เหตุใดอัตราการรีไฟแนนซ์จึงสูงกว่าอัตราสินเชื่อซื้อ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมากในช่วงฤดูร้อน จนถึงจุดที่สินเชื่อบ้านไม่เคยถูกกว่าในช่วงวัยผู้ใหญ่ของเรา ด้วยอัตราที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ คุณอาจพิจารณาใช้ประโยชน์จากราคาเหล่านี้ โดยการซื้อบ้านใหม่หรือการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันของคุณ

ตัวเลขล่าสุดจาก Freddie Mac แสดงให้เห็นว่าการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2020 โดยมีการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านรอบแรกเกือบ 4 แสนล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์จำนองของคุณอาจมีราคาแพงกว่าการซื้อบ้านใหม่

สิ่งนี้ทำให้เราประหลาดใจเช่นกัน - จะมีความแตกต่างกันทำไม?

เราได้ตรวจสอบวิธีการกำหนดอัตราการรีไฟแนนซ์และอัตราการซื้อสินเชื่อบ้านใหม่ และพบสาเหตุหลายประการที่ทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันของอัตรานี้ นอกเหนือจากความแตกต่างของอัตราแล้ว การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังทำได้ยากกว่าที่จะมีคุณสมบัติตามที่กำหนด เนื่องจากเศรษฐกิจในปัจจุบัน

ก่อนที่จะเร่งรีไฟแนนซ์บ้านของคุณ โปรดอ่านเพื่อรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นต่อการตัดสินใจทางการเงินที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ

ผลกระทบจากโรคระบาดต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เช่นเดียวกับอัตราการจำนองที่สะดุด ธนาคารและผู้ให้กู้ได้เข้มงวดกับผู้กู้เนื่องจาก COVID-19 ซึ่งต้องการคะแนนเครดิตที่สูงขึ้นและจำนวนเงินดาวน์ ตัวอย่างเช่น Chase ได้เพิ่มข้อกำหนดคะแนน FICO ขั้นต่ำสำหรับการซื้อบ้านและการรีไฟแนนซ์เป็น 700 โดยมีข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์อย่างน้อย 20%

อัตราที่ต่ำได้ผลักดันให้มีการเคลื่อนไหวครั้งใหญ่ในการรีไฟแนนซ์จำนอง ตามรายงานของ Freddie Mac ฉบับเดียวกัน 42% ของเจ้าของบ้านที่รีไฟแนนซ์ได้ดำเนินการด้วยเงินกู้ที่สูงกว่าเพื่อที่พวกเขาจะได้ "จ่ายเงิน"

น่าเสียดายที่เจ้าของบ้านที่ต้องการรีไฟแนนซ์อาจต้องเผชิญกับข้อกำหนดเงินกู้ที่เข้มงวดเช่นเดียวกับผู้ที่ทำสินเชื่อเพื่อซื้อ อัตราการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปยังสูงกว่าอัตราการซื้อบ้านด้วยเหตุผลหลายประการ ซึ่งทั้งหมดนี้สามารถทำให้การรีไฟแนนซ์มีความน่าสนใจน้อยลง

วิธีการคิดราคารีไฟแนนซ์

แม้ว่าผู้ให้กู้บางรายอาจไม่ชัดเจนว่าอัตราการรีไฟแนนซ์ของพวกเขาสูงขึ้น แต่คนอื่น ๆ ก็ทำให้ราคารีไฟแนนซ์บ้านสูงขึ้นอย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น เมื่อคุณไปที่ส่วนการจำนองบนเว็บไซต์ Wells Fargo จะแสดงอัตราสำหรับการซื้อบ้านและการรีไฟแนนซ์แยกกัน โดยมีความแตกต่างในอัตรา .625 สำหรับสินเชื่อบ้านอายุ 30 ปี

มีเหตุผลสองสามประการที่ธนาคารขนาดใหญ่อาจเรียกเก็บอัตราการรีไฟแนนซ์ที่สูงขึ้น ได้แก่:

เพิ่มค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์

ในเดือนสิงหาคมปี 2020 Fannie Mae และ Freddie Mac ประกาศว่าจะเก็บค่าธรรมเนียมการจำนองรีไฟแนนซ์ .5% โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน ค่าธรรมเนียมนี้จะถูกประเมินจากการรีไฟแนนซ์เงินสดและไม่มีการรีไฟแนนซ์เงินสด อ้างอิงจากเฟรดดี้ แมคค่าธรรมเนียมใหม่ถูกนำมาใช้ "เป็นผลมาจากการบริหารความเสี่ยงและการคาดการณ์การสูญเสียที่เกิดจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและตลาดที่เกี่ยวข้องกับ COVID-19"

ด้วยการทำให้การรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายมากขึ้น ผู้ให้กู้สามารถลดจำนวนเงินกู้รีไฟแนนซ์ที่พวกเขาต้องดำเนินการ ทำให้พวกเขามีเวลามากขึ้นในการมุ่งเน้นไปที่การซื้อสินเชื่อและธุรกิจอื่นๆ

ผู้ให้กู้จำกัดปริมาณการสมัครใหม่

ความต้องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสูงมากจนผู้ให้กู้บางรายไม่สามารถจัดการกับคำขอทั้งหมดได้ ไม่เต็มใจที่จะเพิ่มพนักงานจำนวนมากขึ้นเพื่อรับมือกับกระแสที่จะไม่คงอยู่ตลอดไป ผู้ให้กู้จำนวนมากเพียงแค่จำกัด จำนวนคำขอรีไฟแนนซ์ที่พวกเขาดำเนินการ หรือกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมที่จำกัดจำนวนเงินกู้ที่อาจ มีคุณสมบัติ

นอกจากนี้ โปรดทราบด้วยว่าผู้ให้กู้บางรายจัดลำดับความสำคัญของสินเชื่อเพื่อซื้อใหม่มากกว่าการสมัครรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้ซื้อบ้านรายใหม่มีกำหนดเวลาที่จะต้องปฏิบัติตาม ด้วยตลาดที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในหลายพื้นที่ของประเทศ ธนาคารและผู้ให้กู้รายใหญ่หลายแห่งไม่สามารถตามให้ทันได้

ล็อคอัตราค่าใช้จ่ายเงิน

โดยทั่วไป ผู้ให้กู้จะเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นในการล็อกอัตราการให้สินเชื่อรีไฟแนนซ์เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อสินเชื่อ สิ่งนี้ทำให้ผู้ให้กู้ไม่สนใจในการจัดสรรทรัพยากรจากแอพพลิเคชั่นรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้

นี่เป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากผู้รีไฟแนนซ์จำนวนมากอาจล็อคอัตรากับผู้ให้บริการรายเดียว แต่เปลี่ยนผู้ให้กู้และล็อคอัตราอีกครั้งหากอัตราดอกเบี้ยลดลง ผู้ให้กู้มีอยู่เพื่อสร้างผลกำไร และมันก็สมเหตุสมผลแล้วที่พวกเขาจะใช้เวลากับเงินกู้ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด

ข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นเนื่องจาก COVID-19

ให้เป็นไปตาม สถาบันบรูคกิ้งส์, Fannie Mae และ Freddie Mac ได้ขอให้ผู้ให้กู้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการหยุดชะงักของการจ้างงานหรือรายได้ของผู้กู้เนื่องจาก COVID-19 จะไม่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ของพวกเขา

ผู้ให้กู้หลายรายกำลังเพิ่มคะแนนเครดิตขั้นต่ำที่ผู้กู้ต้องมีในขณะที่ทำให้ข้อกำหนดอื่น ๆ ยากที่จะปฏิบัติตาม ตัวอย่างเช่น ธนาคารสหรัฐได้เพิ่มข้อกำหนดคะแนนเครดิตขั้นต่ำเป็น 680 สำหรับลูกค้าจำนอง และยังใช้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูงสุดที่ 50 เปอร์เซ็นต์

การรวมกันของปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้ประหยัดเงินด้วยการรีไฟแนนซ์ได้ยาก หรือแม้แต่หาผู้ให้กู้ที่ยินดีดำเนินการกับใบสมัครของคุณ เมื่อคำนึงถึงสิ่งนี้ ให้คำนวณคณิตศาสตร์และดูว่าการรีไฟแนนซ์เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณหรือไม่ก่อนที่จะติดต่อผู้ให้กู้จำนอง

อัตราการซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีราคาเท่าไร

อัตราการซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการกำหนดราคาโดยใช้วิธีการเดียวกันกับอัตราการรีไฟแนนซ์ เมื่อคุณสมัครจำนองบ้าน ผู้ให้กู้จะพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น คะแนนเครดิต รายได้ เงินดาวน์ และหนี้อื่นๆ เพื่อพิจารณาคุณสมบัติของคุณ

เศรษฐกิจโดยรวมยังมีบทบาทสำคัญในอัตราการจำนองสำหรับสินเชื่อบ้าน ซึ่งรวมถึงสินเชื่อเพื่อการซื้อและสินเชื่อรีไฟแนนซ์ อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีแนวโน้มลดลงในช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตช้าลง ในขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อก็มีบทบาทเช่นกัน อัตราเงินเฟ้อที่ต่ำส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองและผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ ลดลง

ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังสามารถกำหนดราคาสินเชื่อของตนตามจำนวนธุรกิจที่เข้ามาและไม่ว่าพวกเขาจะมีความสามารถในการประมวลผลสินเชื่อมากขึ้นหรือไม่ พวกเขาอาจลดอัตราเพื่อตีกลองธุรกิจหรือเพิ่มอัตราเมื่อถึงหรือใกล้จะถึงความจุ นี่เป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลที่อัตราอาจแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้ และเหตุใดจึงเหมาะสมที่จะซื้อสินค้ารอบ ๆ สำหรับสินเชื่อบ้าน

หลายคนเชื่อว่า Federal Reserve กำหนดอัตราการจำนอง แต่นี่ไม่เป็นความจริงอย่างแน่นอน Federal Reserve กำหนดอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางซึ่งผู้ให้กู้ใช้เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามข้อกำหนดเงินสดสำรองที่ได้รับมอบอำนาจ เมื่อเฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยนี้ ธนาคารจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเพื่อกู้ยืมเงินจากกันและกัน และค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักจะส่งต่อไปยังผู้บริโภค ในทำนองเดียวกัน ค่าใช้จ่ายสามารถลดลงได้เมื่อเฟดลดอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง ซึ่งอาจหมายถึงต้นทุนและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงสำหรับผู้กู้

บรรทัดล่าง

การรีไฟแนนซ์จำนองที่มีอยู่ของคุณสามารถสมเหตุสมผลในแง่ของการประหยัดดอกเบี้ย แต่อย่าออกกฎการซื้อบ้านใหม่แทน การซื้อบ้านใหม่สามารถช่วยประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยได้ และ รับพื้นที่และคุณสมบัติที่คุณต้องการจริงๆ

โปรดจำไว้ว่า มีขั้นตอนที่คุณสามารถทำได้เพื่อเป็นผู้กู้ที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้น ไม่ว่าคุณจะเลือกรีไฟแนนซ์หรือลงทุนในที่ใหม่ คุณไม่สามารถควบคุมเศรษฐกิจหรือ Federal Reserve ได้ แต่คุณสามารถควบคุมการเงินส่วนบุคคลของคุณได้

การปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณทันที และการชำระหนี้เพื่อลดอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้เป็นเพียงสองกลยุทธ์ในการเริ่มต้น และหากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านใหม่ อย่าลืมประหยัดเงินดาวน์จำนวนมาก ขั้นตอนเหล่านี้ช่วยให้คุณเพิ่มโอกาสในการได้รับราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุด ไม่ว่าคุณจะเลือกย้ายหรืออยู่กับบ้านที่คุณมี