"Satın Al, Ödünç Al, Öl" Emlak Planlama Stratejisi

Zenginler farklı bir dizi kuralla oynuyormuş gibi geliyorsa, bunun nedeni öyle olmalarıdır.

Geçenlerde “Satın Al, Ödünç Al, Öl” kavramını öğrendim ve bu büyüleyici. Emlak planlaması veya vergiler konusunda uzman değilim veya bunu yapacak kadar zengin miyim (henüz!), ancak vergi kanununun farklı bölümlerinin (muhtemelen) istenmeyen bir duruma nasıl gelebileceğini vurguluyor.

Anlayabildiğim kadarıyla, bu çerçevenin kökeni (veya en azından eğlenceli adı) şuradan geliyor: Güney Kaliforniya Üniversitesi Gould Hukuk Fakültesi'nden Profesör Edward McCaffery. Kendi sitesinde anlatılıyor Halkın Vergi Planlaması 101 Sayfası: Satın Al, Ödünç Al, Öl.

Bu stratejinin üç bölümü vardır - satın al, ödünç al ve öl.

Bir emlak planı oluşturmanız gerekiyorsa, düşünün Güven ve İrade. Bir vasiyet hazırlamanıza yardımcı olması için bir avukat tutma maliyetinin çok küçük bir kısmı olan bir emlak planı oluşturmanıza yardımcı olabilirler. Bunu henüz ayarlamadıysanız kesinlikle bir göz atmaya değer.
Ayrıca birkaç tane var ücretsiz çevrimiçi irade yapımcıları yerine kullanabilirsiniz.

İçindekiler

1. 1. Satın almak
2. 2. Borç almak
1. Bu bir 401(k) Kredisi DEĞİLDİR
3. 3. Ölmek
4. Yakalama Var mı?
5. Bu O Kadar Çılgın Bir Fikir Değil

1. Satın almak

Önce bir şey satın alıyorsun.

Çok büyük miktarda paranız var ve sonsuza kadar emekli olabilmek için değerlenen varlıklara yatırım yapmak istiyorsunuz. Varlıkları takdir edenlerin bunu vergiden muaf (veya daha doğrusu vergi ertelenmiş) yapması da önemlidir.

Bu parayı borsaya, gayrimenkule veya değer kazanan başka bir varlık sınıfına koymak isteyeceksiniz. Bir araba satın almak bunun için kötü bir fikir olur çünkü bir arabanın değeri zamanla düşer. Nominal değerini yukarı iten enflasyonun arka rüzgarından hoşlanan bir varlık sınıfı seçmeniz de daha iyidir.

Emlak bunun için neredeyse mükemmel çünkü:

• değeri yükselme eğilimindedir,
• uçucu değil
• amortismana tabi tutabilirsiniz, bu da gelir verginizi azaltır
• kolayca teminat olarak kabul edilir.

Ve teminat ikinci adım için önemlidir. Bir kredi için teminat olarak kullanılabilecek bir varlık seçmek istiyorsunuz. Arkadaşınızın işine yatırım yapmak bunun için kötü. Kendi işinize yatırım yapmak daha iyi olurdu, ancak gayrimenkul kadar iyi değil.

Bir banka, işinizi teminat olarak kullanmak istemeyebilir, ancak hepsi gayrimenkul alır.

2. Borç almak

Ardından, varlığınıza karşı borç alırsınız.

Tipik olarak, varlık zengini ve nakit fakiriyseniz, varlıklarınızın bir kısmını yaşamak için nakit olarak satabilirsiniz. Bunu yaptığınızda, sermaye kazançlarını tetikler.

Bundan kaçınmak için, varlıklarınızı nakit almak için satmazsınız. Bunun yerine, teminat olarak varlıklarınızla bankadan kredi alın. Varlıkları oldukları gibi, değer kazanmaya devam ettikleri yerde tutarak, vergiye tabi bir olayı tetiklemezsiniz. Hala nakit alıyorsunuz, bu sadece bir kredi.

Bunun en iyi yanı, kredi aldığınızda bunun gelir olarak kabul edilmemesidir. Bir varlığa karşı borç aldığınız için elinizde nakit para var ama aynı zamanda geri ödemeniz gereken bir krediniz var.

Kredi ödemelerini yapmak için kredinin gelirlerinin bir kısmını kullanın.

Bu bir 401(k) Kredisi DEĞİLDİR

Bu size 401(k)'nizden borç almak gibi geliyorsa, aynı şey değildir. 401(k)'nizden borç aldığınızda, hesabın değerini kredi miktarı kadar düşürürsünüz. Kendinize faiz ödüyorsunuz, ki bu güzel bir şey ama para 401(k)'nizden düştüğünde ortaya çıkan kazançları (veya kayıpları) kaçırıyorsunuz.

401(k)'nin vergi ertelenmiş durumu nedeniyle herhangi bir sermaye kazancı vergisinden kaçınıyoruz.

Satın Alma Ödünç Alma stratejisi ile varlıklarınız teminat olarak kullanılır ve asla dokunulmaz. Değer vermeye devam edebilir.

Pastanı al ve onu da ye! (faiz olarak bankaya küçük bir dilim ayırmanız gerekse de - yani bedava öğle yemeği yok)

3. Ölmek

Her iyi plan, iyi bir çıkış stratejisi gerektirir ve bu, nihai çıkış stratejisi olan ölüme dayanır.

ölürsün.

Öldüğünüzde mirasınız varislerinize gider. Krediler varlıklarla birlikte ödenir ve ardından varlıklar (maliyet) bazında yükseltme varislerinize geçtiklerinde. Yararlanıcılarınız bu varlıkları aldığında, o varlıktaki cari maliyet esası, cari piyasa fiyatıdır (öldüğünüz an). Bu adım, varislerinizi bir ton vergiden kurtarabilir.

Örneğin, 2011'de 15$'a Apple hisseleri satın aldıysam ve bugün öldüysem (bunun fiyatı ~126$'dır), lehtarlarım maliyet bazında artış elde eder. Bu hisseleri bugün her biri 126 dolardan satarlarsa, ödeyecekler. numara kazançları olmadığı için sermaye kazançları vergisi. (Yapmak zorunda kalabilirler emlak vergisi ödemek bu hisselerin alınması sonucunda.)

Kredi ne olacak? Satıştan elde edilen gelirle ödersiniz.

Yakalama Var mı?

Yakalamak yok.

İşin aslı, varlıklarınızın değer kazanmaya devam etmesi gerektiğidir. Ve ölmek zorundasın, ama sonunda hepimiz ölürüz ve bu kısım strateji adına, yani orada sürpriz yok.

Bu stratejinin avantajı, bankadan borç para aldığınızda, satmak yerine nakit için varlık, bankaya biraz faiz ödüyorsunuz ve hükümet sermaye kazançlarını almıyor vergi. Kredi nedeniyle birkaç çemberden daha geçmeniz gerekiyor. Bir varlığı satmak ve satışı vergi beyannamenizde bildirmek kolaydır ve herhangi bir başvuru gerektirmez – ancak vergi ödersiniz.

Diğer bir husus, ilk etapta bir varlık edinmenin en verimli yolu olmayabileceğidir. Genellikle satın alma maliyetinin bir kısmını ödeyerek gayrimenkul sahibi olabilirsiniz. %20 peşinatla (bazen daha az) bir mülk alabilirsiniz.

Son olarak, bu strateji çok iyi çalışıyor çünkü “boşluk” temelinde adım attı. Eğer bu olmasaydı, bu plan o kadar etkili olmaz (ancak yine de vergi planlaması açısından faydalıdır). Temeldeki artış, vergilerden potansiyel olarak büyük bir kazanç yığınını ortadan kaldırır.

Temeldeki artış kaldırılmışsa, yine de biraz fayda sağlarsınız çünkü varlığı korurken hala nakit alırsınız, böylece değer kazanabilir. Bu arada kredinin faiz oranını ödemeye devam etmeniz gerekiyor, bu nedenle varlığın kredi faiz oranından daha fazla değer kazanmasına ihtiyacınız var. Yatırım yapmak için borç para almaktan pek bir farkı yok, ki bu duyulmamış bir şey değil ama bunu sermaye kazancından kaçınacak şekilde yapıyorsunuz.

Bu O Kadar Çılgın Bir Fikir Değil

Strateji gerçekten çılgınca bir fikir gibi geliyorsa, öyle değil – aslında bunu zaten yapıyoruz evlerimizle.

Genelde değerlenen bir varlık olan bir ev satın alıyorsunuz ve evin değerine karşılık kredi çekebiliyorsunuz (konut kredisi). Satmaya gittiğinizde, birincil ikametgahınız olduğu sürece (temel olarak yükseltmeye benzer şekilde) 250.000 ABD Doları kazancı göz ardı edebilirsiniz. Satış yaptığınızda kredi hala ödenmemişse, konut kredisini gelirle geri ödeyebilirsiniz ve bu, evinizin maliyet esasını etkilemez.

Takdir edildikten sonra evinizdeki krediyi hiç yeniden finanse ettiniz mi? Refi'yi bozdurmak mı? Temelde bu aynı strateji.

Eksik olan tek şey, evinizin değerini düşüremez ve gelirinizi dengelemek için kullanamazsınız. 🙂

Federal Rezerv'e göre 263 milyar doların üzerinde döner konut kredisi var (veriler 9 Temmuz 2021'den itibaren):

Ev öz sermaye kredileri, basitçe evinizdeki öz sermaye karşılığında alınan kredilerdir. Buy Borrow Die, bu çok popüler fikirden sadece bir tanesi.

Tek kusur, çoğu insanın günlük harcamaları için konut kredisi almamasıdır - genellikle büyük satın alımlar için yaparlar, ancak para değiştirilebilir. Ne amaçla kullandığın önemli değil.

Bunu hisse senedi portföyünüzle yapmak ister misiniz? Bazıları, ancak hepsi değil, aracı kurumlar bunu sunar. Örneğin, Schwab buna bir Rehinli Varlık Hattı.

Artık Ödünç Al Die Stratejisini biliyorsunuz!

Git ülke kulübünde arkadaşlarını etkile. 🙂