En komplett guide för att köpa avskärmade bostäder och tjäna pengar

Det är ingen överraskning; det finns en hel del utmätningar på fastighetsmarknaden just nu.

Det är inte heller någon överraskning att dessa hus kan köpas med stora rabatter.

Faktum är att utmätningar, enligt min mening, är det hetaste som går i fastighetsinvesteringar.

Marknaden är full av dem, och bankerna håller tusentals tillbaka för att inte översvämma marknaden ännu mer. Som de flesta av er vet är banker inte verksamma inom fastigheter. De sysslar med att låna ut pengar.

När en bank får en avskärmning är det en giftig tillgång i bankens böcker. Nu, mer än någon annan gång i historien, dumpar bankerna dessa giftiga tillgångar för dollar på dollar.

Innan du säger upp ditt dagliga jobb och bestämmer dig för att du ska bli rik på att köpa och sälja Foreclosures, vet du detta:

Pre-avskärmningen

Det första steget i avskärmningsprocessen är känt som pre-avskärmning. Det betyder att individen som äger inteckningen är efter med sina betalningar. Beroende på bank kan betalningarna ligga mellan 3-12 månader efter. Ja, vissa banker startar inte Pre-Foreclosure-perioden på 12 månader!

I detta skede bor ägaren fortfarande i huset. Ränta och sanktioner tillkommer på deras lån, men det enda som verkligen händer är deras kreditpoäng går ner (snabbt) och de får många brev med posten från Bank. Banken har inte bestämt sig för att ta full avskärmning ännu, eftersom de försöker lösa något med husägaren och spara sig själva den mycket höga kostnaden för avskärmningsprocessen.

Det positiva med att köpa i detta skede av avskärmningsprocessen är att du självklart har en motiverad säljare. Beroende på deras situation kan de vara villiga att sälja sitt hus mycket billigt, för att undvika avskärmning och spara vad de kan av sin kredit.

Det negativa är att de kanske inte har mycket eget kapital i huset, och därför kan deras motivation inte vara en faktor. Det gör inte en investerare bra att köpa ett hus när det är värt vad säljaren är skyldig till det (eller som är fallet med många fastigheter på denna marknad är huset inte värt vad säljaren är skyldig).

Du letar efter motivation men du gör inköp på eget kapital.

Utan att gå för djupt in i investeringsstrategin, vet att det i vissa fall kan vara värt att göra upp betalningsbrott och köpa huset med kreativ finansiering. Vi kommer inte att diskutera det i det här inlägget, men vet att det är ett livskraftigt alternativ och ett som vi kommer att diskutera i framtida inlägg.

Kortförsäljningen

Nästa steg i avskärmningsprocessen är när du kan köpa huset på en kort försäljning. En Short Sale är när banken är villig att ta mindre för huset än vad som för närvarande är skyldigt på fastigheten. Det finns ingen bestämd tidsperiod för när ett hus går från statusen Pre-Foreclosure till att banken är villig att göra en kortförsäljning på det.

När banken har beslutat att den kommer att ta en Short Sale har den i princip kommit fram till nuvarande husägare kommer inte att kunna göra upp sina återbetalningar och fortsätta med inteckning. Den enda anledningen till att en bank kommer att acceptera en kortförsäljning är att avstå från den långa processen och höga kostnaderna för Foreclose på den förfallna inteckningen.

Det finns några positiva och många negativa saker att köpa i detta skede av avskärmning. Vissa investerare älskar att köpa i detta skede, men som du kommer att se är det mycket arbete, tar extremt mycket tid och ger sällan en affär.

Det positiva med att köpa ett hus som en kortförsäljning är detta, du kan få en mycket kraftig rabatt... Det är ungefär det!

Negativen är följande: Den nuvarande husägaren måste ansöka om en kortförsäljning och skicka in mycket finansiell information som i princip övertygar banken om att de inte längre kan betala sina inteckning.

Detta tar evigheter!

När huset har godkänts för en kortförsäljning måste den nuvarande ägaren godkänna ditt pris och sedan skicka det till banken för godkännande. Denna process tar också evigheter (flera månader). En kortförsäljning kan enkelt ta 6-9 månader att gå igenom, och jag har sett fall där det tog över ett år.

Här är den läskiga verkligheten med kortförsäljning, det kan vara till slutet och du tror att affären du har arbetat med i månader är på väg att gå igenom och BOOM, banken avvisar det. Det finns pengar att tjäna på kortförsäljning, men det är definitivt inte en metod att basera din investeringsverksamhet på.

Går på auktion

Det tredje steget i avskärmningsprocessen är när fastigheten auktioneras ut vid tingshusets steg. Detta är den farligaste tiden att köpa, och endast erfarna investerare bör försöka köpa på tingsauktionen!

I detta skede har banken gått igenom lagligheten i avskärmningsprocessen och huset går på auktion. Banken kommer att skicka en representant för att bjuda åtminstone det som är skyldigt på fastigheten, och alla som är villiga att betala över det kan köpa huset.

Det positiva med detta är att om det finns massor av eget kapital i huset kan du ha en chans att få en bra affär. Här är de negativa. Individen kan ofta fortfarande vara i huset i detta skede! Även om du köper det kan de kasta det när de lämnar. Därför har du inget sätt att beräkna vad dina reparationer kommer att bli på huset.

I detta skede tar banken INTE nödvändigtvis bort alla panträtt från fastigheten. Du kan köpa huset och upptäcka att det finns en mekanisk panträtt, en panträtt från staden eller olika andra panträtt som du nu har ärvt.

Varje stat har också en lösenperiod för den tidigare husägaren att hämta inteckningen och alla avgifter efter auktionsförsäljningen.

Visst, detta är mycket osannolikt, men det är något att tänka på. Vid tingshusets steg måste köparen lägga ner en stor summa pengar som en insättning, med ett mycket litet fönster för att komma fram till det återstående saldot.

Om du inte är en kontantköpare kommer du att ha mycket svårt att köpa dessa fastigheter. Återigen finns det pengar att tjäna genom att köpa bostäder på tingsauktionen men det är mycket farligt, och där är flera saker du kan upptäcka när du köper fastigheten som helt förändrar de finansiella utsikterna för handla.

Om frasen "Köpare akta dig" någonsin var lämplig, är det när du köper i tingshusets steg!

REO... Speedwagon? Inte riktigt

Det sista steget i avskärmningsprocessen är min favorit. Detta är den punkt där huset blir ett ”REO”. En gång tar en auktion på tingshuset steg plats och ingen bjuder mer än bankens bud, går fastigheten tillbaka till banken och blir en REO eller ”Fastighetsägd" fast egendom.

Vid denna tidpunkt har banken hanterat denna giftiga tillgång ett bra tag, utan att pengar kommer in och bara pengar går ut! Du måste förstå bankens kostnader för att förstå varför de är extremt motiverade att sälja dessa fastigheter.

Som tidigare nämnts har banken haft denna misslyckade tillgång på sina böcker under lång tid. De har lagt pengar på advokatkostnader, fastighetsskydd, försäkringar etc. De flesta storbanker har tusentals av dessa icke-fungerande tillgångar och de behöver dem ur böckerna hårt.

Det positiva med att köpa i detta skede är många. För det första, när fastigheten är en REO, när banken säljer fastigheten, måste de leverera en ren titel och ta bort alla panträtt. Därför kommer du inte att ha några överraskningar när du har köpt huset.

Dessutom kommer ingen att bo i huset vid denna tidpunkt. Banken har sett att de tidigare ägarna har lämnat fastigheten, utan chans att lösa in sitt lån. Negativen att köpa i detta skede är att de tidigare ägarna ofta lämnar huset i dåligt skick. Beroende på hur du ser på det är detta kanske inte alls negativt. Ju sämre skick en fastighet är i, desto bättre rabatt. När du blir bra på att uppskatta reparationer är detta helt enkelt en faktor som kommer att gå in i ditt erbjudande.

Detta kan överraska dig, men som investerare spelar huset väldigt liten roll när det gäller att få en check.

Jag säger inte att fastighetens skick spelar ingen roll när man beslutar sig för en investering, men husets skick är inte huvudfaktorn.

Min poäng är, var inte borta från hus som luktar kattkissa eller är i dålig form, det finns pengar där! Många av de nuvarande husen på marknaden kommer inte att kunna finansieras via en bank, på grund av deras skick. Detta fungerar bara som en bonus för dig, investeraren!

När detta skrivs innehar Fannie Mae, Freddie Mac och FHA (Federal Housing Administration) ensam nästan 250 000 REO -hem. Som investerare är avskärmningsmarknaden definitivt något du också bör vara uppmärksam på.

Även om det finns olika stadier av utmätning och varje steg medför en annan risk, ger varje steg också möjlighet att skapa en enorm mängd förmögenhet. Även om det finns flera vägar att fokusera på när man försöker tjäna pengar på fastigheter, på denna marknad är det få som är i närheten av kraften att utnyttja eget kapital från banknära REO: er.

Fokusera på din utbildning och lär dig avskärmningsprocessen, och tjäna sedan lite pengar!

Vill du veta mer om hur du tjänar pengar med fastigheter?

Registrera dig för vårt gratis nyhetsbrev så att du får informationen så snart den kommer ut.