Ne zaman net değerimizi takip ediyoruz, satır öğelerinden biri evimizin değeridir. İpoteğe karşı bir mahsup olarak tutuyoruz, aksi takdirde net değerimiz dengesiz olurdu.
Ev değerleriyle ilgili zorluklardan biri, onları piyasada işaretlemenin zor olmasıdır. "Markadan pazara" sadece, pazarın belirlediği gerçek fiyat olana dayalı bir değer atamak anlamına gelir. Halka açık bir şirketin hissesine sahip olduğunuzda bu kolaydır - halka açık pazarlarda her gün işlem görür. Apple hissesinin fiyatını öğrenmek istiyorsanız, bakın UYGULAMA.
Evler öyle değil. İnsanların değerlendirmeler için uydurduğu bir şey olduğunu hissettiğim “karşılaştırılabilirleriniz” var, çünkü hiç yoktan iyidir, ancak bunlar gerçekten doğru değil. Aynı birimlere sahip bir apartman dairesinde yaşıyor olsanız bile, bunun doğru olmamasına yetecek kadar fark var. Birinci kattaki 2 yatak odası, 1 banyo ile üst kattaki aynı yatak/banyo aynı mı? En üst katın değeri ne kadar? Çok fazla varyans.
İzlememize benim çözümüm, ev değerini satın alma fiyatına ayarlamak ve sonsuza kadar bu şekilde bırakmak. Bunu seviyorum çünkü basit ve konu net değerimiz olduğunda ev değeri umurumda değil (ne yazık ki, bu oldukça nadirdir çünkü Amerikalıların net değerinin çoğu ev sermayesinde kilitli).
Ev Değerini Ne Etkiler?
Dr. Michael E. Acı, Rinker Stetson Üniversitesi'nde Seçkin Muhasebe ProfesörüDeğerlendirmelere ve verilere girmeden önce, evinizin değerlerini hangi faktörlerin etkileyebileceğini merak ediyor olabilirsiniz. Dr. Michael E.'ye döndüm. Acı, Rinker Stetson Üniversitesi'nde Muhasebe Bölümünde Seçkin Profesör. Aşağıdakileri evin değerini etkileyen başlıca faktörler olarak sıraladı:
Mahalle/konum,
Ev boyutu (ör. yatak odaları ve banyolar),
okul imar,
Mortgage faiz oranları,
Bölgesel ve ulusal konut piyasaları
Ve bir ev satarken, ek faktörler arasında itirazın kaldırılması ve fiyatlandırma yer alır.
O da ekliyor:
Çoğu genç profesyonel için kişinin evi, sahip olunan en büyük (ve en likit olmayan) varlık olacaktır. Evinizin değerlemesi, net değerinizi ve eve karşı borç alma yeteneğinizi etkiler.
Değerleme, ev sahibinizin poliçesinde yeterli ikame değerine sahip olduğunuzu belirlemede de önemlidir. Bununla birlikte, evinizin değeri hakkında makul bir fikre sahip olmak iyi olsa da, onu satmayı planlamıyorsanız kritik değildir.
Evin Değerini Bilmek Önemli mi?
Merak ediyor olabilirsiniz… evimizin değerini bilmek neden önemlidir? Satmıyorsak, bu tür şeyleri takip etmek gerçekten önemli mi?
UC Irvine Hukuk Okulu'nda Klinik Hukuk Profesörü Profesör Robert Solomon, bilmek istemenizin birçok nedeni olduğunu açıklıyor.
Profesör Robert Süleyman, UC Irvine Hukuk Fakültesi'nde Klinik Hukuk ProfesörüSatıyorsanız çok önemli. Değer karşılığında borç alıyorsanız, bu bir bakıma önemlidir, ancak banka sizin için değerleme işini yapacaktır ve asıl endişeniz geri ödeme kabiliyetidir. Emekliliğe veya taşınmaya yakınsanız, bu çok önemlidir.
Daha gençseniz, bir aile yetiştiriyorsanız ve evde beş yıldan fazla yaşamayı düşünüyorsanız, bu daha az. anlamlıdır ve serveti belirlerken gelecekteki değeri tahmin etmek güzeldir, ancak hepsi kağıt üzerindedir, o kadar değil önemli.
Ev değerlerine çok fazla vurgu yapılıp yapılmadığını sorduğumda bana şunları söyledi:
Kim olduğunuza ve genel mali durumunuza bağlıdır. Ev eşitliği ve eğitim, Amerika Birleşik Devletleri'nde servet inşa etmenin başlıca yolları olmaya devam ediyor. Çocuklarınız varsa ve çok az birikiminiz varsa, kolej için ödeme yapmak için ev sermayesine karşı borç almayı bekleyebilirsiniz.
Çocuğunuz yoksa veya kendi başlarına yaşıyorlarsa, emeklilik için konut eşitliğine bağlı olabilirsiniz, ancak olmayabilir. Yer değiştirmeyi düşünüyorsanız, ipoteğinizi ödemekle yetinebilir ve peşinat için yeterli öz sermayeye sahip olabilirsiniz, ancak su altında kalmak istemezsiniz.
Koşullar değişir ve ev değeri sadece bir faktördür.
Konut kredisi gibi bilmek için belirli bir nedeniniz varsa, doğru bir rakam elde etmek önemlidir. Doğru bir değerlendirme almak için birine ödeme yapmaya değer olabilir (ve banka sizi buna mecbur bırakabilir).
Sadece kendi kişisel ihtiyaçlarınızı bilmek istiyorsanız, ücretsiz bir değerlendirme genellikle yeterince iyidir.
Bakalım bu seçeneklerden bazıları nelermiş…
Gerçek Bir Değerlendirme Kullanın
İhtiyacımız olan bir zaman gelebilir ev değerlendirmesi, belki bir ev kredisi veya kredi limiti için. Bunu yapmamız durumunda, bunu doğru bir ev değerlendirmesi olarak ele alacağım ve elektronik tablodaki ev değerimizi ayarlayacağım.
Değeri ne olursa olsun, “profesyonel” bir değerlendirme alırsak, ev değerimizi bu değerlendirmenin sonuçlarına göre ayarlardım.
Vergi Değerlendirmelerini Kullanın
Vergi memurunun emlak vergilerini değerlendirmek için kullandığı şey budur, bunu evinize değer vermek için kullanmak mantıklı görünüyor.
Bu rakamın zor yanı, vergi yükünüzü azaltmak için onu azaltmaya çalışabilmenizdir ve bu, değerinin satacağından daha düşük olduğu anlamına gelebilir. Bu tutarsızlıktan memnunsanız, bu, birkaç yılda bir "pazara damgasını vurmak" için iyi bir yol gibi görünüyor.
Tarihi Medyan Ev Fiyatı Artış Oranlarını Kullanın
ABD Nüfus Sayımı'ndan tarihi veriler medyan ev fiyatlarının o kadar hızlı yükselmediğini gösterdi.
1940 yılında bir evin ortalama fiyatı 2.938 dolardı. (bu rakamlar enflasyona göre ayarlanmamıştır)
2000 yılında bir evin ortalama fiyatı 119.600 dolardı.
Bu, yaklaşık %6.37'lik bir yıllık büyüme oranı. (enflasyona göre düzeltilirse, büyüme oranı sadece %2,3'tür)
Eyalet düzeyinde daha spesifik olabilirsiniz – Maryland için bu %6,67'lik bir büyüme oranıdır. (1990-2000 yılları arasında bakarsanız daha da düşük, büyüme oranı sadece %2.28)
Büyüme oranını yılda %6'ya ayarlayın, böylece küçük bir tamponunuz olur ve sonra onu kendi haline bırakın.
Enflasyonu Kullan
1980'de 30.000 $'a ev satın alan ve 20 yıl sonra onları düzenli bir meblağa satan insanların hikayelerini duymayı seviyorum. Rakamlar büyüyor çünkü her şey 20 yılda büyüyor. Ocak 1980'de 30.000 $, Ocak 2000'de 65.000 $'a eşittir. (bunu düşünmenin doğru yolu, o 20 yıl içinde bir doların satın alma gücünün yarı yarıya azalmasıdır)
Kullanmamız gereken enflasyon rakamı nedir? Bence CPI-U (tüm kentsel tüketiciler için enflasyon, gıda ve enerji dışındaki tüm kalemler) muhtemelen en iyi bahistir ve BLS'den rakamlar.
Her ayın rakamları aylık enflasyon değil, o aya kadar geçen 12 ayın enflasyonudur. Yani Eylül 2017'nin %1,7'yi göstermesi, Eylül'ü dahil ettiğinizde önceki 12 aylık enflasyonun %1,7 olduğunu gösteriyor.
Bunu kullanacak olsam, her yılın Aralık ayı enflasyon rakamına bakar, ev değerimi yılda bir kez ayarlar ve buna günde bir derdim.
Kontrol etmek için Ev Fiyatı Araçlarını Kullanın
Ücretsiz bir çevrimiçi ev değerlendirmesi almak için kullanabileceğiniz bir sürü araç var. Bunu takip amaçlı yaptığınız için, buna para harcamam.
Doğruluk gelince, söylemek zor. Metrekare, yatak odaları, banyolar ve evin yaşı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere, eviniz hakkında sahip oldukları bilgilerin doğru olduğundan emin olun.
Evimizi dört yıl önce satın aldık, bu nedenle “doğruluk”, ev değerimizden yüzde olarak uzakta olacak. İşin garibi, evimiz bu araçların çoğunda görünmüyordu, bu yüzden bir doğruluk rakamı olmayacak.
Bulduğum daha popüler ücretsiz ev değerlendirme araçlarından bazıları (bazı uyarılar ve uyarılarla birlikte):
Zillow – En büyük emlak sitelerinden biridir ve evinizin değeri için tahmini bir Zestimate sunarlar. Bir hesaba kaydolabilir, bir ev talep edebilirsiniz ve Zestimate'leri değişirse size güncellemeleri e-postayla gönderirler. (Doğruluk %2.4)
kırmızı yüzgeçli – Redfin hem bir emlak araştırma sitesi hem de bir aracı kurumdur, ancak evinizi talep ettiğinizde evinizin özelliklerine göre bir ev değeri tahmini alabilirsiniz. (Doğruluk -%19.1)
emlakçı.com – Evlere yönelik diğer sitelerin aksine, realtor.com ev araması, tahminleri ve benzeri şeylere sahiptir; aynı zamanda gayrimenkul ile ilgili makaleler ve videolar. Sitelerinde bir ev tahmini görmek için oturum açmanızı veya bir ev talep etmenizi gerektirmeyen bir ev tahmin aracı var. Ne yazık ki, evimiz listede yoktu (ki bu garip, tüm komşularımız listeleniyor).
eeprasal.com – Bir karar vermek için Zillow's Zestimate dahil çeşitli kaynaklardan veri çekecekler. Araçları, komşu satışları uygun bir şekilde gösterir. Evimiz için eppraisal.com tahmini yoktu.
Trulia – Trulia, tasarımı ve amacı bakımından Zillow'a benzer, ancak bir ev değeri tahmini sunmaz.
Chase Home Değer Tahmincisi – Adresinizi girin, Değer Al'a tıklayın ve doğrudan Chase'den bir tahmin alın. Bu araca hangi verilerin güç verdiğini söyleyemem ama adresim için bir tahmin yoktu. Önceki evimiz için bir tahmin yaptım ve makul bir aralıkta görünüyordu.
ReMax – Bir komisyoncu olarak, ReMax muhtemelen evinizi satmak istiyor ama yine de onların aracını kullanabilirsiniz. Ne yazık ki, adresimiz bir nedenden dolayı listelenmiyor. Aracın kullanımı kolaydır, güzel bir Google Haritası içerir. ve komşunuzun finansal pencerelerine bir göz atarak mahallenizin etrafında uçabilirsiniz.
Ana SayfaKazanç (bu aracı kullanmayın) – Adımın, telefon numaramın ve e-posta adresimin belirtilmesi gerektiği için ev değeri tahmini alma sürecini durdurdum. AgentHomeValues.com'a gönderildi – Bir “uzman temsilcinin” bana “detaylı pazar analizi” vermesini istemedim. bunları atlardım çocuklar.
Bunu yapacak olsaydım, sadece Zillow'u seçer ve rakamı ilk yıldaki satın alma fiyatıma normalleştirir ve ayarlamaları yapardım. Yani 100.000$'a bir ev alırsam ve Zillow 50.000$ değerinde olduğunu söylerse – Zillow's Zestimate'i şu andan sonsuza kadar ikiye katlardım.
Net değer takibinde evinizin değerini nasıl ele alıyorsunuz?
Ücretsiz bir çevrimiçi ev değerlendirmesi almak için kullanabileceğiniz bir sürü araç var. Bunu takip amaçlı yaptığınız için, buna para harcamam.