"ซื้อ ยืม ตาย" กลยุทธ์การวางแผนอสังหาริมทรัพย์

ถ้ามันรู้สึกเหมือนคนรวยเล่นตามกฎชุดต่าง ๆ นั่นเป็นเพราะพวกเขาทำ

ฉันเพิ่งได้เรียนรู้เกี่ยวกับแนวคิด “ซื้อ ยืม ตาย” และมัน น่าหลงใหล. ฉันไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษี หรือฉันรวยพอที่จะทำสิ่งนี้ (ยัง!) แต่มันเน้นว่าส่วนต่างๆ ของกฎหมายภาษีสามารถมารวมกันเป็นบางสิ่ง (ซึ่งน่าจะ) ไม่ได้ตั้งใจได้อย่างไร

เท่าที่ผมสามารถบอกได้ ที่มาของเฟรมเวิร์กนี้ (หรืออย่างน้อยก็ชื่อสนุกๆ) มาจาก ศาสตราจารย์เอ็ดเวิร์ด แมคคาเฟอรีแห่งคณะนิติศาสตร์มหาวิทยาลัยเซาเทิร์นแคลิฟอร์เนียโกลด์. มีการระบุไว้ในไซต์ของเขา หน้าภาษีประชาชนเกี่ยวกับการวางแผนภาษี 101: ซื้อ ยืม ตาย.

กลยุทธ์นี้มีสามส่วนคือ ซื้อ ยืม และตาย

หากคุณต้องการสร้างแบบแปลนอสังหาริมทรัพย์ ให้พิจารณา Trust & Will. พวกเขาสามารถช่วยคุณจัดทำแผนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเพียงเศษเสี้ยวของการจ้างทนายความเพื่อช่วยคุณจัดทำพินัยกรรม เป็นเรื่องที่ควรค่าแก่การดูหากคุณยังไม่ได้ตั้งค่านี้
ยังมีอีกหลายอย่าง ผู้สร้างเจตจำนงออนไลน์ฟรี คุณสามารถใช้แทน

สารบัญ

1. 1. ซื้อ
2. 2. ยืม
1. นี่ไม่ใช่เงินกู้ 401 (k)
3. 3. ตาย
4. มีการจับ?
5. นี่ไม่ใช่ความคิดที่บ้าคลั่ง

1. ซื้อ

ขั้นแรก คุณซื้อของบางอย่าง

คุณมีเงินก้อนโต และคุณต้องการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณค่า เพื่อให้คุณเกษียณได้ตลอดไป สิ่งสำคัญเช่นกันที่ผู้ชื่นชมสินทรัพย์ต้องปลอดภาษี (หรือถูกต้องกว่านั้นคือภาษีรอการตัดบัญชี)

คุณจะต้องนำเงินจำนวนนี้ไปลงทุนในตลาดหุ้น อสังหาริมทรัพย์ หรือสินทรัพย์ประเภทอื่นที่น่าชื่นชม การซื้อรถอาจเป็นความคิดที่ไม่ดีสำหรับเรื่องนี้เพราะมูลค่าของรถลดลงตามกาลเวลา นอกจากนี้ จะดีกว่าถ้าคุณเลือกประเภทสินทรัพย์ที่ชอบลมพัดจากอัตราเงินเฟ้อที่ผลักดันมูลค่าเล็กน้อยของมัน

อสังหาริมทรัพย์เกือบจะสมบูรณ์แบบสำหรับสิ่งนี้เพราะ:

• มูลค่าของมันมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น
• ไม่ผันผวน
• คุณสามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้ ซึ่งจะช่วยลดภาษีเงินได้ของคุณ
• เป็นที่ยอมรับได้ง่ายเป็นหลักประกัน

และหลักประกันมีความสำคัญสำหรับขั้นตอนที่สอง คุณต้องการเลือกสินทรัพย์ที่สามารถใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ได้ การลงทุนในธุรกิจของเพื่อนของคุณนั้นไม่ดีสำหรับเรื่องนี้ การลงทุนในธุรกิจของคุณเองจะดีกว่า แต่ไม่ดีเท่าอสังหาริมทรัพย์

ธนาคารอาจไม่ต้องการใช้ธุรกิจของคุณเป็นหลักประกัน แต่พวกเขาจะยึดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

2. ยืม

ถัดไป คุณยืมกับสินทรัพย์ของคุณ

โดยปกติ หากคุณร่ำรวยสินทรัพย์และมีเงินจน คุณอาจขายทรัพย์สินบางส่วนเพื่อเป็นเงินสดเพื่อดำรงชีวิต เมื่อคุณทำเช่นนั้น จะทำให้เกิดการเพิ่มทุน

เพื่อหลีกเลี่ยงสิ่งนี้ คุณไม่ได้ขายทรัพย์สินของคุณเพื่อรับเงินสด ให้กู้เงินจากธนาคารที่มีทรัพย์สินเป็นหลักประกันแทน การรักษาทรัพย์สินตามที่เป็นอยู่ซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ คุณจะไม่ก่อให้เกิดเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษี คุณยังได้รับเงินสด มันเป็นแค่เงินกู้

ส่วนที่ดีที่สุดเกี่ยวกับเรื่องนี้ก็คือเมื่อคุณได้รับเงินกู้ จะไม่ถือเป็นรายได้ เนื่องจากคุณกู้ยืมเงินกับสินทรัพย์ คุณได้รับเงินสดในมือ แต่คุณยังถือเงินกู้ที่คุณต้องชำระ

ใช้เงินบางส่วนจากเงินกู้เพื่อชำระคืนเงินกู้

นี่ไม่ใช่เงินกู้ 401 (k)

หากฟังดูคล้ายกับการกู้ยืมเงินจาก 401 (k) ของคุณก็จะไม่เหมือนเดิม เมื่อคุณกู้เงินจาก 401 (k) คุณกำลังลดมูลค่าของบัญชีตามจำนวนเงินกู้ คุณจ่ายดอกเบี้ยให้ตัวเอง ซึ่งถือว่าดี แต่คุณพลาดกำไร (หรือขาดทุน) ที่เกิดขึ้นเมื่อเงินหมดจาก 401(k) ของคุณ

เราหลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากการขายใดๆ เนื่องจากสถานะภาษีรอการตัดบัญชีของ 401(k)

ด้วยกลยุทธ์ Buy Borrow Die สินทรัพย์ของคุณจะถูกใช้เป็นหลักประกันและไม่เคยถูกแตะต้อง สามารถชื่นชมต่อไปได้

คุณได้รับเค้กของคุณและกินมันด้วย! (ถึงแม้คุณจะต้องแกะเศษส่วนเล็กๆ น้อยๆ ไปฝากธนาคารเป็นดอกเบี้ย – ดังนั้นจึงไม่มีอาหารกลางวันฟรี)

3. ตาย

แผนการที่ดีทุกแผนต้องมีกลยุทธ์ทางออกที่ดีและแผนนี้ต้องอาศัยกลยุทธ์ทางออกที่ดีที่สุด นั่นคือความตาย

คุณตาย.

เมื่อคุณตาย มรดกของคุณจะตกเป็นของทายาทของคุณ เงินกู้จะชำระพร้อมกับสินทรัพย์แล้วสินทรัพย์จะได้รับ a ก้าวขึ้น (ต้นทุน) พื้นฐาน เมื่อพวกเขาผ่านไปยังทายาทของคุณ เมื่อผู้รับผลประโยชน์ของคุณได้รับทรัพย์สินเหล่านั้น เกณฑ์ต้นทุนปัจจุบันในสินทรัพย์นั้นจะเป็นราคาตลาดปัจจุบัน (ณ ช่วงเวลาที่คุณเสียชีวิต) การก้าวขึ้นนั้นสามารถประหยัดภาษีให้กับทายาทของคุณได้มากมาย

ตัวอย่างเช่น ถ้าฉันซื้อหุ้นของ Apple ในราคา $15 ในปี 2011 และฉันเสียชีวิตในวันนี้ (โดยมีราคาอยู่ที่ประมาณ $126) ผู้รับผลประโยชน์ของฉันจะได้รับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น หากพวกเขาขายหุ้นเหล่านั้นในวันนี้ที่ราคา 126 ดอลลาร์ต่อหุ้น พวกเขาจะจ่าย ไม่ ภาษีกำไรจากการลงทุนเพราะพวกเขาไม่มีกำไร (พวกเขาอาจต้อง เสียภาษีที่ดิน จากการได้หุ้นมา)

แล้วเงินกู้ล่ะ? คุณชำระเงินด้วยเงินที่ได้จากการขาย

มีการจับ?

ไม่มีจับ

สิ่งที่จับได้ก็คือทรัพย์สินของคุณต้องแข็งค่าต่อไป และคุณต้องตาย แต่ในที่สุดเราทุกคนก็ทำได้ และส่วนนั้นอยู่ในชื่อของกลยุทธ์ ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่นั่น

ข้อดีของกลยุทธ์นี้คือเมื่อคุณยืมเงินจากธนาคารแทนการขาย สินทรัพย์สำหรับเงินสด คุณจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารบางส่วน และรัฐบาลไม่ได้กำไรจากเงินทุน ภาษี. คุณต้องผ่านห่วงอีกสองสามรอบเพราะเงินกู้ การขายทรัพย์สินและการรายงานการขายในการคืนภาษีของคุณนั้นง่ายดายและไม่ต้องสมัคร – แต่คุณต้องจ่ายภาษี

การพิจารณาอีกประการหนึ่งคืออาจไม่ใช่วิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการจัดหาสินทรัพย์ตั้งแต่แรก โดยทั่วไป คุณสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้โดยจ่ายเพียงเศษเสี้ยวของค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถรับชิ้นส่วนของทรัพย์สินสำหรับเงินดาวน์ 20% (บางครั้งน้อยกว่า)

ในที่สุด กลยุทธ์นี้ใช้ได้ผลดีเพราะ ก้าวขึ้นในพื้นฐาน "ช่องโหว่" หากไม่มีอยู่ แผนนี้จะไม่ได้ผล (แต่ยังคงมีประโยชน์จากมุมมองการวางแผนภาษี) การก้าวขึ้นเป็นพื้นฐานช่วยขจัดผลกำไรมหาศาลจากภาษี

หากลบขั้นตอนพื้นฐานออกไป คุณยังได้รับประโยชน์เล็กน้อยเนื่องจากคุณยังคงได้รับเงินสดในขณะที่รักษาสินทรัพย์ไว้เพื่อให้สามารถชื่นชมได้ คุณเพียงแค่ต้องชำระอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่อไปในระหว่างนี้ ดังนั้นคุณต้องมีสินทรัพย์ที่จะแข็งค่ามากกว่าอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ มันไม่ต่างอะไรกับการยืมเงินเพื่อลงทุนซึ่งไม่เคยได้ยินมาก่อน แต่คุณกำลังทำมันในลักษณะที่หลีกเลี่ยงกำไรจากเงินทุน

นี่ไม่ใช่ความคิดที่บ้าคลั่ง

ถ้ากลยุทธ์ดูเหมือนเป็นความคิดที่บ้ามาก มันไม่ใช่ – เราทำไปแล้วจริงๆ กับบ้านเรา.

คุณซื้อบ้านซึ่งโดยทั่วไปแล้วเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และคุณสามารถได้รับเงินกู้เทียบกับมูลค่าของบ้าน (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) เมื่อคุณไปขาย คุณสามารถเพิกเฉยต่อกำไร $250,000 ได้ตราบใดที่มันเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ (คล้ายกับการเพิ่มขึ้นเป็นพื้นฐาน) หากเงินกู้ยังคงค้างอยู่เมื่อคุณขาย คุณสามารถชำระคืนเงินกู้เพื่อซื้อบ้านด้วยเงินที่ได้ และไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนในบ้านของคุณ

เคยรีไฟแนนซ์เงินกู้ที่บ้านของคุณหลังจากที่ได้รับการชื่นชมหรือไม่? เงินสดออก refi? โดยพื้นฐานแล้วมันเป็นกลยุทธ์เดียวกันนี้

สิ่งเดียวที่ขาดหายไปคือคุณไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาบ้านของคุณและใช้เพื่อชดเชยรายได้ของคุณ 🙂

ตามข้อมูลของ Federal Reserve มีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหมุนเวียนมากกว่า 263 พันล้านดอลลาร์ (ข้อมูลตั้งแต่วันที่ 9 กรกฎาคม 2564):

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเพียงเงินกู้ที่นำออกมาเทียบกับส่วนทุนในบ้านของคุณ Buy Borrow Die เป็นเพียงแนวคิดที่ได้รับความนิยมอย่างมาก

รอยย่นเพียงอย่างเดียวคือคนส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน – พวกเขามักจะทำเพื่อการซื้อที่สำคัญ แต่เงินสามารถทดแทนได้ ไม่สำคัญว่าคุณใช้เพื่ออะไร

ต้องการทำเช่นนี้กับพอร์ตหุ้นของคุณหรือไม่? โบรกเกอร์บางแห่ง แต่ไม่ทั้งหมดเสนอสิ่งนี้ ตัวอย่างเช่น Schwab เรียกมันว่า สายสินทรัพย์จำนำ.

ตอนนี้คุณรู้กลยุทธ์ Buy Borrow Die แล้ว!

ไปสร้างความประทับใจให้เพื่อนของคุณที่คันทรีคลับ 🙂