Aslında, tahmin edebileceğinizden daha fazla şekilde, gayrimenkul yatırımı hisse senetlerine ve tahvillere yatırım yapmayı yansıtır. Her ikisi için de hedefleriniz kısa vadeli gelir ve uzun vadeli sermaye kazançlarıdır.
Özenle seçilmiş, uygun şekilde korunan ve uygun şekilde yönetilen bir kiralık mülk, tüm yatırımcıların aradığı üç şeyi sağlayabilir:
- Gelir
- sermaye değerlemesi
- vergi avantajları.
Sen ne zaman kiralık bir mülke yatırım yapmak, kısa vadeli geliriniz, üç aylık temettüler veya faiz ödemeleri yerine kiradan gelir. Ve sermaye kazancınız, hisse senedi fiyat artışından ziyade, sahip olduğunuz mülkün fiyatının artmasından gelir.
Bu, büyük farklar olmadığı anlamına gelmez. Ve portföyünüzün yalnızca borsa varlıklarını veya yalnızca gayrimenkul içermesi gerektiğini söylemiyoruz. Araştırmalar, çeşitli portföylerin zamanla çok daha iyi olduğunu gösteriyor. Borsa yatırımı genellikle çok daha pasiftir. Ayrıca gayrimenkul yatırımından daha az zaman ve araştırma yoğun olabilir.
Bununla birlikte, daha aktif bir yatırım yaklaşımı benimsemenin daha yüksek ödüller aldığını buldum. Benim için, aylık hesap özetlerinde rakamlarla görünen hisse senetlerinden ziyade maddi mülklere sahip olmak daha tatmin edici.
Kiralık Mülk Seçimi
Pek çok insan kiralık bir mülk sahibi olmaya “düşer”. Bekar olduklarında bir mülk satın alabilirler, sonra evlenebilirler, birlikte hareket edebilirler ve fazladan evi satmak yerine kiralamaya karar verebilirler. Ya da ailelerinden bir evi miras alıp hemen satmak yerine kiraya verirler.
Genellikle bunlar, birkaç nedenden dolayı ideal kiralık mülk durumları değildir. Bunun ana nedeni, sayıların çalışmamasıdır. Bunun nedeni, planlamanın her zaman hemen hemen her yaşam durumuna düşmekten daha iyidir.
Mülkü belirli bir kira geliri ve/veya sermaye kazancı amacıyla bir yatırım olarak satın almazsanız, muhtemelen büyük bir gayrimenkul yatırımı olmayacaktır.
Diyelim ki siz bu durumlardan birinde değilsiniz. Bunun yerine, yatırım olarak bir mülk satın almak ve kiralamak istiyorsunuz.
Getiri Konumdan Daha İyi
İyi bir yatırım kiralama mülkü yapan nedir? Gayrimenkul yatırımının tamamen “konum, konum, konum” ile ilgili olduğunu duymuş olabilirsiniz. Ve bu kesinlikle kiralık emlak yatırımları için geçerlidir. Kirayı karşılayabilen ve konut arayan geniş bir güvenilir kiracı havuzuna uygun bir kiralama istiyorsunuz.
Konum kadar önemli, harika bir konumda bulunan bir mülkte para kaybetmek, şehrin enkazındaki bir mülkte para kaybetmek kadar kolaydır. Tek başına konum, başarılı olmanın sadece bir parçasıdır.
Önemli olan sayıların çalışmasıdır. Mülkünüzün nakit akışının pozitif olduğundan emin olmak istiyorsunuz. Kira gelir ve giderlerini doğru bir şekilde hesaplamanız gerekir. Buna “net kira getirisi” denir.
Net Kira Getirisi Nedir?
En basit haliyle, net kira getirisi, herhangi bir yatırımda elde etmek isteyeceğiniz yatırım getirisinin (yatırım getirisi) emlak versiyonudur. Aşağıdaki gibi hesaplanır:
Net Kira Getirisi = (Net Kira Geliri ÷ Toplam Mülk Maliyeti) x 100
Net kira getirisine ulaşmak için toplam mülk maliyetinizi ve net kira gelirinizi hesaplamanız veya çok kesin bir tahmin yapmanız gerekir. Peki bu sayılara ne giriyor?
Yaklaşık bir yıldır kiraya verdiğim mülklerimden birinin detayları:
| Cedar Barn Way Emlak Detayları | |
|---|---|
| Alış fiyatı | $115,000 |
| Kapanış Maliyetleri | $2,837 |
| Rehabilitasyon Maliyetleri | $21,432 |
| TOPLAM MÜLKİYET MALİYETİ | $139,269 |
| Yıllık kira | $20,700 |
| Bütçeli Boş Pozisyon | $1,725 |
| Bütçelenmiş Giderler | $862 |
| Yıllık vergiler ve sigorta | $1,625 |
| NET KİRA GELİRİ | $16,488 |
| NET KİRA VERİMİ | 11.8% |
Toplam mülk maliyetlerinizin, mülkün kiracılar için taşınmasını sağlamak için tüm cepten yapılan harcamaları içermesi gerekir. Bu, satın alma fiyatınız, kapanış maliyetleriniz, kredi aldıysanız finansman maliyetleriniz, kiralama lisansı ve ücretleri ve reklam maliyetleri olacaktır. Tüm maliyetlerin hesaplanması gerekir.
Aynı şekilde aradaki farkı görebilmeniz için yıllık kira gelirinizi ve tüm giderlerinizi bilmeniz gerekiyor. Bu, Net Kira Gelirinizdir.
Tipik maliyetler bakım, mülk yönetim ücretleri, vergiler, sigorta, boşluk giderlerinden (aylarca bütçeleme) gelir. mülkün kiralanmayabileceği durumlarda) ve aylık hizmetler (kira sözleşmenizde kiracıların ödediği belirtilmiyorsa) onlar). Toplam kira gelirinizi, varlığınızı korumak ve bu geliri üretmek için gereken tüm giderlerden daha az olduğundan emin olun.
Çaylak Hatalarından Kaçının
Bütçelenmemiş maliyetlere şaşırmak acemi bir hatadır. Bu mülk söz konusu olduğunda, boşluk ve bakım için bütçe ayırdığımı fark edeceksiniz. Ancak birinci yılda bu maliyetlerden hiçbirine maruz kalmadım çünkü 1) kiracılar özenle tarandı ve imzalandı bir yıllık kiralama ve 2) rehabilitasyonun bir parçası olarak mülke garantili yeni cihazlar yerleştirildi işlem.
Yani bu mülk için net kira getirim %11,8 oldu. (Yıllık Kira Geliri 16.488$ ÷ Toplam Mülk Maliyeti 139.269$)
Net kira getirinizi bilmenin güzel yanı, mülkleri birbirinize karşı tartmanıza izin vermesidir. O zaman satın almadan önce daha iyi bir anlaşma bulabilirsiniz. Tahmini gayrimenkul getirilerinizi, hisse senetleri ve tahviller gibi diğer yatırım seçeneklerinin beklenen getirisiyle karşılaştırmanıza bile olanak tanır.
Peki ya Takdir?
Yıllarca birçok kişi mülklerin yalnızca değerinin arttığını düşündü. 2008-2010'daki konut çöküşü, bu düşünceye bir miktar gerçeklik getirdi. Ancak bu balonun içinde bile, ülke çapında değerini koruyan ve hatta takdir edilen konut mülkleri vardı.
Özenle seçilen mülkler, kaybolmayan gerçek bir değere sahiptir.
Sermaye artışı olasılığı, mülk seçim sürecimin büyük bir parçası, ancak rakamlarımın işe yaraması için buna güvenmiyorum. Piyasalar kararsız ve fiyatlar yükseliyor ve düşüyor. Ve eğer düşünürseniz, konut mülkünün piyasa fiyatı sadece onu satmak istediğinizde önemlidir.
Tabii ki, değişen piyasa değerlerini başka herhangi bir yatırımda yaptığım gibi izliyorum, bu yüzden kazanç için kiralamaya veya satmaya devam etmenin daha mantıklı olup olmadığını biliyorum. Cedar Barn Way mülkü, haciz olduğu ve çalışma gerektirdiği için piyasa değerinin altında satın alındı.
Şu ana kadar iyi bir yatırım gibi görünüyor. Bugün, bölgedeki benzer mülkler yaklaşık 185.000 dolara satılıyor. Satmaya karar verirsem ve bu satış fiyatını alabilseydim ve satış maliyetleri için %8'lik bir kesinti yapsaydım, karım yaklaşık 30.000 dolar olurdu. Şimdiye kadarki en iyi anlaşmam değil, ancak 140.000 dolarlık bir yatırımın getirisi kötü değil.
Kira Vergisi Avantajları
Kiralık gayrimenkul, diğer yatırım seçeneklerinde bulunmayan bazı vergi avantajlarına da sahiptir. Her yatırımcının elde etmeyi dört gözle beklediği üç şeyden ikisine baktık: gelir ve sermaye artışı. Üçüncüsü, vergi avantajlarıdır. Gayrimenkul yatırımının benzersiz bir vergi avantajı vardır. Evinizin zamanla bozulması için temel olarak bir vergi indirimi alabilirsiniz. Biraz daha var, hakkında okuyabileceğiniz Burada.
Kiralık Gayrimenkul Satın Almak Sadece Başlangıçtır
Kiralık bir mülk sizin için mantıklıysa, bu sadece başlangıç! Gayrimenkul kolay değildir ve taahhütte bulunmadan önce çok araştırma yapmanız gerekir. Ayrıca bakım masrafları, emlak vergileri ve kiracılarla uğraşmanın zorluğu da var. Sonunda, çok ödüllendirici bir süreç olabilir ve yatırım portföyünüze harika bir katkı olabilir.
Kiralık mülke yatırım yapmaya başlamanın kolay bir yolunu arıyorsanız, kontrol edin çatı stoğu. Bu yatırım platformu, sertifikalı mülk yöneticileri tarafından bakılan, önceden incelenmiş anahtar teslimi mülkler satın almanızı sağlar.