Många tjänar pengar på att investera i fastigheter.
Men det finns den riktiga versionen och TV -versionen.
Jag föll för tv -versionen.
Baserat på lite mer än en bok från en självutnämnd fastighetsstjärna flammade jag fram och köpte min första fastighetsinvestering.
Det var ett fullständigt misslyckande.
Jag lärde mig sju lärdomar av det misslyckandet, och nu ska jag dela dem med dig.
1. Om det låter för bra för att vara sant, så är det förmodligen - och det var det!
Har du någonsin hört talas om en kille som heter Carlton Sheets? Han var en av de hur-att-bli-rika-i-fastigheter-utan-egentligen-göra-något-guruer från tillbaka på 1980- och 90-talen.
Jag skulle inte bli förvånad om du inte vet något om honom - han har inte funnits så mycket på sistone. Han hade en serie övertygande TV -information, samt betalade kurser och böcker för fastighetsinvesteringar och var ganska framgångsrik under ett antal år.
Min svärfar köpte en av hans böcker till mig, och efter att ha läst den blev jag fast. Jag skulle bli fastighetsmiljonär. Se upp Donald Trump,
Jeff Rose är på din svans och kommer att passera dig i snabbvägen om bara ett par år!Det var i alla fall vad jag övertygade mig själv.
2. Håll dig till det du vet och älskar
Annat än boken av Carlton Sheets var summan av min ackumulerade kunskap om fastighetsinvesteringar noll-. Jag hade faktiskt aldrig investerat i fastigheter, åtminstone inte förutom mitt eget hem.
Men om du någonsin har sett en av de där glittrande TV -infomercialsna om hur man blir rik, måste du erkänna att de är ganska övertygande. Jag är en positiv, energisk kille och jag tänkte att om någon kunde få den här planen att fungera skulle det vara jag.
Men det var ett problem med mitt tänkande: fastighetsinvesteringar är inte precis min grej. Och det betyder allt!
Ekonomisk planering är, och jag är över det. Det kan vara den största läxan jag fick av att misslyckas med fastighetsinvesteringar. Håll dig alltid till det du vet och älskar, och lämna det andra till andra människor.
3. Sanna erbjudanden är svårare att hitta än du någonsin kan föreställa dig
Min svärfar och jag bestämde att vi skulle gå in i denna fastighetsinvesteringssatsning tillsammans. Jag var en erfaren pengakille, och min svärfar är en duktig hantlangare. Det var den perfekta tandem för att investera i fastigheter.
Jag studerade Carltons bok och kände "formeln" för att köpa en vinnande investeringsfastighet - köp en fastighet från vilken du rimligen kan förvänta dig att få en månadshyresinkomst motsvarande minst 1% av köpet pris.
Vi hittade en sådan egendom. Begärt pris var 120 000 dollar och marknadsdata indikerade att det kunde hyras för 1 200 dollar per månad. Exakt 1%! Vi var på väg.
Men TV -informationsformler och verklighet blandas inte. Vi köpte fastigheten med en allvarlig insättning på $ 500. Jag diskuterade sedan affären med min CPA, själv en fastighetsinvesterare med mer än ett dussin fastigheter. Han berättade snabbt för mig att vi betalade för mycket för fastigheten.
Det var ett direkt slag mot magen - liksom mot mitt ego. Eftersom vi precis stängde fastigheten, rekommenderade han att vi skulle komma ur det ändå så att vi kan. I samarbete med vår fastighetsmäklare kunde vi i själva verket ogiltigförklara affären.
Men jag lärde mig något annat för min CPA -vän. Att hitta fyndfastigheter för investeringar är inte alls lätt. Eftersom alla andra fastighetsinvesterare letar efter fynd hittar du dem aldrig på de vanliga platserna.
Mer om det i lektion #6 nedan.
4. Betala aldrig för mycket för en fastighet
Den här är enorm. Du måste betala mycket mindre för fastigheten än det verkliga marknadsvärdet.
Det ger inte bara vinsten på försäljningen, det ger dig också ett visst skydd om fastigheten har kostsamma och oväntade reparationer.
5. Kassaflöde är allt - och du beräknar det bättre första gången
Glöm 1% -regeln, den månatliga hyran borde faktiskt vara mycket högre. Min CPA -vän informerade mig om detta efter att vi stängt fastigheten, vilket var när jag brydde mig om att faktiskt fråga honom.
Kassaflöde är också avgörande för framgången för alla fastighetsinvesteringar.
Hyran måste vara tillräcklig inte bara för att täcka de månatliga kostnaderna för finansiering, fastighetsskatter, försäkringar och hyresvärden betalade verktyg, men det måste också ge en vinst, liksom en ersättning för några av de oväntade utgifter. Kostnader som ett nytt tak eller en ugn.
Men vem tänkte? Definitivt inte jag medan jag fortfarande var i min "expertfas".
6. Letar efter erbjudanden på alla fel platser
När du vill köpa investeringsfastigheter hittar du inte riktigt bra erbjudanden i tidningsannonserna (där jag hittade min "affär") eller till och med på den lokala flertalet noteringstjänsten. Det är mer troligt att du hittar en vinnande egendom genom mun-till-mun-mun och andra bakdörrskanaler. Det handlar ofta om att hitta nödsakad fastighetsförsäljning innan de kommer ut på marknaden.
Problemet är att fastighetsinvesteringar är mycket konkurrenskraftiga. Du är aldrig den enda personen där ute som letar efter nästa stora affär. Av den anledningen plockas alla vanliga platser som du kan hitta fastigheter snabbt över, få som finns.
Framgångsrik fastighetsinvestering kräver mycket tålamod och tidssatsning. Du måste gräva mycket och lära känna många människor för att hitta erbjudanden som får det att fungera.
7. Låt aldrig girighet styra dina handlingar
Så många människor har blivit rika investera i fastigheter det är svårt att ignorera möjligheten, även om du inte vet något om det. Det kallas girighet, och kombinationen av stora vinster och smarta TV -information kan göra det för bra för att ignoreras.
Men det är aldrig ett beslut som är baserat på ekonomisk verklighet, eller ens en rimlig utvärdering av din egen kompetens. Det bygger enbart på girighet. Du ser stora pengar tjäna och du vill in. Men att vilja in och kunna få det att hända är två väldigt olika saker.
Från och med nu kommer jag att hålla fast vid det jag vet och lämna löfte om omedelbar rikedom till de människor som skriver böcker om det.
Det är min historia. Har du någonsin fallit för det som visade sig vara ett system för att tjäna pengar? Dela och få mig att må bättre om mitt eget krasch-och-brännskador.
Det här inlägget dök ursprungligen upp Forbes.com.