. Bir mülk zarara satılırsa veya başarısız olursa, yatırımcılar büyük olasılıkla para kaybedeceklerdir.

FDIC sigortalı tasarruf hesapları ve mevduat sertifikalarının aksine, yatırımcılar kaybettikleri yatırım bakiyelerini geri alamazlar.

Likit Olmayan Yatırım Dönemi

DiversyFund Growth GYO, ikincil bir piyasası olmayan bir “halka açık ticarete konu olmayan GYO”dur. Hızlı bir şekilde nakit toplamak için DiversyFund hisselerinizi hisse senetleri ve ETF'ler gibi satamazsınız.

Çok yıllı bir yatırım dönemi vardır ve DiversyFund, GYO tasfiye edildiğinde hisseleri tasfiye eder. Tasfiye tarihi açık uçludur ve yatırımcılar hisseleri başka bir teklife yeniden yatırabilir veya nakde çevirebilir.

GYO'nun faaliyete geçtiği 2018'de hisse satın alan ilk yatırımcılardan bazıları yaklaşık beş yıl yatırım yapacak. Mevcut planlanan tasfiye tarihi 2023'ün sonudur.

Yatırımcılar hisselerini yöneticiye satmayı teklif edebilirler. Ancak yönetici, hisseleri geri almayı reddedebilir. Satın alma tarihinden altı ay sonra satılan hisseler, adil piyasa değerinin %90'ına satılır. Belirli koşullar altında hisselerin başka bir alıcıya devri mümkündür.

Çeşitlendirme Eksikliği

Dairesel teklif sunan DiversyFund Growth GYO, yatırım amaçlı gayrimenkullerin çoğunun büyük olasılıkla güney Kaliforniya pazarında olacağını belirtiyor. Sponsor, yatırım riskini azaltabilecek bu yerel pazara en çok aşinadır.

Bununla birlikte, California gayrimenkulüne maruz kalmak istemiyorsanız, Growth GYO iyi bir seçenek olmayabilir. Ülke çapında bir portföye sahip GYO'lar daha doğal bir çeşitliliğe sahiptir.

DiversyFund hakkında daha fazla bilgi edinin

DiversyFund vs. bağış toplama

DiversyFund'a en yakın rakip bağış toplama, üç hesap düzeyi sunar – Başlangıç ​​(minimum 10 ABD doları), Çekirdek (1.000 dak), Gelişmiş (10.000 dak) ve Premium (100.000 dak).

Starter ile bir eREIT'e girebilirsiniz.

Core ile istediğiniz yatırımları (Dengeli Yatırım, Ek Gelir, Uzun Vadeli Büyüme) seçebilirsiniz ve otomatik yatırım dahildir.

Planları yükseltirken, bireysel mülkler eklemeye ve ek fonlara erişmeye başlayabilirsiniz.

Fundrise, yıllık %0,15'lik bir yatırım danışmanlığı ücreti alır (başka bir yatırımcıyı davet ettiğinizde olduğu gibi belirli koşullar altında feragat edilebilir) ve benzer şekilde likit değildir.

yazımızı okuyabilirsiniz tam Fundrise incelemesi daha fazlası için.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul DiversyFund'a bir başka en iyi alternatiftir ve akredite yatırımcılar için daha iyi bir seçenek olabilir. Yüksek net değerli yatırımcı, bireysel “Özel Yerleştirme” tekliflerine ve 1031 borsaya yatırım yapabilir. Özenle seçilmiş tekliflere yatırım yapmak, yatırım sürecinde daha fazla kontrol sağlar ve daha yüksek potansiyel gelire sahip olabilir.

Akredite olmayan yatırımcılar iki farklı GYO'ya yatırım yapabilirler. Her GYO'nun minimum 5.000 $ yatırımı vardır ancak farklı bir yatırım stratejisi vardır.

MogulREIT I, daha fazla riskten kaçınabilir ve ticari gayrimenkulde kira gelirinden aylık temettü elde etmek için borç tekliflerine odaklanır. Yıllıklandırılmış ücret sonrası dağıtım getirisi %6,0 APY'dir.

MogulREIT II, ​​çok aileli mülklere yatırım yaparak DiversyFund Growth GYO'ya benzer. Bir fark, RealtyMogul portföyünün ülke çapında daha geniş bir ayak izine sahip olabilmesidir. Mülklerin çoğu güney ve doğu Amerika Birleşik Devletleri'ndedir. Bu GYO'nun yıllık %4,5 yıllık getirisi vardır ve mülkler kâr için satıldığında daha fazla kazanabilir.

Varlık yönetim ücretleri, özkaynak değerinin %1,25'ine kadar olabilir. Bu devam eden ücret, DiversyFund'un ücretlendirdiğinden daha yüksek olabilir. Ancak, mülk edinme veya satma maliyetleri gibi diğer olası ücretleri de karşılaştırmanız gerekecektir.

DiversyFund ile Kimler Yatırım Yapmalıdır?

Güney Kaliforniya'da beş yıllık bir yatırım ufku ile çok aileli gayrimenkullere maruz kalmak isteyen yatırımcılar DiversyFund'u düşünmelidir. S&P 500'ün tarihsel ortalama yıllık getirisiyle rekabet eden yıllık getiriler elde etmek mümkündür.

DiversyFund risksiz değildir, ancak yatırım geliri elde etmek, gayrimenkul hisselerine yatırım yapmaktan daha az değişken olabilir. Minimum 500 dolarlık yatırım ve akredite olmayan yatırımcıların yatırım yapma yeteneği, herkesin doğrudan gayrimenkul yatırımı yapmasını kolaylaştırır.

DiversyFund Sizin İçin mi?

Çok aileli gayrimenkullere yatırım yapmak istiyorsanız, bu, göz önünde bulundurulması gereken daha iyi seçeneklerden biridir. Yalnızca bir yatırım seçeneği sundukları için soru, ücret yapılarından memnun olup olmadığınızdır.

Yüksek Yatırım Ücretleri

Özel yatırımımla karşılaştırdığımda DiversyFund oranları yüksek görünüyordu. Özel yatırımım %2'lik bir mülk yönetim ücreti alıyor, ancak bu, toplanan kiralara göre değerlendirildi. Bu, SEC dosyasında listelenen aylık ücrete benzer (benim okumama göre, bu ücret yatırımcının sermaye hesabında değerlendirilir). Bu Motley Fool tarafından yapılan inceleme, DiversyFund'un hayranı değildi Sınırlı geçmiş performansları, ortalama ücretlerden daha yüksek ücretler ve diğer bazı öğeler nedeniyle.

Tercih Edilen İade

Motley Fool'un daha az belirgin olduğu bir alan, dönüş yapısıydı. DiversyFund, %7 tercihli ve ardından yıllık %12'ye varan kârın 65/35 oranında bölünmesini sağlar. Ayrıca, Promoted Interest aracılığıyla bir yakalama var. Motley Fool, 80/20 veya 75/25'in (yakalama olmadan) daha tipik olduğunu söyledi.

Özel anlaşmamda, 70/30'luk bir bölünme ile %8'lik bir tercih edilen getiri elde ettim, geri dönüşe dayalı bölünmede herhangi bir yakalama veya herhangi bir düşüş olmadı.

Alternatif olarak, yalnızca gayrimenkul işine girmek istiyorsanız ve bir varlık sınıfı olarak çok aileli olarak satılmıyorsanız, birçok gayrimenkule yatırım yapmanın diğer yolları. Gayrimenkul kitle fonlaması platformlarına gidebilir veya basit tutabilir ve halka açık bir GYO'yu seçebilirsiniz.

DiversyFund hakkında daha fazla bilgi edinin

ÇeşitlilikFund Artılar ve eksiler

Özet

DiversyFund, yatırımcıların çok aileli gayrimenkullere yatırım yapmaya başlamalarını kolaylaştırır. Minimum 500$'lık bir yatırımla, birçok yatırımcı küçük bir pozisyon açmayı ve portföylerini çeşitlendirmeyi göze alabilir. yatırım yapmak istiyorsanız alternatif varlıklar, DiversyFund, kitle fonlamalı gayrimenkul GYO'larından memnunsanız, uzun vadeli bir fikir olabilir.