สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านรอการขาย

หากคุณจับตาดูรายการบ้านในอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจเห็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายเพิ่มเติมสำหรับการขายในราคาที่ลดลง

ด้วยระดับการว่างงานและการว่างงานต่ำเป็นประวัติการณ์ เจ้าของบ้านจำนวนมากตกงานมากขึ้นตามหลังการจำนองของพวกเขา ขณะนี้มีการเลื่อนการชำระหนี้ของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับโครงการจำนองที่พบบ่อยที่สุดจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2020 เว้นแต่จะมีการคุ้มครองเจ้าของบ้านเพิ่มเติม ตลาดการยึดสังหาริมทรัพย์จะเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างน่าเสียดาย

ในความเป็นจริงตามบริษัทวิเคราะห์สินเชื่อและอสังหาริมทรัพย์ อัศวินดำเจ้าของบ้าน 2.3 ล้านคนเกินกำหนดชำระจำนองของพวกเขาอย่างจริงจังแล้ว

การทำลายล้างเช่นเดียวกับการมีบ้านที่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์มากขึ้นก็หมายความว่าในอนาคต ผู้ซื้อบ้านซึ่งเคยคิดราคาซื้อบ้านมาก่อนอาจเข้าถึง เจ้าของบ้าน. นี่คือสิ่งที่คุณควรทราบหากคุณกำลังคิดจะซื้อบ้านรอการขาย

การซื้อบ้านรอการขาย 

มีหลายวิธีที่คุณสามารถ ซื้อบ้านรอการขายขึ้นอยู่กับขั้นตอนของกระบวนการที่การยึดสังหาริมทรัพย์อยู่ใน:

• ก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้านจำนวนมากยินดีที่จะขายก่อนที่จะถูกยึดอย่างเป็นทางการ พวกเขาอาจจำเป็นต้องขายชอร์ตขึ้นอยู่กับว่าพวกเขามีทุนเท่าไร
• ขายสั้น. เจ้าของบ้านสามารถขออนุมัติจากผู้ให้กู้เพื่อขายบ้านให้คุณได้น้อยกว่าที่เป็นหนี้จำนอง ธนาคารจะได้รับน้อยกว่าที่เป็นหนี้ แต่ก็ยังมักจะอนุมัติการขายชอร์ตเนื่องจากมักจะมีราคาน้อยกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์
• ประมูล. เมื่อบ้านถูกยึดบ้านก็มักจะถูกประมูลโดยธนาคาร แต่คุณต้องการเงินสดในมือสำหรับสิ่งนี้ และนั่นไม่ใช่ตัวเลือกสำหรับคนส่วนใหญ่ที่ต้องการสินเชื่อเพื่อจำนอง
• อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ (REO) อีกทางหนึ่ง ธนาคารสามารถขายบ้านรอการขายผ่านตลาดแบบดั้งเดิม เช่นเดียวกับบ้านทั่วไป

การซื้อบ้านรอการขายมักง่ายที่สุดเมื่อธนาคารเข้ายึดครองและกลายเป็นทรัพย์สินของ REO นั่นเป็นเพราะคุณสามารถใช้เวลาและผ่านกระบวนการจัดจำหน่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ คุณยังสามารถทำงานกับนายหน้า และ — ที่สำคัญ — เขียนเงื่อนไขฉุกเฉินในสัญญาที่ช่วยให้คุณถอนตัวจากข้อตกลงได้ หากการตรวจสอบบ้านพบว่ามีการซ่อมแซมมากกว่าที่คุณคาดไว้

7 ข้อเตือนใจในการซื้อบ้านรอการขาย

การซื้อบ้านรอการขายไม่เหมือนกับการซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านโดยตรง คุณอาจกำลังซื้อบ้านจากธนาคารที่รับช่วงต่อหลังจากที่เจ้าของบ้านคนก่อนไม่สามารถซื้อบ้านได้อีกต่อไป สิ่งนี้จะแนะนำการบิดเล็กน้อยในกระบวนการซื้อบ้านสำหรับคุณ

1. คุณจะต้องมีนายหน้าที่เชี่ยวชาญในบ้านรอการขาย

โลกนี้เต็มไปด้วยนายหน้า แม้กระทั่งลุงบ็อบและลูกพี่ลูกน้องแคโรลีนของคุณ แต่ไม่ใช่ทุกคนที่พร้อมจะรับมือกับความแตกต่างของการซื้อบ้านรอการขาย มีปัญหามากมายที่สามารถเกิดขึ้นได้ — ความเสียหายของทรัพย์สินที่ไม่ได้วางแผนไว้, ผู้บุกรุก, เจ้าของบ้านที่ชำระบิลและพยายามเรียกคืนความเป็นเจ้าของ ฯลฯ

หากคุณจริงจังกับการซื้อบ้านรอการขาย ให้หานายหน้าที่มีประสบการณ์พิเศษในด้านนี้ มีแม้กระทั่งการกำหนดพิเศษที่นายหน้าบางรายสามารถรับได้เช่น ทรัพยากรการขายสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ (SFR) หรือ ผู้เชี่ยวชาญด้านทรัพย์สินด้อยคุณภาพที่ผ่านการรับรอง (CDPE).

2. ขายบ้าน "ตามที่เป็น"

ด้วยการขายบ้านทั่วไป คุณจะมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้ได้รับการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างมืออาชีพก่อนลงนามในเส้นประ ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ปัญหาใหม่จะเกิดขึ้น และในธุรกรรมการซื้อบ้านตามปกติ คุณมักจะสามารถเจรจากับผู้ขายเพื่อแก้ไขความเสียหายหรือลดราคา

นั่นไม่ใช่กรณีที่คุณซื้อบ้านรอการขาย หากการตรวจสอบบ้านพบความเสียหายที่ไม่คาดคิด เช่น ความจำเป็นในการเปลี่ยนหลังคาเต็มหรือเปลี่ยนระบบบำบัดน้ำเสีย ธนาคารมักไม่เต็มใจที่จะเจรจา เป็นการขายแบบ Take-it-or-Leave-It

3. คาดหวังในการทำงานบางอย่าง

ประเด็นข้างต้นมีความสำคัญโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าบ้านรอการขายส่วนใหญ่จำเป็นต้องมีการซ่อมแซมเป็นจำนวนมาก

ลองคิดดู: เจ้าของบ้านคนก่อนสูญเสียบ้านเพราะไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้ มีโอกาสที่ดีที่พวกเขาจะไม่สามารถติดตามการบำรุงรักษาตามปกติได้เช่นกัน จากมุมมองของพวกเขา แม้ว่าจะมีเงินสด แต่จะใช้เงินซ่อมแซมไปเพื่ออะไร ถ้าพวกเขารู้ว่าพวกเขาจะสูญเสียบ้านในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า

คุณสามารถประหยัดเงินได้โดยการเพิ่มทุน (HGTV ใครก็ได้) แต่ถึงอย่างนั้นคุณก็ยังต้องการเงินสดเพื่อชำระค่าวัสดุ นอกจากนี้ยังหมายความว่าบ้านอาจไม่พร้อมเข้าอยู่ หากคุณจะย้ายเข้า คุณอาจต้องทนกับเศษซากอาคารซักพัก ในด้านที่สดใส สิ่งนี้ทำให้คุณมีโอกาสอัพเกรดบ้านให้มีความสวยงามในแบบของคุณเอง

4. คุณอาจต้องการเงินสร้างสรรค์

สิ่งนี้ทำให้เกิดปัญหาอื่น: อย่างไร ทำ คุณจ่ายค่าปรับปรุงเหล่านั้นหรือไม่ โดยทั่วไป คุณไม่สามารถขอสินเชื่อจำนองขนาดใหญ่เพื่อครอบคลุมการซ่อมแซมที่จำเป็นได้ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะให้คุณยืมเท่าปัจจุบันเท่านั้น ประเมินราคาบ้าน คุ้มค่า หักเงินดาวน์ของคุณ

คุณมีทางเลือกไม่กี่ทาง คุณสามารถเก็บเงินบางส่วนจากเงินออมของคุณเพื่อจ่ายเป็นเงินสดได้ แต่นี่หมายความว่าคุณจะมีเงินดาวน์น้อยกว่า อีกทางเลือกหนึ่งคือการขอสินเชื่อจากผู้ให้กู้รายอื่น เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต APR 0% หรือแม้แต่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือวงเงินสินเชื่อหากคุณโชคดีพอที่จะเริ่มต้นจากตำแหน่งด้วย ทุน.

ในที่สุดก็มี "สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง" พิเศษบางอย่างผ่าน แฟนนี่ เม และผู้ให้กู้รายอื่น จำนองเหล่านี้จริงๆ ทำ อนุญาตให้คุณทำการจำนองที่ใหญ่ขึ้นเพื่อให้คุณสามารถจ่ายค่าปรับปรุงได้ คุณอาจต้องชำระเงินดาวน์ให้สูงขึ้นหรือมีคะแนนเครดิตสูงกว่าจึงจะมีคุณสมบัติ

5. จับตายึดบ้านรอการขายที่การประมูล

หากคุณมีเงินสดก้อนโตและสามารถจ่ายค่าบ้านได้ในวันเดียวกัน การประมูลอาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดของคุณ แต่คุณต้องกังวลเกี่ยวกับปัจจัยใหม่: การยึดหน่วง

หากทรัพย์สินมีภาระผูกพันใด ๆ (เช่นจากเจ้าของบ้านก่อนหน้านี้ไม่จ่ายภาษีหรือคำตัดสินจากหนี้ที่ยังไม่ได้ชำระ) คุณจะได้รับบิลนั้นเช่นกัน

ซึ่งมักจะเป็นกรณีสำหรับบ้านประมูลเท่านั้น หากคุณซื้อบ้านรอการขายเป็นการขาย REO โดยทั่วไปธนาคารจะจ่ายภาระผูกพันใด ๆ ที่แนบมากับทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม คุณควรตรวจสอบอีกครั้งหากคุณมีความสนใจในทรัพย์สินเฉพาะ

6. เตรียมพร้อมที่จะดำเนินการอย่างรวดเร็ว

คุณไม่ใช่คนเดียวที่มีแนวคิดดีๆ ในการได้บ้านรอการขายราคาถูก มีโอกาสดีที่จะมีผู้ซื้อรายอื่นสองสามรายที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะเป็นการเพิ่มการแข่งขัน แม้ว่าบ้านจะมีส่วนลดมาก แต่การแข่งขันนี้ยังสามารถผลักดันราคาให้สูงขึ้นได้ คุณอาจต้องพร้อมที่จะดำเนินการอย่างรวดเร็ว เช่นเดียวกับในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมาแรง

7. เตรียมตัวรอได้เลย

ในทางกลับกัน มีระบบราชการเพิ่มเติมจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านรอการขายเมื่อผู้ขายยอมรับข้อเสนอของคุณ มักจะมีเอกสารเพิ่มเติมให้กรอกหรือความยุ่งยากอื่นๆ

ตัวอย่างเช่น การประเมินราคาบ้านอาจกลับมาต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งอาจทำให้ได้รับเงินทุนเพียงพอสำหรับราคาซื้อที่ตกลงกันไว้ได้ยากขึ้น หากเป็นการขายระยะสั้น ธนาคารอาจใช้เวลานานกว่านั้นในการอนุมัติราคาขายที่ต่ำกว่าสำหรับบ้าน โดยพิจารณาจากมูลค่าการจำนองของเจ้าของบ้านในปัจจุบัน

ข้อดีและข้อเสียของบ้านรอการขาย 

การซื้อบ้านรอการขายไม่จำเป็นต้องเป็นความคิดที่ดีหรือไม่ดีเสมอไป ทุกอย่างขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณเอง ตัวอย่างเช่น คุณยินดีที่จะหาเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมเพื่อให้ได้ข้อตกลงเกี่ยวกับราคาซื้อบ้านหรือไม่? พิจารณาด้วยว่าการมีบ้านที่ "พร้อมเข้าอยู่" มีความสำคัญเพียงใดโดยไม่ยุ่งยาก

ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียเหล่านี้อย่างระมัดระวัง และสิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับคุณเมื่อซื้อบ้าน

ข้อดี	ข้อเสีย
ได้ดีลที่ถูกกว่าราคาตลาด	ขายทรัพย์สิน "ตามสภาพ" และอาจยังไม่พร้อมเข้าอยู่
ปรับแต่งบ้านตามข้อกำหนดของคุณด้วยการซ่อมแซมและอัปเกรด	น่าจะต้องการการซ่อมแซมและอัปเกรดเป็นจำนวนมาก
ต้องการเงินทุนที่สร้างสรรค์สำหรับการซ่อมแซมและอัพเกรด
กระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์นั้นใช้เวลานานและอาจล้มเหลว

บรรทัดล่าง

การซื้อบ้านรอการขายอาจเป็นสถานการณ์ที่ทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ คุณได้บ้านในราคาที่ดี และ (โดยปกติ) คุณสามารถนำทรัพย์สินกลับมาอยู่ในสภาพดีและใช้งานได้ดีโดยการซ่อมแซม ตราบใดที่คุณเข้าสู่ข้อตกลงโดยรู้ว่าไม่ใช่ประสบการณ์เดียวกับการซื้อบ้านทั่วไป การซื้อบ้านรอการขายเป็นวิธีที่ดีในการเริ่มต้นเป็นเจ้าของบ้านหรือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์