Emlak Sendikasyonu nedir?

Her zaman gayrimenkulün zenginliğe giden yol olduğunu duydum. Muhtemelen sende de var.

Birçok Amerikalı için bu, birincil ikametgahınız anlamına gelir. Onu satın alırsınız, ipotek ödemelerinizi yaparsınız ve bu "zorunlu tasarruflar" artı mülk değerlemesi, genellikle bir sermaye oluşturan eşitlikle sonuçlanır. net değerinizin büyük bir yüzdesi.

Diğerleri için, evinizin dışında gayrimenkul yatırımı yapmak anlamına gelir. Bazı durumlarda, dahil olmak anlamına gelir. emlak sendikasyon anlaşmaları.

Gayrimenkul sendikasyonu, benim gibi düzenli yatırımcıların multi-milyon dolarlık gayrimenkul anlaşmalarına nasıl dahil olabildikleridir.

Aslında, bir emlak sendikasyonunun Arizona'da %14-18'lik bir öngörülen iç getiri oranı (IRR) ile 8.15 milyon dolarlık 98 birimlik bir apartman topluluğunu satın almasına bu şekilde dahil oldum.

Anahtar, gayrimenkul sendikasyonunun nasıl çalıştığını, katılabileceğiniz bir sendikayı nasıl bulacağınızı ve sağlam bir getiri elde etmek için bunları nasıl inceleyeceğinizi anlamaktır:

İçindekiler

1. Emlak Sendikasyonu nedir?
2. Gayrimenkul sendikaları nasıl yapılandırılır?
3. Sendikasyonların GYO'lardan farkı nedir?
4. Gayrimenkul sendikasyonları pasif midir?
5. Bir emlak sendikası nasıl bulunur?
6. Kitle fonlaması resme nasıl uyuyor?

Emlak Sendikasyonu nedir?

Bir emlak sendikası, bir grup Yatırımcılar tarafından bir araya getirilen bir gayrimenkul işlemine para koymak Sponsor.

En kolay benzetme, siz ve birkaç arkadaşınız bir çamaşırhane işletmek istemenizdir. Çamaşırhaneleri başlatmak pahalıdır çünkü binayı almanız, tüm temizlik ekipmanlarını vb. almanız gerekir. Bununla birlikte, diğer işletmelere kıyasla işletmeleri nispeten kolaydır.

Yani siz ve bir avuç arkadaşınız (Yatırımcılar) bir miktar para toplarsınız ve başka bir arkadaş (Sponsor) teklif verir ve orayı yönetirsiniz. Sponsor, herhangi bir operatörün yapacağı gibi, çamaşırhaneyi işletmesi için bir maaş alır ve herkes kârdan pay alır.

Bir emlak işleminde, hemen hemen aynı. Yatırımcılar anlaşmaya para katkıda bulunur ve Sponsor, öz sermayeyi ve çoğu zaman kendi parasının bir kısmını da koyar. Yatırımcılar genellikle toplam sermayenin %80-95'i arasında herhangi bir yere katkıda bulunur, gerisini Sponsor toplar.

Gayrimenkul sendikaları nasıl yapılandırılır?

Diğer emlak anlaşmalarının çoğu gibi yapılandırılmışlardır - genellikle bir Sınırlı Sorumluluk Şirketi (LLC) olarak, ancak bazen bir Sınırlı Ortaklık (LP) olarak. LP olması durumunda, Sponsor Genel Ortak/Yönetici iken, Yatırımcılar sınırlı ortaklar veya pasif yatırımcılardır.

Bu, kuruluşunuzun İşletme Sözleşmelerine (LLC) veya bir Ortaklık Sözleşmesine (LP) sahip olacağı anlamına gelir - bunu dikkatlice okumak isteyeceksiniz çünkü dağıtımların nasıl ödendiğini, oy haklarının nasıl belirlendiğini ve Sponsorun önceden aldığı ücretleri ana hatlarıyla belirtirler. dağıtımlar. Önemli olan her şey bu belgelerden birinde yakalanacaktır.

Gayrimenkul sendikasyon anlaşmalarının birçok farklı yapısı vardır. Örneğin, "dağıtım şelalesi"nin şu şekilde olduğu bir sendikasyon anlaşmasına dahilim:

• Birincisi, A Sınıfı Üyeler (Yatırımcılar) katkılarımızdan %8 (tercih edilen getiri);
• Daha sonra kalan dağıtılabilir nakitin %70'ini dağıtıyoruz;
• Ardından B Sınıfı Üyeler (Sponsorlar) dağıtılabilir nakdin %30'unu alır.

Dağıtılabilir nakitten Yatırımcılar, Sponsorlar geri kalanından pay almadan önce sermaye yatırımlarından %8'ini alacaklardır. Bu ve çok daha fazlası İşletme Sözleşmesinde özetlenmiştir.

Bir dağılımda araştırma yapmak için dört temel faktör vardır:

1. Yatırımcı Sermayesinin Geri Dönüşü – Paranız size nasıl geri ödenecek? Çoğu zaman, yatırımcılara sponsorlardan önce geri ödeme yapılır.
2. Tercih Edilen İade – Dağıtımlarda tercih edilen getiri, yatırımcılara ilk önce ne kadar ödendiğidir. Yukarıdaki durumda, tercih edilen getiri %8'dir.
3. Yakalama Maddesi – Varsa, sponsor, taşınan faizden önce yakalama maddesine kadar dağıtımların %100'ünü alır. Yukarıdaki durumda, yakalama maddesi yoktur.
4. “Taşınan Faiz” – Her şey söylenip yapıldıktan sonra, kâr yatırımcılar ve sponsor arasında bu şekilde bölünür. Yukarıdaki durumda, bölme 70/30'dur.

Ayrıca ücretler de var, dikkat etmeniz gerekenler (kapsamlı bir liste değil):

• Edinme ücreti – Bu, bağış toplamayı kapatmak için ödenen ücrettir ve anlaşmayı bulmayı, organizasyonu ve mülkün satın alınmasını içerir.
• Finansman ücreti – Finansman söz konusu ise bu, satın alma kredisi alma ücretidir.
• Yönetim ücreti – Bu, sponsora şirketin varlıklarını yönetmesi için ödenen tutardır.
• Mülk yönetim ücreti – Bu, mülkü yönetmek için sponsora ne kadar ödeniyor.
• Elden çıkarma ücreti – Mülk satıldığında sponsora ne kadar ödenir.

Bu sadece her anlaşmanın bazı önemli noktalarını yakalamaktır – tam resmi görmek için abonelik belgelerini ve diğer yasal belgeleri incelemeniz gerekir. Bu önemlidir, çünkü tüm bu ücretler, özellikle milyonlarca dolarlık bir emlak anlaşması için gereken para toplamından söz ettiğinizde toplanır.

Sendikasyonların GYO'lardan farkı nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gayrimenkul yatırımı yapan bir fondur. Bazı GYO'lar halka açık olup, diğerleri (örn. bağış toplama) değiller.

Vanguard Emlak Endeksi Fonu'nun ilk 10 holdingine bakarsanız (VGSLX), halka açık şirketlerin listesidir (kendi fonları olan #1 hariç):

1. Vanguard Gayrimenkul II Endeks Fonu (VRTPX) – Vanguard'ın benzer şirketler grubuna sahip kurumsal GYO'su
2. Amerikan Kule Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Genel Depolama
7. Dijital Realty Trust Inc.
8. Simon Emlak Grubu A.Ş.
9. SBA İletişim A.Ş.
10. Kuyu Kulesi A.Ş.

Bu şirketleri araştırırsanız, çok çeşitli gayrimenkul mülk türlerine sahipsiniz. American Tower Corp, kablosuz ve yayın iletişim altyapısına sahiptir. Simon Property Group, ticari gayrimenkul sahibi ve en büyük alışveriş merkezi işletmecisidir. Public Storage, turuncu halka açık depolama şirketidir.

Tek bir işlemde gayrimenkul çeşitlendirmesidir.

Ve gayrimenkul türüne göre yüzdelere bakarsanız, aşağı yukarı aynı.

Görmek? Her şeyden biraz. Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak basitliği yenemezsiniz.

Sendikasyonların GYO'lardan farklı olmasının birkaç temel yolu şunlardır:

Tek bir mülk satın alıyorsunuz. Bir GYO ile çeşitli mülklere yatırım yapıyor olabilirsiniz. Bir emlak sendikasyonuyla, genellikle sadece bir tanesini satın alırsınız. Bir apartman kompleksi gibi büyük olabilir, ama yine de tek bir mülk.

Gayrimenkul sendikasyonu için akredite bir yatırımcı olmalısınız. Bir emlak sendikasyonu gerçekten özel bir yerleşimdir (mülkün sahibi olacak LLC/LP'de hisselerin özel satışı) ve bu, bir emlak şirketi olmanız gerektiği anlamına gelir. akredite yatırımcı katılmak. Bir GYO halka açık olup, bu tür kısıtlamalara sahip değildir.

Çok daha yüksek minimum yatırım tutarları. Sponsorlar çok fazla yatırımcı istemiyor. Aslında, uyumlu kalabilmek için sayıları küçük tutmak zorundalar. Bu, minimum yatırımların genellikle 25.000 ABD Doları veya daha yüksek olacağı anlamına gelir. 2.5 milyon dolar toplamak istiyorsanız, 25.000 dolardan bile yüz yatırımcıya ihtiyacınız olacak. Bu çok fazla. Vanguard'ın Emlak ETF'sinin bir hissesini satın alabilirsiniz (VNQ) yüz dolardan az.

Kamuya açık olmayan özel bir işlemdir. Yatırım yaptığınızda, genellikle sonuna kadar beklemeniz gerekir. Pozisyonunuzu tasfiye etmek istiyorsanız, bunun nasıl yapıldığını görmek için İşletme Sözleşmenizi kontrol etmeniz gerekir. Bir GYO'daki hisselerinizi “Sat/Kullan”a basmak kadar basit değil. Bu bağlamda, sermayeniz kilitli ve bir fondan daha likit değil.

İşler kötüye giderse, kendi başınasın. Herhangi bir anlaşma gibi, sendikasyonlar da güvene dayanır. Sponsorunuz, maliyetleri şişirerek (ve cebe indirerek) sizi ve diğer yatırımcıları aldatmak istiyorsa, veya görevlerinden kaçıyorlarsa, her gün orada olmadığınız sürece yapabileceğiniz pek bir şey yoktur. temel. Bir GYO'da halka açık şirketlerde gerçekleşmesi daha az olasıdır.

Daha iyi getiriler elde edebilirsiniz ancak kesinlikle daha yüksek ücretleriniz olacaktır. Vanguard'ın GYO ETF'si (VNQ) çok büyük bir fon oldukları için sadece %0,12'lik bir ücret alıyor. Herhangi bir sendikasyonda muhtemelen daha fazla ödeyeceksiniz çünkü ölçek ekonominiz yok. Bununla birlikte, Vanguard'ın GYO ETF'sinin 2004'ten bu yana ~% 8,5 getirisi var - umarım daha iyisini yapabilirsiniz.

Gayrimenkul sendikasyonları pasif midir?

Pasif gelir harika.

Ne yazık ki, emlak sendikasyonları pasif görünüyor ama aslında değiller. Bir yatırımcı olarak mülkü işletmek zorunda değilsiniz, ancak bir GYO'da olduğu gibi arkanıza yaslanamazsınız. Fırsatı analiz etmeli, gerekli özeni göstermeli ve kararlar vermelisiniz.

Yumurtalarınızın çoğu o sepette olacağı için mali tabloları da gözden geçirmeniz gerekecek, her şeyin hala çalıştığından emin olmak için gelir tabloları ve bilançolar gibi projeksiyonlar. Bunu yapmak zorundasın çünkü başka birinin olduğundan emin olamazsın.

Yani kiracı bulmanız, kira toplamanız, ödeme yapmayan kiracıları tahliye etmeniz gerekmediği için pasiftir… ama tamamen pasif değildir.

Bir emlak sendikası nasıl bulunur?

Gayrimenkul anlaşmaları yapmak için finansmana ihtiyaç duyan insanları bulmak zor değil - her zaman gayrimenkul anlaşmaları ve finansmana ihtiyaç duyan ancak anlaşmaları için alamayan operatörler olacaktır. Sınırlı bir geçmişleri olabilir, teminatları olmayabilir, anlaşma bir banka için çok küçük veya diğer risk faktörleri olabilir.

En kolay yol, bir kitle fonlaması platformuyla çalışmaktır, daha fazlası aşağıdadır, ancak bunlardan kaçınmak istiyorsanız… diğer gayrimenkul yatırımcıları veya operatörleriyle tanışmanız yeterlidir. Dahil olduğum iki sendikasyonu kulaktan kulağa öğrendim. Yatırım yapmaya başladığınızda, diğer yatırımcılarla anlaşmaların nasıl yapılandırıldığı, neyin tipik olduğu ve şartların nasıl inceleneceği hakkında konuşmaya başlarsınız. Ayrıca, ikinci bir görüş almak için size anlaşmalar getirmeye başlayacaklar ve bu sayede onlar hakkında bilgi edineceksiniz.

Bu iki emlak sendikasyonuyla uğraşmadan önce uygulamalı emlak yatırımı deneyimim yoktu, ancak yatırım yapmayı anladım. Nispeten likit olmayan daha riskli bir anlaşmayla (borsaya kıyasla) ayartılmam gereken iç getiri oranını biliyordum.

Kitle fonlaması resme nasıl uyuyor?

Kitle fonlaması platformları, sendikasyon anlaşmalarını bulmayı kolaylaştırır. Bir platform bireysel mülklere yatırım sunuyorsa, gerçekten bir sendikasyon anlaşmasına bakıyorsunuz demektir.

Herhangi bir özel yatırımda olduğu gibi, en büyük zorluk anlaşma akışıdır. İyi fırsatlar bulmak için çok sayıda anlaşma görmeli, bunları analiz etmeli ve yalnızca kriterlerinize uyanlara yatırım yapmalısınız. Çok fazla anlaşma görmüyorsanız, sadece yatırım yapmak için ortalamanın altındaki anlaşmalar, daha zayıf operatörler ve diğer olumsuz konular sizi cezbedebilir.

Kitle fonlu emlak siteleri anlaşmalar için bir mıknatıs görevi görür. Sponsorsanız ve hazır bir yatırımcı havuzunuz yoksa yatırımcı bulmak zor olabilir. Bu nedenle siteler, sponsorlar ve yatırımcılar için bir mıknatıs görevi görerek küçük bir kesinti (anlaşma tamamlandığında bir yüzde artı dağıtımların bir yüzdesi) yaparken herkesin hayatını kolaylaştırıyor.

Kitle fonlamasından önce, sendikasyon anlaşmaları bulmak daha zordu. Gayrimenkul yatırımcılarını zaten tanıyor olmanız, çevrimiçi forumları veya diğer grupları araştırmanız ve durum tespitini hiçbir filtre olmadan kendiniz yapmanız gerekiyordu.

Borsa dışında yatırım yapmaya karar verirseniz, çok çabuk öğreneceğiniz bir şey var, çok sayıda kötü yatırımı filtrelemeniz gerekiyor. Kitle fonlaması ile, en azından, gerçekten kötü anlaşmaları görmeden onları ortadan kaldıran kaba bir filtreye sahip olursunuz. (ve iddia ediyorum RealtyShares'in başarısızlığı bunu ölçekte yapmanın zor olduğunu gösterir)

Bireysel mülkler bulmak isteyen akredite bir yatırımcıysanız, fırsatlara göz atarım. RealtyMogul ve ÖzkaynakÇoklu.

değilseniz veya tercih kitle fonlu gayrimenkul fonları, şuna baksana Emlak Moğol veya bağış toplama. Fonlarla, akredite bir yatırımcı olmanıza gerek yoktur. Fonlarla, bireysel anlaşmalar için herhangi bir durum tespiti yapmanız bile gerekmez. Genellikle çok özel yatırım kriterleri olan fonlarına yatırım yapabilir ve basitçe dağıtımları toplayabilirsiniz. Bir fonun faydası, tek bir mülkün servetine tabi olmak yerine, birçok mülkte çeşitlilik elde etmenizdir.

Gayrimenkul sendikasyonunu düşündünüz mü?