Ana ikamet yerimizin dışında gayrimenkul sahibi olma fikri beni her zaman büyülemiştir. Çoğu insan, bir evden diğerine taşınırken yan gelir elde etmek için ilk evini kiralayarak buna rastlar.
Taşındığımızda biraz araştırma yaptım ve bizim evden biraz nakit akışı sağlamak mümkünken, ev sahibi olmak istemedim ve ilk evimizi sattık.
Gayrimenkul her zaman aklımın bir köşesinde kaldı ve bu nedenle kitle fonlaması emlak yatırım siteleri (eşler arası kredi veren siteler gibi ama gayrimenkul yatırımı için), mükemmel bir araç olabileceğini düşündüm.
İlk kontrol etmeyi seçtiğim, RealtyShares adlı bir şirket.
RealtyShares nedir?
RealtyShares, Nisan 2013'te CEO Nav Athwal tarafından kurulan bir kitle fonlaması gayrimenkul yatırım platformudur. Altı tur özsermaye finansmanından geçti ve en son tur 2016 yılının Eylül ayında bir borç finansmanı anlaşması olmak üzere toplam 35,7 milyon dolarlık girişim fonu topladı.
Athwal, San Francisco'da bir emlak avukatıydı ve GYO'lar ve geliştiriciler gibi kurumsal müşterileri temsil ediyordu. Bu alandaki deneyimini RealtyShares'i yaratmak için kullandı çünkü gayrimenkul yatırımı fikrini bireylere tanıtmak istedi.
RealtyShares, yatırım başına minimum 1.000$ ve maksimum yıllık %2 ücret ile hem ticari hem de konut amaçlı gayrimenkul fırsatlarına yatırım yapmanızı sağlar. Öz sermaye ve tercih edilen öz sermaye yatırımlarında ücret %1'e yakındır. Bir borç yatırımında, RealtyShares, faiz oranı farkı (yatırımcıların ödediği ile banka arasındaki fark) şeklinde bir hizmet ücreti alır. borçlular ne öder). İşlem ücreti yoktur.
RealtyShares'e Kaydolma
Kaydolmak sadece birkaç dakika sürer. İşlem, bir giriş oluşturmayı ve isteğe bağlı olarak bir banka hesabını bağlamayı içerir. Başlangıçta bir banka hesabını bağlamayı atlayabilirsiniz (bunu yaptım çünkü banka detaylarımı çıkarmadan önce içinde ne olduğunu görmek istedim).
Kaydolduktan sonra, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından tavsiye edildiği gibi 30 günlük bir “bekleme süresi” vardır. Yatırımcı profilinizi tamamlayarak ve ekibiyle bir görüşme planlayarak bunu geçebilirsiniz.
Yatırımcı profili, net değer, gelir, finansal hizmetlerde çalışıp çalışmadığınız gibi oldukça standart yatırımcı anket soruları sorar. endüstri, artı sizin veya evinizdeki herhangi birinin şu anda veya daha önce kıdemli bir askeri, hükümet veya siyasi olup olmadığı gibi birkaç tane daha resmi. Yaklaşık on dakika sürer.
Tamamlandığında, soğuma döneminden çıkmak için bir arama (20 dakikalık bloklardır) planlayabilirsiniz.
Çoklu Gayrimenkul Yatırım Seçenekleri
Sakinleşme görüşmesi çoğunlukla bilgiydi, konuştuğum kişi bana yaptıklarının özetini verdi. Büyüleyiciydi ve geniş bir şekilde kategorize edilmiş olsa da üç farklı yatırım türü hakkında öğrendiklerim.
Daha kısa vadeli, kıdemli borç: Bunlar, minimum 1.000 ABD Doları ila 5.000 ABD Doları arasında olan 12 aylık bir kıdemli borç notunda %8-10 getiri hedefli anlaşmalardır.
İki türden birine girerler:
- Tek ailelik evler, gayrimenkul devirleri gibi – Bu evlerde birinci sıradaki haciz sizsiniz ve temerrüde başvurma hakkınız hacizdir.
- Bir franchise yerinin inşasını finanse eden ticari borç – Bunları sadece 3-4 yıldır yapıyorlar aylar (ve sadece bir avuç yaptılar) ancak tek bir bağımsız franchise inşasını finanse ettiler yer. Bu lokasyonlarda halihazırda üçlü net kiralama imzalamış franchise sahipleri var.
Orta vadeli, tercih edilen hisse senedi anlaşmaları: Bunlar 2-3 yıl sürüyor ve genellikle %12-14'lük bir hedef getiri ile 2. konumdasınız (borçlu). Genellikle çok aileli konut projelerine, bazen de ölçeklendirmek isteyen emlak yatırımcılarına daha büyük kredilere (1-3 milyon dolar) gidiyorlar. Bunlardaki minimum değerler 10.000 – 15.000 ABD Dolarına yakındır.
Daha uzun vadeli ortak girişim sermaye anlaşmaları: Bunlar, geliştiricilere sahip olduğunuz ve %16-20 IRR'yi hedeflediğiniz 3-5 yıllık anlaşmalardır. Bunlarda, mülk satıldığında bir takdire katılmanın yanı sıra üç aylık ödemeler (bazen işletme karına dayalı olarak) alırsınız.
Bunlar yalnızca platformda gördükleri anlaşma türleridir (Ocak 2017 itibariyle). İşin eğlenceli yanı, yaptıkları tüm yatırımları (500'den fazla) görebilmenizdir.
Gerçek Yatırım Fırsatlarının İncelenmesi
Kaydolduktan ve soğuma dönemini yaşadıktan sonra, biraz dolaştım ve bir avuç açık yatırım olduğunu gördüm. Sakinleşme döneminden çıkmadan önce açılan hiçbir anlaşmaya yatırım yapamazsınız (bu, her listenin altındaki nottur), ancak yine de etrafınıza bakabilirsiniz. Ayrıca, her zaman eğlenceli olan kapalı fırsatları da görüntüleyebilirsiniz.
Listelenen ilk borç anlaşmasına baktım, minimum 10.000 $ ile %10 faiz ödeyen 1.65 mm'lik 12 aylık bir banknot. "Ön fonlu" etiketi, RealtyShares'in bunu zaten finanse ettiğini ve şimdi onu yatırımcı parasıyla doldurduklarını gösteriyor.
Bu yatırımın içerdiği bilgiler nispeten hafiftir. Bunun oldukça basit bir borç anlaşması olduğundan şüpheleniyorum. Diğer anlaşmalar, kısmen daha fazla risk taşıdıkları için (tercih edilen hisse senedi anlaşmaları gibi) daha fazla bilgiye sahip olabilir. Bir ortak girişim yapıyorsanız, kiminle yatağa girdiğinizi bilmeniz gerekir.
Bu anlaşmaya geri dönersek, size bazı temel bilgiler verirler - amacı, borçlunun sicili ve kredi puanı ve ayrıca ne kadar kaldıracın söz konusu olduğu hakkında fikir verir. Ayrıca ek “Belgeler” de vardır, bu durumda mülkün bir değerlendirmesi ve borçlunun RealtyShares ile olan sicili vardır.
Farklı ayrıntılarla (mülk gibi) olsa da, bir eşler arası ödünç verme sitesinde göreceğinizden çok farklı değil.
Verilen bilgilere sadece başlangıç olarak bakılmalıdır. Ödevini yapmak zorundasın. RealtyShares bu anlaşmaları inceler ve sunulanların yalnızca bir kısmını aldığını bildirirken, paranızı işe koyarken biraz daha araştırma yapmadan yatırımcı olamazsınız.
Kesinlikle adresten çalışarak çevrimiçi olarak muazzam miktarda bilgi bulabilirsiniz ve herhangi bir anlaşmada bu bilgileri kazmaya başlamanızı tavsiye ederim.
Ücretler: Bu özel anlaşmada, yatırımcı herhangi bir ücret ödemiyor gibi görünüyor. Borçlu, toplanan 1.000 $ için 25 $ öder (yatırımcı paketinde açıklanmıştır). Ek olarak, kredinin faiz oranı borçluya %11 ve yatırımcıya %10 ödenir (dipnot listesinde belirtilmiştir).
Bunu özel bir yerleşim olarak görürseniz, bunların ücret açısından nasıl yapılandırıldığına çok benzer. Bunlardan birkaçını yaptım ve bu sayılar ilgili riskle tutarlı.
Vergiler Yatırımlar İçin Nasıl Çalışır?
Her yatırım için, yıl sonunda bir Form 1065 Çizelge K-1 alacaksınız. K-1, bir ortaklığın gelirini, kesintilerini, kredilerini ve diğer göze çarpan ayrıntılarını bildirmek için kullanılan bir formdur ve yatırım yaparken girdiğiniz şeydir.
Anlaşılması zor bir ifade değil ve vergi hazırlayıcınız veya vergi yazılımı zorlanmadan halledebilecektir.
İyi Bir Yatırım mı?
Küçük bir grup müstakil evlere yatırım yaptım, GYO'lara yatırım yaptım ve güvendiğim insanlara emlak anlaşmaları için borç para verdim (sert para kredileri). Doğrudan sahiplik deneyimim (güvendiğim insanlarla bir sendikada olsa da) karışıktı, sadece bir coğrafi bölgede mülk sahibi olma konusunda çok fazla oynaklık… artı ev sahibi olmak bir piknik.
Zor para kredisi deneyimim harika oldu ama yine de bir bireye borç veriyorsunuz. Ben bunlardan sadece birini yaptım, borç verdiğim kişiye güvenirim (ve zamanında ödemekten başka bir şey yapmadı!), ama bütün “yumurtalar bir sepette” iş yapmanın tehlikeli bir yoludur. (ve ben şanslıydım!)
Geriye GYO'lar kalıyor. Ne zaman satın alabilirsin Vanguard GYO Endeks Fonu (VGSLX) en az 3,000 $ ile başka bir yere gitmek için iyi bir neden olmalıdır.
Ancak var - birçok GYO, emlak şirketlerine yatırıldığı kadar mülke yatırım yapmıyor. VGSLX'in en büyük holdingleri, ticari mülk gruplarının ve depolama şirketlerinin öz sermaye pozisyonlarıdır. Büyük gayrimenkul holdingleri olan şirketleri satın aldığınız, ancak doğrudan gayrimenkule girmediğiniz anlamında gayrimenkul.
100$ RealtyShares Promosyon Kodu
Sınırlı bir süre için kaydolun ve promosyon kodunu kullanın ortak100 İlk yatırımınızı yaptığınızda 100$ bonus kazanmak için.
100$, yatırımınızın işlenmesinden sonraki 30 gün içinde bağlı banka hesabınızda görünecektir.
Sonuç olarak
Bence vitrin yapmak gerçekten harika ve nasıl olduğunu görmek için biraz uğraşabilirim (biraz temettü yatırım kaşıntı).
Eğer ilgileniyorsanız, onlar hakkında daha fazla bilgi edinmek için kayıt olabilirsiniz.