Karım ve ben birkaç yıl önce Disney World'e tatile gittik. Aile harika zaman geçirdi ve ben şahsen işten uzaklaşmaktan memnun oldum. Ailemin parkın hemen dışındaki Orange Lake Resort devre mülkünde kaldık.
Devre mülk on yıldan fazla bir süredir sahip olmalarına rağmen, oraya ilk gidişimdi. Tatil köyü kendisi çok güzel, tüm olanaklara sahip ve harika bir konumda. Ancak, her zaman ailemin satın almasının kötü bir karar olduğunu düşündüm. Ne de olsa bunun için 10.000 dolar ödediler ve bugün bakım yıllık 750 dolar.
Sorum şu: O hafta sadece otelde kalmak ya da tatil köyünde daire kiralamak daha ucuz olmaz mıydı? Cevap, ne yazık ki, evet.
Devremülkler Nasıl Çalışır?
Devremülkler, 1969'dan beri ABD'de bulunan tatil planlarıdır. Bugün, 9,2 milyar dolarlık bir endüstri. Amerikan Tatil Köyü Geliştirme Derneği (ARDA). Bu, yaklaşık 8 milyar dolarlık müzik endüstrisi veya Major League Baseball'un yıllık 9 milyar dolarlık geliriyle karşılaştırıldığında, aslında oldukça büyük. 2016 yılında, yalnızca ABD'de 1.558 devre tatil tesisi vardı ve tesis başına ortalama 132 birim vardı.
Devremülk size bir tatil mülkünde kısmi mülkiyet hakkı verir. Hatta bunu tatil kiralamada hisse senedine sahip olmak gibi düşünebilirsiniz. Ünitenizi satın almak için önceden bir fiyat ve ardından yıllık bakım ücreti ödersiniz. Bu, genellikle her yıl aynı zaman dilimi olan belirli bir süre için mülke erişmenizi sağlar. Devremülk kullanmadığınız zaman, benzer ilgi alanlarına sahip başkaları kullanır.
ARDA'ya göre, bugün bir haftalık devre mülkün ortalama satış fiyatı yaklaşık 20.940 dolar ve ortalama yıllık bakım ücreti 880 dolar. Devre mülk sözleşmelerinin çoğu süresiz sözleşmelerdir, yani bakım ücretini süresiz olarak ödemeniz gerekir, bu da büyük bir finansal taahhüttür.
Ünitenizi başka bir hafta boyunca kullanmak istiyorsanız, haftanızı “bankalamalı” ve başka bir zaman veya yerle değiştirmelisiniz. Satış konuşmasında (birine katılma talihsizliği yaşadım), tatil yeri artık haftalık devre tatil yapmadığından bahsetti. Artık puan bazlı bir sistem. Bir birim satın aldığınızda yılda X puan kazanırsınız ve daha sonra istediğiniz şekilde kullanabilirsiniz.
Puanlar başka birçok şey için kullanılabilir: uçak bileti satın almak, başka bir yere gitmek veya daha büyük bir birime geçmek. Heck, havayolu milleri ve kredi kartı puanları gibi. Puanlarınızı Best Buy ve Bed Bath & Beyond gibi mağazalarda kullanabilirsiniz. Harika - O klozet kapağını tatile gitmek yerine satın alabilirim. Eminim, tıpkı kredi kartı puanlarında olduğu gibi, adil bir şekilde puanları dolara çeviriyorsunuzdur.
Sanki söyleyemiyormuş gibi, alaycı oluyorum.
Rakamları çalıştırmadım, ancak dönüşüm oranlarının berbat olduğundan eminim. Sonuç olarak, bir devre mülkte tek bir haftayı bile, sabit bir varlığa sahip olmaktan çok daha soyut hale getiriyorlar. Yüksek basınçlı satış elemanı, lütfen bana tekrar hatırlat, devre mülk sahibi olmanın amacı nedir?
Eksik Yatırım Bileşeni
Pokerde, patsy'yi göremiyorsanız, o sizsiniz denmiştir. Bu, devre mülk satın almak için geçerlidir. İşlemden yararlananlar satış elemanı ve tesis sahipleridir. Ne yazık ki, yeniden satış değeri çok az olan veya hiç olmayan bir birimin küçük bir dilimine sıkışıp kaldınız.
Devre mülk sahibi olmakla ilgili sorunlar şunlardır:
- Var Kocaman yeniden satış pazarı. Çoğu zaman, başlangıçta ödenenin yarısından daha azına birimleri alabilirsiniz.
- Bir araba gibi, devremülk de onu “arabadan çıkardığınızda” (sahipliği aldığınızda) değer kaybeder.
- Bir devre mülkün değerinin artması nadirdir. Aslında, toplam sahip olma maliyetiniz satış sunumlarını, teşvikleri ve eşantiyonları kapsayacak şekilde işaretlendiğinden, değer kaybetmesini bekleyin.
- Devremülkler genellikle siz tatildeyken ve savunmanız devre dışıyken size satılır.
- Çoğunun yüksek yıllık bakım ücretleri vardır. Ailemin durumunda, ücretleri her yıl enflasyon oranından daha hızlı artıyor. Yalnızca bakım ücreti olarak ödediğiniz miktar için (başlangıçtaki “yatırım”ı unutun), bir hafta boyunca iyi kalitede bir otelde kalabilirsiniz.
Bu dezavantajlara rağmen, sektör yeni sahiplerini çekmeye devam ediyor. 2015 yılında, devre mülk satışlarının %46'sı yeni sahiplere yapıldı ve mevcut sahiplere olan bağımlılığın artması eğilimini tersine çevirdi. gerçekten girmek istiyorsan gayrimenkul yatırımı, rehberimizi okumak için buraya tıklayın. Aşağıdaki kitle fonlaması sağlayıcılarıyla da başlayabilirsiniz:
| Öne Çıkanlar |  |
 |
 |
| Değerlendirme | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimum Yatırım | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Hesap Ücretleri | 1 yıl | Ortak öz sermaye yatırımları: yıllık %0,5-1,5 artı çıkışta tüm kârların %10'u | %1-1,25/yıl varlık yönetim ücreti |
| Özel GYO | |||
Üye olmakİncelemeyi Oku
|
Üye olmak İncelemeyi Oku |
Üye olmak İncelemeyi Oku |
Devremülkler Gelir Getirmez
Teorik olarak, bir devre mülk satın aldığınızda, kiralamanın bulunduğu mülkte kısmi bir menfaatiniz olur. Ancak bunun size sahip olduğunuz tüm avantajları sağlamadığını anlamak önemlidir. gayrimenkul sahibi olmak normalde vardır.
Yeni başlayanlar için, devre mülke katılan diğer kişilerle aynı birime ilgi duyuyorsunuz. Bu nedenle, çıkarınız bağımsız mülkiyet değildir. Üniteyi istediğiniz gibi yapmakta özgür değilsiniz.
Örneğin, birimde fiziksel olarak bulunduğunuz süre konusunda katı sınırlamalar vardır. Gerçek bir tatil evinden farklı olarak, onu kişisel kullanım için kullanmadığınız yılın geri kalanında kiralayamazsınız.
Devre mülkü, tek bir tatil mülkünde veya birimde kısmi mülkiyet payına sahip olmak olarak düşünebiliriz. gibisi yok tatil mülküne sahip olmak düpedüz, sahip olmanın bir sonucu olarak gelen faydalarla.
ARDA'ya göre, devre mülk sahipleri, endüstrinin başladığı ve yaşlı bir kalabalığı hedef aldığı zamana göre daha genç ve etnik olarak daha çeşitli olma eğiliminde. Son alıcıların medyan yaşı 39 ve sahiplerin %34'ü ya Asyalı-Amerikalı ya da Afrikalı-Amerikalı. Neredeyse üçte ikisi üniversite diplomasına sahip. Ortalama gelirleri 81.311 dolar.
Ancak bana öyle geliyor ki devre mülk piyasası finansal açıdan tecrübesizleri hedefliyor. Ne yazık ki, devre mülkler, tatil mülklerini karşılayamayan insanlar için tatil mülkleri olma eğilimindedir. Satış materyalleri, yatırım getirisinden çok şatafat ve “iyi bir hayat yaşamak” hakkında görünmek için yapılmıştır. çünkü orada dır-dir iade yok.
Gelecek için para harcıyorsanız, bu bir yatırım olarak düşünülmelidir. Gelir getirmiyorsa, bu bir masraftır - sade ve basit. Sen Mayıs bundan zevk al, ama yine de bir yatırım değil. Öğrenmek için buraya tıklayın nasıl yatırım yapılır
Devremülkler Çok Akışkan Değildir
Genellikle ancak bir devremülk satın aldıktan sonra, onları satın almaktansa satmak isteyen daha fazla insan olduğunu fark edersiniz. İlk yatırımınızı geri kazanma olasılığı çok düşüktür - uzun yıllar boyunca bakım ücretlerini geri alma konusunda hiçbir şey söylemez.
Devre mülk sahiplerinin mülklerini satmak için kullanabilecekleri RedWeek gibi web siteleri vardır, ancak bunlar siteyi kullanmak için bir listeleme ücreti ve yıllık üyelik ücreti talep edin - ve devre mülkün satmak.
Ve yeniden satış endüstrisinde önemli miktarda sahtekarlık var. Dolandırıcılar, mülkü sizin için önceden bir ücret karşılığında satma sözü vererek devre mülk sahiplerini avlar ve bir kez ücreti ödediğinizde onlardan bir daha haber alamazsınız.
Devre mülkü satabilirseniz (ve bu asla kesin değildir), muhtemelen bunun için ödediğinizin yalnızca bir kısmını alacaksınız. Bunları satmak söz konusu olduğunda iki temel sorun vardır:
- Her zaman daha fazlası inşa edilmekte/sunulmakta, pazarı sular altında bırakmaktadır ve
- Mevcut sahipler, borçlarından kurtulmak için ya da satın aldıklarında düşündükleri anlaşma olmadığını anladıklarında onları satıyorlar.
Hala devre mülk satın almanın iyi bir fikir olduğunu düşünüyorsanız ve satacağınızdan daha fazlasını ödemekten kaçınmak istiyorsanız, ikincil piyasadan bir tane satın alın. Kullanılmış devre mülk satın alabileceğiniz birçok web sitesi var.
Devremülk şirketleri, Devremülk Kullanıcıları Grubu ve RedWeek gibi web sitelerinde mevcut alıcılardan daha ucuz seçenekler bulabileceğinizi bilirler. Bu nedenle şirketler genellikle kapanış teşvikleri ve diğer avantajlar sunar. Ancak bu avantajlar, genellikle mevcut bir sahibinden satın almaktan tasarruf edeceğiniz parayı telafi etmez.
Devremülk için Daha İyi Bir Alternatif
Bence, devre mülk satın almaktansa yerel bir otelde kalmanız daha iyi. Örnek olarak ailemin devre mülkünü ele alalım. İlk satın alma için 10.000$ ödediler ve 10 yıllık bir zaman diliminde ödenen yıllık 750$'lık bakım ücretini eklerseniz, bu devre mülkte toplam 17.500$'lık bir yatırım olur.
Son 10 yılda, devre mülkleri her yıl yedi gün ve altı hafta olmak üzere bir hafta konaklama sağladı. geceler — her biri aynı birimde tatil yapmak için gecelik ortalama 291 ABD dolarına denk gelen toplam 60 gece yıl. Gecelik yaklaşık 175$'a iyi kalitede bir otel odası kiralarsanız, devremülk için ödenen toplam fiyat size 100 gecelik otel konaklaması kazandıracaktır. Bir otelde konaklamak sadece gecelik daha ucuz olmakla kalmaz, aynı zamanda farklı destinasyonlarda bulunan otellerde konaklayarak tatilinize çeşitlilik katabilirsiniz.
Ayrıca, oteller tarafından sunulan sık kullanıcı ödül programlarından ve diğer indirimli fiyatlardan da yararlanabilirsiniz.
Ziyaret |
Muhtemelen 100 geceden fazla otel konaklaması almanın kolay yolları vardır.
Hepsinden iyisi, devre mülkte sermaye batmazsınız ve devre mülk için ödenecek para, yatırımınızın geri dönüşünü elde etmek için yatırılabilir. Yıllık bileşik %5'lik muhafazakar bir getiri ile (10.000 $ ile başlayan ve yılda 750 $ ekleyerek), şu anda 26.000 doların üzerinde oturuyor olacaksınız. Oturduğum yerden çok daha iyi bir anlaşma.