การจำนองย้อนกลับได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ นอกเหนือจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นและค่าครองชีพที่สูงขึ้นแล้ว ผู้สูงอายุหลายล้านคนที่มีรายได้คงที่ยังปรารถนาที่จะอยู่ในบ้านของตน
ผู้ให้กู้หลายสิบรายเข้าร่วมในโครงการจำนองย้อนกลับ ซึ่งมักโฆษณาทางทีวี วิทยุ และออนไลน์ แต่การจำนองย้อนกลับคืออะไร การจำนองย้อนกลับทำงานอย่างไร และการจำนองย้อนกลับเหมาะกับคุณหรือไม่?
สารบัญ
- สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับคืออะไรและทำงานอย่างไร?
- ข้อกำหนดของผู้กู้
- ข้อกำหนดคุณสมบัติ
- ข้อกำหนดด้านอายุ
- การกระจายรายได้
- ข้อดีของการจำนองย้อนกลับ
- การจำนองย้อนกลับช่วยขจัดการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนของคุณ
- การจำนองย้อนกลับสามารถให้เงินสดพิเศษหรือรายได้เพิ่มเติม
- ไม่มีผลกระทบทางภาษีสำหรับการถอนทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ
- อาจเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่จะอยู่ในบ้านของคุณ
- คุณจะไม่สูญเสียบ้านของคุณหากมูลค่าลดลง
- ข้อเสียของการจำนองย้อนกลับ
- การลดส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านของคุณ
- จำนวนเงินกู้ถูก จำกัด โดยส่วนของบ้านของคุณ
- การจำนองย้อนกลับมีต้นทุนการปิดสูง
- คุณยังต้องจ่ายภาษีทรัพย์สิน ค่าซ่อมประกันภัย และค่าบำรุงรักษา
- การจำนองย้อนกลับมีข้อกำหนดด้านอายุ
- คุณควรจำนองย้อนกลับหรือไม่?
สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับคืออะไรและทำงานอย่างไร?
การจำนองย้อนกลับเป็นโปรแกรมพิเศษที่นำเสนอผ่าน Federal Housing Administration (FHA) ศัพท์เทคนิคสำหรับการจำนองย้อนกลับคือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อการแปลงค่าบ้าน หรือ HECM สั้นๆ พวกเขาได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีอายุมากกว่าเข้าถึงส่วนทุนในบ้านของพวกเขาโดยไม่ต้องสร้างการชำระเงินรายเดือนที่สอดคล้องกัน
คำว่า "ย้อนกลับ" เกี่ยวข้องกับการชำระเงินเอง แทนที่จะชำระเงินกู้เป็นรายเดือน ผู้กู้สามารถรับการชำระเงินรายเดือนจากผู้ให้กู้ได้ ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของบ้านระดับสูงสามารถเข้าถึงส่วนได้เสียในบ้านของพวกเขาโดยไม่ต้องจำนองแบบเดิมและเงื่อนไขการชำระคืน
ข้อกำหนดของผู้กู้
เพื่อให้มีคุณสมบัติในการจำนองย้อนกลับคุณต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนด ข้อกำหนดของโปรแกรมที่เฉพาะเจาะจงมาก:
คุณต้องมีอายุอย่างน้อย 62 ปี
บ้านที่จำนองย้อนกลับจะได้รับการค้ำประกันโดยจะครอบครองโดยเจ้าของเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ
คุณต้องมีส่วนได้ส่วนเสียในบ้าน ยิ่งคุณมีเงินทุนมากเท่าไร คุณก็จะสามารถเข้าถึงเงินสดได้มากขึ้นเท่านั้น
คุณไม่สามารถค้างชำระในหนี้ที่เป็นหนี้รัฐบาลกลางได้
เมื่อคุณรับเงินกู้แล้ว คุณจะต้องสามารถจัดการการชำระภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย ค่าสาธารณูปโภค และการซ่อมแซมและบำรุงรักษาได้อย่างเต็มที่
คุณจะต้องเข้าร่วมเซสชั่นข้อมูลผู้บริโภคจากที่ปรึกษาที่ได้รับอนุมัติจาก FHA
ข้อกำหนดคุณสมบัติ
ทรัพย์สินจะต้องเป็นบ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัว 1 ต่อ 4 หรือคอนโดมิเนียมที่ได้รับการรับรองจาก FHA หรือบ้านที่ผลิตขึ้น จำนวนเงินกู้สูงสุดกำหนดและอัปเดตโดย สำนักงานการเงินการเคหะแห่งชาติ (FHFA). สำหรับปี 2564 ค่าสูงสุดจะอยู่ระหว่าง 548,250 ถึง 822,375 ดอลลาร์ จำนวนเงินที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับเขตที่บ้านตั้งอยู่ตลอดจนจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยที่อยู่ในนั้น
แต่แน่นอนว่าคุณสามารถยืมได้มากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับการรวมกันของทุนที่คุณมีในบ้านและอายุของคุณ ณ เวลาที่สมัคร
ส่วนได้เสียของคุณถูกกำหนดโดยราคาประเมินของบ้าน หักหนี้สินที่มีอยู่กับมัน
ข้อกำหนดด้านอายุ
FHA ไม่เผยแพร่เปอร์เซ็นต์ส่วนทุนที่เกี่ยวข้องกับอายุเฉพาะสำหรับจำนวนเงินกู้ แต่ยิ่งคุณอายุมากขึ้น เปอร์เซ็นต์ของเงินทุนที่คุณสามารถเข้าถึงได้จากที่บ้านก็จะสูงขึ้นเท่านั้น ตัวอย่างเช่น คุณอาจสามารถเข้าถึง 50% ของอิควิตี้ในบ้านของคุณเมื่ออายุ 62 และอาจถึง 80% หากคุณอายุ 80 ขึ้นไป
การกระจายรายได้
เมื่อได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนองย้อนกลับ คุณจะมีตัวเลือกในการสร้างวงเงินเครดิตที่คุณสามารถเข้าถึงได้ตามความจำเป็นหรือรับการชำระเงินรายเดือนเป็นประจำทุกเดือน
การชำระเงินรายเดือนสามารถเป็นได้ทั้งในระยะเวลาที่กำหนดหรือในการชำระเงินรายเดือนที่เท่ากัน ผู้กู้อย่างน้อยหนึ่งคนจะต้องอาศัยอยู่ในบ้านต่อไปเป็นที่อยู่อาศัยหลัก
ข้อดีของการจำนองย้อนกลับ
การจำนองย้อนกลับช่วยขจัดการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนของคุณ
นี่เป็นแนวคิดพื้นฐานของการจำนองย้อนกลับอีกครั้ง แทนที่จะชำระเงินรายเดือนให้กับผู้ให้กู้ ผู้กู้จะได้รับการชำระเงินรายเดือน (หรือเข้าถึงวงเงินสินเชื่อกับบ้าน) ตามระยะเวลาที่กำหนด
คุณยังคงต้องรับผิดชอบในการชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและบำรุงรักษาบ้านของคุณ แต่คุณจะไม่ต้องรับผิดชอบในการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนให้กับผู้ให้กู้ในแบบที่คุณต้องการหากคุณทำการรีไฟแนนซ์แบบเดิม
หากปัจจุบันคุณมีการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยสำหรับการจำนองครั้งแรกที่มีอยู่ ให้ย้อนกลับ การจำนองสามารถทำให้การชำระเงินนี้หายไปหากจำนวนเงินจำนองย้อนกลับเกินยอดเงินปัจจุบันของคุณ จำนอง.
การจำนองย้อนกลับสามารถให้เงินสดพิเศษหรือรายได้เพิ่มเติม
เหตุผลหลักประการหนึ่งที่เจ้าของบ้านอาวุโสเลือกการจำนองย้อนกลับคือการเข้าถึงส่วนทุนในทรัพย์สิน การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมมีข้อเสียในการสร้างการชำระเงินรายเดือนใหม่และสูงกว่า กรณีนี้จะไม่เกิดขึ้นกับการจำนองย้อนกลับ
คุณสามารถเข้าถึงรายได้ของเงินกู้ผ่านวงเงินสินเชื่อและมีเงินทุนพร้อมและพร้อมใช้งานทุกเมื่อที่คุณต้องการ
หรือคุณสามารถเลือกรับเงินในรูปแบบการชำระเงินรายเดือน ด้วยวิธีนี้ คุณจะสร้างรายได้เพิ่มเติมจากบ้านของคุณ
กระแสรายได้เพิ่มเติมนี้มักจะช่วยให้ผู้สูงอายุสามารถอาศัยอยู่ในบ้านของตนต่อไปได้ แม้ว่ารายได้ต่อเดือนจะไม่ครอบคลุมค่าครองชีพทั้งหมดก็ตาม
ไม่มีผลกระทบทางภาษีสำหรับการถอนทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ
เงินสดจากการจำนองย้อนกลับสามารถเป็นแหล่งรายได้ปลอดภาษี เนื่องจากเงินกู้ยืมเป็นเงินล่วงหน้าของส่วนของบ้าน จึงไม่ถือเป็นรายได้ ดังนั้นจึงไม่ต้องเสียภาษี
ซึ่งแตกต่างจากกลยุทธ์อื่นๆ ในการสร้างรายได้หรือการเข้าถึงเงินสด ตัวอย่างเช่น หากคุณขายหุ้นที่ถือในบัญชีที่ต้องเสียภาษี คุณจะต้องจ่ายภาษีสำหรับกำไรจากการขายใดๆ
ในทำนองเดียวกัน หากคุณใช้การแจกแจงจากแผนการเกษียณอายุที่ต้องเสียภาษี การแจกแจงเหล่านั้นอาจต้องเสียภาษีเป็นรายได้ปกติ การถอนเงินจำนวนมากอาจทำให้คุณอยู่ในวงเล็บภาษีที่สูงขึ้น
การจำนองย้อนกลับให้เงินสดเท่ากันโดยไม่ต้องลดหย่อนภาษี
อาจเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่จะอยู่ในบ้านของคุณ
หากคุณมีรายได้คงที่เหมือนผู้สูงอายุหลายๆ คน ค่าครองชีพอาจไม่เอื้ออำนวย รายได้เพิ่มเติมจากการจำนองย้อนกลับสามารถช่วยให้คุณอยู่ในบ้านของคุณได้ แม้กระทั่งในรายได้คงที่
คุณจะไม่สูญเสียบ้านของคุณหากมูลค่าลดลง
ด้วยการจำนองย้อนกลับ ไม่ต้องกลัวว่าจะสูญเสียบ้านหากมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่ายอดจำนอง คุณสามารถอาศัยอยู่ในบ้านต่อไปได้ตลอดชีวิต
ผู้ให้กู้ไม่สามารถบังคับให้คุณชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดได้เช่นกัน
มันอาจจะเป็นไปได้สำหรับคุณที่จะรีไฟแนนซ์การจำนองย้อนกลับที่มีอยู่ หากมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างมาก คุณจะสามารถเข้าถึงส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านได้สูงขึ้น
สถานการณ์อื่นๆ ที่คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับการรีไฟแนนซ์จำนองย้อนกลับ: มีอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ มีการเพิ่มจำนวนจำนองสูงสุดที่อนุญาต คุณกำลังมองหาที่จะแปลงการจำนองอัตราที่ปรับได้เป็นอัตราคงที่หรือ; หากคุณต้องการเปลี่ยนผู้กู้เงินกู้ยืม
ข้อเสียของการจำนองย้อนกลับ
การลดส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านของคุณ
การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณเข้าถึงส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านของคุณได้ เช่นเดียวกับการรีไฟแนนซ์จำนองแบบดั้งเดิม ข้อเสียคือคุณจะมีส่วนได้เสียน้อยลงในอนาคตหากคุณต้องการเพื่อวัตถุประสงค์อื่น
ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณตัดสินใจย้ายไปบ้านอื่นในภายหลัง จำนวนบ้านที่ลดลงหมายถึงตัวเลือกที่น้อยลงในการย้ายไปยังบ้านใหม่หรือสถานที่อื่น
จำนวนเงินกู้ถูก จำกัด โดยส่วนของบ้านของคุณ
ทุนที่คุณมีในบ้านของคุณเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดจำนวนเงินที่คุณสามารถกู้ได้ ทุนไม่เพียงพอจะหมายถึงรายได้ที่น้อยลงหรือแม้กระทั่งถูกปฏิเสธเงินกู้
ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณอายุ 62 ปี บ้านของคุณมีมูลค่า 400,000 ดอลลาร์ และการจำนองปัจจุบันของคุณคือ 250,000 ดอลลาร์ ด้วยจำนวนเงินกู้สูงสุด 200,000 เหรียญ คุณจะไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ ในสถานการณ์นี้ ยอดคงเหลือของการจำนองปัจจุบันของคุณเกินจำนวนจำนองย้อนกลับสูงสุดที่อนุญาตเมื่ออายุ 62 ปี
ในตัวอย่างต่อไปนี้ เงินจำนองย้อนกลับอาจไม่เพียงพอ แม้ว่าคุณอาจมีคุณสมบัติ
สมมติว่าคุณเป็นหนี้ 150,000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน 400,000 ดอลลาร์ของคุณ คุณสามารถยืม 50% หรือ 200,000 เหรียญ แต่รายได้สุทธิจะอยู่ที่ 50,000 ดอลลาร์เท่านั้น (200,000 ดอลลาร์น้อยกว่า 150,000 ดอลลาร์เพื่อชำระค่าจำนองที่มีอยู่)
50,000 ดอลลาร์อาจไม่เพียงพอทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการจำนองย้อนกลับ
การจำนองย้อนกลับมีต้นทุนการปิดสูง
ทุกครั้งที่คุณทำการจำนองครั้งแรกกับบ้านของคุณ คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปิด ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเหล่านี้จะช่วยลดรายได้ที่คุณจะได้รับจากเงินกู้ใหม่ แต่เนื่องจากลักษณะเฉพาะของการจำนองย้อนกลับ ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเหล่านั้นจึงสูงกว่าการรีไฟแนนซ์แบบเดิม
ค่าใช้จ่ายในการปิดการรีไฟแนนซ์จำนองแบบดั้งเดิมอยู่ระหว่าง 2% ถึง 3% ของจำนวนเงินกู้ ย้อนกลับค่าใช้จ่ายในการปิดจำนองได้อย่างง่ายดายเกิน 4%. เริ่มต้นด้วยเบี้ยประกันจำนอง FHA หรือ MIP MIP คือค่าธรรมเนียมที่คุณจะจ่ายให้กับ FHA สำหรับการทำประกันให้กับผู้ให้กู้สำหรับการกู้ยืม
คุณจะต้องจ่ายเงินและ ค่าธรรมเนียมล่วงหน้า 2% ของยอดจำนองใหม่. นอกจากนี้ยังมี MIP ประจำปีเท่ากับ 0.50% ของยอดคงค้างของเงินกู้ หากจำนวนเงินกู้ของคุณคือ 200,000 เหรียญ เบี้ยประกันภัยรายปีจะอยู่ที่ 1,000 เหรียญ (200,000 เหรียญสหรัฐ X 0.50%) ในสถานการณ์สมมตินี้ จะเพิ่มค่าใช้จ่ายเงินกู้ประมาณ 83 เหรียญต่อเดือน ซึ่งจะเป็นการลดรายได้เงินกู้รายเดือนของคุณ
นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการกำเนิด ผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บเงินมากกว่า 2,500 ดอลลาร์หรือ 2% ของมูลค่าบ้าน 200,000 ดอลลาร์แรกและ 1% ของมูลค่าที่สูงกว่า 200,000 ดอลลาร์ นั่นหมายความว่าผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บเงินได้มากถึง 4,000 ดอลลาร์ (2%) ของวงเงินกู้ 200,000 ดอลลาร์
ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจะจ่ายให้กับฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงิน ซึ่งรวมถึงค่ากรรมสิทธิ์ ค่าประเมิน ค่าบันทึก และค่าสำรวจ เป็นต้น
คุณยังต้องจ่ายภาษีทรัพย์สิน ค่าซ่อมประกันภัย และค่าบำรุงรักษา
แม้ว่าจะไม่มีการชำระเงินรายเดือนสำหรับการจำนองย้อนกลับ แต่คุณยังต้องครอบคลุมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งรวมถึงภาษีทรัพย์สิน ประกันเจ้าของบ้าน ค่าสาธารณูปโภค และค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาทรัพย์สิน
แม้ว่าคุณจะมีการจำนองย้อนกลับ แต่ก็เป็นไปได้ที่จะสูญเสียบ้านเนื่องจากการไม่ชำระภาษีอสังหาริมทรัพย์
การจำนองย้อนกลับมีข้อกำหนดด้านอายุ
การจำนองย้อนกลับจะใช้ได้เฉพาะกับเจ้าของบ้านที่มีสิทธิ์อายุ 62 หรือสูงกว่าเท่านั้น หากคุณยังไม่ถึงอายุดังกล่าว การจำนองย้อนกลับไม่ใช่ทางเลือก
แม้ว่าคุณจะมีคุณสมบัติ จำนวนเงินที่คุณสามารถยืมได้จะขึ้นอยู่กับอายุของคุณ ณ เวลาที่สมัคร ยิ่งคุณอายุน้อยเท่าไร คุณก็จะสามารถกู้ยืมเงินกับบ้านได้เป็นเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำลงเท่านั้น
ด้วยเหตุผลดังกล่าว การจำนองย้อนกลับมักจะทำงานได้ดีที่สุดสำหรับผู้กู้ในยุค 70 หรือ 80 ในวัยนั้น คุณจะสามารถเข้าถึงส่วนได้เสียมากขึ้น ทำให้มีโอกาสมากขึ้นที่เงินกู้จะตอบสนองความต้องการทางการเงินของคุณ
คุณควรจำนองย้อนกลับหรือไม่?
การจำนองย้อนกลับมีความซับซ้อนโดยข้อกำหนดหลายข้อที่คุณต้องระวังก่อนสมัคร
คุณควรเริ่มต้นด้วยการประเมินสิ่งที่คุณคาดหวังให้การจำนองย้อนกลับทำเพื่อคุณ หลักๆ จะเป็นการเข้าถึงเงินสดในบ้านของคุณหรือเพื่อให้กระแสรายได้ต่อเนื่องกับคุณ? ไม่ว่าในกรณีใด คุณมีทุนในบ้านเพียงพอกับความต้องการนั้นหรือไม่?
คุณต้องพิจารณาผลกระทบระยะยาวด้วย ตัวอย่างเช่น คุณอาจต้องการย้ายไปอยู่ใหม่ในอนาคต บางทีอาจจะอยู่ใกล้ลูกๆ มากขึ้น ในกรณีนั้น การจำนองย้อนกลับอาจลดส่วนของบ้านของคุณลงมากพอที่จะทำให้การเคลื่อนไหวไม่สามารถทำได้
ก่อนทำการจำนองย้อนกลับ ต้องแน่ใจว่าคุณตระหนักถึงทุกสิ่งที่เกี่ยวข้อง และเมื่อคุณเป็นแล้ว คุณควรพิจารณาอย่างจริงจังเกี่ยวกับเรื่องนี้กับทนายความ CPA หรือนักวางแผนทางการเงิน เนื่องจากพวกเขาจัดการกับการจำนองย้อนกลับ พวกเขาอาจสามารถแนะนำแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดให้คุณได้