ฉันควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของฉันหรือไม่?

NSอัตราการจำนองทั้งหมดเป็นสาเหตุทั่วไปสำหรับเจ้าของบ้านที่คิดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์จำนองของพวกเขา ท้ายที่สุด หนึ่งในข้อโต้แย้งที่แข็งแกร่งที่สุดสำหรับการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณคือการใช้ประโยชน์จากอัตราที่ต่ำกว่า ดังนั้นคุณจึงจ่ายน้อยลงสำหรับการจำนองบ้านของคุณเมื่อเวลาผ่านไป

แต่อัตราดอกเบี้ยไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่คุณจะต้องพิจารณา มีหลายประเด็นที่คุณต้องการชั่งน้ำหนักเทียบกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าที่อาจเกิดขึ้นเมื่อตัดสินใจเลือกเวลาที่เหมาะสมในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ คุณจะต้องการกระทืบตัวเลขเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังตัดสินใจถูกต้องสำหรับการจำนองและงบประมาณของคุณ

นี่คือทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เพื่อตัดสินใจเวลาที่ดีที่สุดในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ:

ปัจจัยที่ต้องพิจารณาเมื่อคิดที่จะรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ

ต่อไปนี้คือปัจจัยการรีไฟแนนซ์หลักที่คุณต้องพิจารณา พร้อมด้วยคำถามบางข้อที่คุณควรถามเกี่ยวกับแต่ละข้อ

อัตราดอกเบี้ย

เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง เป็นเรื่องปกติที่จะเริ่มคิดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์เพื่อล็อคอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเพียง 1% สามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากในจำนวนเงินที่คุณชำระ และที่สำคัญกว่านั้นคือ จำนวนดอกเบี้ยที่คุณจะจ่ายตลอดอายุเงินกู้ แต่ให้แน่ใจว่าคุณถามคำถามต่อไปนี้กับตัวเองก่อนลงนามในเส้นประ:

• อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันของคุณคืออะไร?
• จะเป็นอย่างไรถ้าคุณรีไฟแนนซ์?
• มีความแตกต่างที่มากพอระหว่างคนทั้งสองหรือไม่?
• อัตราที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต?

วิธีที่ดีที่สุดเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังตัดสินใจเลือกอย่างชาญฉลาดคือการวิจัยอัตราดอกเบี้ยจำนองปัจจุบันสำหรับพื้นที่และประเภทเงินกู้ของคุณ

อ่านเพิ่มเติม:อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุดสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ

ประเภทสินเชื่อ

ประเภทของเงินกู้ที่คุณมีอยู่ในปัจจุบันและประเภทที่คุณจะรีไฟแนนซ์ด้วยสามารถสร้างความแตกต่างในด้านอัตรา ต้นทุน ระยะเวลา และคุณลักษณะอื่นๆ ของเงินกู้ จึงเป็นความคิดที่ดีที่จะถามตัวเองด้วยคำถามต่อไปนี้เกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ที่อาจเกิดขึ้น:

• คุณกำลังย้ายจากการจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้ (ARM) เป็นเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือไม่?
• คุณกำลังพิจารณาที่จะย้ายเงื่อนไขเงินกู้จาก 30 ปีเป็น 20 หรือ 15

ดูสิ่งนี้ด้วย:ข้อดีและข้อเสียของการจำนอง 15 และ 30 ปี

ต้นทุนการปิด

คุณไม่ต้องการให้ค่าใช้จ่ายในการปิดเป็นเรื่องที่น่าประหลาดใจ แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการปิดบางส่วนสามารถต่อรองได้ และบางครั้งคุณสามารถรวมต้นทุนการปิดบัญชีไว้ในยอดเงินกู้ใหม่ได้ หรือจ่ายโดยใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น คุณยังคงต้องเตรียมค่าใช้จ่ายจำนองที่หลีกเลี่ยงไม่ได้นี้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณคิดผ่านจำนวนเงินที่คุณจะต้องจ่ายในค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเพื่อประกันการรีไฟแนนซ์ของคุณด้วยคำถามเหล่านี้:

• คุณจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ในการรีไฟแนนซ์?
• คุณมีจำนวนเงินนี้ในการออมระยะสั้นของคุณหรือไม่?
• คุณต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการชดใช้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้?
• คุณจะอยู่ในบ้านนานขนาดนั้นไหม?

การจัดอันดับเครดิตของคุณ

การที่อัตราดอกเบี้ยลดลงโดยทั่วไปไม่ได้หมายความว่าทุกคนสามารถเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเหมือนกันได้ การจัดอันดับเครดิตของคุณอาจเป็นความแตกต่างระหว่างอัตราคู่รักและอัตราที่เจ็บปวด อย่าลืมตอบคำถามเหล่านี้ด้วยตัวเอง:

• อันดับเครดิตของคุณเพิ่งเพิ่มขึ้นหรือไม่? หากมี คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ที่ดีขึ้นในขณะนี้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ต่ำเป็นประวัติการณ์ก็ตาม
• คุณคาดหวังว่าอันดับเครดิตของคุณจะลดลงด้วยเหตุผลใดก็ตาม? หากคุณคิดว่าสิ่งนี้จะเกิดขึ้น คุณอาจต้องการหยุดงานในขณะที่อันดับเครดิตยังอยู่ในระดับสูง

ไทม์ไลน์ของคุณ

การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปเป็นกลยุทธ์การประหยัดเงินในระยะยาว นั่นหมายถึงการรีไฟแนนซ์จำเป็นต้องพอดีกับไทม์ไลน์ส่วนตัวของคุณสำหรับบ้านเพื่อให้เหมาะสมทางการเงิน คำถามบางข้อที่ควรพิจารณาเกี่ยวกับไทม์ไลน์ของคุณ ได้แก่:

• คุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านและจำนองไว้นานแค่ไหน?
• คุณจะอยู่ที่นั่นนานพอที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายในการปิดหรือไม่?
• คุณกำลังมองหาที่จะเช่าบ้านของคุณในอนาคตหรือไม่?
• การชำระเงินที่ต่ำกว่าจะช่วยให้คุณเช่าได้ง่ายขึ้นหรือไม่?

งบประมาณของคุณ

การรีไฟแนนซ์บางครั้งอาจทำให้การชำระเงินของคุณลดลงและช่วยให้คุณจัดสรรเงินไว้เพื่อการออมได้มากขึ้น การรีไฟแนนซ์อาจเพิ่มการชำระเงินของคุณหากคุณต้องการกำจัดเงินกู้ได้เร็วขึ้นและจ่ายดอกเบี้ยน้อยลง

หากคุณกำลังพิจารณาที่จะรีไฟแนนซ์เพื่อเพิ่มห้องพักในงบประมาณของคุณ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสามารถลอยค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเพื่อรับการชำระเงินรายเดือนที่ลดลง

เงินต้นที่คุณชำระเงินแล้ว

พิจารณาจำนวนเงินที่คุณจ่ายให้กับเงินกู้แล้ว หากคุณได้จ่ายเงิน 20% ของมูลค่าบ้านของคุณ คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (PMI) ของคุณลดลงโดยไม่ต้องรีไฟแนนซ์ แต่ถ้าผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณไม่ยอมปล่อย ให้พิจารณารีไฟแนนซ์เพื่อกำจัดมัน

ที่เกี่ยวข้อง:คุณควรชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณก่อนกำหนดหรือไม่? ใช่! นี่คือ 6 กลยุทธ์ที่จะดึงมันออกมา!

สิ่งที่คุณต้องการในการกรอกเครื่องคิดเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สมบูรณ์

เมื่อคุณได้ถามคำถามข้างต้นกับตัวเองแล้ว ก็ถึงเวลาเริ่มคำนวณว่าการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะส่งผลต่อผลกำไรของคุณอย่างไร

มีเครื่องคำนวณการรีไฟแนนซ์ฟรีมากมายบนเว็บ และพวกเขาทั้งหมดสามารถช่วยให้คุณได้รับแนวคิดเกี่ยวกับสิ่งที่คาดหวังจากการรีไฟแนนซ์ ฉันชอบคุณลักษณะของเครื่องคำนวณการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของ Bankrate.com

ต่อไปนี้คือรายการที่คุณต้องใช้ในการคำนวณการรีไฟแนนซ์:

จำนวนเงินกู้ปัจจุบัน: ที่นี่คุณจะป้อนจำนวนเงินที่คุณยืมเพื่อซื้อบ้านของคุณ ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้อบ้านมูลค่า 200,000 ดอลลาร์โดยดาวน์ 20% จำนวนเงินกู้เดิมของคุณจะเท่ากับ 160,000 ดอลลาร์

อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน (%): เพียงป้อนอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันในการจำนองบ้านของคุณ

ระยะเวลา (ปี): ป้อนจำนวนปีของการจำนองเดิมของคุณ (เช่น 30 ปีกับ 15 ปี)

ยอดจำนองปัจจุบัน: นี่คือจำนวนเงินที่คุณเป็นเจ้าของในการจำนองบ้านของคุณในปัจจุบัน ค้นหาใบเรียกเก็บเงินล่าสุดของคุณและมองหายอดคงเหลือ

อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ (%): ที่นี่คุณจะใส่อัตราดอกเบี้ยที่คุณได้รับจากเงินกู้ใหม่

ระยะเวลา (ปี): คำศัพท์ใหม่ของคุณคืออะไร? 30 ปี? 15?

ค่าปรับการชำระเงินล่วงหน้า (%): คุณจะต้องชำระค่าปรับล่วงหน้าสำหรับการชำระยอดเงินกู้เก่าของคุณก่อนกำหนดเล็กน้อยหรือไม่? หากคุณไม่ทราบ ให้โทรหาผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณและหาคำตอบ สิ่งนี้จะต้องนำมาพิจารณาในการตัดสินใจของคุณ

ค่าใช้จ่ายในการปิดจำนองใหม่:- ค่าใช้จ่ายในการปิดมักจะรวมถึงค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อ คะแนน ค่าธรรมเนียมการประเมิน การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย การสำรวจ ภาษี ค่าธรรมเนียมการบันทึกโฉนด ค่ารายงานเครดิต และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ประเมินเมื่อชำระบัญชี ค่าใช้จ่ายในการปิดโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 2% ถึง 6% ของยอดจำนองใหม่ทั้งหมด

จำนวนคะแนนสำหรับเงินกู้ใหม่: นี่จะเป็นเงินพิเศษที่คุณจ่ายเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น

มันคุ้มค่าหรือไม่เมื่อฉันรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของฉัน?

ตัวอย่างของการรีไฟแนนซ์สามารถทำงานได้อย่างไร มาดูการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของฉันกัน มันเป็นกระบวนการที่ยาวนานและถูกดึงออก แต่ทำให้เราได้อัตราที่ดีกว่าสำหรับการจำนอง 30 ปีของเรา (ดอกเบี้ยที่ค้างชำระน้อยกว่า) และการชำระเงินที่ต่ำกว่า (ความยืดหยุ่นมากขึ้นกับงบประมาณและทรัพย์สินของเรา)

นี่คือรายละเอียด (ตัวเลขที่ปัดเศษและใกล้เคียงกันในบางครั้ง):

สินเชื่อที่อยู่อาศัยก่อนหน้า:

• ซื้อเมื่อ ตุลาคม 2550
• 30 ปี อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 6.375%
• ซื้อในราคาประมาณ $207,000
• ลดลง $42,000 (20%)
• จำนองรวม 165,000 เหรียญสหรัฐ
• ชำระรายเดือน $1,028
• $0 ในค่าใช้จ่ายในการปิดหลังจากผู้ขายให้เครดิต $5,000
• จ่ายดอกเบี้ย 39,000 ดอลลาร์เป็นเวลา 3 ปี 10 เดือน
• ยอมจ่ายดอกเบี้ย 205,000 ดอลลาร์ตลอดอายุเงินกู้

การจำนองใหม่:

• ปิดในเดือนกรกฎาคม 2011
• 30 ปี อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 4.875%
• การจำนองใหม่ทั้งหมด $159,000
• การชำระเงินรายเดือนใหม่ $842
• ค่าใช้จ่ายในการปิด $1,000 หลังจากเครดิตผู้ให้กู้ $2,000
• ยืนจ่ายดอกเบี้ย 144,000 ดอลลาร์ตลอดอายุเงินกู้

หมายเหตุ: สภาวะตลาดในปัจจุบันทำให้เรา “สูญเสียเงิน” จากการขายบ้านหากเราพยายามขายตอนนี้ ดังนั้นแม้ว่าเราจะออกจากบ้านในปีหน้า เราจะเก็บมันไว้เป็นห้องเช่า

ข้อมูลการออมและการจ่ายดอกเบี้ย

โดยการรีไฟแนนซ์ เราลดจำนวนดอกเบี้ยที่เราจะจ่ายตลอดอายุของเงินกู้เหล่านี้ได้ $22,000 ($205,000 – $144,000 – $39,000) ซึ่งถือว่าดี วิธีที่ฉันเห็นจากดอกเบี้ยที่ประหยัดได้นี้ เราต้องใช้เวลา 17 เดือนในการชดใช้ค่าใช้จ่ายในการปิด $1,000 จากการรีไฟ

นี่คือวิธีที่ฉันได้หมายเลขนั้น:

ฉันกระจายเงินฝากออมทรัพย์ดอกเบี้ยตลอดระยะเวลาการชำระเงินที่เหลือทั้งหมด ด้วยเงินกู้ 30 ปี เรามี 360 ระยะเวลาการชำระเงิน

22,000 ดอลลาร์ / 360 การชำระเงิน = 60 ดอลลาร์

จากนั้น ฉันแบ่งต้นทุนการปิด $1,000 ด้วย $60 นั่นทำให้ฉัน 17 ซึ่งหมายความว่าจะใช้เวลา 17 ระยะเวลาการชำระเงิน (หรือเดือน) เพื่อชดใช้ $ 1,000 ที่เราจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายในการปิด ถ้าฉันขายทาวน์โฮมก่อนเดือนธันวาคม 2555 นี่คงจะสูญเปล่า

ฉันรู้ว่ากฎทั่วไป "คุ้มทุน" ในการรีไฟแนนซ์คือการนำส่วนต่างในการชำระเงิน (ในกรณีนี้ $1028 – $842 = $186) มาหาร ในราคาปิดที่ 1,000 ดอลลาร์ ซึ่งทำให้ฉันมีจุดคุ้มทุน 5.38 เดือน ($1,000/$186=5.38) แต่ฉันไม่คิดว่านั่นบอกความจริง เรื่องราว. การออมดอกเบี้ยระยะยาวของฉันเป็นการออมที่สำคัญกว่า เมื่อเทียบกับการออมที่พอประมาณในการชำระเงินรายเดือนของฉัน

ดูสิ่งนี้ด้วย: วิธีคำนวณการชำระเงินจำนองของคุณสำหรับการรีไฟแนนซ์หรือการซื้อ

ทำไมฉันถึงดีใจที่ได้เงินที่น้อยกว่านี้

แม้ว่าฉันจะเชื่อมั่นว่าการประหยัดดอกเบี้ยมีความสำคัญมากกว่า แต่ฉันก็ยังดีใจที่เราได้รับการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่าด้วยการรีไฟแนนซ์นี้ นี่คือเหตุผล:

1. เราเพิ่มงบประมาณรายเดือนขึ้น $186 ($1,028 – $842). ความยืดหยุ่นดังกล่าวมีความสำคัญต่อการนำทางการจ้างงานตนเอง
2. เราอยู่ในเส้นทางที่จะเจริญเร็วกว่าบ้าน เราซื้อบ้านด้วยแนวคิดว่าอาจจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอนาคต ด้วยการชำระเงินใหม่นี้ สามารถใช้คำว่า "การลงทุน" ได้จริง ถ้าเราเช่าที่ของเรา เราจะได้รับ $1,500 ต่อเดือนเป็นอย่างต่ำ การชำระเงินจำนอง 842 ดอลลาร์ ภาษีทรัพย์สิน 350 ดอลลาร์ ค่าธรรมเนียม HOA 175 ดอลลาร์ และประกันภัย 20 ดอลลาร์ จะทำให้เรามีหน่วยเช่าที่มีกระแสเงินสด

อ่านเพิ่มเติม:วิธีค้นหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการลงทุน: การประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการซื้อ

ที่จะรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ

แม้ว่าจะไม่มีการขาดแคลนเงินกู้รีไฟแนนซ์จากทั้งผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมและที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิม แต่สิ่งต่าง ๆ อาจยากขึ้นเล็กน้อยหากคุณประกอบอาชีพอิสระเช่นฉัน ผู้จัดการการจัดจำหน่ายชอบที่จะเห็นการคืนภาษีย้อนหลังไปสองปีจากพวกเราที่ไม่มี W-2 การได้รับอนุมัติสำหรับการจำนองโดยใช้รายได้จากการประกอบอาชีพอิสระเป็นเรื่องยากในทุกวันนี้ แม้ว่าคุณจะไม่ได้ประกอบอาชีพอิสระ แต่ก็เป็นความคิดที่ดีที่จะซื้อสินค้าเพื่อขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ที่เหมาะสมสำหรับคุณ มีผู้ให้กู้สองรายที่ฉันสามารถแนะนำได้มาก:

สินเชื่อด่วน

สินเชื่อด่วน เป็นผู้ให้กู้ที่ดูแลการรีไฟแนนซ์ของฉัน และนั่นก็ย้อนกลับไปเมื่อฉันยังเป็นโซโลพรีนัวร์ที่ค่อนข้างใหม่โดยไม่ได้คืนภาษีรายได้สูงเป็นเวลาหลายปี พวกเขาทำงานร่วมกับฉันเพื่อประเมินอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาโดยสุจริตแก่ฉัน และพวกเขาก็ช่วยฉัน ผ่านขั้นตอนการประเมิน การตรวจสอบรายได้และทรัพย์สิน การจัดจำหน่าย และสุดท้ายของเรา ปิด

อ่านเพิ่มเติม:ประสบการณ์การรีไฟแนนซ์ของฉันกับ Quicken Loans [7 ขั้นตอนง่ายๆ]

LendingTree

ไซต์นี้เป็นตลาดสินเชื่อออนไลน์ที่ผู้กู้สามารถกรอกแบบฟอร์มเดียวเพื่อรับข้อเสนอที่กำหนดเองหลายรายการจากผู้ให้กู้ใน LendingTree เครือข่าย ผู้กู้ไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมใด ๆ เพื่อใช้ LendingTree อย่างไรก็ตาม คุณอาจต้องชำระค่าธรรมเนียมการสมัคร ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ และ/หรือค่าใช้จ่ายในการปิด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ที่คุณเลือก ตลาดนี้เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รับเงินกู้รีไฟแนนซ์ที่ดีที่สุดสำหรับความต้องการของคุณ

ความคิดสุดท้าย

การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณอาจเป็นวิธีที่ชาญฉลาดในการลดการชำระเงินจำนองของคุณ ลดจำนวนเงินที่คุณจ่ายเป็นดอกเบี้ย และล็อคอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าการรีไฟแนนซ์จะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับเจ้าของบ้านทุกคน และไม่ได้หมายความว่าการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะถูกสร้างขึ้นอย่างเท่าเทียมกัน

สิ่งสำคัญคือต้องแน่ใจว่าคุณทราบปัจจัยส่วนบุคคลและการเงินทั้งหมดที่อาจส่งผลต่อเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ของคุณ และควรคำนวณสิ่งที่คาดหวังจากการรีไฟแนนซ์ก่อนที่คุณจะเริ่มติดต่อผู้ให้กู้

ประสบการณ์ของคุณกับการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร? บอกเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ในความคิดเห็น!

ภาพถ่ายโดย Breno Assis บน Unsplash

เกี่ยวกับ Philip Taylor, CPA

Philip Taylor หรือที่รู้จักในชื่อ "PT" เป็น CPA, บล็อกเกอร์, podcaster, สามี และพ่อของลูกสามคน PT ยังเป็นผู้ก่อตั้งและซีอีโอของการประชุมอุตสาหกรรมการเงินส่วนบุคคลและงานแสดงสินค้า FinCon.

เขาก่อตั้ง Part-Time Money® ขึ้นในปี 2550 เพื่อแบ่งปันคำแนะนำเรื่องเงิน และรับผิดชอบตัวเอง (ในขณะที่ ชำระหนี้มากกว่า $75k) และพบกับคนอื่นๆ ที่หลงใหลในการก้าวไปสู่การเงิน ความเป็นอิสระ